Dedução de Despesas Decorrentes do Aluguel de Imóveis da Base de Cálculo do Imposto de Renda

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1 Página 1 de 10 Revistas Magister Direito Ambiental e Urbanístico/Edições/03 - Dez/Jan Revista Magister de Direito Imobiliário, Registral, Urbanístico e Ambiental/Doutrina/Dedução de Despesas Decorrentes do Aluguel de Imóveis da Base de Cálculo do Imposto de Renda /David Ricardo Silva Trindade Dedução de Despesas Decorrentes do Aluguel de Imóveis da Base de Cálculo do Imposto de Renda David Ricardo Silva Trindade Advogado Militante no Direito Empresarial; Pós-Graduando em Direito Tributário pela Unisinos. RESUMO: Este artigo, inicialmente, tratará do planejamento tributário, buscando caracterizá-lo como prática elisiva e diferenciá-lo da evasão. Em seguida, apontará as vantagens da adoção de uma reengenharia tributária e contratual para possibilitar aos investidores em imóveis destinados à locação o desconto dos valores gastos com impostos, condomínio, administração imobiliária etc. da base de cálculo do Imposto de Renda, reduzindo, assim, o ganho de capital auferido com o aluguel do imóvel e, por conseguinte, o imposto a pagar. A relevância do assunto é flagrante, pois o planejamento tributário possibilita ao contribuinte-locador uma economia tributária sem desobedecer à legislação e sem expô-lo aos riscos da - desaconselhável - sonegação fiscal. A prática aponta que, equivocadamente, tais parcelas dedutíveis são transferidas ao locatário; essa prática faz com que se deixe de observar a real capacidade contributiva dos locadores, apresentando-se o planejamento tributário como única forma de correção dessa discrepância sem alterar o valor pago pelo locatário e nem o recebido pelo locador. O estudo deixará clara a possibilidade e pretenderá abrir a discussão sobre o assunto, levando os investidores e os especialistas em Direito Imobiliário a refletirem acerca de sua inegável aplicabilidade e, principalmente, da necessidade de se submeter os contratos à análise jurídico-tributária especializada. SUMÁRIO: Introdução. 1 O Planejamento Tributário; 1.1 A Evasão e a Elisão; 1.2 O Inseparável Binômio Segurança e Legalidade; 2 Implicações da Locação no Imposto de Renda; 2.1 O Tratamento Tributário Usual da Renda Auferida com a Locação; 2.2 O Tratamento Tributário Adequado da Renda Auferida com a Locação; 2.3 Empresas Administradoras. Considerações Finais. Referências Bibliográficas. Introdução É comum se ouvir a reclamação de que a carga tributária brasileira é muito elevada, que os gastos públicos são absurdos e que a corrupção associada à má-gestão faz do Estado, em quaisquer de suas esferas, uma máquina pesada e ineficiente; ainda que isso não seja uma verdade absoluta, tem certo fundamento a relação lógica que se faz entre carga tributária elevada e serviço público deficiente. Embora o objeto deste estudo não seja a comparação da carga tributária e dos serviços públicos brasileiros com os de outras nações, é inegável que, em países desenvolvidos de arrecadação fiscal semelhante à brasileira, a eficiência estatal é sensível, o que leva a pensar, em um primeiro momento, que no Brasil se paga o preço tributário do desenvolvimento. Seguindo-se o raciocínio de que essa "aparente conclusão" não é o objeto deste estudo, desafia-se o leitor a tomá-la também como uma "aparente verdade", posto que aqui não se buscará comprová-la ou refutá-la, mas sim delinear o que pode ser uma alternativa viável e sem ferir a legislação, para não sucumbir à voracidade arrecadatória estatal. 20. DOUTRINA - Revista Magister de Direito Imobiliário Nº 3 - Dez-Jan/2006 Não se pode pretender que a máquina estatal funcione sem o "azeite" dos tributos em suas engrenagens, garantindo-lhe "caixa" suficiente para cobrir seus gastos a exemplo do que ocorre em todas as empresas que, por conta de um pagamento, industrializam um bem da Vida ou fornecem um serviço ou um produto ao mercado consumidor. Afastada, então, está a viabilidade do pensamento mais radical daqueles que desejam "eliminar os tributos" do ordenamento jurídico. Por conseguinte, resta inegável o fato de os impostos serem necessários para que o Estado se mantenha e para que se movimente em um ambiente de tanta desigualdade como este em que se vive hoje no Brasil, muito embora seja verdade que ele deva consumir

