PARECER TÉCNICO ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICA DO EMPREENDIMENTO BEST WESTERN DOM HELDER

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1 PARECER TÉCNICO ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICA DO EMPREENDIMENTO BEST WESTERN DOM HELDER

2 ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICA DO EMPREENDIMENTO BEST WESTERN DOM HELDER MARCOS HERINGER, Perito Judicial e Arbitral, Professor da FGV Fundação Getulio Vargas e do IBMEC, Mestre e Engenheiro pelo IME Instituto Militar de Engenharia e Especialista em Avaliação de Empresas e Negócios pelo New York Institute of Finance NYIF, contratado pela MONTALCINO II EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A., através da PERITOS JUDICIAS FINANCE & ENGENNERING EXPERTS, para proceder a ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICA do empreendimento hoteleiro em tela, vem apresentar o seu relatório. Análise de Viabilidade Econômica do Best Western Dom Helder Hotel 1/33

3 SUMÁRIO 1. OBJETIVO LEVANTAMENTO DE DADOS E RESPONSABILIDADES ANÁLISE DE MERCADO Do Local Do Entorno O Projeto Hoteleiro A Escolha da Bandeira Hoteleira Perspectiva de Participação de Mercado Análise do Mercado Hoteleiro por Segmento, Perspectivas de sua Evolução e Análise da Penetração do Produto Hoteleiro em Questão neste Mercado PROJEÇÕES RECEITAS/DESPESAS/RESULTADOS VIABILIDADE ECONÔMICO DO EMPREENDIMENTO Fluxo Financeiro dos Aportes de Recursos Diagrama de Fluxos de Caixa Livres do Investimento Cálculo da Taxa Interna de Retorno TIR Cálculo do Valor Presente Líquido VPL Cálculo do Cap Rate Retorno sobre Capital CONCLUSÕES E RECOMENDAÇÕES PARECER FINAL ENCERRAMENTO Análise de Viabilidade Econômica do Best Western Dom Helder Hotel 2/33

4 1. OBJETIVO O objetivo geral do estudo é o de proceder a uma avaliação de Viabilidade Econômica do empreendimento hoteleiro BEST WESTERN DOM HELDER, a ser desenvolvido na Cidade e Estado do Rio de Janeiro. A avaliação do projeto deverá ser completa, incluindo a validação da Taxa Interna de Retorno para um horizonte projetivo de 10 (dez) anos, a apresentação de Conclusões e eventuais Recomendações, finalizando-se com a emissão de um Parecer Técnico de caráter conclusivo. Análise de Viabilidade Econômica do Best Western Dom Helder Hotel 3/33

5 2. LEVANTAMENTO DE DADOS E RESPONSABILIDADES O presente trabalho considera como ponto de partida as informações já coletadas pelos contratantes, de forma direta ou através de terceiros especializados. Desta forma, deve ser registrado que os avaliadores subscritores não são responsáveis pela elaboração destas informações. No entanto, tais informações, sob nosso julgamento profissional, baseado em nossa experiência, parecem consistentes e hábeis, inexistindo qualquer contraindicação profissional conhecida às suas considerações. Análise de Viabilidade Econômica do Best Western Dom Helder Hotel 4/33

