Curso de Direito Civil Contratos 3ª Série UNIARA. Períodos Diurno e Noturno: Prof. Marco Aurélio Bortolin

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1 Curso de Direito Civil Contratos 3ª Série UNIARA. Períodos Diurno e Noturno: Prof. Marco Aurélio Bortolin Aulas 25 e 26 Ementa Contrato de Compra e Venda (3ª parte) cláusulas especiais da compra e venda retrovenda; venda a contento; venda sujeita a prova e preempção (análise dos artigos 505 a 520, do Código Civil). I. Cláusulas Especiais da Compra e Venda. 1. Introdução. Após analisarmos os elementos essenciais do contrato de compra e venda, ou seja, além dos pressupostos de existência e validade comuns a qualquer negócio jurídico contratual (partes capazes e legitimadas materialmente, vontade livre e manifestada com boa-fé, objeto lícito, possível, determinado ou determinável, e forma exigida, prescrita, ou não defesa, proibida por lei), estudamos regras gerais relacionadas ao preço, lugar da tradição, despesas do contrato e atribuição de riscos sobre a coisa e sobre o preço (1ª parte do estudo da compra e venda), para, em seguida, também estudarmos as situações especiais que o Código Civil destaca para os celebrantes do contrato de compra e venda, e que podem alterar significativamente a validade do aludido negócio, ou seja, a compra e venda entre herdeiros necessários sem a anuência dos demais de mesmo grau, entre cônjuges ou companheiros em unidade familiar, ou por juízes, serventuários, leiloeiros, administradores públicos, tutores e curadores de objetos que estejam a exercer encargo, ou, por fim, a venda do bem locado por parte do locador sem respeitar a preferência do locatário, e a venda de fração ideal do bem em condomínio pelo condômino sem respeitar a preferência dos demais condôminos (2ª parte do estudo da compra e venda). O objetivo do curso reside agora no estudo de conteúdos especiais da compra e venda que porventura possam ser utilizados pelos celebrantes como autênticos elementos acidentais escolhidos paritariamente ou aceitos por adesão, e que se prestam a alterar a eficácia normalmente resultante da compra e venda habitual, desprovida de tais elementos (3ª parte do estudo da compra e venda). De acordo com o Código Civil, podemos destacar como cláusulas especiais da compra e venda os seguintes pactos adjetos: a) retrovenda; b) venda a contento; c) venda sujeita à prova; d) preempção; e) venda com reserva de domínio; f) venda sobre documentos. Passaremos, portanto, a analisar os principais aspectos desses conteúdos, posto que os mesmos permitem variações interessantes para o negócio de compra e venda. 2. Retrovenda (cláusula de retrato; pactum de retrovendendo). A 1

2 retrovenda é a cláusula especial através da qual os contratantes da compra e venda podem eventualmente ajustar que o vendedor resguarde a si a possibilidade de recuperar o bem alienado através da restituição do preço ao comprador, além do pagamento de benfeitorias e despesas porventura suportadas pelo comprador. A retrovenda é de fato um elemento acidental do negócio jurídico de compra e venda de bem imóvel, porque subordina a geração dos efeitos da contratação à vontade do vendedor de recuperar o bem alienado em certo tempo após a conclusão total da compra e venda, e sem representar um novo negócio. Trata-se de um elemento não essencial, que se adotada pelos celebrantes da venda e compra de imóveis, subordina a conclusão do negócio jurídico (como vimos, a compra e venda é um contrato consensual, que se torna obrigatório e acabado com o ajuste em torno do preço e da coisa artigo 482, Código Civil), ao exercício de um direito contratual de resgate do bem pelo anterior proprietário que o alienou, e que pode ser exercido em prazo decadencial, mediante a devolução de todo o preço recebido, ou seja, o valor pago atualizado até a data do exercício concreto da opção de retrovenda constante do contrato, e acrescido de despesas suportadas pelo comprador (exemplo: despesas com escritura e registro e outras, se autorizadas), mais eventuais benfeitorias necessárias 1 (as benfeitorias úteis e as voluptuárias não se encaixam no conceito de preço restituível porque poderiam inviabilizar o livre exercício da retrovenda pelo vendedor), salvo se houver expressa aceitação do vendedor antes do exercício da retrovenda para outras espécies de benfeitorias, ante a expressa dicção do artigo 505, do Código Civil