2 Página 2 de 10 menos e movimentar-se mais. Diante do inegável quadro de que o Estado tem custos elevados e que presta os serviços abaixo das expectativas, mesmo com sucessivos recordes superavitários financiados pelos impostos provenientes dos rotos bolsos dos contribuintes, não é difícil de se notar que, dessa relação, se instala um "conflito de interesses" entre a Fazenda e os cidadãos. Com efeito, de um lado o Estado acumula mais e mais recursos, prestando serviços abaixo das expectativas dos cidadãos, ao passo que, de outro lado, os contribuintes esquivam-se na tentativa de proteger seus patrimônios e utilizam os serviços que, por precários, tornam-se caros. Em meio a esse jogo, na tentativa de resguardar seu patrimônio, não raras vezes, o contribuinte vê-se tentado a evadir-se do pagamento dos impostos, utilizando-se para tanto de mecanismos contrários à legislação tributária e, inevitavelmente, acaba por sonegar e por ensejar as reprimendas administrativas e penais previstas em lei. Nesse constante conflito, a Fazenda, por outro lado, empreende esforços para que essa prática seja minimizada e, se possível, eliminada, dispondo de eficazes recursos cibernéticos que, mais cedo ou mais tarde, acabam por revelar a ilegalidade. Isso denota que, em certa medida e na maioria das vezes, o Estado busca eficiência, ao menos, no que diz respeito à arrecadação. 21. DOUTRINA - Revista Magister de Direito Imobiliário Nº 3 - Dez-Jan/2006 Nesse contexto, o certo é que a evasão tributária é um comportamento equivocado como ferramenta voltada à pretensão de proteger o patrimônio da ação fiscal e, portanto, sempre é desaconselhável do ponto de vista técnico; ao contrário da elisão fiscal, alcançada a partir de um estudo especializado, elaborado com total observância do ordenamento jurídico e, portanto, obtida dentro das raias da legalidade. Se, como solução do conflito de interesses entre contribuinte e erário, resta afastada, ao menos tecnicamente falando, a malfadada e pouco inteligente alternativa de louvar-se da ilegalidade tributária para evitar que o Estado avance sobre o patrimônio privado, estariam, então, os cidadãos, indefectivelmente, ao dispor da fúria arrecadatória do Fisco? A resposta é negativa. A legislação prevê mecanismos e norteia-se por princípios que impedem que o Estado inviabilize, com a cobrança desmedida dos tributos, a manutenção dos contribuintes, afinal o Fisco também precisa que as pessoas produzam e gerem riquezas a tributar, do contrário, estaria, a exemplo da fábula, "matando a galinha dos ovos de ouro", pois, se todos os contribuintes tornarem-se insolventes frente a tributos impagáveis, o Estado não terá como obter recursos por falta de riqueza a tributar; é também por esse motivo que, em uma sociedade capitalista, é vedado o confisco dos bens dos contribuintes que, em uma simbiose com o Fisco, mantêm todos em atividade. O ponto específico que será abordado neste trabalho é a possibilidade legal de o contribuinte, proprietário de imóveis destinados à locação, pagar a exata medida de tributos que deve ao erário por conta da sua vocação empreendedora, por meio de um prévio planejamento tributário. Assim agindo, o contribuinte terá respeitada a sua capacidade contributiva sem permitir que o Estado avance sobre seu patrimônio e sem descumprir com sua obrigação de financiar o erário. Cumpre esclarecer que nunca se porá fim ao tributo e nem deverá o contribuinte acreditar em quem se apresente "vendendo-lhe uma panacéia" desse tipo; sempre sairá muito caro qualquer "antídoto" extremo contra o Fisco que seja composto de práticas ilegais, que leve à evasão de impostos. Por óbvio, o que aqui será abordado comunga com a legalidade fiscal e é seguro do ponto de vista jurídico, porque elaborado a partir do estudo dos permissivos legais. O planejamento tributário, como tal entendido aquele elaborado a partir de cuidadoso estudo técnico, feito por profissionais sérios e comprometidos com a legalidade, é capaz de assegurar ao contribuinte não a garantia de livrar-se dos impostos, mas a carga tributária justa. Nem mais nem menos do que o efetivamente devido ao Fisco por conta de suas operações tributáveis e, assim, o exato correspondente à sua capacidade contributiva. 22. DOUTRINA - Revista Magister de Direito Imobiliário Nº 3 - Dez-Jan/2006 Uma das práticas legais de obter a carga tributária justa é a possibilidade de o investidor em imóveis destinados ao aluguel deduzir do montante percebido como preço das locações o valor relativo a alguns

3 Página 3 de 10 gastos essenciais ao empreendimento. A lei assim positiva em razão de pairar sobre ela a norma que impõe a não-tributação do mínimo essencial à sobrevivência. Tais amortizações podem ser feitas diretamente na base de cálculo do Imposto de Renda mediante alguns requisitos, no entanto, por desconhecimento técnico tributário, na maioria das vezes, essas despesas com o imóvel são, simples e equivocadamente, repassadas ao locatário, deixando de ser "aproveitadas" pelo locador que, inevitavelmente, acaba pagando mais Imposto de Renda do que seria justo que pagasse. Este estudo abordará, inicialmente, questões voltadas à discussão sobre a elisão e a evasão fiscal no planejamento tributário para, em seguida, levantar a indiscutível possibilidade legal de o proprietário de imóveis destinados à locação, a partir de um ajuste técnico em seus contratos, sem qualquer diminuição em seus ganhos, gozar dos descontos da base de cálculo do Imposto de Renda, permitidos pela lei ao invés de desperdiçá-los a exemplo do que é feito tradicionalmente. 