CSHG Real Estate FII. Nota da Administradora. Distribuição de Rendimentos. Liquidez. Objetivo do Fundo

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1 CSHG Real Estate FII Agosto de 2013 Objetivo do Fundo O CSHG Real Estate FII tem como objetivo auferir ganhos pela aquisição, para exploração comercial, de imóveis com potencial geração de renda, predominantemente lajes corporativas. Carteira Imobiliária O Fundo encerrou o mês com participação em 201 unidades locáveis, localizadas em 27 empreendimentos distintos, totalizando 175 mil m² de área privativa e 88 contratos de locação. Considerando apenas os contratos de locação típicos e os imóveis de uso exclusivamente corporativo, o aluguel médio contratado foi de R$ 65/m². Informações Início das atividades Maio de 2008 Administradora CSHG Corretora de Valores S.A. Escriturador Itaú Unibanco S.A. Taxa de administração 1,0% ao ano sobre patrimônio líquido Ofertas concluídas 7 emissões de cotas realizadas Código de negociação HGRE11 Nota da Administradora Em 03/09 o Fundo efetivou a venda do 14 e 15 andares do Ed. Parque Cultural Paulista, seguindo a estratégia de concentração dos investimentos em participações mais representativas nos empreendimentos. Esta operação gerou aproximadamente R$ 8 milhões de lucro para o Fundo, representando cerca de 50% de valorização em relação ao valor de aquisição em setembro-10. Não há expectativa de alteração no valor dos rendimentos nos próximos meses. O resultado gerado com o lucro desta operação será utilizado para suprir a vacância atual do Fundo, principalmente do Ed. Paulista Star, cuja obra de retrofit entrou no estágio final e as negociações para locação seguem em andamento. Distribuição de Rendimentos O Fundo distribuirá R$ 11,60 por cota como rendimento referente ao mês de agosto. O pagamento será realizado em 13/09/13, aos detentores de cotas em 30/08/13. Fluxo HGRE 11 ago Meses Receitas de Locação¹ Lucros Imobiliários² Receitas FII/CRI/LCI Receita Renda Fixa Receita Total Despesas Imobiliárias³ ( ) ( ) ( ) Despesas Operacionais 4 ( ) ( ) ( ) Despesa Total ( ) ( ) ( ) Resultado Rendimento Médio / Cota 11,60 11,54 11,45 ¹Receitas de Locação: compreende aluguéis, multas e receitas de áreas comuns. ²Lucros Imobiliários: diferença de valor entre o preço de venda e o de compra de imóveis. ³Despesas Imobiliárias: diretamente relacionada aos imóveis, tais como condomínio, IPTU, taxas, seguros e energia, entre outros. ⁴Despesas Operacionais: diretamente relacionadas ao Fundo, tais como administração, honorários jurídicos, assessoria técnica, contábil e imobiliária, taxas da CVM e BM&FBovespa, entre outros. Liquidez ago Meses Presença em pregões 100% 100% 100% Volume negociado (R$ milhões) 16,0 213,1 300,7 Giro (em % do total de cotas) 1, 17,2% 25,6% Valor de mercado R$ 1,1 bilhão Quantidade de cotas do Fundo cotas (3.500 cotistas) Fechamento de Ago/13: R$ 1.510,00 Valor da Cota - R$ (eixo esq.) Volume negociado acumulado 20 dias R$ mihões (eixo dir.) fev-09 set-09 abr-10 out-10 mai-11 dez-11 jun-12 jan-13 ago Fontes: CSHG / BM&FBOVESPA