Prazo decadencial de duração. A retrovenda pode ser exercida pelo vendedor no prazo que as partes contratantes livremente ajustarem, desde que não superior a 03 (três) anos, sendo que o prazo é decadencial. Operada a decadência, ainda que contratualmente prevista, a retrovenda perde aplicação e a compra e venda não pode mais ser revertida em prol do vendedor. No silêncio da cláusula de retrovenda para um prazo específico menor do que o previsto no artigo 505, do Código Civil, prevalecerá o máximo admitido pelo citado dispositivo Natureza Jurídica. Conforme já explanado inicialmente, a retrovenda se materializa no contrato de compra e venda, se assim for aceita pelos contratantes, surge como uma 1 Artigo 96, 3º, Código Civil. São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore. 2 Art. 505, Código Civil. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias. 2

3 autêntica condição resolutiva sobre a propriedade (direito real) do comprador sobre a coisa adquirida, o que significa ser a retrovenda um elemento acidental que pode desconstituir o único negócio jurídico dotado de tal fator de eficácia, e é muito importante perceber que a retrovenda não se confunde com eventual recompra, ou melhor, como um segundo negócio jurídico desligado do primeiro, em que concretizada a compra e venda, depois de algum tempo o bem é novamente adquirido pelo anterior proprietário. Em outras palavras, com a cláusula de retrovenda, o negócio de compra e venda se torna perfeito e acabado, e comprador assume a propriedade resolúvel do bem imóvel, já que o título de aquisição levado ao registro imobiliário contém esse fator de possível extinção do direito real. No entanto, se superado o prazo de exercício concreto da retrovenda, independentemente da cláusula no título de aquisição, dada a verificação da caducidade, a propriedade se torna plena para o adquirente e somente um novo negócio permitiria, em tese, que o bem voltasse para o anterior proprietário Objeto. A retrovenda é admitida para bens imóveis, já que para os móveis, em razão de o negócio jurídico não ser solene, a sua aplicação seria extremamente dificultada pela possibilidade de sucessivas transferências em cadeia, gerando instabilidade do próprio negócio. Assim, conforme já destacado no artigo 505, do Código Civil, acima transcrito, a retrovenda guarda aplicação apenas para bens imóveis, saliente-se Transmissão do direito, alcance perante terceiros e frutos civis. A retrovenda inserida em um contrato de compra e venda de bem imóvel permite que o comprador adquira a propriedade do bem objeto do negócio, mas essa propriedade é temporariamente resolúvel, já que através da retrovenda o vendedor poderá resgatar novamente a propriedade do bem alienado, desde que restitua ao comprador o justo preço. Na esteira desse raciocínio, importante ainda destacar que o direito ao exercício da retrovenda não se transmite de forma onerosa ou gratuita a terceiros por ato inter vivos, admitindo-se sua transferência ao conjunto de herdeiros do vendedor exclusivamente por sucessão causa mortis, conforme expressa previsão do artigo 507, do Código Civil. 3 A retrovenda, ademais, a ser exercida pelo vendedor em vida, ou excepcionalmente por seus sucessores em caso de falecimento do vendedor, deverá sê-lo em face do comprador originário do bem, mas a norma civil também admite seu exercício contra terceiros que possam ter adquirido o bem após o primeiro negócio jurídico de compra e venda no qual havia sido pactuada a 3 Art. 507, Código Civil. O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente. 3

4 retrovenda. A redação do atual artigo 507, do Código Civil, não especifica se o terceiro comprador perde o bem conhecendo ou não a existência da anterior compra e venda com cláusula de retrovenda, mas diante da redação do artigo 1.142, do revogado Código Civil de 1916, a resposta parece ser negativa, já que a lei revogada expressamente estabelecia essa possibilidade de perda do bem em qualquer hipótese (existência ou inexistência de conhecimento do terceiro acerca da retrovenda no negócio antecedente), ao passo que a norma em vigor silencia a esse respeito, parecendo indicar mudança de orientação da norma atual revogadora, a traduzir que a ciência do terceiro adquirente sobre a retrovenda do negócio antecedente seja indispensável, o que se extrairia do registro público da cláusula, salvo se a despeito da