CSHG Real Estate FII. Nota da Administradora. Distribuição de Rendimentos. Liquidez

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1 CSHG Real Estate FII Março de 2014 Objetivo do Fundo O CSHG Real Estate FII tem como objetivo auferir ganhos pela aquisição, para exploração comercial, de imóveis com potencial geração de renda, predominantemente lajes corporativas. Carteira Imobiliária* O Fundo encerrou o mês com participação em 222 unidades locáveis, localizadas em 26 empreendimentos distintos, totalizando 184 mil m² de área privativa e 82 contratos de locação. Considerando apenas os contratos de locação típicos e os imóveis de uso exclusivamente corporativo, o aluguel médio contratado foi de R$ 71/m². Informações Início das atividades Maio de 2008 Administradora CSHG Corretora de Valores S.A. Escriturador Itaú Unibanco S.A. Taxa de administração 1,0% ao ano sobre patrimônio líquido Ofertas concluídas 7 emissões de cotas realizadas Código de negociação HGRE11 *Para os efeitos deste relatório, o investimento no Edifício Jatobá, por meio do fundo Castello Branco Office Park FII, é considerado um ativo imobiliário. Nota da Administradora A administradora do Fundo informa que, nos termos da Instrução CVM 472, as Demonstrações Financeiras auditadas e o Relatório de Administração referentes ao exercício de 2013 encontram-se à disposição no site do Fundo. Em fevereiro-14, o Fundo firmou a locação de 59% do Ed. Paulista Star. O valor da locação está em linha com a viabilidade do investimento no retrofit, representando (em R$/m²) um aumento de aproximadamente 5 em relação ao valor anteriormente contratado, sendo 4 acima em termos reais (considerando IGP-M como índice de correção). Em março-14 o Fundo formalizou aditivo que adicionou 217 m² à área recém locada do edifício. Assim, no fechamento do mês o empreendimento encontrava-se 60, locado. Distribuição de Rendimentos O Fundo distribuirá R$ 11,60 por cota como rendimento referente ao mês de março. O pagamento será realizado em 14/04/14, aos detentores de cotas em 31/03/14. Considerando que parte dos alugueis com vencimento no início de março foram pagos no final de fevereiro, em função do feriado de Carnaval, as receitas de locação de março não contemplam esses recebimentos, uma vez que o fluxo é apresentado a regime de caixa. Fluxo HGRE 11 mar Meses Receitas de Locação¹ Lucros Imobiliários² Receitas FII/CRI/LCI³ Receita Renda Fixa Total de Receitas Despesas Imobiliárias⁴ ( ) ( ) ( ) Despesas Operacionais⁵ ( ) ( ) ( ) Total de Despesas ( ) ( ) ( ) Resultado Rendimento Médio / Cota 11,60 11,60 11,60 ¹Receitas de Locação: compreende alugueis, alugueis em atraso e recuperações, adiantamentos, multas e receitas obtidas por meio da exploração das áreas comuns dos empreendimentos. ²Lucros Imobiliários: diferença de valor entre o preço de venda e o de compra de imóveis. ³Receitas FII/CRI/LCI: considera rendimentos e eventuais ganhos de capital. ⁴Despesas Imobiliárias: diretamente relacionada aos imóveis, tais como condomínio, IPTU, taxas, seguros e energia, entre outros. ⁵Despesas Operacionais: diretamente relacionadas ao Fundo, tais como administração, honorários jurídicos, assessoria técnica, contábil e imobiliária, taxas da CVM e BM&FBovespa, entre outros. Liquidez mar Meses Presença em pregões 100% 100% 100% Volume negociado (R$ milhões) 21,9 69,2 310,1 Giro (em % do total de cotas) 2,1% 7,0% 27,2% Valor de mercado R$ 1,04 bilhão Quantidade de cotas do Fundo cotas (3.849 cotistas) 80 1,900 Valor da Cota - R$ 70 (eixo esq.) 1, ,500 Fechamento de Mar/14: R$ 1.415, ,300 Volume negociado 30 acumulado 20 dias 20 1,100 R$ milhões (eixo dir.) fev-09 out-09 mai-10 jan-11 ago-11 abr-12 nov-12 jul-13 mar-14 Fontes: CSHG / BM&FBOVESPA

