AVALIAÇÃO DE LOTES SUJEITOS A INFLUÊNCIA DE FAVELAS E RESTRIÇÕES AMBIENTAIS NAS AÇÕES DE DESAPROPRIAÇÃO. Vera Regina Nogueira de Sá Engenheira Civil

Transcrição

1 AVALIAÇÃO DE LOTES SUJEITOS A INFLUÊNCIA DE FAVELAS E RESTRIÇÕES AMBIENTAIS NAS AÇÕES DE DESAPROPRIAÇÃO Vera Regina Nogueira de Sá Engenheira Civil

2 INFLUÊNCIAS MAIS RELEVANTES A SEREM CONSIDERADAS NA AVALIAÇÃO DE LOTES :

3 FAVELA

4 FAVELA DO RADAR 300 domicílios m²

5

6 FAVELA INDIO PERI 350 domicílios m²

7

8

9 FAVELA JD. PANORAMA 600 domicílios m²

10 PARAISÓPOLIS domicílios m²

11 PARAISÓPOLIS Loteamento de 1921 com lotes Áreas públicas: ruas implantadas ou não

12 PARAISÓPOLIS

13 MAPA DE DESAPROPRIAÇÕES COMPLEXO PARAISÓPOLIS CONDOMÍNIOS 800 UH EQUIPAMENTOS DE EDUCAÇÃO EQUIPAMENTOS DE SAÚDE EQUIPAMENTOS ESPORTIVOS AVENIDA PERIMETRAL VIADUTO PAVILHÃO SOCIAL CENTRAL DE TRIAGEM/ ECOPONTO CANALIZAÇÃO DE CÓRREGOS CONTENÇÃO DE ÁREAS DE RISCO

14 PARAISÓPOLIS

15 5.9. FAVELA

16 5.9. FAVELA FAVELA SE LIMITA A UM ÚNICO IMÓVEL FAVELA SE ESTENDE A OUTROS IMÓVEIS CIRCUNVIZINHOS

17 Rua Manguari Av. Morvan Dias de Figueiredo Ponte do Tatuapé

18 CONTRIBUINTE Área = m² Valor IPTU = R$ 18 mi

19 700 domicílios m²

20 FAVELA SE LIMITA A UM ÚNICO IMÓVEL AVALIANDO É O PRÓPRIO

21 FAVELA SE LIMITA A UM ÚNICO IMÓVEL AVALIANDO É LIMÍTROFE À FAVELA

22 FAVELA SE LIMITA A UM ÚNICO IMÓVEL AVALIANDO ESTÁ LOCALIZADO ATÉ 200 M DA FAVELA

23 FAVELA SE LIMITA A UM ÚNICO IMÓVEL AVALIANDO ESTÁ LOCALIZADO ATÉ 200 M DA FAVELA Fator = [(0,3333/200) x D] + 0,6667 Fator = 1,00 Fator = 0,6667 Fator = 0,7717 Distância da favela (m) 0 (vizinho) 63 m 200 m

24 FAVELA SE LIMITA A UM ÚNICO IMÓVEL

25 FAVELA SE ESTENDE A OUTROS IMÓVEIS CIRCUNVIZINHOS AVALIANDO ESTÁ INSERIDO NA FAVELA

26 FAVELA SE ESTENDE A OUTROS IMÓVEIS CIRCUNVIZINHOS AVALIANDO É LIMÍTROFE À FAVELA

27 FAVELA SE ESTENDE A OUTROS IMÓVEIS CIRCUNVIZINHOS AVALIANDO ESTÁ LOCALIZADO ATÉ 200 M DA FAVELA

28 FAVELA SE ESTENDE A OUTROS IMÓVEIS CIRCUNVIZINHOS AVALIANDO ESTÁ LOCALIZADO ATÉ 200 M DA FAVELA Fator = [(0,6667/200) x D] + 0,3333 Fator = 0,8867 Fator = 1,00 Fator = 0,3333 Distância da favela (m) 0 (vizinho) 166 m 200 m

29 FAVELA SE ESTENDE A OUTROS IMÓVEIS CIRCUNVIZINHOS

30 RESTRIÇÕES AMBIENTAIS

31 Novo Código Florestal Lei nº /

32 < 10 m

33

34

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36 1ª SITUAÇÃO: DESAPROPRIAÇÃO TOTAL EM ZONA ZCOR-1 APP ATINGE 18 M Ag = área com restrição ambiental At 2 = área do lote, desconsiderando-se a área com restrição ambiental Ag = 180,00 m² At 2 = 120,00 m²

37 Potencial construtivo sem restrição 180,00 m² P 1 P 2 Potencial construtivo sem restrição 120,00 m² Ag = 180,00 m² At 2 = 120,00 m² P 1 = 180,00 m² P 2 =?