não inscrição da cláusula, fique demonstrado que o terceiro tinha ciência da condição, o que afastaria a presunção de boa-fé. De se salientar ainda que os frutos da coisa integram o domínio do comprador até a efetiva operação da retrovenda, já que o comprador é proprietário do bem até a resolução dos efeitos do negócio, se vier a ocorrer Resistência do comprador (artigo 506, Código Civil) 4. A retrovenda nada mais é do que uma cláusula resolutiva que suprime o efeito da aquisição da propriedade pelo comprador por ter sido aquela contratada de forma resolúvel. Assim, não há possibilidade de o comprador resistir ao exercício do resgate do bem pelo vendedor, desde que exista o oferecimento do justo preço (constituído pelo valor pago atualizado até a data da retrovenda, e acrescido de despesas suportadas pelo comprador, mais eventuais benfeitorias necessárias). Caso ocorra o oferecimento de justo preço, e o comprador se recuse a admitir o resgate do bem pelo vendedor, poderá este último depositar judicialmente o valor desde logo, por ocasião do aforamento de ação reivindicatória, mas é fundamental para a própria recuperação da posse e propriedade sobre o bem que o vendedor deposite integralmente o preço devido Condomínio (artigo 508, Código Civil) 5. Por fim, se os vendedores 4 Art. 506, Código Civil. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente. Parágrafo único. Verificada a insuficiência do depósito judicial, não será o vendedor restituído no domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente pago o comprador. 5 Art. 508, Código Civil. Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imóvel, e só uma o exercer, poderá o comprador intimar as outras para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito, contanto que seja integral. 4

5 eram condôminos do bem alienado com cláusula de retrovenda, o exercício desse direito de resgate do bem, de plano deveria ser feito por todos os condôminos vendedores, que restabeleceriam nessa hipótese o condomínio como antes se encontrava. Contudo, admite a lei civil que um ou alguns dos condôminos anteriores exerçam para si apenas a retrovenda, não de fração ideal, mas do bem todo, por vezes até com a extinção do condomínio no resgate do bem pela retrovenda, desde que um dos vendedores deposite o preço integral, podendo o comprador, a seu critério, notificar os demais vendedores a exercerem a retrovenda, o que de certa forma parece pouco provável, mas mesmo assim, nada obrigará qualquer dos vendedores a aguardar os demais, prevalecendo a retrovenda pelo depósito de quem o fizer primeiramente Ressalvas importantes. O comprador que se torna proprietário do bem, não assume dever de ressarcir o vendedor em caso de perecimento ou depreciação natural do bem nos casos em que tais situações se verificarem sem culpa do comprador, gerando, na primeira hipótese, extinção da retrovenda pelo perecimento do bem, e no segundo caso, manutenção do dever do vendedor de restituir o preço integral sem abatimento proporcional pela deterioração natural. Outrossim, a retrovenda é um pacto adjeto que por vezes é utilizado como simulação, desvirtuando-se o instituto, mormente, se visa ocultar o empréstimo usurário de dinheiro, ou seja, impondo-se ao devedor transmitir imóvel seu ao credor com cláusula de retrovenda, sendo que o suposto exercício da retrovenda mais tarde, será, na verdade, o pagamento do empréstimo como única forma do devedor reaver o imóvel (não propriamente antes vendido, mas dado em garantia). 167 a 170, do Código Civil. A simulação, no caso, é fator de nulidade, consoante previsão dos artigos 3. Venda a contento e venda sujeita a prova (artigos 509 e 510, Código Civil). Há também na celebração da compra e venda a possibilidade de os contratantes ajustarem dispositivo contratual que nos parece inverso ao da retrovenda, já que as vislumbramos com natureza jurídica de condição suspensiva, ambas impedindo a concretização da compra e venda por período ajustado pelos celebrantes (mesmo com ajuste total de coisa e preço pelos contratantes, e, inclusive, transferência de posse da coisa ao adquirente) até que o comprador venha a manifestar o seu agrado pessoal sobre o negócio e sobre o bem adquirido (hipótese de venda a contento), ou até que o comprador verifique se de fato o bem alvo da compra e venda apresenta as qualidades asseguradas pelo vendedor, ou que se apresente apta e idônea ao fim a que se destina (hipótese de venda sujeita a prova), ambas descritas, respectivamente, nos 5