2 Rentabilidade A rentabilidade global calcula a taxa interna de retorno contemplando renda mensal e ganho de capital, comparada ao CDI Líquido (alíquota de 1 de IR). Pessoas Físicas que detêm volume inferior a 10% do total do Fundo são isentas de Imposto de Renda nos rendimentos distribuídos e tributadas em 20% de imposto de renda sobre o ganho de capital na venda da cota. No fechamento deste mês, o valor de mercado da cota foi de R$1.415,00 e o valor patrimonial foi de R$1.658,03. O gráfico abaixo compara a série histórica acumulada de alguns indicadores de mercado em relação ao valor da cota e aos rendimentos distribuídos desde o início do Fundo. CSHG Real Estate FII Início Ano Mercado 12 meses Data 08-nov dez mar-13 Valor Referência (R$) 1.000, , ,89 Renda Acumulada 65,4 2,4 7,99% Ganho de Capital Líq. 33,20% -0,3-18,6 TIR Líq. (Renda + Venda) 126,10% 2,12% -11,13% TIR Líq. (Renda + Venda) a.a. 13,6 9,0-11,13% Retorno em % CDI Líquido % -14 Fontes: Itaú / BM&FBOVESPA / Banco Central / CSHG Valor da Cota + Rendimento (R$) Valor da Cota (R$) CDI Acumulado (R$, base 1000) IGP-M (R$, base 1000) Nov-07 Mar-08 Ago-08 Dez-08 Mai-09 Set-09 Fev-10 Jun-10 Nov-10 Mar-11 Ago-11 Dez-11 Mai-12 Set-12 Fev-13 Jun-13 Nov-13 Mar-14 Fontes: CSHG / BM&FBOVESPA / Cetip / FGV Investimentos Investimento por classe de ativo (% de Ativos) 4% 1% 3% Tipologia do imóvel¹ (% da receita) 2%2% 1% 2% Imóveis FIIs CRIs Renda Fixa Escritórios Ensino Industrial Varejo Logística 92% 93% Fonte: Itaú / CSHG ¹Para os imóveis vagos, considerou-se o último aluguel, com exceção do Ed. Paulista Star, para o qual está sendo considerado o valor atual uma vez que as obras do retrofit se encerraram. CSHG Real Estate FII - Março de 2014 Pág. 2

3 Diversificação da Carteira Imobiliária (% da receita) Cidades 2 Regiões 2 3% 2% 1% São Paulo Barueri 1 61% Porto Alegre Rio de Janeiro Taboão da Serra Curitiba Atibaia Praia Grande % 13% 9% Barueri - SP Paulista Chácara Sto. Antônio Faria Lima Porto Alegre Centro - SP Santo Amaro Taboão da Serra Outros Empreendimentos² Tipologia dos contratos % Jatobá Paulista Star Verbo Divino Guaíba 2 Típico Contax Alegria Atípico³ 8% Faria Lima Cenesp Sercom Taboão Outros 73% R$/m2 de Aluguel (em % da Receita) 131+ Média: R$ 48/m % Considerando somente contratos típicos e imóveis de uso exclusivamente corporativo: 131+ Média: R$ 71/m % % % % % % Até 40 22% Até 40 0% ²Para os imóveis vagos, considerou-se o último aluguel, com exceção do Ed. Paulista Star, para o qual está sendo considerado o valor atual uma vez que as obras do retrofit se encerraram. ³Atípico: considera contratos de locação provenientes de operações Built to Suit (construção sob medida) e outras operações estruturadas com condições diferenciadas, tais como prazo, multas e aviso prévio para desocupação. CSHG Real Estate FII - Março de 2014 Pág. 3

4 Part. nos empreendimentos Índice de reajuste 22% 4% Até 1/4 do Empreendimento 31% 30% Outros De 1/4 a metade do Empreendimento IPCA 48% Totalidade do Empreendimento 6 IGP-M Participação Reajuste Vencimento dos contratos 70% Revisional dos contratos 1 ⁴ 43% % em diante em diante Evolução da vacância 25 20% 1 Vacância Financeira 10% 10,4 6,4 Vacância Ex-Paulista Star 0% mar 11 mar 12 mar 13 mar 14 A carteira de investimentos imobiliários do Fundo possui valor potencial de locação mensal estimado em R$ 9,2 milhões. No fechamento deste mês, o Fundo possuía 6,8% de vacância física e 10,4% de vacância financeira (2,3% e 6,4% excluindo o Ed. Paulista Star, respectivamente). No fechamento do mês de março, o Ed. Paulista Star encontrava-se 60, alugado. 4 Para as revisionais foi considerada a permanência dos ocupantes após o término dos contratos. 5 Ex-Paulista Star, dado que o empreendimento passou por um processo de retrofit (vide páginas 5, 6 e 7). CSHG Real Estate FII - Março de 2014 Pág. 4