2 Rentabilidade A rentabilidade global calcula a taxa interna de retorno contemplando renda mensal e ganho de capital, comparada ao CDI Líquido (alíquota de 15%). Pessoas Físicas que detêm volume inferior a 10% do total do Fundo são isentas de Imposto de Renda nos rendimentos distribuídos e tributadas em 20% de imposto de renda sobre o ganho de capital na venda da cota. CSHG Real Estate FII Início Fontes: Itaú / BM&FBOVESPA / Banco Central / CSHG Investimentos Investimento por classe de ativo (% de Ativos) Fontes: Itaú / CSHG. Diversificação da Carteira Imobiliária (% da receita) Ano Mercado 12 meses Data 08-nov dez ago-12 Valor Referência (R$) 1.000, , ,00 Renda Acumulada 57,33% 4,51% 7,4 Ganho de Capital Líq. 40,80% -15,6-17,26% TIR Líq. (Renda + Venda) 121,0-7,5-10,1 TIR Líq. (Renda + Venda) a.a. 14,69% -11,1-10,1 Retorno em % CDI Líquido 191% -181% -16 3% 5% Locatários Empreendimentos 1 8 Imóveis FIIs CRIs CEPAC Renda Fixa 53% 6% 6% Contax AES Eletropaulo Suzano Caixa Econômica Federal Pepsico Sercom Banco do Brasil Met Life Outros 3 12% 10% Jatobá Verbo Divino Guaíba Paulista Star Faria Lima Contax Alegria Cenesp Roberto Sampaio Ferreira Outros Regiões 1 26% 1 12% 11% Chácara Sto. Antônio Barueri - SP Faria Lima Porto Alegre Jardins Centro - SP Santo Amaro Outros Tipologia dos contratos 2 73% Típico Atípico R$/m2 de Aluguel (em % da Receita)¹ 2 22% 22% 13% 19% Média: R$ 45/m 2 1% Até Fontes: Itaú / CSHG ¹Para os imóveis vagos, considerou-se o último aluguel. CSHG Real Estate FII - Agosto de 2013 Pág. 2

3 Part. nos empreendimentos Índice de reajuste Tipologia do imóvel 1 22% 30% Até 1/4 do Edifício De 1/4 a metade do Edifício 1% 41% Outros IPCA 2% 2% 1% Logística, 1% Varejo, 2% Ensino, 3% 92% 3% 4 Totalidade do Edifício 5 IGP-M Industrial, 2% Escritórios, 92% Participação Reajuste Tipologia dos imóveis Vencimento dos contratos Revisional dos contratos 2 63% 20% 3 30% 9% 20% 12% em diante em diante Evolução da vacância 3 12% Setor de atuação - locatários 15% Call Center 10% Vacância Financeira 10,75 30% Bancos e Corretoras Consumo 1 Papel e Celulose 6% Energia 2% Vacância Ex-Paulista Star 3,44 5% 10% Tecnologia da Informação Telecomunicações Varejo 0% Jan 11 Ago 13 6% Outros Carteira e locação Empreendimentos 27 Unidades 201 Área privativa 175 mil m 2 Vacância financeira 10,75% Aluguel médio contratado 4 R$ 45/m 2 Contratos de locação 88 1 Para os imóveis vagos, considerou-se o último aluguel. 2 Para as revisionais foi considerada a permanência dos ocupantes após o término dos contratos. 3 Ex-Paulista Star, dado que o empreendimento encontra-se em processo de retrofit (vide páginas 6 e 7). 4 Considerando apenas os contratos de locação típicos e os imóveis de uso exclusivamente corporativo, o aluguel médio contratado foi de R$ 65/m². CSHG Real Estate FII - Agosto de 2013 Pág. 3

