EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 1 a VARA CÍVEL DO FÓRUM DE BARUERI.

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1 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 1 a VARA CÍVEL DO FÓRUM DE BARUERI. Processo n o nomeado nos autos da movida pelo contra, arquiteto, perito EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL SUBCONDOMÍNIO ALPHA OFFICES ALINE CORTINA MARTINS, tendo se dirigido ao local do imóvel objeto de penhora e coligido os elementos que entendeu necessários para avaliá-lo, vem, mui respeitosamente, à presença de Vossa Excelência para apresentar as conclusões a que chegou, consubstanciadas no seguinte L A U D O fls

2 1 - IMÓVEL AVALIANDO O signatário foi honrado com a nomeação para avaliar a unidade n o 317B do Subcondomínio Torres 1 e 2 (Alpha Offices), CONDOMÍNIO ALPHA SQUARE, situado na Avenida Sagitário, 138, 198 e 278, esquina com a Avenida Yojiro Takaoka (antiga Avenida Alphaville), no distrito, município e comarca de Barueri, neste estado. 2 VISTORIA Visando atender a determinação advinda do Despacho de fls. 378, este perito no dia , por volta das 10:00 hs, sem prévia comunicação, dada a indisponibilidade de qualquer meio de acesso à proprietária que permitisse agendamento anterior, dirigiu-se ao endereço supra descrito, objetivando a efetivação da completa vistoria do imóvel, deparando-se com o imóvel fechado. Decorrente disto, este signatário dirigiu-se a administração do Condomínio, sendo que nenhuma informação foi obtida, quer da proprietária da sala comercial, quer de eventuais ocupantes. Tentou-se então entrar em contato com a proprietária no endereço residencial, constante do registro 5 da matrícula (Avenida Marcos Penteado de Ulhôa Rodrigues, n o 181 apt o 144- B), obtendo a informação que a Sra. Aline Cortina Martins, tinha se mudado dali a aproximadamente 1(um) ano, sem deixar nenhuma informação de novo endereço. Face ao acima exposto, não obstante a impossibilidade do acesso interno à sala comercial, as observações de seus principais aspectos foram obtidas através da vistoria externa efetivada no dia 01/06/2018. fls. 382 Assim, em item adiante, a avaliação se dará conforme dispõe o item da NORMA BRASILEIRA ABNT NBR AVALIAÇÃO DE BENS Parte 2: Imóveis, abaixo reproduzido, onde os aspectos internos serão presumidos a partir da vistoria externa de áreas comuns e da descrição 2

3 interna da sala, constante de sua planta baixa obtida junto à administração do condomínio Impossibilidade de vistoria Quando não for possível o acesso do avaliador ao interior do imóvel, o motivo deve ser justificado no laudo de avaliação. Neste caso, em comum acordo com o contratante, a vistoria interna pode ser prescindida e a avaliação pode prosseguir com base nos elementos que for possível obter ou fornecidos pelo contratante, tais como: a) descrição interna; b) no caso de apartamentos, escritórios e conjuntos habitacionais, a vistoria externa de áreas comuns, a vistoria de outras unidades do mesmo edifício e informações da respectiva administração c) no caso de unidades isoladas, a vistoria externa. Reprodução do item da NORMA BRASILEIRA ABNT NBR AVALIAÇÃO DE BENS Parte 2 : Imóveis O registro fotográfico, comprobatório da vistoria, que ilustra e dá boa noção do imóvel em questão, vai apresentado a seguir: Foto n o 1. Vista da fachada frontal do condomínio Alpha Square com a Torre City ao fundo à direita, cuja unidade de n o 317 foi objeto da presente vistoria. fls

4 Foto n o 2. Foto n o 3. Vista da fachada frontal do condomínio Alpha Square com a Torre City ao fundo à direita, cuja unidade de n o 317 foi objeto da presente vistoria. Vista da Av. Sagitário defronte ao Condomínio Alpha Square, que se encontra à esquerda. fls

5 Foto n o 4. Foto n o 5. Vista da Av. Sagitário defronte ao Condomínio Alpha Square, em sentido contrário. Vista do hall de entrada do condomínio. fls