5 Relatório Gerencial Locatários Setor de atuação locatários AES Eletropaulo 9% Contax Call Center 1 2 Bancos e Corretoras Admix 51% 4% Previdência e Seguros Sercom 12% Caixa Econômica Federal Suzano Banco do Brasil Outros Consumo Tecnologia da Informação Pepsico Energia 11% 8% 10% Telecomunicações Papel e Celulose Outros Carteira e locação Empreendimentos Unidades Área privativa Contratos de locação mil m2 82 Vacância física Vacância financeira 6,8% 10,4% Aluguel médio contratado R$ 48/m2 Aluguel médio corporativos6 R$ 71/m2 Retrofit Ed. Paulista Star Adquirido em setembro-10, o Edifício Paulista Star, localizado nos Jardins, na Alameda Campinas n (com entrada também pela Rua Batataes n 480), é um dos empreendimentos imobiliários mais representativos do Fundo. Construído no início dos anos 90 para ocupação pela Mercedes-Benz, foi posteriormente ocupado pela Telecomunicações de São Paulo (TELESP) e, em seguida, pela Telefonica Brasil S.A.. A Telefônica iniciou em 2012 um processo de unificação de algumas de suas unidades de negócio para um único empreendimento, localizado na região da Berrini, em São Paulo. Em 31 de janeiro de 2013, a empresa desocupou completamente o imóvel e as multas e penalidades previstas em contrato foram suficientes para suportar o equivalente a cerca de cinco meses de aluguel que o Fundo vinha recebendo desde o último reajuste, realizado em outubro-12. A desocupação integral do empreendimento, de 23,7 mil m² de área construída, permitiu ao Fundo realizar algumas intervenções para atualizá-lo em relação aos padrões técnicos de mercado. Dentre os investimentos realizados pelo Fundo, que totalizaram cerca de R$ 30 milhões, destacam-se: retrofit de fachadas; substituição de todas as instalações elétricas, ar condicionado, supervisão predial e controle de acesso, cabeamento estruturado, iluminação, sistemas hidráulicos e de combate à incêndio; reforma dos elevadores; e reforma civil contemplando a instalação de novos revestimentos e acabamentos. O projeto foi elaborado pelo escritório KV&A Arquitetura, com execução da obra a cargo da empresa INFORMOV e retrofit de fachadas pela empresa Kiir Fachadas. O projeto também encontra-se em processo de certificação Leed (Leadership in Energy and Environmental Design) e foi destaque da edição de maio-13 da Revista INFRA, especializada em gerenciamento de infraestrutura e serviços nos segmentos predial e coporativo. As duas matérias de destaque podem ser acessadas através dos links: Entrevista de Capa e Case de Retrofit. Em janeiro-14, as obras na área externa e na fachada foram finalizadas, e o imóvel tornou-se totalmente disponível para ocupação. A possibilidade de locação para um único ocupante que estava em negociação há alguns meses foi suspensa e, dada a finalização do retrofit, o Fundo passou a priorizar a locação para diversas empresas. 6 Considerando apenas os contratos de locação típicos e os imóveis de uso exclusivamente corporativo, o aluguel médio contratado foi de R$ 71/m². CSHG Real Estate FII - Março de 2014 Pág. 5

6 Relatório Gerencial O Ed. Paulista Star é um dos únicos empreendimentos da região dos Jardins que conta com pouco mais de 10 mil m² de área locável. As pesquisas de mercado e o estudo de viabilidade do investimento indicavam perspectiva de aumento de pelo menos 50% no valor do aluguel praticado anteriormente. Conforme Fato relevante divulgado em 28/02/2014, o Fundo firmou Contrato de Locação de Imóvel Urbano Para Fins Não Residenciais cujo objeto foi a locação de 59% da área privativa do Ed. Paulista Star. O contrato estabeleceu prazo de vigência de 120 meses e após a carência e pagamento da intermediação o Fundo passará a receber, a partir de setembro-14, o valor referente à locação, 4 acima, em termos reais, do antigo valor contratualmente estabelecido, representando (em R$/m²) um aumento de 5. Em março-14 o Fundo formalizou aditivo que adicionou 217 m² à área recém locada do edifício. Assim, no fechamento do mês o empreendimento encontrava-se 60, locado. Para o restante da área do Ed. Paulista Star, existem negociações em andamento e a Administradora espera efetivar novas locações ao longo dos próximos seis meses. Evolução da Obra Pavimento Tipo Esquadrias CSHG Real Estate FII - Março de 2014 Pág. 6