1 O Planejamento Tributário Uma grande polêmica envolve o tema do planejamento tributário ao ponto de dividir os estudiosos entre aqueles que o vêem com uma "liberdade ilimitada" de o contribuinte gerir seus negócios e os que o concebem como uma "possibilidade restrita e livre de abusos"; no entanto, um estudo que tenda a se afastar de paixões leva a crer que não se trate nem de um, nem de outro desses extremos. Toda a estéril discussão circunda o contumaz conflito entre o Fisco, que precisa arrecadar, e o contribuinte, que tenta proteger ao máximo o seu patrimônio; os radicais pensadores do Direito, no mais das vezes, estão a serviço de uns ou de outros, divorciando-se da cientificidade. Ousa-se dizer que a discussão é estéril no sentido de não produzir efeito prático sensível, isso porque os motivos que a movem são legítimos a ambas as partes; como já foi dito, o Estado tem de custear seus gastos na busca do bem comum, enquanto que o cidadão não pode permitir que seja inviabilizado o seu empreendimento pela tributação excessiva. O único efeito prático que poderá decorrer de tal discussão surgirá a partir da análise focada aos casos específicos, pois tanto o Fisco quanto o contribuinte cometem abusos com freqüência. 23. DOUTRINA - Revista Magister de Direito Imobiliário Nº 3 - Dez-Jan/2006 Na tentativa de regular essa infinita dicotomia, os princípios jurídicos atuam no sentido de tornar a relação o mais equilibrada possível e evitar os abusos de ambas as partes. Os mesmos fundamentos que servem ao Fisco servem também aos contribuintes, pois um depende do outro, ou seja, ao mesmo tempo em que não é interessante aos contribuintes preocuparem-se com as questões típicas do Estado na busca de seus fins sociais, também não o é ao Estado empreender em atividades privadas e mercantis. Então, nesse sentido, o tributo é um dever dos contribuintes em relação ao Estado, mas também é seu direito em razão da obrigação estatal de prestar-lhes uma série de serviços com qualidade razoável. Há todo um espectro ético que freqüentemente é violado tanto pelo Fisco, quando dificulta ao contribuinte o pleno exercício de um direito que a lei o resguarda, quanto pelo contribuinte, quando se esquiva da tributação por meios ilegais. O planejamento tributário responsável pretende ser o "fiel da balança", colocando-se como um parâmetro técnico capaz de impedir tanto a arbitrariedade do Fisco, quanto a sonegação do contribuinte. Respeitadas as diferenças de ordens técnicas e estruturais, a ética fiscal, que deve nortear o relacionamento entre contribuintes e Fisco, inclusive quando se tratar de um planejamento tributário, assemelha-se ao princípio contábil que dita que "quem recebe deve, e quem paga tem haver". Quando os contribuintes cumprem com o dever de pagar os tributos para a manutenção do Estado, têm em seu favor o direito aos serviços públicos em geral; de outro lado, para prestar os serviços públicos, a administração tem para si o direito a chamar o contribuinte a sustentá-la. A respeito do tema, muito bem discorreu Roberto Wagner Lima Nogueira: "Na vertente do dever fundamental, submete-se a uma ética fiscal privada, uma ética de conduta que norteia o cidadão-contribuinte em direção ao dever fundamental de pagar tributos segundo a sua capacidade contributiva. Doutra banda, como direito fundamental, o princípio da liberdade fiscal subordina o Estado a uma ética fiscal pública, ou seja, o Estado constitucionalmente obrigado a reconhecer o princípio da liberdade fiscal, aceitando mediante o devido processo legal, a opção fiscal (leia-se: planejamento tributário) adotada pelo contribuinte quando no limite de sua capacidade contributiva e negocial." 1

4 Página 4 de DOUTRINA - Revista Magister de Direito Imobiliário Nº 3 - Dez-Jan/2006 Marco Aurélio Greco tem visão mais restrita em relação à possibilidade de se efetuar um planejamento tributário com a finalidade única de economizar tributos. Este doutrinador entende que deva haver um motivo "extra-tributário", ou seja, algum fundamento negocial que não só a economia de tributos, em razão da função social que tem o empreendimento. Sua visão limita as possibilidades de o contribuinte exercer o seu direito à livre iniciativa, visto que lhe impõe um motivo para que reestruture os seus negócios de acordo com a sua capacidade contributiva, por sua vez apurada nos parâmetros legais: "É preciso existir algo externo que justifique o que for feito, mesmo porque a empresa não existe apenas para gerar lucro, a geração de lucro é um dos motivos relevantes, mas não é o único. Não podemos esquecer a função social da empresa." 