6 Foto n o 6. Foto n o 7. Vista das lojas localizadas no Alpha Square Mall, pavimento térreo do condomínio. Placa de identificação do condomínio. fls

7 Foto n o 8. Foto n o 9. Aspectos da praça de alimentação do Alpha Square Mall, componente do condomínio. Aspectos da praça de alimentação do Alpha Square Mall, componente do condomínio. fls

8 Foto n o 10. Foto n o 11. Placa indicativa da circulação no condomínio. Aspectos da área de circulação do Alpha Square Mall, componente do condomínio. fls

9 Foto n o 12. Aspectos do hall de acesso à torre 2 do Subcondomínio Alpha Offices. Foto n o 13. Aspectos da recepção da torre 2 do Subcondomínio Alpha Offices. fls

10 Foto n o 14. Foto n o 15. Aspectos da torre 2 do Subcondomínio Alpha Offices controle de acesso e hall de elevadores no térreo. Vista da porta de um dos elevadores. fls

11 Foto n o 16. Foto n o 17. Vista interna de um dos elevadores. Vista interna de um dos elevadores painel. fls

12 Foto n o 18. Foto n o 19. Vista do hall de elevadores no 3º andar. Vista do hall de elevadores no 3º andar. fls

13 Foto n o 20. Foto n o 21. Aspectos da caixa de escadas. Aspectos do hall de circulação no 3º andar. fls

14 Foto n o 22. Foto n o 23. Aspectos da unidade avaliada porta de entrada. Aspectos da unidade avaliada identificação numérica. fls

15 A Avenida Sagitário, no trecho em consideração, apresenta topografia plana e o empreendimento está inserido em zona denominada ZPEI-1 Zona destinada a Projetos Especiais de Integração - Predominantemente Residencial. O CONDOMÍNIO ALPHA SQUARE situa-se na Av. Sagitário, 138, 198 e 278, esquina com a Av. Yojiro Takaoka (antiga Av. Alphaville), Barueri/SP, estando localizado na quadra complementada pelo Ribeirão do Cabuçu, Alameda Setúbal dentre outras. São vias dotadas de todos os melhoramentos públicos essenciais, além da proximidade as áreas comerciais, institucionais e de transporte coletivo. LOCAL fls

16 COND. ALPHA SQUARE COND. ALPHA SQUARE Imagem aérea do CONDOMÍNIO ALPHA SQUARE fls. 396 FONTE : GOOGLE MAPS 16

17 O Condomínio Alpha Square é constituído dos seguintes subcondomínios: Subcondomínio TORRES A1/B1, A3/B3 E C ; Subcondomínio TORRE D ; Subcondomínio TORRES 1 e 2 ; Subcondomínio MALL. Subcondomínio Mall e Subcondomínio Torres 1 e 2. A área comercial do condomínio (Setor A) constitui-se do O SUBCONDOMÍNIO TORRES 1 E 2 (ALPHA OFFICES), constitui-se de dois blocos de 27 (vinte e sete) andares, com 602 salas comerciais, contendo depósitos com porta corta-fogo, cabine primária, apoios com porta corta-fogo, vazios, hall s de elevadores e respectivas antecâmaras, poços de elevadores, elevadores de segurança, área técnica, vestiários masculino e feminino comuns com Mall, vagas para motocicletas, lixo, casa de bombas, reservatórios inferiores, halls sociais, escada pressurizada com porta corta-fogo, 852 vagas de garagem localizadas no 2º e 3º subsolos deste Subcondomínio e de sua utilização exclusiva, 2 poços de elevadores também comuns com o Mall, refeitório de funcionários, sala de expedição, sala de medidores, sala de barramento, entrada de energia, áreas de circulação, circulação coberta de pedestres, recepção, sanitários masculino, feminino e para deficientes, jardins coberto e descoberto, rampa de acesso de veículos, salas de reunião de uso comum das torres 1 e 2, copa, caixas d água, ático, cobertura e todas as demais coisas que, por sua natureza ou função sejam de uso comum. OBS. Não foi objeto da perícia a aferição em detalhes dos números e dados sobre o condomínio supramencionados. O conjunto comercial avaliando n o 317 localiza-se no 3 o andar da torre 2 do Subcondomínio Alpha Offices e pode ser enquadrado na tipologia construtiva de Escritório Padrão Médio (faixa média de valor), de acordo com as várias classificações descritas e contidas no estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias), conforme se observa no ANEXO II. fls