7 Banheiros Recepção Fachada Venda de Imóveis Não ocorreram vendas no mês de março-14. No mês anterior, fevereiro-14, o Fundo efetivou a venda do 10º andar do Ed. Atrium III e 10º andar do Ed. Itamambuca, seguindo a estratégia de concentrar os investimentos em posições relevantes nos empreendimentos. No fechamento de janeiro-14, os imóveis representavam 0,49% da área locável total do Fundo e 0,91% em termos de receita imobiliária. As unidades do Ed. Atrium III, adquiridas em novembro-09, foram vendidas por R$ , valor 23% superior ao valor contábil do imóvel, resultando em um lucro de aproximadamente R$ (110% do total investido). A venda dos conjuntos do Ed. Itamambuca, adquiridos em agosto-08, foi realizada pelo valor de R$ , representando um lucro líquido de R$ (131% do total investido) e valor de venda 2 superior ao avaliado, atualizado até esta data, com base na avaliação realizada em dezembro-13. Considerando os aluguéis recebidos nos 51 e 66 meses em que o Fundo foi proprietário dos conjuntos do Atrium III e Itamambuca, a TIR (taxa interna de retorno) destes investimentos foi de 32% e 2 ao ano, respectivamente. CSHG Real Estate FII - Março de 2014 Pág. 7

8 Imóveis vendidos Valor das Vendas Lucro Líquido com Vendas 41 imóveis até hoje 12 imóveis nos últimos 12 meses* R$ 51,1 milhões nos últimos 12 meses R$ 19,9 milhões nos últimos 12 meses 64% Lucro Os lucros auferidos pelo Fundo nesta e nas outras vendas realizadas ao longo dos últimos meses, além das reservas de períodos anteriores, permitiram com que os rendimentos mensais se mantivessem estáveis, mesmo com o retrofit do Ed. Paulista Star e com a Expansão do Sercom Taboão. Nos últimos 12 meses foram vendidos 12 imóveis pelo valor total de R$ 51,1 milhões, 23% acima do valor patrimonial médio da época, totalizando lucro médio de 64% em relação ao valor de aquisição com custos e eventuais benfeitorias realizadas no período. *Considera apenas venda de imóveis (exclui CEPAC) Leasing Spread (R$ milhões) +19,4% Nos últimos 12 meses o Fundo efetivou a renegociação do valor de 23 contratos de locação, que representam cerca de 16, da receita imobiliária contratada na época. As renegociações resultaram, em média, em um Leasing Spread (variação do valor de locação em termos reais) de 19,4% ,9% Aluguel Inicial Inflação Ganho Real Novo Aluguel CSHG Real Estate FII - Março de 2014 Pág. 8

9 Relatório Gerencial Itaim / Vila Olímpia Ed. Atrium IV Ed. Plaza JK Rua Helena, 260 Rua Minas da Prata, 30 Vila Olímpia Itaim m (14 unidades) m2 (08 unidades) 24,91% de participação 26,6 de participação Datas de Aquisição: Ago-08 e Dez-09 Data de aquisição: Ago-12 2 Berrini Ed. Brasilinterpart Ed. Igaratá Avenida das Nações Unidas, Rua Samuel Morse, 74 Berrini 420 m² (04 unidades) 890 m² (04 unidades) 5,88% de participação 5,7 de participação Data de aquisição: Ago-08 Berrini Data de aquisição: Abr-10 Ed. Itamambuca Ed. Roberto Sampaio Ferreira Rua Luigi Galvani, 200 Rua Flórida, Berrini Berrini 890 m (04 unidades) m2 (06 unidades) 18,18% de participação 40% de participação Data de aquisição: 2 Data de aquisição: Ago-08 Out-08 e Jul-13 Santo Amaro / Chácara Santo Antônio / Morumbi Centro Empresarial Transatlântico Ed. Verbo Divino Rua Verbo Divino, Rua Verbo Divino, Chácara Santo Antônio Chácara Santo Antônio m (03 unidades) m2 6,94% de participação Data de aquisição: Nov-09 Datas de aquisição: Mar-10 e Dez-10 2 CSHG Real Estate FII - Março de 2014 Pág. 9

10 Centro Empresarial de São Paulo Av. Maria Coelho Aguiar, 215 Santo Amaro m² (04 unidades) 5,72% de participação Data de aquisição: Set-10 Ed. Park Tower - Torre II Av. Magalhães de Castro Morumbi m² (04 unidades) 1,99% de participação Data de aquisição: Abr-12 BB Antônio das Chagas Rua Antônio das Chagas Chácara Santo Antônio m² Data de aquisição: Dez-12 Paulista Ed. Delta Plaza Rua Cincinato Braga, 340 Paulista m 2 (16 unidades) 47,24% de participação Data de aquisição: Set-13 Ed. Paulista Star Alameda Campinas, Paulista m 2 (16 unidades) Data de aquisição: Set-10 Pirituba / Anhanguera Campus Pirituba Av. Raimundo Pereira Magalhães, m 2 Data de aquisição: Abr-09 CSHG Real Estate FII - Março de 2014 Pág. 10

