DIREITO IMOBILIÁRIO. Prof. Marcelino Fernandes

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1 DIREITO IMOBILIÁRIO Prof. Marcelino Fernandes

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3 BENS PÚBLICOS

4 Na Constituição Federal Art. 20 São Bens da União: I (...) Art. 26 Incluem-se entre os bens dos Estados: I(...) (recepciona o Decreto-lei 9.760/46)

5 Conceito doutrinário É o conjunto de coisas corpóreas e incorpóreas, móveis, imóveis e semoventes de que o Estado se vale para poder atingir as suas finalidades.

6 Bens Públicos Definição: Código Civil Art. 98: São públicos os bens do domínio nacional pertencentes às pessoas jurídicas de direito público interno; todos os outros são particulares, seja qual for a pessoa a que pertencerem.

7 C.C. :Art. 41. São pessoas jurídicas de direito público interno: I - a União; II - os Estados, o Distrito Federal e os Territórios; III - os Municípios; IV - as autarquias, inclusive as associações públicas; (Redação dada pela Lei nº , de 2005) V - as demais entidades de caráter público criadas por lei.

8 CLASSIFICAÇÃO 1. Quanto à titularidade; 2. Quanto à disponibilidade; 3. Quanto à destinação.

9 Quanto à titularidade 1. Federais; 2. Estaduais; 3. Distritais; 4. Municipais; Obs.: Quando pertencerem as autarquias e fundações de direito público os bens pertencerão em última instância aos entes aos quais elas se relacionam.

10 Quanto à disponibilidade 1. Bens indisponíveis; 2. Bens patrimoniais indisponíveis; 3. Bens patrimoniais disponíveis.

11 Quanto à destinação Art. 99 do C.Cv. 1. Bens de uso comum do povo; 2. Bens de uso especial; 3. Bens dominicais.

12 Bens de uso comum do povo São aqueles destinados à utilização geral pelos indivíduos, que podem ser utilizados por todos em igualdade de condições, independentemente de consentimento individualizado por parte do Poder Público. Ex.: ruas, praças, mares, etc.

13 Bens de uso especial São todos aqueles que visam à execução dos serviços administrativos e dos serviços públicos em geral. São todos aqueles utilizados pela Administração pública para prestação dos serviços públicos. Ex.: hospitais, museus, escolas, cemitérios e mercados, etc., todos públicos.

14 Bens dominicais São os que constituem o patrimônio das pessoas jurídicas de direito público, como objeto de direito pessoal ou real de cada uma dessas entidades. São aqueles que por não terem uma destinação definida podem ser utilizados para fazer renda. (terras devolutas e terrenos de marinha)

15 Peculiaridades dos bens públicos. 1. Inalienabilidade 2. Impenhorabilidade 3. Imprescritibilidade 4. Não-onerosidade 5. Imunidade tributária 6. Intangibilidade

16 Aquisição de bens para o patrimônio público: a) doação; b) compra; c) desapropriação; d) Expropriação (confisco) art. 91, I do CP e art. 243 da CF/88; e) permuta; f) dação em pagamento; g) direito hereditário; e h) usucapião.

17 GESTÃO DOS BENS PÚBLICOS Utilização especial de bens públicos por particulares todos podem eventualmente ser utilizados de forma especial por particulares, mediante : 1. Autorização de uso 2. Permissão de uso 3. Concessão de uso 4. Concessão de direito real de uso 5. Cessão de uso.

18 autorização de uso serve para auxiliar interesses particulares em eventos ocasionais ou temporários (ex.: uso de uma rua para uma quermesse). É ato unilateral, discricionário, de título precário, podendo ser revogado a qualquer tempo; Independe de licitação e de lei autorizadora; Pode ser em caráter gratuito ou oneroso; Por tempo determinado ou indeterminado.

19 permissão de uso é semelhante à autorização, mas é dada no interesse público, tem grau menor de precariedade, depende, em regra, de licitação e cria para o permissionário um dever de utilização, sob pena de revogação (ex.: permissão de instalação de uma banca de jornal na via pública).

20 concessão de uso é contrato entre a Administração e um particular, tendo por objeto uma utilidade pública de certa permanência (ex.: instalação de restaurante num zoológico municipal). Exige, em regra, autorização legislativa e licitação.