18 Quanto à conservação, o conjunto comercial foi considerado em estado regular, referência c do mencionado estudo do IBAPE. O imóvel em tela, conforme consta na matrícula sob o n o do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Barueri/SP certidão acostada aos autos às fls. 257/262 tem as seguintes características: área privativa de 40,000 m², área de uso comum de 36,756 m² (incluindo o direito de uso de 01 vaga de garagem indeterminada com auxílio de manobrista/garagista), perfazendo a área total de 76,756 m², correspondendo-lhe a fração ideal de 0,0412% ou 0, nas coisas de propriedade e uso comuns do condomínio (em área maior). fls. 398 É cadastrado na Prefeitura Municipal de Barueri sob n o 18

19 Planta da unidade 317-3º andar da Torre 2 fls

20 Planta do pavimento tipo do 3º andar Torre fls

21 3. AVALIAÇÃO Para determinação do valor do conjunto comercial será adotado o Método Comparativo Direto, que é a metodologia mais adequada ao presente caso e que define o valor de forma imediata através da comparação direta com dados de elementos assemelhados. A Pesquisa de Dados é a principal etapa do processo avaliatório e compreende o planejamento da pesquisa, a coleta de dados e vistoria de dados amostrais. O planejamento da pesquisa define a abrangência da amostragem, quantitativa e qualitativa, e a forma de sua coleta e compilação. Caracteriza e delimita a região na qual o bem avaliando está inserido, para a obtenção de uma amostra representativa de dados de mercado a ele semelhante. Busca a obtenção de dados e informações confiáveis de ofertas e preferencialmente de negociações realizadas, contemporâneos à data de referência, com suas principais características físicas, econômicas e de localização e investigação do mercado. São considerados semelhantes elementos que estejam na mesma região e em condições econômico-mercadológicas equivalentes às do bem avaliando; e que, sempre que possível, tenham dimensões compatíveis, número compatível de dependências (vagas de estacionamento, entre outros), padrão construtivo semelhante; estado de conservação e obsoletismo similares. Na homogeneização dos elementos comparativos, o signatário utilizará critérios recomendados pelas NORMAS PARA AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS do IBAPE, que são os seguintes: fls

22 Fator de Oferta: Fator de Transposição: Fator de área: Fator Padrão Construtivo: Fator de Obsolescência: Data base: Será deduzido 10 % no valor das ofertas, baseado na elasticidade dos negócios e para se evitar a superestimativa natural das mesmas. Este fator não será considerado na homogeneização visto que a amostra constitui-se integralmente de elementos coletados no mesmo condomínio, apresentando similaridade de localização. Será adotado o fator de área preconizado pelo Engº Sergio Abunahman sendo (A comparativo /A paradigma ) 0,25 se 0,70 (A comparativo /A paradigma ) 1,30 ou (A comparativo /A paradigma ) 0,125 se (A comparativo /A paradigma ) < 0,70 ou > 1,30 para o ajuste em função das diferentes áreas. Área privativa paradigma = Coef. = 1,836 40,00 m² Esse fator será homogeneizado para o coeficiente médio do paradigma classificado como: Escritório padrão médio com elevador Faixa: médio Esse fator será homogeneizado para a idade física e estado de conservação, sendo o paradigma abaixo definido: Idade: 7 Estado: c - Regular Foc = 0,929 Valor apurado para o mês de jun/18 A Pesquisa de dados assemelhados, constante do ANEXO I, obteve 12 (doze) elementos comparativos, todos do mesmo subcondomínio, que foram homogeneizados para valores unitários de áreas privativas das unidades, levando-se em consideração os fatores acima apontados. fls