4 Ativos Imobiliários Aquisição Roberto Sampaio Ferreira 5º andar De acordo com Aviso ao Mercado publicado em 29/07, o Fundo adquiriu o 5º andar do Edifício Roberto Sampaio Ferreira, por meio da aquisição da totalidade de uma SPE (sociedade com propósito específico) que detém apenas este ativo. O empreendimento está localizado na região da, um dos principais centros corporativos da cidade de São Paulo. Com esta aquisição, o Fundo passou a ter da receita advinda de empreendimentos situados nesta região. Neste edifício, a participação do Fundo chega a 40%, o que representa mais de m² distribuídos em 6 andares. O imóvel é locado para a americana MetLife, líder mundial no segmento de seguros e previdência. A empresa, que já era locatária do Fundo em outros imóveis no próprio edifício, passou a representar das receitas imobiliárias. Edifício Paulista Star Retrofit Adquirido em setembro-10, o Edifício Paulista Star, localizado nos Jardins, na Alameda Campinas n (com entrada também pela Rua Batataes n 480), é um dos empreendimentos imobiliários mais representativos do Fundo. Construído no início dos anos 90 para ocupação pela Mercedes-Benz, foi posteriormente ocupado pela Telecomunicações de São Paulo (TELESP) e, em seguida, pela Telefonica Brasil S.A.. A Telefônica iniciou em 2012 um processo de unificação de algumas de suas unidades de negócio para um único empreendimento, localizado na região da, em São Paulo. Em 31 de janeiro deste ano, a empresa desocupou completamente o imóvel e as multas e penalidades previstas em contrato foram suficientes para suportar o equivalente a cerca de cinco meses de aluguel que o Fundo vinha recebendo desde o último reajuste, realizado em outubro-12. A desocupação integral do empreendimento, de 23,7 mil m 2 de área construída, permitiu ao Fundo realizar algumas intervenções para atualizá-lo em relação aos padrões técnicos de mercado. Dentre os investimentos realizados pelo Fundo, que totalizarão cerca de R$ 28 milhões, destacam-se: retrofit de fachadas; substituição de todas as instalações elétricas, ar condicionado, supervisão predial e controle de acesso, cabeamento estruturado, iluminação, sistemas hidráulicos e de combate à incêndio; reforma dos elevadores; e reforma civil contemplando a instalação de novos revestimentos e acabamentos. O projeto foi elaborado pelo escritório KV&A Arquitetura, com execução da obra a cargo da empresa INFORMOV e retrofit de fachadas pela empresa Kiir Fachadas. O projeto também encontra-se em processo de certificação Leed (Leadership in Energy and Environmental Design) e foi destaque da edição de maio-13 da Revista INFRA, especializada em gerenciamento de infraestrutura e serviços nos segmentos predial e coporativo. As duas matérias de destaque podem ser acessadas através dos links: Entrevista de Capa e Case de Retrofit. O cronograma da obra, iniciada em 1 de fevereiro, prevê que o imóvel estará apto a receber uma nova ocupação ainda em A partir deste mês inicia-se a fase de prospecção de um novo locatário para um dos únicos empreendimentos da região que conta com pouco mais de 10 mil m 2 de área locável, distribuídos em 12 pavimentos. No período em que o Ed. Paulista Star estiver desocupado, o Fundo pretende utilizar resultados acumulados para sustentar a distribuição de rendimentos nos patamares atuais. As pesquisas de CSHG Real Estate FII - Agosto de 2013 Pág. 4

5 mercado e o estudo de viabilidade do retrofit indicam uma perspectiva de aumento de pelo menos 50% no aluguel que vinha sendo praticado anteriormente. Ficha Técnica Fachada Lobby Hall dos Andares Pavimentos Tipo Elevadores Instalações Hidráulicas Instalações Elétricas Geradores Ar Condicionado Segurança Automação (BMS) Telefonia Structural Glazing (pele de vidro) com vidro laminado, revestimento interno em alumínio com pintura eletrostática branca. Pé-direito duplo com piso em granito preto e branco e paredes com detalhes em vidro/granito preto. Piso e paredes em granito preto e branco e lambris de madeira. Piso elevado em placas e forro modular com placas absorventes. Iluminação com lâmpadas T5 (maior eficiência e baixo consumo de energia). 03 elevadores sociais e 01 elevador de serviço (concebido para atender como elevador de segurança). Medição de água individualizada, bacias sanitárias com sistema dual flush e torneiras com fechamento automático. Medição de energia centralizada, com tarifação reduzida e rateio entre os condôminos através de leitura automatizada. Dimensionamento elétrico para uma pessoa a cada 6 m 2, resultando em disponibilidade de 60kVA por pavimento. Todo sistema foi concebido para receber estabilizador ou nobreak nos pavimentos, com quadros novos e preparados para automação. Atendem sistemas de iluminação de emergência, segurança, elevadores, detecção e alarme de incêndio e bombas. Sistema de climatização VRF (variable refrigerante flow), conferindo melhor temperatura e economia de energia Circuito Fechado de TV com tecnologia digital, monitoramento nos elevadores, subsolos e áreas comuns em central. Controle de Acesso com catracas de vidro, cartões magnéticos, sensores de portas e controle 24 horas. Central de detecção e controle dos sistemas de ar condicionado, subestação elétrica, sistema hidráulico e facilidades, além do monitoramento dos sistemas de segurança contra incêndio. Infraestrutura prevista nos shafts para a instalação dos sistemas de telefonia, dados, voz e fibra óptica. CSHG Real Estate FII - Agosto de 2013 Pág. 5