11 Faria Lima Centro Empresarial Mario Garnero Avenida Brigadeiro Faria Lima, m 2 (06 unidades) 14,98% de participação Datas de aquisição: Mai-10 e Set-12 Ed. Faria Lima Avenida Brigadeiro Faria Lima, m² (14 unidades) 26,11% de participação Data de aquisição: Mai-12 Centro de São Paulo Região Metropolitana de São Paulo Contax Alegria Rua Alegria, 96 Brás m² Data de aquisição: Jul-11 Sercom Taboão Rua José Mari, 80 Taboão da Serra m² Data de aquisição: Jul-11 Interior de São Paulo Litoral de São Paulo Centro Empresarial Dom Pedro Rodovia D. Pedro I, Km 73 Atibaia m 2 Data de aquisição: Dez-09 e Dez-12 Decathlon Praia Grande Av. Ayrton Senna da Silva, 333 Praia Grande m² Data de aquisição: Jul-11 Barueri, SP Ed. Jatobá CBOP Av. Marcos Penteado Ulhôa Rodrigues, 940 Barueri m 2 69,21% de participação Data de aquisição: Dez-12 e Set-13 CSHG Real Estate FII - Março de 2014 Pág. 11

12 Rio de Janeiro, RJ Torre Rio Sul Rua Lauro Muller, 116 Botafogo m² (10 unidades) 1,64% de participação Data de aquisição: Set-10 Centro Empresarial Cidade Nova Av. Pres. Vargas, Centro m² (06 unidades) 5,5 de participação Data de aquisição: Set-12 Curitiba, PR GVT Curitiba Rua Francisco Nunes, Curitiba m 2 Data de aquisição: Jun-12 Porto Alegre, RS Centro Empresarial Guaíba Av. Dolores Alcaraz Caldas, 90 Porto Alegre m² Data de aquisição: Dez-11 3 Este boletim tem caráter meramente informativo, destina-se aos cotistas do Fundo, foi elaborado pela Credit Suisse Hedging-Griffo e não deve ser entendido como análise de valor mobiliário, material promocional, solicitação de compra ou venda, oferta ou recomendação de qualquer ativo financeiro ou investimento. Recomendamos consultar profissionais especializados e independentes para eventuais necessidades e questões relativas a aspectos jurídicos, tributários e de sucessão. As informações veiculadas, os valores e as taxas são referentes às datas e às condições indicadas no material e não serão atualizadas. Verifique a tributação aplicável. As referências aos produtos e serviços são meramente indicativas e não consideram os objetivos de investimento, a situação financeira ou as necessidades individuais e particulares dos destinatários. O objetivo de investimento não constitui garantia ou promessa de rentabilidade. Os dados acima consistem em uma estimativa e não asseguram ou sugerem a existência de garantia de resultados ou isenção de risco para o investidor. A CSHG não se responsabiliza por erros ou omissões neste material ou pelo uso das informações nele contidas. Adicionalmente, a CSHG não se responsabiliza por decisões dos investidores acerca do tema contido neste material nem por ato ou fato de profissionais e especialistas por ele consultados. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura. Fundos de Investimento não são garantidos pelo administrador do fundo, gestor da carteira, por qualquer mecanismo de seguro, ou ainda, pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC). Ao investidor é recomendada a leitura cuidadosa tanto do prospecto quanto do regulamento do Fundo, com especial atenção para as cláusulas relativas ao objetivo e à política de investimento do Fundo, bem como às disposições do prospecto que tratam dos fatores de risco a que este está exposto. Os riscos eventualmente mencionados neste material não refletem todos os riscos, cenários e possibilidades associados ao ativo. O investimento em determinados ativos financeiros pode sujeitar o investidor a significativas perdas patrimoniais. Ao investidor cabe a responsabilidade de se informar sobre todos os riscos, previamente à tomada de decisão sobre investimentos. Ao investidor caberá a decisão final, sob sua única e exclusiva responsabilidade, acerca dos investimentos e ativos mencionados neste material. Para obter informações sobre objetivo, público-alvo e riscos, consulte o regulamento do fundo. São vedadas a cópia, a distribuição ou a reprodução total ou parcial deste material, sem a prévia e expressa concordância da Credit Suisse Hedging-Griffo. CSHG Real Estate FII - Março de 2014 Pág. 12