6 artigos 509 e 510, do Código Civil Exercício. Nas duas modalidades acima mencionadas, passíveis de aplicação por consentimento das partes contratantes no limite da autonomia de suas vontades, e que se constituem em elementos acidentais de suspensão da eficácia do negócio jurídico de compra e venda, se revela exigível que os contratantes estabeleçam um prazo para a manifestação formal do comprador, ato que desfaz a condição. O Código Civil ainda ressalva em seu artigo 512, muito embora parecesse até desnecessário, que se o contrato silenciar a respeito do prazo, deverá o vendedor assinar prazo ao comprador para manifestar sua aceitação através de notificação judicial ou extrajudicial 7. E qual é o valor jurídico do silêncio do comprador notificado judicialmente ou extrajudicialmente (se inexistente qualquer prazo contratual), ou ao longo do prazo de manifestação fixado em contrato? Essa pergunta não é totalmente singela, muito embora pareça natural imaginar que nessa hipótese o comprador estaria admitindo seu agrado sobre o bem ou aceitando as qualidades do bem, porque no Código Civil de 1916 (artigo 1147), havia expressa referência legal a esse valor jurídico do silêncio do comprador, ao passo que na lei atual prepondera a ausência de previsão específica, o que permite que a Doutrina e a Jurisprudência divirjam a respeito, embora pareça prevalecer que a mudança de técnica legislativa não tenha contaminado a orientação em torno do tema, ou seja, o de se emprestar valor jurídico ao silêncio do comprador, recebendo-o como aceitação, pois do contrário não haverá sentido no prazo contratual ou na notificação segundo nos parece. Melhor alternativa será que a cláusula de prazo contenha ressalva para tal valor jurídico do silêncio, o mesmo se aplicando para a notificação, na hipótese de inexistir prazo no contrato Efeitos. Os alunos e alunas devem tomar certo cuidado nessas contratações subordinadas em sua eficácia a uma condição suspensiva, porque enquanto não operados os efeitos da compra e venda, mesmo com a cessão da posse, o vendedor continua proprietário do bem, ao passo que o comprador, mesmo possuindo o bem, manterá posição de comodatário detentor de posse 6 Art. 509, Código Civil. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado. Art. 510, Código Civil. Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina. 7 Art. 512, Código Civil. Não havendo prazo estipulado para a declaração do comprador, o vendedor terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo improrrogável. 6

7 precária, exigindo que os alunos tenham alguma noção sobre contrato ainda não estudado que é o comodato (negócio de empréstimo gratuito de bens infungíveis). Em linhas gerais, possível adiantar que o comodatário exerce posse direta sobre o bem, mas não é seu proprietário, e assim, se a coisa perecer sem culpa do comprador, o prejuízo será totalmente assumido pelo vendedor (res perit domino), e o contrato estará extinto; caso o perecimento decorra de culpa do comprador, responderá este por perdas e danos, o que impõe cuidados de conservação do bem Particularidades. Importante destacar, por fim, que essas cláusulas admitem seu estabelecimento como condições resolutivas (dependendo assim de sua redação), hipótese em que possuidor é proprietário até a sua manifestação de contentamento ou de aceitação das qualidades da coisa, o que determina grande alteração para a hipótese de perecimento do bem e de pagamento do preço, por óbvia razão, se comparada com a condição suspensiva. Ademais, vale ressaltar que ao contrário do direito de arrependimento previsto no Código de Defesa do Consumidor, essas cláusulas de venda a contento e de venda sujeita a prova comportam variação de aplicação, posto que na primeira (venda a contento) a opção do comprador é lastreada em opção potestativa, de perfil exclusivamente subjetivo, ao passo que na venda sujeita a prova, cabe atribuir ao comprador o ônus de provar a ausência de qualidades anunciadas pelo vendedor. 