6 Sercom Taboão Expansão Adquirido em agosto-11 de uma indústria de componentes eletrônicos, o imóvel de 10 mil m 2 de área de terreno localizado no município de Taboão da Serra, na região metropolitana de São Paulo, vem passando por um processo de adaptação de funcionalidades e características técnicas de modo a permitir que a ocupação, anteriormente de uso industrial, passasse a ser de uso puramente comercial. No momento da aquisição, o Fundo firmou contrato de locação pelo prazo de 120 meses com a Sercom Contact Center, empresa do ramo de prestação de serviços de call center que optou por se instalar na região devido a, principalmente, redução de custos de ocupação. A entrada da Sercom se deu de forma gradual, na medida em que o proprietário anterior do imóvel mudava as instalações para outra propriedade. A mudança da vocação imobiliária e o crescimento organizado da nova ocupante foram concluídos ainda no primeiro semestre de A partir de então iniciou-se um processo de estudos de viabilidade para realização de uma expansão no imóvel de 10 mil m 2 de área construída de modo a permitir a continuidade do crescimento da Sercom. No início de 2013 o projeto foi colocado em prática. Com investimentos na ordem de R$ 20 milhões que estão sendo realizados ao longo da execução da obra, o Fundo irá agregar cerca de 6 mil m 2 de área locável, além de implementar melhorias que irão agregar valor para a ocupação e para o empreendimento. A conclusão das obras e início da renda estão previstos para o último trimestre do ano. Venda de Imóveis No mês de agosto-13, não houve alienação de imóveis. Em setembro-13, conforme aviso ao mercado de 03/09, o Fundo efetivou a venda do 14 e 15 andares do Ed. Parque Cultural Paulista, seguindo a estratégia de concentração dos investimentos em participações mais representativas nos empreendimentos. Esta operação gerou aproximadamente R$ 8 milhões de lucro para o Fundo, representando cerca de 50% de valorização em relação ao valor de aquisição em setembro-10. CSHG Real Estate FII - Agosto de 2013 Pág. 6

7 Itaim / Vila Olímpia Ed. Atrium III Rua do Rócio, 291 Vila Olímpia 460m 2 (02 unidades) 8,75% de participação Data de Aquisição: Nov-09 Ed. Atrium IV Rua Helena, 260 Vila Olímpia m 2 (14 unidades) 24,91% de participação Datas de Aquisição: Ago-08 e Dez-09 Ed. Plaza JK Rua Minas da Prata, 30 Itaim m 2 (09 unidades) 30% de participação Data de aquisição: Ago-12 Ed. Brasilinterpart Avenida das Nações Unidas, m² (04 unidades) 5,76% de participação Data de aquisição: Abr-10 Ed. Igaratá Rua Samuel Morse, m² (04 unidades) 4,41% de participação Data de aquisição: Ago-08 Ed. Itamambuca Rua Luigi Galvani, m 2 (06 unidades) 27,2 de participação Data de aquisição: Ago-08 Ed. Roberto Sampaio Ferreira Rua Flórida, m 2 (06 unidades) 40% de participação Data de aquisição: Out-08 e Jul-13 CSHG Real Estate FII - Agosto de 2013 Pág. 7