2 Com efeito, o planejamento tributário é um direito do contribuinte quando visar à organização de seus negócios de modo que pague a exata quantia de tributos que deve, sem excessos e nem evasões. Para que esteja, verdadeiramente, agindo conforme a legalidade, o contribuinte não poderá praticar qualquer ato de simulação ou dissimulação que transforme sua reengenharia negocial em empreendimento destinado a iludir o Fisco para evadir tributos. Objetivamente, não prospera a idéia de que se faça necessária uma motivação "extra-fiscal" para a validade de um planejamento tributário, dentre outros tantos motivos, pela simples razão de falta de previsão legal que a torne obrigatória. A Constituição Federal, no inciso II do art. 5º, condiciona a criação de obrigações à expressa previsão legal que, para o caso, não existe, sendo o contribuinte livre para exercitar seu direito de organização tributária. Não se está querendo dizer aqui que o contribuinte pode manipular a legislação tributária sem medidas; não é absoluto o exercício de qualquer direito, como também não o é o do direito de empreender com o pretexto de economizar tributos. Diz-se, e isso tem de ser claro, que, ao mesmo tempo em que não é exigível do cidadão a motivação "extra-fiscal" para o seu planejamento tributário, não poderá ele ao empreendê-lo ultrapassar as barreiras da legalidade e da moralidade, sonegando. Devem, tanto o Fisco quanto os contribuintes, observar um comportamento ético e parcimonioso, posto que, como se vê, vivem relação de dependência mútua. 25. DOUTRINA - Revista Magister de Direito Imobiliário Nº 3 - Dez-Jan/2006 Não se pode considerar como planejamento tributário a prática de ilegalidades pelo contribuinte; a isso se deve chamar sonegação. Definitivamente, o planejamento tributário deve ser a análise técnica e objetiva de uma operação específica frente à legislação que a regulamenta, para se apurar o quanto e a qual título ela deva ser tributada. Com isso, observam-se a lei e a justiça, pois o contribuinte paga o que deve pagar enquanto o Fisco recebe o que faz jus receber. Em tese, resta observada a capacidade contributiva relativa àquela operação. Portanto o planejamento tributário não pode prescindir de um estudo sério e especializado que, em hipótese alguma, comungue com abusos e com ânimos de fraudar a lei para auferir diminuição de impostos, sob pena de levar o contribuinte à ruína fiscal e representar, a médio prazo, ao invés de economia, sanções. Também não é algo impossível, vinculado às práticas ou aos fundamentos que não os legais. 1.1 A Evasão e a Elisão Muito se tem discutido acerca de tais conceitos e, em especial, a respeito dos limites entre eles e ainda não se pode concluir que essa discussão já esteja acabada. Dentre as inúmeras construções doutrinárias elaboradas, importa, na verdade, a objetividade capaz de conferir sentido prático, principalmente, ao instituto da elisão tributária. Em trabalho publicado na obra Planejamento Fiscal sobre a remuneração dos sócios e dos acionistas e seus reflexos no planejamento tributário, seu coordenador, Pedro Anan Júnior, coloca a questão de modo objetivo e de fácil assimilação ao lecionar: "A diferença entre os dois conceitos é que na elisão fiscal se procura o caminho lícito, ou seja,

5 Página 5 de 10 redução da carga tributária através de operações admitidas ou não coibidas pela lei, tendo como característica principal a ocorrência da conduta antes do fato gerador. Ao contrário da evasão fiscal, onde a conduta é ilícita ou fraudulenta, ou seja, o contribuinte realiza operações contrarias à lei, que ocorrem após o fato gerador, procurando esconder a real intenção das partes contratantes." 3 É fácil de constatar que qualquer reengenharia tributária que se opere em uma sociedade empresarial deva buscar como resultado a elisão fiscal, mantendo-se na legalidade e afastando-se das tentadoras garras da evasão, devido a ela guardar identidade com a sonegação de tributos e, por conseguinte, com o ilícito. 26. DOUTRINA - Revista Magister de Direito Imobiliário Nº 3 - Dez-Jan/2006 Com efeito, deve-se observar uma projeção futura para esse resultado, elisão fiscal, modificando previamente o "modo" de negociar do contribuinte para que, seguindo a nova fórmula, sobre sua atividade não incida determinado fato gerador, mas outro mais benéfico; ou, como no caso deste estudo, diminua-se a base de cálculo sobre a qual determinado imposto deva incidir. Isso é possível de ser alcançado pelo contribuinte licitamente, basta que planeje seus negócios almejando a fatos geradores futuros. Procedimento distinto gera inquestionável ilegalidade e o sujeita aos riscos de ser autuado e sancionado pelo Fisco. Não se está aqui a dizer que os eventos pretéritos não possam ser questionados pelo contribuinte; incontáveis equívocos dão margem à discussão de tributos pagos em excesso, no entanto tais demandas têm lugar quando fundamentadas em ilegalidades ou em erros de interpretação da lei, caso em que se busca uma repetição do valor pago. O que precisa ficar claro é que o verbo "planejar" remete ao futuro, a fato gerador ainda não ocorrido. 