4. Preempção (preferência) - conceito. A preempção é mais um elemento acidental que pode ser escolhido ou não pelos contratantes da compra e venda, e se eleita, permite que o vendedor possa readquirir a coisa de forma preferencial em relação a qualquer outro futuro comprador. Aliás, a preempção pode ser exercida para a hipótese de compra e venda seguinte, ou mesmo, dação em pagamento, nos exatos termos do que dispõe o artigo 513, caput, do Código Civil 8. No entanto, os alunos e alunas não podem confundir a preempção com a retrovenda. Exatamente. A preempção cria um direito pessoal de preferência contratual do vendedor para um segundo negócio jurídico de compra e venda do mesmo bem, ao passo que a retrovenda se apresenta como um elemento acidental de típico perfil condicional resolutório do mesmo e primeiro negócio jurídico, ou seja, contém a possibilidade de resolver o domínio do comprador sobre a coisa em prol do vendedor dentro de determinado prazo, sem que o comprador possa evitar seu exercício pelo vendedor em um mesmo 8 Art. 513, Código Civil. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto. 7

8 negócio jurídico. Na preempção, a expectativa do vendedor preferente depende da vontade do comprador em transferir sucessivamente o bem após a aquisição de seu domínio, hipótese em que aquele comprador deverá respeitar a preferência do antigo vendedor em recuperar em novo negócio jurídico o domínio da coisa, o que caracteriza para o exercício da preempção um segundo negócio jurídico de autêntica opção de recompra preferencial do bem. Outra distinção importante reside entre a preempção e a preferência legal. Já comentamos em aulas anteriores que há preferência legal concedida ao locatário na aquisição da coisa locada posta à venda pelo proprietário locador (artigos 27 a 34, Lei no /91), ou ao condômino sobre a fração ideal posta à venda pelo outro condômino (artigo 504, Código Civil), inclusive gerando a esses preferentes um direito pessoal dotado de eficácia real de reivindicar o bem locado alienado pelo proprietário ou a fração ideal pelo condômino, tornando ineficaz a venda e compra entabulada pelo proprietário ou condômino em desrespeito a essa preferência emanada da lei. No entanto, os alunos e alunas não podem confundir a preferência legal do locatário ou do condômino com a preempção, já que nesta última o direito do vendedor em recomprar o bem não é imposta por lei, mas sim, fixada contratualmente, o que gera direito pessoal (sem qualquer eficácia real) ao vendedor preferente, e contratualmente obriga simplesmente o comprador a comunicar o vendedor sobre eventual proposta de nova venda ou de dação em pagamento, para que o vendedor possa exercer direito contratual de adquiri-lo preferencialmente nos termos do contrato inicial. Assim, a preempção gera direito pessoal ao vendedor, e se não for observada pelo comprador, não pode gerar reivindicação do bem pelo preferente, ao contrário do que estudamos anteriormente para a venda de condômino a terceiro, hipótese na qual o(s) outro(s) condômino(s) exerce(m) direito de preferência pessoal dotado de eficácia real e se efetuarem pagamento tanto por tanto conquistam para si a propriedade da fração ideal alienada pelo outro condômino a terceiro, o mesmo ocorrendo com o bem locado pelo locatário. A exigência legal, contudo, é a mesma, ou seja, pagamento de mesmo valor pelo preferente que o oferecido pelo terceiro, consoante previsão do artigo 515, do Código Civil 9. 9 Art. 515, Código Civil. Aquele que exerce a preferência está, sob pena de a perder, obrigado a pagar, em condições iguais, o preço encontrado, ou o ajustado. 8

9 De acordo com o artigo 518, do Código Civil 10, na preempção, a preferência é fixada contratualmente e gera, vale reiterar, um direito pessoal ao vendedor preferente, o que significa considerar que, se for desrespeitada pelo comprador, acarretará para o anterior proprietário preferente somente o direito de cobrar eventuais perdas e danos, inclusive com possibilidade de extensão solidária dessa responsabilidade ao terceiro adquirente se este atuar com má-fé Exercício da preempção. A preempção, entendida como cláusula especial da compra e venda, firmada como um elemento acidental admitido pelos contratantes, cumpre ser respeitada pelo comprador, e se este pretender transferir novamente o bem, deverá comunicar formalmente o anterior proprietário preferente através de notificação pessoal, para que o mesmo exerça ou não sua opção de preferência na recompra do bem em prazo ajustado, desde que pagando o mesmo preço proposto por terceiro, tanto por tanto. Caso o comprador que admitiu a fixação da preempção em prol do vendedor não cumpra seu dever contratual