23 Determinação do grau de fundamentação: Tabela 3 - Grau de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores - ABNT NBR (pg 25) Item (a) Descrição Caracterização do imóvel avaliando Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente Identificação dos dados de mercado Intervalo admissível de ajuste para o conunto de fatores III II I Completa quanto a todos os fatores analisados Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento Determinação do grau de precisão: Adoçao de situação paradigma III III 3 Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisados, com foto e características observads pelo autor do laudo Grau Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisados 0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados II 2 0,40 a 2,50 (a) III 3 No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com AMOSTRA um número menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea. Nº N = média = média + 30% = média - 30% = Laudo Enquadrado no Grau de Fundamentação Amostra original R$ 7.152,45/m² R$ 5.110,36/m² R$ 4.950,00/m² R$ 4.950,00/m² R$ 6.624,17/m² R$ 5.835,56/m² R$ 5.940,34/m² R$ 6.360,98/m² R$ 5.337,19/m² R$ 5.418,19/m² R$ 7.195,26/m² R$ 5.980,21/m² 12 R$ 5.904,56/m² R$ 7.675,93/m² R$ 4.133,19/m² Amostra saneada R$ 7.152,45/m² R$ 5.110,36/m² R$ 4.950,00/m² R$ 4.950,00/m² R$ 6.624,17/m² R$ 5.835,56/m² R$ 5.940,34/m² R$ 6.360,98/m² R$ 5.337,19/m² R$ 5.418,19/m² R$ 7.195,26/m² R$ 5.980,21/m² ENQUADRAMENTO 12 R$ 5.904,56/m² Grau III Pontuação Obtida 11 fls

24 INTERVALO DE CONFIANÇA Limite superior Limite inferior AMPLITUDE X = R$ 5.904,56/m² n = 12 G L = 11 I C% = 80% N C = 20% AMPLITUDE RELATIVA (média saneada) (registros na média saneada) (graus de liberdade) (Intervalo de confiança) (Nivel de confiança) t = 1,3634 (t Student - α/2 = 0,10) S = R$ 796,16/m² (desvio padrão) L S = R$ 5.904,56/m² + 1,363 X R$ 796,16/m² / 12^0,50 L S = R$ 6.217,92/m² L I = R$ 5.904,56/m² - 1,363 X R$ 796,16/m² / 12^0,50 L I = R$ 5.591,20/m² A = L S - L I A = R$ 626,72/m² A R = A / X A R = 11% (A R 30%) GRAU III DE PRECISÃO O resultado final da pesquisa, no ANEXO I, apurou o valor unitário básico de metro quadrado de área privativa ponderada de: V U = R$ 5.904,56 / m² Portanto, de posse desse unitário e tendo em vista a área privativa do conjunto comercial de 40,00 m², obteremos: V I = V u x A p V I = R$ 5.904,56 / m² x 40,00m² V I = R$ ,40 fls

25 4. VALOR DO IMÓVEL Assim, tendo em vista os fatores e elementos apontados, o perito signatário avalia o conjunto comercial, pelo valor arredondado de: 5. ENCERRAMENTO V I = R$ ,00 (duzentos e trinta e seis mil reais) (data base: junho/2018). Segue o presente laudo digitado em 25 (vinte e cinco) folhas, estando esta última datada e assinada, acompanhado de 03 (três) anexos, assim discriminados: ANEXO I Pesquisa e Homogeneização de Valores. ANEXO II Tipologia Construtiva folha única. ANEXO III Tabela de Coeficientes folha única. São Paulo, 15 de junho de arquiteto - cau n o fls