1.2 O Inseparável Binômio Segurança e Legalidade A segurança de se empreender uma reengenharia fiscal será diretamente proporcional à legalidade com a qual se operar o manejo das possibilidades alcançadas pela legislação. Qualquer prática irresponsável nesse momento leva o contribuinte à ilegalidade e à completa insegurança, deixando-o "à mostra" para o Fisco proceder a sua autuação. Com o sensível desenvolvimento tecnológico, é possível à Fazenda efetuar o cruzamento dos dados e obter as comparações entre as operações realizadas pelo contribuinte e o que foi registrado em sua contabilidade. Desse modo, a "aventura jurídica" que tende a se tornar uma evasão fiscal, quase que na totalidade das vezes, é notada pelo Fisco, e o contribuinte é, implacavelmente, autuado. Em contrapartida, é fácil concluir que operando um planejamento tributário verdadeiro e responsável, com observância das regras técnicas, capaz de levá-lo à economia elisiva ao invés de à evasão, o contribuinte não correrá o risco de ser autuado de forma eficaz pelo Estado. A princípio, a Fazenda não é "obrigada a aceitar" de bom grado a diminuição de sua receita e pode desconsiderar os negócios do contribuinte se entender que o que ele operou não foi elisão, mas evasão; no entanto, nesse caso, sua defesa será fácil e produtiva, e a tese do Fisco não prosperará quando levada aos pálios do Conselho de Contribuintes ou do Poder Judiciário. Na prática, o que se vê é a aceitação das operações não fraudulentas, pois o Fisco dispõe de profissionais aptos a perceber tanto a ilegalidade, quanto a ausência dela. 27. DOUTRINA - Revista Magister de Direito Imobiliário Nº 3 - Dez-Jan/2006 Em suma, a segurança do planejamento tributário decorre diretamente da perfeição técnica nele empregada e, em contrapartida, é bem pouco provável que o contribuinte que pratique evasão fiscal saia incólume, ao passo que não deve ser penalizado quem exerce regularmente o que lhe é de direito por meio de um planejamento tributário verdadeiro. Pensar de modo diverso equivaleria a igualar contribuintes honestos a sonegadores. 2 Implicações da Locação no Imposto de Renda

6 Página 6 de 10 É comum o investimento em imóveis para a locação e, com o produto de tal empreendimento, o investidor obter o natural incremento de sua renda. Com efeito, as operações de aluguel geram ganho de capital que compõe a base de cálculo para a tributação pelo Imposto de Renda. Não é possível a fuga dessa realidade, ao menos se observada a legalidade da qual não se deve abrir mão enquanto técnico; todo aquele investidor que adquirir imóveis e destiná-los à locação, seja comercial ou residencial, auferirá renda e, ultrapassando a faixa de isenção, suportará o ônus tributário dela resultante por decorrência de lei. O Decreto nº 3.000/99 destinado à regulamentação do Imposto de Renda, no inciso I de seu art. 49, torna inarredável a incidência do tributo ao prever, de forma clara, que os valores auferidos como produtos das locações de imóveis integram a base de cálculo do tributo. "Aluguéis ou Arrendamento Art. 49. São tributáveis os rendimentos decorrentes da ocupação, uso ou exploração de bens corpóreos, tais como (Decreto-Lei nº 5.844, de 1943, art. 3º, Lei nº 4.506, de 1964, art. 21, e Lei nº 7.713, de 1988, art. 3º, 4º): I - aforamento, locação ou sublocação, arrendamento ou subarrendamento, direito de uso ou passagem de terrenos, seus acrescidos e benfeitorias, inclusive construções de qualquer natureza; (...)" Sua leitura isolada leva à equivocada conclusão de que, sobre todos os valores recebidos como aluguel, devam incidir as alíquotas do Imposto de Renda, mas isso não corresponde, necessariamente, à verdade. Essa falsa percepção é considerada uma realidade para fins tributários sempre que não precedida de um planejamento, e a maioria dos contribuintes que são proprietários de imóveis locados acabam por pagar impostos acima do que deveriam por conta de uma ótica equivocada. Sem perceber, excedem sua real capacidade contributiva. 28. DOUTRINA - Revista Magister de Direito Imobiliário Nº 3 - Dez-Jan/2006 Uma análise mais aprofundada, tendente à cientificidade e à visão do ordenamento jurídico como um todo, a exemplo da que ora é proposta, é capaz de revelar que alguns valores auferidos com a locação de imóveis podem não ser tributados pelo Imposto de Renda por enquadrarem-se nas hipóteses de exclusão permitidas pela lei, visando à proteção do contribuinte no que diz respeito ao mínimo necessário à sua sobrevivência. Analisando-se o mesmo decreto citado, nos incisos do seu art. 50, revelam-se consideráveis possibilidades de exclusões legais que, mediante alguns requisitos a serem observados pelo contribuinte em um planejamento fiscal sério, ensejam a dedução da base de cálculo do Imposto de Renda de