de comunicar a intenção de novamente vender aquele bem para o anterior proprietário preferente, poderá o próprio anterior proprietário exercer a opção contratual de adquirir para si o bem, devendo, para tanto, notificar pessoalmente o atual proprietário a respeitar a preempção outrora contratada, consoante permissão do artigo 514, do Código Civil, já prevenindo e reforçando a ocorrência de futura reparação por perdas e danos Prazos para a preempção (artigo 516, Código Civil) 11. Os alunos devem atentar para duas espécies de prazos no estudo da preempção, ou seja, há o prazo de vigência da preferência contratual, e há o prazo de exercício da preempção por parte do preferente. Os contratantes, ao estabelecerem prazo de vigência da preempção, podem optar por qualquer período, desde que o mesmo não exceda a cento e oitenta dias para bens móveis, e dois anos para bens imóveis. No curso desse prazo contratual, como já ressaltado, cumpre ao comprador notificar o vendedor preferente de sua intenção em revender o bem. Caso notificado o preferente, este passa 10 Art. 518, Código Civil. Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé. 11 Art. 516, Código Civil. Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos três dias, e, se for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias subsequentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor. Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel. 9

10 a ter como prazo para manifestar sua opção em exercer concretamente sua preferência contratual o período de três dias para bens móveis, e sessenta dias para bens imóveis, contado esse prazo da notificação feita pelo comprador ao vendedor preferente A preempção estipulada a favor de dois ou mais condôminos alienantes (artigo 517, Código Civil) 12. Há a possibilidade de a compra e venda ser estabelecida por mais de um alienante, bastando, para tanto, que o bem se encontre sob condomínio. Assim, caso os condôminos, titulares de frações ideais do mesmo bem desejarem fixar cláusula de preempção poderão livremente fazêlo, mas para exercer a preferência contratual, os condôminos poderão exercer sua preferência em conjunto, e se não puderem exercer o direito conjuntamente, qualquer dos condôminos poderá exercer a preempção, ressaltando-se que o condômino não poderá readquirir apenas a fração ideal, mas sim, o bem todo, hipótese em que se tornará proprietário exclusivo do bem. Novamente, a lei civil conspira contra a continuidade do condomínio, revelando tendência de favorecer a concentração do domínio sempre que possível Transmissão do direito (artigo 520, Código Civil) 13 e desapropriação do bem. O Código Civil ainda trata da preempção na hipótese de expropriação por necessidade pública ou interesse social, e ressalta a impossibilidade de ser transferida por ato inter vivos ou por sucessão mortis causa. A desapropriação de um bem imóvel pelo Poder Público deve atender a uma situação de necessidade pública ou atender a um interesse social devidamente indicado pelo decreto expropriatório, ou seja, o proprietário pode perder a propriedade de um bem imóvel por vontade do Poder Público, mas a desapropriação deve ser motivada concretamente visando a instalação ou a construção de uma obra. Caso ocorra a desapropriação e o Poder Público não implemente a obra ou a atividade que motivou a expropriação, e necessitando o Poder Público vender o bem, nesse caso, o anterior proprietário terá o direito de preempção para readquirir o bem pelo preço ATUAL da coisa, nos termos do artigo 519, do Código Civil Art. 517, Código Civil. Quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou mais indivíduos em comum, só pode ser exercido em relação à coisa no seu todo. Se alguma das pessoas, a quem ele toque, perder ou não exercer o seu direito, poderão as demais utilizá-lo na forma sobredita. 13 Art. 520, Código Civil. O direito de preferência não se pode ceder nem passa aos herdeiros. 14 Art. 519, Código Civil. Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de preferência, pelo preço atual da coisa. 10