8 Santo Amaro / Chácara Santo Antônio / Morumbi Centro Empresarial Transatlântico Rua Verbo Divino, Chácara Santo Antônio m 2 (03 unidades) 6,9 de participação Data de aquisição: Nov-09 Ed. Verbo Divino Rua Verbo Divino, Chácara Santo Antônio m 2 Datas de aquisição: Mar-10 e Dez-10 Centro Empresarial de São Paulo Av. Maria Coelho Aguiar, 215 Santo Amaro m² (04 unidades) 5,72% de participação Data de aquisição: Set-10 Ed. Park Tower - Torre II Av. Magalhães de Castro Morumbi 1.482m² (04 unidades) 1,99% de participação Data de aquisição: Abr-12 BB Antônio das Chagas Rua Antônio das Chagas Chácara Santo Antônio 7.227m² Data de aquisição: Dez-12 Paulista e Jardins Ed. Parque Cultural Paulista Avenida Paulista, 37 Paulista m 2 (04 unidades) 9,3 de participação Data de aquisição: Set-10 Ed. Paulista Star Alameda Campinas, Jardins 9.030m 2 Data de aquisição: Set-10 CSHG Real Estate FII - Agosto de 2013 Pág. 8

9 Pirituba / Anhanguera Campus Pirituba Av. Raimundo Pereira Magalhães, m 2 Data de aquisição: Abr-09 Centro Logístico Anhanguera Rod. Anhanguera Km m 2 (02 unidades) 5% de participação Data de aquisição: Ago-08 Faria Lima Centro Empresarial Mario Garnero Avenida Brigadeiro Faria Lima, m 2 (05 unidades) 14,9 de participação Datas de aquisição: Mai-10 e Set-12 Ed. Faria Lima Avenida Brigadeiro Faria Lima, m² (14 unidades) 26,11% de participação Data de aquisição: Mai-12 Centro de São Paulo Região Metropolitana de São Paulo Contax Alegria Rua Alegria, 96 Brás m² Data de aquisição: Jul-11 Sercom Taboão Rua José Mari, 80 Taboão da Serra m² Data de aquisição: Jul-11 CSHG Real Estate FII - Agosto de 2013 Pág. 9

10 Interior de São Paulo Centro Empresarial Dom Pedro Rodovia D. Pedro I, Km 73 Atibaia m 2 Data de aquisição: Dez-09 e Dez-12 Litoral de São Paulo Decathlon Praia Grande Av. Ayrton Senna da Silva, 333 Praia Grande m² Data de aquisição: Jul-11 Barueri, SP Ed. Jatobá CBOP Av. Marcos Penteado Ulhôa Rodrigues, 940 Barueri m 2 50% de participação Data de aquisição: Dez-12 Rio de Janeiro, RJ Torre Rio Sul Rua Lauro Muller, 116 Botafogo 2.155m² (10 unidades) 1,6 de participação Data de aquisição: Set-10 Centro Empresarial Cidade Nova Av. Pres. Vargas, Centro 2.300m² (06 unidades) 5,587 de participação Data de aquisição: Set-12 CSHG Real Estate FII - Agosto de 2013 Pág. 10

11 Curitiba, PR GVT Curitiba Rua Francisco Nunes, Curitiba 7.700m 2 Data de aquisição: Jun-12 Porto Alegre, RS Centro Empresarial Guaíba Av. Dolores Alcaraz Caldas, 90 Porto Alegre m² Data de aquisição: Dez-11 Este boletim foi elaborado pela Credit Suisse Hedging-Griffo, sob sua responsabilidade e tem caráter meramente informativo, não podendo ser distribuído, reproduzido ou copiado sem a sua expressa concordância. A Credit Suisse Hedging-Griffo não se responsabiliza por erros de avaliação ou omissões. Os investidores têm que tomar suas próprias decisões de investimento. Este relatório é um informativo e destinado aos cotistas do Fundo, não representando oferta ou publicidade. Verifique a tributação aplicável. Rentabilidade obtida no passado não representa garantia de resultados futuros. Fundos de Investimento não são garantidos pelo administrador do fundo, gestor da carteira, de qualquer mecanismo de seguro, ou ainda, do fundo garantidor de crédito (fgc). Ao investidor é recomendada a leitura cuidadosa do prospecto e o regulamento do fundo de investimento antes de qualquer decisão de investimento. Verifique a data de início das atividades deste fundo. Para avaliação da performance de fundos de investimento, é recomendável uma análise de, no mínimo, 12 meses. Fale conosco: / Ouvidoria: CSHG Real Estate FII - Agosto de 2013 Pág. 11