38

39 Potencial construtivo sem restrição 180,00 m² Zona ZCOR-1: Gabarito = 10,00 m e Recuo = 5,00 m P 1 Projeção da área edificável = 70,00 m² Gabarito = 10,00 m => 3 pavimentos (Zoneamento) P 2 =? Área máxima edificável = 3 x 70,00 m² = 210,00 m² 5,00 m 70,00 m² Potencial construtivo sem restrição 120,00 m² Área construída que pode ser absorvida na parcela sem restrição: P 2 = 210,00 m² - 120,00 m² Ag = 180,00 m² At 2 = 120,00 m² P 1 = 180,00 m² P 2 = 90,00 m² P 2 = 90,00 m²

40 P 2 = 90,00 m² (potencial construtivo útil referente à Ag, que pode ser transferido para o lote P 1 = 180,00 m² (potencial construtivo útil da Ag, sem restrição ambiental) 0,80 (P 2 / P 1 ) = 0,80 x (90,00/180,00) = 0,80 x 0,50 = 0,40 > 0,10 Aeq = At 2 + [0,80 x (P 2 / P 1 ) x Ag] Aeq = 120,00 +[ 0,80 x (90/180) x 180,00) ] Aeq = 192,00 m²

41 Potencial construtivo sem restrição 180,00 m² Área terreno = 300,00 m² P 1 = 180,00 P 2 = 90,00 Aeq = 192,00 m² Vt = At x Vu x Cf x Fp x... Potencial construtivo sem restrição 120,00 m² Vt = Aeq x Vu x Cf x Fp x... Área máxima edificável, respeitando o Zoneamento 210,00 m²

42 2ª SITUAÇÃO: DESAPROPRIAÇÃO TOTAL EM ZONA ZCOR-1 APP ATINGE 22 M Ag = área com restrição ambiental At 2 = área do lote, desconsiderando-se a área com restrição ambiental Ag = 220,00 m² At 2 = 80,00 m²

43 Potencial construtivo sem restrição 220,00 m² P 1 P 2 Potencial construtivo sem restrição 80,00 m² Ag = 220,00 m² At 2 = 80,00 m² P 1 = 220,00 m² P 2 =?

44 Potencial construtivo sem restrição 220,00 m² P 1 Zona ZCOR-1: Gabarito = 10,00 m e Recuo = 5,00 m Projeção da área edificável = 30,00 m² Gabarito = 10,00 m => 3 pavimentos (Zoneamento) P 2 =? Área máxima edificável = 3 x 30,00 m² = 90,00 m² Potencial construtivo sem restrição 80,00 m² Área construída que pode ser absorvida na parcela sem restrição: P 2 = 90,00 m² - 80,00 m² Ag = 220,00 m² At 2 = 80,00 m² P 1 = 220,00 m² P 2 = 10,00 m² P 2 = 10,00 m²

45 P 2 = 10,00 m² (potencial construtivo útil referente à Ag, que pode ser transferido para o lote) P 1 = 220,00 m² (potencial construtivo útil da Ag, sem restrição ambiental) 0,80 (P 2 / P 1 ) = 0,80 x (10,00/220,00) = 0,80 x 0,05 = 0,04 < 0,10 Aeq = At 2 + (0,10 x Ag) Aeq = 80,00 + (0,10 x 220,00) Aeq = 102,00 m²

46 Potencial construtivo sem restrição 220,00 m² Área terreno = 300,00 m² Aeq = 102,00 m² P 1 = 220,00 P 2 = 10,00 Vt = At x Vu x Cf x Fp x... Vt = Aeq x Vu x Cf x Fp x... Potencial construtivo sem restrição 80,00 m² Área máxima edificável, respeitando o Zoneamento 90,00 m²

47 INFLUÊNCIA DE FAVELAS E RESTRIÇÕES AMBIENTAIS NA AVALIAÇÃO DE LOTES URBANOS EM AÇÕES DE DESAPROPRIAÇÃO DA CIDADE DE SÃO PAULO

48 AGRADECIMENTOS AO CORPO TÉCNICO DO DEPARTAMENTO DE DESAPROPRIAÇÕES E DA SECRETARIA MUNICIPAL DE HABITAÇÃO DA PREFEITURA DE SÃO PAULO

49 MUITO OBRIGADA!