11 transferência por ato entre vivos, ou mesmo por sucessão. Por fim, a preempção é um direito personalíssimo, que não comporta II. Dispositivos do Código Civil referidos nesta aula (fonte: Art. 505, Código Civil. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias. Art. 506, Código Civil. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente. Parágrafo único. Verificada a insuficiência do depósito judicial, não será o vendedor restituído no domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente pago o comprador. Art. 507, Código Civil. O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente. Art. 508, Código Civil. Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imóvel, e só uma o exercer, poderá o comprador intimar as outras para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito, contanto que seja integral. Art. 509, Código Civil. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado. Art. 510, Código Civil. Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina. Art. 511, Código Civil. Em ambos os casos, as obrigações do comprador, que recebeu, sob condição suspensiva, a coisa comprada, são as de mero comodatário, enquanto não manifeste aceitá-la. Art. 512, Código Civil. Não havendo prazo estipulado para a declaração do comprador, o vendedor terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo improrrogável. Art. 513, Código Civil. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto. Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel. Art. 514, Código Civil. O vendedor pode também exercer o seu direito de prelação, intimando o comprador, quando lhe constar que este vai vender a coisa. Art. 515, Código Civil. Aquele que exerce a preferência está, sob pena de a perder, obrigado a pagar, em condições iguais, o preço encontrado, ou o ajustado. Art. 516, Código Civil. Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos três dias, e, se for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias subseqüentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor. Art. 517, Código Civil. Quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou mais indivíduos em comum, só pode ser exercido em relação à coisa no seu todo. Se alguma das pessoas, a quem ele toque, perder ou não exercer o seu direito, poderão as demais utilizá-lo na forma sobredita. 11

12 Art. 518, Código Civil. Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé. Art. 519, Código Civil. Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de preferência, pelo preço atual da coisa. Art. 520, Código Civil. O direito de preferência não se pode ceder nem passa aos herdeiros. III - Julgados relacionados aos temas da aula (Fonte: IMISSÃO DE POSSE - Compromisso de compra e venda com cláusula de retrovenda - Ausência do exercício adequado desse direito - Dever de transmissão da posse aos compromissários compradores - Procedência da ação - Cabimento - Recurso improvido (TJSP - Apelação Com Revisão Relator(a): Sebastião Carlos Garcia - Comarca: Avaré - Órgão julgador: 6ª Câmara de Direito Privado - Data do julgamento: 24/04/2008). CONTRATO - Trespasse de estabelecimento - Cláusula de garantia de faturamento mínimo por trinta dias - Ação de responsabilidade civil - Alegação de que o movimento foi artificialmente provocado pelos alienantes e que depois houve queda brusca - Fato não comprovado - Retrovenda feita pelos adquirentes três meses depois, por preço inferior - Negócio perfeito e acabado - Liberdade contratual - Recurso não provido (TJSP - Apelação Relator(a): Jomar Juarez Amorim - Comarca: Mauá - Órgão julgador: 10ª Câmara de Direito Privado - Data do julgamento: 28/11/2007). ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO - Escritura Pública de compra e venda de imóvel com cláusula de retrovenda - Anulação - Erro calcado em simulação - Venda de imóvel do casal a pedido do ex- marido para seu irmão pouco antes da propositura da ação de separação judicial litigiosa - Intuito de prejudicar a autora quando de eventual partilha de bens do casal evidenciado - Caracterização de sociedade entre o varão alienante e seu irmão, que afasta a verossimilhança do motivo alegado (dificuldade financeira) e credibilidade à cláusula de retrovenda pactuada - Acréscimo de prova emprestada por iniciativa do juízo - Legalidade - Documento oriundo de outro processo judicial envolvendo as mesmas partes - Magistrado que não é mero expectador, mas responsável pela instrução do processo, competindo-lhe como tal todas as providências necessárias para a formação de seu convencimento - Agravo retido e apelos não providos (TJSP - Apelação Relator(a): Galdino Toledo Júnior - Comarca: São João da Boa Vista - Órgão julgador: 10ª Câmara de Direito Privado - Data do julgamento: 02/10/2007). 12