26 Fator de Oferta: Fator de Transposição: Fator de área: Fator Padrão Construtivo: Fator de Obsolescência: Data base: Pesquisa e Homogeneização de Valores Local: Conjunto Comercial nº 317B do Subcondomínio TORRES 1 e 2" Condomínio Alpha Square - situado à Av. Sagitário, 138,198 e 278, Alphaville, município de Barueri/SP. CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO DA AMOSTRA Área privativa paradigma = Coef. = 1,836 ANEXO I Será deduzido 10 % no valor das ofertas, baseado na elasticidade dos negócios e para se evitar a superestimativa natural das mesmas. Este fator não será considerado na homogeneização visto que a amostra constitui-se integralmente de elementos coletados no mesmo condomínio, apresentando similaridade de localização. Será adotado o fator de área preconizado pelo Engº Sergio Abunahman sendo (A comparativo /A paradigma ) 0,25 se 0,70 (A comparativo /A paradigma ) 1,30 ou (A comparativo /A paradigma ) 0,125 se (A comparativo /A paradigma ) < 0,70 ou > 1,30 para o ajuste em função das diferentes áreas. 40,00 m² Esse fator será homogeneizado para o coeficiente médio do paradigma classificado como: Escritório padrão médio com elevador Faixa: médio Esse fator será homogeneizado para a idade física e estado de conservação, sendo o paradigma abaixo definido: Idade: 7 Estado: c - Regular Foc = 0,929 Valor apurado para o mês de jun/18 fls. 406

27 ELEMENTO Nº Local: Área Privativa: Vagas garagem: Padrão Construtivo: Faixa de valor: Estado de Conserv.: Fator área.: 1,036 Idade: 7 Foc = 0,929 Preço: R$ ,00 Tipo: Oferta Data: jun/2018 Fonte: Observações: Foto: 53,00 m² 1 1 Av. Sagitário, Alphaville Sala Condomínio Alpha Square - Torre 2 Escritório padrão médio com elevador máximo c - Regular Coef. R8N = 2, Sr. André - Fone: (11) Cod.: 0 ar condicionado, forro de gesso, iluminação e elétrica, piso em carpete e persianas R$ ,00 1,836 Vu1 = x 1,000 x 0,90 x [ + 53,00 2,040 0,929 0,929 Vu1 = R$ 7.152,45/m² + 1, ] fls. 407

28 ELEMENTO Nº 2 Local: Área Privativa: 55,00 m² Fator área.: 1,041 Vagas garagem: Padrão Construtivo: Idade: 7 Foc = 0,929 Preço: R$ ,00 Tipo: Oferta Data: jun/2018 Fonte: Observações: Vu2 = Foto: Av. Sagitário, Alphaville Sala Condomínio Alpha Square - Torre 2 Faixa de valor: médio Coef. R8N = 1,836 Estado de Conserv.: 1 Escritório padrão médio com elevador c - Regular 0 - Sr. Welington - Fone: (11) Cod.: 0 sem infraestrutura R$ ,00 1,836 x 1,000 x 0,90 x [ + 0, ,041-55,00 1,836 0,929 Vu2 = R$ 5.110,36/m² ] fls. 408

29 ELEMENTO Nº 3 Local: Área Privativa: 57,00 m² Fator área.: 1,045 Vagas garagem: Padrão Construtivo: Idade: 7 Foc = 0,929 Preço: R$ ,00 Tipo: Oferta Data: jun/2018 Fonte: Observações: Vu3 = Foto: Av. Sagitário, Alphaville Sala Condomínio Alpha Square - Torre 2 Faixa de valor: médio Coef. R8N = 1,836 Estado de Conserv.: 1 Escritório padrão médio com elevador c - Regular 0 - Sra. Silvana - Fone: (11) Cod.: 0 sem infraestrutura R$ ,00 1,836 x 1,000 x 0,90 x [ + 0, ,045-57,00 1,836 0,929 Vu3 = R$ 4.950,00/m² ] fls. 409

30 ELEMENTO Nº 4 Local: Área Privativa: 57,00 m² Fator área.: 1,045 Vagas garagem: Padrão Construtivo: Idade: 7 Foc = 0,929 Preço: R$ ,00 Tipo: Oferta Data: jun/2018 Fonte: Observações: Vu4 = Foto: Av. Sagitário, Alphaville Sala Condomínio Alpha Square - Torre 2 Faixa de valor: médio Coef. R8N = 1,836 Estado de Conserv.: 1 Escritório padrão médio com elevador c - Regular 0 - Sr. Sampaio - Fone: (11) Cod.: 0 sem infraestrutura R$ ,00 1,836 x 1,000 x 0,90 x [ + 0, ,045-57,00 1,836 0,929 Vu4 = R$ 4.950,00/m² ] fls. 410