alguns gastos relativos ao imóvel. Vejamos: "Exclusões no Caso de Aluguel de Imóveis Art. 50. Não entrarão no cômputo do rendimento bruto, no caso de aluguéis de imóveis (Lei nº 7.739, de 16 de março de 1989, art. 14): I - o valor dos impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento; II - o aluguel pago pela locação de imóvel sublocado; III - as despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento; IV - as despesas de condomínio." Isso quer dizer que, os valores legalmente excluídos do montante recebido com aluguéis, não comporão a base de cálculo do Imposto de Renda, ou seja, não são tributáveis por não serem considerados pela legislação como integrantes do ganho de capital proporcionado pela locação. No entanto, insistimos, essas exclusões não podem se dar sem a observação de rígido controle técnico, sob pena de gerarem efeito contrário tendente à autuação do contribuinte e à aplicação de penalidades. Tais deduções correspondem aos valores relativos ao seguinte:

7 Página 7 de 10 Valor dos impostos, das taxas e dos emolumentos incidentes sobre o imóvel: contribuição de melhoria e IPTU são exemplos. Para evitar que o contribuinte pague Imposto de Renda sobre valores já pagos ao Fisco, evitando que um imposto seja base de cálculo de outro, e que geraria a bitributação. 29. DOUTRINA - Revista Magister de Direito Imobiliário Nº 3 - Dez-Jan/2006 Despesas com as cobranças ou com os recebimentos dos aluguéis ou condomínios: honorários de advogado e preço por serviços imobiliários são exemplos. Tem como objetivo proteger da tributação alguns custos do contribuinte e guarda relação com a idéia de não se tributar o mínimo essencial à manutenção do empreendimento. Despesas com condomínio do imóvel que originou o rendimento: Também por serem custos do contribuinte com o seu empreendimento, guardam relação com a idéia de não se tributar o mínimo essencial. Aluguel pago pela locação de imóvel sublocado: para evitar a bi-tributação desses rendimentos em relação ao sublocador. 2.1 O Tratamento Tributário Usual da Renda Auferida com a Locação A análise dos contratos de aluguel, de uso comum no mercado imobiliário, aponta para uma realidade equivocada segundo a qual, os locadores, enquanto contribuintes de Imposto de Renda que auferem ganho de capital proveniente de recebimento de aluguéis, por ignorarem as questões de ordem tributária que guardam afinidades diretas com seus negócios, perdem oportunidade de regalarem-se com rara benesse fiscal, expressamente prevista na legislação. Desconhecendo as possibilidades de planejamento tributário referentes aos seus empreendimentos, afastam de si os aparentes ônus que a legislação permite deduzir diretamente da base de cálculo do Imposto de Renda, transferindo-os naturalmente aos locatários dos seus imóveis e imaginando obterem vantagem contratual. É certo que esta providência é eficaz e prática do ponto de vista obrigacional, visto que o locador deixa de suportar os ônus com os impostos e com os valores relativos à administração dos condomínios. No entanto, mesmo assim, em alguns casos, acabam suportando os custos de cobrança judicial dos aluguéis e o preço pela administração, dependendo do contrato que celebrou com a imobiliária que intermedeia as locações dos seus imóveis. Embora seja prático e eficaz, do ponto de vista obrigacional, tal comportamento não observa a melhor técnica no que diz respeito às questões tributárias, visto que do modo como os contratos são celebrados o locador deixa de exercitar o benefício de abater os valores especificados na legislação de sua base de cálculo do Imposto de Renda para transferi-los ao locatário em razão do contrato. Ao locatário, no entanto, como não lhe é permitido qualquer abatimento de sua base de cálculo em relação ao Imposto de Renda por falta de expressa previsão legal, tais encargos representam apenas ônus que acompanham o preço do aluguel a ser pago ao locador. 30. DOUTRINA - Revista Magister de Direito Imobiliário Nº 3 - Dez-Jan/2006 Com esse quadro, o proprietário de imóveis locados deixa de usufruir do benefício que usufruiria se tivesse realizado um planejamento tributário e os valores que não abate são considerados, legalmente pelo Fisco, como integrantes de seu ganho de capital no exercício fiscal no qual se verificarem os recebimentos; sobre tal montante, por óbvio, é calculado o Imposto de Renda, e o contribuinte paga mais ou recebe menos do que poderia, respectivamente, pagar ou receber como restituição. Indefectivelmente, tal procedimento não observa a capacidade tributária dos contribuintes e os onera excessivamente. Por certo que, tendo em vista o natural conflito de interesses já abordado, o Fisco jamais alertará ao contribuinte a respeito da situação; sua alternativa é o planejamento tributário, mecanismo legal e eficiente, capaz de equilibrar a relação e garantir-lhe o direito à justa tributação.