21 concessão de direito real de uso aplica-se apenas a bens dominicais. É instituto de direito privado, de natureza contratual. Consiste na aquisição, pelo particular, de direito resolúvel do uso de um terreno público, de modo gratuito ou remunerado, para fins de interesse social de certo vulto, como urbanização ou cultivo. Exige autorização legislativa e licitação. (Vide Estatuto da Cidade: L /01, Art. 21)

22 Cessão de uso: é a transferência gratuita da posse de um bem público de uma entidade ou órgão para outro, a fim de que o cessionário o utilize nas condições estabelecidas no respectivo termo, por tempo certo ou determinado. Ex: É o uso de um andar da Secretaria da Segurança Pública pela Secretaria da Saúde, enquanto esta reforma seu prédio.

23 Exemplos de bens públicos a) Terras devolutas; b) Mar territorial; c) Terras tradicionalmente ocupadas por índios; d) Plataforma continental; e) Terrenos de marinha; f) Terrenos marginais ou reservados; g) Lagos, rios e correntes de água; h) Álveos ou leitos abandonados; i) Faixa de fronteira; j) Minas, jazidas e potenciais de energia hidráulica; k) Ilhas (vide EC 46/05); l) Fauna silvestre (Lei n 5.197/67 art. 1º ).

24 ESTATUTO DA CIDADE LEI Nº DE 10 DE JULHO 2001

25 Após 16 anos da Lei e pouca coisa mudou

26 Por que pouca coisa mudou? Possíveis respostas: Porque os pontos de vistas da cidades são diferentes entre cidadãos e políticos; Os munícipes são diferentes (comerciantes, investidores, moradores, trabalhadores, industriais; Investimentos que visam apenas lucros e não melhoria para a população; Interesses em dificultar mudanças; Etc.

27 QUANDO A LEI ENTROU EM VIGOR: 1. Muita euforia pelos políticos; 2. Expectativa e curiosidade pelos técnicos (arquitetos, engenheiros, urbanistas); 3. Desconfiança pelos cidadãos e investidores

28 REFORMA URBANA Princípios : 1. Combate ao déficit habitacional brasileiro; 2. Acesso a terra urbana; 3. Preço da terra controle estatal.

29 Censo 2010 revela que política habitacional tem que ir além do simples fomento à construção civil

30 Como resolver os contrastes sociais?

31 DÉFICIT DE MORADIA NO BRASIL IBEGE: 2010

32 POLÍTICA URBANA NA CF/88 Art A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem- estar de seus habitantes. 1º - O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cidades com mais de vinte mil habitantes, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana. 2º - A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor. 3º - As desapropriações de imóveis urbanos serão feitas com prévia e justa indenização em dinheiro.

33 POLÍTICA URBANA NA CF/88 4º - É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para área incluída no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de: I - parcelamento ou edificação compulsórios; II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo; III - desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais.

34 POLÍTICA URBANA NA CF/88 Art Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 1º - O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. 2º - Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. 3º - Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

35 ESTATUDO DA CIDADE 1. DIRETRIZES GERAIS 2. INSTRUMENTOS DE POLÍTICAS 3. URBANAS 4. PLANO DIRETOR 5. GESTÃO DEMOCRÁTICA DA CIDADE 6. DISPOSIÇÕES GERAIS

36 PRINCIPAIS INSTRUMENTOS DE POLÍTICAS: Planejamento municipal, em especial: a) plano diretor; b) disciplina do parcelamento, do uso e da ocupação do solo; c) zoneamento ambiental; d) plano plurianual; e) diretrizes orçamentárias e orçamento anual; f) gestão orçamentária participativa; g) planos, programas e projetos setoriais; h) planos de desenvolvimento econômico e social;

37 PRINCIPAIS INSTRUMENTOS DE POLÍTICAS: Institutos tributários e financeiros: a) imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana - IPTU; b) contribuição de melhoria; c) incentivos e benefícios fiscais e financeiros;

38 PRINCIPAIS INSTRUMENTOS DE POLÍTICAS: institutos jurídicos e políticos: a) desapropriação; b) servidão administrativa; c) limitações administrativas; d) tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano; e) instituição de unidades de conservação; f) instituição de zonas especiais de interesse social; g) concessão de direito real de uso; h) concessão de uso especial para fins de moradia; i) parcelamento, edificação ou utilização compulsórios; j) usucapião especial de imóvel urbano;