31 ELEMENTO Nº 5 Local: Área Privativa: 47,00 m² Fator área.: 1,041 Vagas garagem: Padrão Construtivo: Idade: 7 Foc = 0,929 Preço: R$ ,00 Tipo: Oferta Data: jun/2018 Fonte: Observações: Vu5 = Foto: Av. Sagitário, Alphaville Sala Condomínio Alpha Square - Torre 2 Faixa de valor: médio-superior Coef. R8N = 1,938 Estado de Conserv.: 1 Escritório padrão médio com elevador c - Regular 0 - Sr. Eduardo - Fone: (11) Cod.: 0 com piso cerâmico R$ ,00 1,836 x 1,000 x 0,90 x [ + 0, ,041-47,00 1,938 0,929 Vu5 = R$ 6.624,17/m² ] fls. 411

32 ELEMENTO Nº 6 Local: Área Privativa: 82,00 m² Fator área.: 1,094 Vagas garagem: Padrão Construtivo: Idade: 7 Foc = 0,929 Preço: R$ ,00 Tipo: Oferta Data: jun/2018 Fonte: Observações: Vu6 = Foto: Av. Sagitário, Alphaville Sala Condomínio Alpha Square - Torre 2 Faixa de valor: médio Coef. R8N = 1,836 Estado de Conserv.: 2 Escritório padrão médio com elevador c - Regular 0 - Sr. Vinícius - Fone: (11) Cod.: 0 sem infraestrutura R$ ,00 1,836 x 1,000 x 0,90 x [ + 0, ,094-82,00 1,836 0,929 Vu6 = R$ 5.835,56/m² ] fls. 412

33 ELEMENTO Nº 7 Local: Área Privativa: 47,00 m² Fator área.: 1,041 Vagas garagem: Padrão Construtivo: Idade: 7 Foc = 0,929 Preço: R$ ,00 Tipo: Oferta Data: jun/2018 Fonte: Observações: Vu7 = Foto: Av. Sagitário, Alphaville Sala Condomínio Alpha Square - Torre 2 Faixa de valor: médio Coef. R8N = 1,836 Estado de Conserv.: 1 Escritório padrão médio com elevador c - Regular 0 - Sra. Marcia Castilho - Fone: (11) /2973 Cod.: 0 sem infraestrutura R$ ,00 1,836 x 1,000 x 0,90 x [ + 0, ,041-47,00 1,836 0,929 Vu7 = R$ 5.940,34/m² ] fls. 413

34 ELEMENTO Nº 8 Local: Área Privativa: 85,60 m² Fator área.: 1,1 Vagas garagem: Padrão Construtivo: Idade: 7 Foc = 0,929 Preço: R$ ,00 Tipo: Oferta Data: jun/2018 Fonte: Observações: Vu8 = Foto: Av. Sagitário, Alphaville Sala Condomínio Alpha Square - Torre 2 Faixa de valor: médio Coef. R8N = 1,836 Estado de Conserv.: 0 - Sr. Samir Sáfadi - Fone: samirsafadi@aasp.org.br Cod.: Escritório padrão médio com elevador c - Regular R$ ,00 1,836 x 1,000 x 0,90 x [ + 0, ,1-85,60 1,836 0,929 Vu8 = R$ 6.360,98/m² ] fls. 414

35 ELEMENTO Nº 9 Local: Área Privativa: 55,00 m² Fator área.: 1,041 Vagas garagem: Padrão Construtivo: Idade: 7 Foc = 0,929 Preço: R$ ,00 Tipo: Oferta Data: jun/2018 Fonte: Observações: Vu9 = Foto: Av. Sagitário, Alphaville Sala Condomínio Alpha Square - Torre 2 Faixa de valor: médio-superior Coef. R8N = 1,938 Estado de Conserv.: 1 Escritório padrão médio com elevador c - Regular 0 - Sr. Carlos Alberto - Fone: (11) /(11) 9846 Cod.: 0 com piso porcelanato, forro de gesso e luminárias led R$ ,00 1,836 x 1,000 x 0,90 x [ + 0, ,041-55,00 1,938 0,929 Vu9 = R$ 5.337,19/m² ] fls. 415