8 Página 8 de O Tratamento Tributário Adequado da Renda Auferida com a Locação A utilização de técnicas jurídicas avançadas possibilita efetuarem-se ajustes contratuais capazes de manter o equilíbrio contratual já estabelecido entre o locador e o locatário e ainda proporcionar ao primeiro, dentro das previsões legais, o exercício da possibilidade de diminuir sua base de cálculo para fins de apuração do Imposto de Renda. Ao afirmar-se que o equilíbrio entre locador e locatário é mantido, está se querendo dizer que o preço do aluguel não será alterado, ou seja, inicialmente, nem o locador receberá menos, nem o locatário pagará mais pelas obrigações assumidas no novo modelo de contrato. A vantagem óbvia do planejamento tributário nesses casos é a de que o locador, continuando a receber o mesmo valor como preço do aluguel, poderá descontar o condomínio, o Imposto Predial e Territorial Urbano, os honorários gastos na cobrança de aluguéis e as despesas imobiliárias da base de cálculo do Imposto de Renda quando efetuar a sua declaração à Receita Federal. A isso equivale dizer que, feito um planejamento tributário, o locatário pagará o mesmo valor pelo aluguel e pelos encargos que vinha pagando até então, e o locador receberá o mesmo que recebia nos contratos antigos, no entanto pagará menos Imposto de Renda referente àquele exercício fiscal. Como exemplo do que foi dito, em um contrato de aluguel tradicional de R$ 1.000,00 (mil reais) por mês, em que se transfere ao locatário o pagamento do condomínio no valor de R$ 300,00 (trezentos reais), após o planejamento o locador continuará a receber o valor de R$ 1.000,00 (mil reais) de aluguel, e o locatário continuará pagando o total de R$ 1.300,00 (mil e trezentos reais) se somadas as duas parcelas; o planejamento tributário não alterará a relação entre ambos, mas sim em relação ao locador e o Fisco, visto que poderá abater os R$ 300,00 (trezentos reais) da base de cálculo do Imposto de Renda. 31. DOUTRINA - Revista Magister de Direito Imobiliário Nº 3 - Dez-Jan/2006 É certo que os planejamentos tributários devam ser feitos a partir de casos específicos, reais, mas para que não pairem dúvidas acerca da sua eficácia imagine-se a hipotética situação de um contribuinte, proprietário de imóveis destinados à locação, que tenha a seguinte movimentação financeira em determinado anocalendário: Recebimento de aluguéis... R$ ,00 Condomínio... R$ ,00 Impostos, taxas e emolumentos... R$ ,00 Despesas de cobranças... R$ ,00 Sem o planejamento tributário, a importância proveniente do recebimento dos aluguéis, R$ ,00 (cem mil reais), comporá por completo a base de cálculo para a apuração do valor de seu Imposto de Renda, porque não utiliza os abatimentos permitidos pela legislação. Efetivamente, sobre o mencionado montante, incidirá a alíquota de 27,5%, resultando dos rendimentos das locações imobiliárias Imposto de Renda de R$ ,00 (vinte e sete mil e quinhentos reais), de onde se deduzirão R$ 5.584,20 (cinco mil, quinhentos e oitenta e quatro reais com vinte centavos) referentes às parcelas isentas e de menor tributação. Nesse exemplo, que segue as regras dos contratos de locação tradicionais, o contribuinte pagará ao Fisco R$ ,80 (vinte e um mil, novecentos e quinze reais e oitenta centavos) de Imposto de Renda referente a este imóvel. Se houvesse um planejamento tributário prévio, seriam descontados dos recebimentos de aluguéis os valores relativos ao condomínio, aos impostos, às taxas e aos emolumentos, além de despesas de cobrança, e restaria como base de cálculo para o Imposto de Renda o valor de R$ ,00 (dez mil reais). É certo que se trata de números imaginários, mas nessa hipótese o planejamento tributário, revestido de plena legalidade, transformou um imposto a pagar superior a vinte mil reais em uma isenção tributária. Com efeito, sem o planejamento tributário e utilizando-se os contratos de locação usuais, o locador teria recebido o valor dos aluguéis, R$ ,00 (cem mil reais), e deles retiraria, como tributo, exatos R$ ,80 (vinte e um mil, novecentos e quinze reais e oitenta centavos), sobrando-lhe saldo positivo de R$ ,20 (setenta e oito mil, oitenta e quatro reais e vinte centavos). Um contribuinte previdente e que

9 Página 9 de 10 tivesse se submetido a uma reengenharia tributária estaria isento de qualquer pagamento e teria todo o valor recebido agregado ao seu patrimônio, observando-se a sua real capacidade contributiva. 32. DOUTRINA - Revista Magister de Direito Imobiliário Nº 3 - Dez-Jan/2006 É provável que situações objetivas não tragam esse efeito, mas os exemplos aqui elaborados, aleatoriamente, servem para que se tenha uma dimensão da importância do planejamento tributário nesses casos. 