39 PRINCIPAIS INSTRUMENTOS DE POLÍTICAS:

40 PRINCIPAIS INSTRUMENTOS DE POLÍTICAS: institutos jurídicos e políticos: l) direito de superfície; m) direito de preempção; n) outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso; o) transferência do direito de construir; p) operações urbanas consorciadas; q) regularização fundiária; r) assistência técnica e jurídica gratuita para as comunidades e grupos sociais menos favorecidos; s) referendo popular e plebiscito; t) demarcação urbanística para fins de regularização fundiária; u) legitimação de posse. ( t) demarcação urbanística para fins de regularização fundiária; u) legitimação de posse.

41 PRINCIPAIS INSTRUMENTOS DE POLÍTICAS: Estudo prévio de impacto ambiental (EIA) e estudo prévio de impacto de vizinhança (EIV). O EIV será executado de forma a contemplar os efeitos positivos e negativos do empreendimento ou atividade quanto à qualidade de vida da população residente na área e suas proximidades, incluindo a análise, no mínimo, das seguintes questões:

42 PRINCIPAIS INSTRUMENTOS DE POLÍTICAS: I adensamento populacional; II equipamentos urbanos e comunitários; III uso e ocupação do solo; IV valorização imobiliária; V geração de tráfego e demanda por transporte público; VI ventilação e iluminação; VII paisagem urbana e patrimônio natural e cultural. OBS.: A elaboração do EIV não substitui a elaboração e a aprovação de estudo prévio de impacto ambiental (EIA), requeridas nos termos da legislação ambiental.

43 ESTATUDO DA CIDADE PLANO DIRETOR: A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor, assegurando o atendimento das necessidades dos cidadãos quanto à qualidade de vida, à justiça social e ao desenvolvimento das atividades econômicas. O plano diretor, aprovado por lei municipal, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e expansão urbana. A lei que instituir o plano diretor deverá ser revista, pelo menos, a cada dez anos

44 ESTATUDO DA CIDADE PLANO DIRETOR: No processo de elaboração do plano diretor e na fiscalização de sua implementação, os Poderes Legislativo e Executivo municipais garantirão: I a promoção de audiências públicas e debates com a participação da população e de associações representativas dos vários segmentos da comunidade; II a publicidade quanto aos documentos e informações produzidos; III o acesso de qualquer interessado aos documentos e informações produzidos.

45 ESTATUDO DA CIDADE GESTÃO DEMOCRÁTICA DA CIDADE: Para garantir a gestão democrática da cidade, deverão ser utilizados, entre outros, os seguintes instrumentos: I órgãos colegiados de política urbana, nos níveis nacional, estadual e municipal; II debates, audiências e consultas públicas; III conferências sobre assuntos de interesse urbano, nos níveis nacional, estadual e municipal; IV iniciativa popular de projeto de lei e de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano.

46 ESTATUDO DA CIDADE DISPOSIÇÕES GERAIS: O Poder Público municipal poderá facultar ao proprietário de área atingida pela obrigação de parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, a requerimento deste, o estabelecimento de consórcio imobiliário como forma de viabilização financeira do aproveitamento do imóvel.

47 ESTATUDO DA CIDADE DISPOSIÇÕES GERAIS: Considera-se consórcio imobiliário a forma de viabilização de planos de urbanização ou edificação por meio da qual o proprietário transfere ao Poder Público municipal seu imóvel e, após a realização das obras, recebe, como pagamento, unidades imobiliárias devidamente urbanizadas ou edificadas.

48 ESTATUDO DA CIDADE DISPOSIÇÕES GERAIS: Considera-se consórcio imobiliário a forma de viabilização de planos de urbanização ou edificação por meio da qual o proprietário transfere ao Poder Público municipal seu imóvel e, após a realização das obras, recebe, como pagamento, unidades imobiliárias devidamente urbanizadas ou edificadas. OBS.: O valor das unidades imobiliárias a serem entregues ao proprietário será correspondente ao valor do imóvel antes da execução das obras.

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