36 ELEMENTO Nº 10 Local: Área Privativa: 62,00 m² Fator área.: 1,056 Vagas garagem: Padrão Construtivo: Idade: 7 Foc = 0,929 Preço: R$ ,00 Tipo: Oferta Data: jun/2018 Fonte: Observações: Vu10 = Foto: Av. Sagitário, Alphaville Sala Condomínio Alpha Square - Torre 2 Faixa de valor: médio-superior Coef. R8N = 1,938 Estado de Conserv.: 1 Escritório padrão médio com elevador c - Regular 0 - Sr. Carlos Alberto - Fone: (11) /(11) 9846 Cod.: 0 com piso porcelanato, forro de gesso e luminárias led R$ ,00 1,836 x 1,000 x 0,90 x [ + 0, ,056-62,00 1,938 0,929 Vu10 = R$ 5.418,19/m² ] fls. 416

37 ELEMENTO Nº 11 Local: Área Privativa: 42,00 m² Fator área.: 1,012 Vagas garagem: Padrão Construtivo: Idade: 7 Foc = 0,929 Preço: R$ ,00 Tipo: Oferta Data: jun/2018 Fonte: Observações: Vu11 = Foto: Av. Sagitário, Alphaville Sala Condomínio Alpha Square - Torre 2 Faixa de valor: médio-superior Coef. R8N = 1,938 Estado de Conserv.: 1 c - Regular 0 - Sra. Maiara ou Sr. Rafael - Fone: (11) Cod.: 0 com armários Escritório padrão médio com elevador R$ ,00 1,836 x 1,000 x 0,90 x [ + 0, ,012-42,00 1,938 0,929 Vu11 = R$ 7.195,26/m² ] fls. 417

38 ELEMENTO Nº 12 Local: Área Privativa: 47,00 m² Fator área.: 1,041 Vagas garagem: Padrão Construtivo: Idade: 7 Foc = 0,929 Preço: R$ ,00 Tipo: Oferta Data: jun/2018 Fonte: 0 - Sr. Leandro Rissardo - Fone: leandrorissardo2011@hotmail.com Observações: 0 Vu12 = Foto: Av. Sagitário, Alphaville Sala Condomínio Alpha Square - Torre 2 Faixa de valor: médio Coef. R8N = 1,836 Estado de Conserv.: 1 Escritório padrão médio com elevador c - Regular R$ ,00 1,836 x 1,000 x 0,90 x [ + 0, ,041-47,00 1,836 0,929 Vu12 = R$ 5.980,21/m² Cod.: ] fls. 418

39 Tratamento Estatístico Elemento nº Média Aritmética: Limite Inferior: Limite Superior: Preço Unitário homogeneizado 1 R$ 7.152,45/m² 2 R$ 5.110,36/m² 3 R$ 4.950,00/m² 4 R$ 4.950,00/m² 5 R$ 6.624,17/m² 6 R$ 5.835,56/m² 7 R$ 5.940,34/m² 8 R$ 6.360,98/m² 9 R$ 5.337,19/m² 10 R$ 5.418,19/m² 11 R$ 7.195,26/m² 12 R$ 5.980,21/m² R$ 5.904,56/m² R$ 4.133,19/m² R$ 7.675,93/m² Não havendo elementos discrepantes, a média saneada resulta em: Vu = R$ 5.904,56/m² - junho/2018 fls. 419

40 Tipologia Construtiva Local: Conjunto Comercial nº 317B do Subcondomínio TORRES 1 e 2" Condomínio Alpha Square - situado à Av. Sagitário, 138,198 e 278, Alphaville, município de Barueri/SP. fls. 420 ANEXO II

41 Tabela de Coeficientes Local: Conjunto Comercial nº 317B do Subcondomínio TORRES 1 e 2" Condomínio Alpha Square - situado à Av. Sagitário, 138,198 e 278, Alphaville, município de Barueri/SP. fls. 421 ANEXO III