2.3 Empresas Administradoras Os empresários voltados à administração imobiliária hão de notar o tamanho diferencial que têm a oferecer aos seus clientes investidores e proprietários de imóveis destinados à locação, a partir de uma reestruturação de seus contratos usuais que siga uma ótica fiscal especializada. O exame da maioria dos contratos de locação praticados pelas principais imobiliárias no Estado do Rio Grande do Sul denota impecável técnica nas áreas dos Direitos Obrigacional e Locatício, sendo plenamente eficazes na prevenção e na proteção dos direitos dos locadores. Entretanto, nenhum olhar jurídico-tributário é lançado sobre tais instrumentos antes que os pactos sejam celebrados. Com isso, preciosos recursos fiscais deixam de ser acessados tanto aos locadores, quanto às imobiliárias; com efeito, inúmeros negócios são praticados sem a observância da capacidade contributiva dos contribuintes, e um considerável filão é desprezado por tais companhias ao deixar de oferecê-los como diferencial em tão concorrido mercado. Sendo o preço pago pela administração imobiliária um dos valores dedutíveis da base de cálculo do Imposto de Renda, tem-se mais um motivo para a elaboração de minucioso estudo em tais empreendimentos, visto que nem mesmo o valor pago pelos serviços prestados pelas empresas aos locadores seria, efetivamente, cobrado em razão do abatimento; na prática, ajustados os contratos de locações segundo a ótica proposta neste trabalho, o preço do serviço de administração imobiliária será "devolvido" ao locador como redução direta da base de cálculo do seu Imposto de Renda. Indefectivelmente, os negócios imobiliários que implicam em locação de imóveis podem, a partir de um planejamento responsável, obter resultados financeiros mais favoráveis, e as imobiliárias podem oferecer ao cliente, além das demais parcelas previstas em lei, a dedução da base de cálculo do Imposto de Renda referente também ao valor pago ao título de administração. 33. DOUTRINA - Revista Magister de Direito Imobiliário Nº 3 - Dez-Jan/2006 Considerações Finais Tanto o Fisco quanto o contribuinte tendem a desobedecer às regras éticas que norteiam a capacidade contributiva em benefício próprio. O primeiro o faz ao dificultar o exercício das raras benesses legais em nome da arrecadação a qualquer custo; o segundo, ao sentir-se tentado a sonegar na equivocada esperança de proteger o seu patrimônio de um Estado pesado, que arrecada bem e gasta mal. O planejamento tributário é a única possibilidade justa de equacionar-se esse conflito de interesses e permitir ao contribuinte, sem abusos ilegais, pagar o que é devido a partir de cada operação tributável que pratique, respeitando aos princípios éticos e à sua real capacidade contributiva. Por conseguinte, contra ele não poderá o Fisco insurgir-se em razão da blindagem legal que reveste uma reengenharia fiscal especializada. Dessa forma, ao contribuinte responsável e consciente não resta outra forma de proteger-se e de pagar o que é devido, senão pelo prévio planejamento tributário de suas operações, feita por profissional especializado, sério e responsável. Aos contribuintes que são investidores em imóveis destinados à locação, é permitido deduzir da base de cálculo do Imposto de Renda algumas parcelas previstas em lei. Os contratos de aluguel tradicionais, equivocadamente, transferem tais parcelas aos locatários, fazendo com que o locador perca a possibilidade de utilizá-las em seu favor nos termos previstos na legislação tributária.

10 Página 10 de 10 Um planejamento tributário eficaz é suficiente para que o contribuinte em tal situação possa gozar da benesse legal sem alterar o equilíbrio contratual, ou seja, imediatamente, possibilita ao locador receber e ao locatário pagar os mesmos valores estipulados nos contratos tradicionais e, mediatamente, possibilita ao locador descontar da base de cálculo auferida com os aluguéis as parcelas, inclusive as referentes à administração imobiliária, o que representa considerável diferencial em relação ao oferecimento de serviços pelas empresas especializadas. O resultado prático do planejamento é sensível e pode levar à redução do tributo a pagar, pelo enquadramento em faixa com alíquota mais baixa, ou até a isenção, dependendo do quanto de despesas o contribuinte teve no exercício fiscal. Com efeito, a economia que representa para o contribuinte será tão maior quanto mais elevados forem os gastos que ele tiver com tais parcelas dedutíveis, em determinado exercício fiscal. Tudo isso é obtido a partir de um "cruzamento" das particularidades relativas ao Direito Tributário com as questões contratuais relativas ao Direito Imobiliário, sempre observando a legalidade em todas as operações. Alterações pontuais nos contratos são capazes de corrigir essa discrepância e, com isso, garantir a tributação segundo a real capacidade contributiva dos contribuintes investidores. 34. DOUTRINA - Revista Magister de Direito Imobiliário Nº 3 - Dez-Jan/2006 Os contratos atualmente celebrados sem essa providência, além de não possibilitarem ao contribuinte efetuar os descontos legais, afastam a ímpar oportunidade negocial de as empresas imobiliárias oferecerem os descontos legais como diferencial em tão concorrido mercado; em especial, as taxas que cobram como administração que, ao serem descontadas, são, em última análise, suportadas pelo Fisco. Em conclusão, com exceção do Fisco, todos perdem ao manterem a equivocada tradição de não consultar um profissional especializado em Direito Tributário antes de celebrar contratos de locação. Este breve estudo demonstra, claramente, que essa conclusão é um alerta para que os contribuintes gozem, com segurança, de uma possibilidade legal de redução de tributo a pagar, bastando que consultem um profissional especializado antes de celebrarem os contratos de locação tradicionais. Referências Bibliográficas GRECO, Marco Aurélio. Planejamento Tributário. São Paulo: Dialética, JÚNIOR, Pedro Anan. Planejamento Fiscal. São Paulo: Quartier Latin, PEIXOTO, Marcelo Magalhães. Planejamento Tributário. São Paulo: Quartier Latin, 2004.

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