6 3. ANÁLISE DE MERCADO O referido estudo Análise de Mercado, desenvolvido pela Hotelaria Brasil (HB), cobriu, de forma consubstanciada, com vários itens relevantes e necessários para o desenvolvimento da Análise de Viabilidade Econômica ora apresentada. O presente estudo obteve, além dos dados fornecidos pela HB, informações oriundas da empresa COHOTEL, conforme "Estudo de Mercado Hoteleiro, Implementação do Hotel Best Western", de 2 de outubro/2014, de autoria desta última, o que, de forma resumida, concluiu que: No que tange às consultorias citadas nos parágrafos retro, cabe consignar que: (i) A COHOTEL Consultoria Hoteleira é uma empresa do ramo de Desenvolvimento, Estudos e Planejamento Hoteleiro e Asset Management. Contam com mais de trinta anos de experiência no desenvolvimento de novos produtos, estudos de mercado e de viabilidade, até um perfeito acompanhamento do desempenho operacional do hotel após sua abertura. Trabalham para diversas Cadeias Hoteleiras presentes no Brasil, Investidores Imobiliários e Hotéis. Neste Estudo, a empresa desenvolveu os seguintes trabalhos: (i) Análise econômica: Condições macroeconômica da região que impactará na performance do projeto; Principais indicadores sociais e econômicos, Grandes obras e projetos que poderão impulsionar a economia da região; e (ii) Análise do mercado: Oferta hoteleira atual por categoria - Hotéis e quartos disponíveis (Fonte Guia 4 Rodas Brasil 2014), Taxas de ocupação a (Fonte: FOHB e ou pesquisa direta), Oferta futura de Hotéis e quartos considerados concorrenciais - (Fonte: Cadeias do FOHB e ou pesquisa direta), Projeções das taxas de ocupação Análise de Viabilidade Econômica do Best Western Dom Helder Hotel 5/33

7 do mercado considerando oferta atual e futura (cinco anos, ), Taxa de ocupação estimada do hotel em estudo primeiros cinco anos de operação. As premissas utilizadas para o estudo da rentabilidade operativa da unidade hoteleira refletem as estimativas e perspectivas sobre o histórico do mercado. As definições dessas premissas foram analisada pela equipe da COHOTEL, com base nas informações estatísticas obtidas, nos resultados dos estudos mercadológicos. Contudo, esclarece-se que, essas premissas estão sujeitas às incertezas e variações inerentes a eventos diversos e não representam resultados a serem necessariamente atingidos. (ii) A Hotelaria Brasil é uma empresa brasileira atuante no segmento da hospitalidade e bem-receber, e será a operadora do Hotel Best Western Dom Helder. A HB aplica suas habilidades e experiências para oferecer aos seus investidores uma gestão moderna baseada em transparência, comprometimento e resultado, inclusive publicando periodicamente com detalhes todos os movimentos financeiros do business. Análise de Viabilidade Econômica do Best Western Dom Helder Hotel 6/33

8 3.1 Do Local O empreendimento hoteleiro em voga no presente estudo será implantado no bairro carioca do Cachambi, localizado na Zona Norte da cidade, em uma região conhecida como Grande Méier. A referida região abrange, entre outros, os bairros do Méier, Todos os Santos, Cachambi, Engenho de Dentro, Encantado, Piedade e Abolição, e conta com uma população da ordem de (seiscentos mil) habitantes, em sua maioria de classe média. O referido bairro possui como vias principais de acesso as Linhas Amarela e Vermelha, e a Avenida Brasil, ficando próximo à estação Del Castilho (metrô e trem) que ligam a região aos bairros de Botafogo, Pavuna, Centro, Belford Roxo e outros. A região de realização do empreendimento em tela conta com grandes empresas (conforme indicado na Foto 1, apresentada a seguir) e dois grandes shoppings, o Norte Shopping e o Shopping Nova América, sendo, esse primeiro, um dos maiores shoppings da cidade do Rio de Janeiro, e o pioneiro em empreendimentos de grande porte na Zona Norte da cidade. A vizinhança conta ainda com um Power Center e com o Estádio Engenhão. E, em áreas um pouco mais afastadas, com a Refinaria de Manguinhos e a Fundação Oswaldo Cruz - FIOCRUZ. Análise de Viabilidade Econômica do Best Western Dom Helder Hotel 7/33

9 Foto 1 Vista da região do empreendimento e seu entorno. Fonte: Google Earth. 3.2 Do Entorno O Grande Méier possui um dos comércios mais movimentos e diversificados da cidade do Rio de Janeiro, concentrado principalmente no bairro do Méier, ao longo da Rua Dias da Cruz. No bairro do Cachambi, próximo ao empreendimento hoteleiro em questão - "Best Western Dom Helder" - fica localizado um dos maiores shoppings do Brasil e de toda a América Latina, o Norte Shopping. O referido centro comercial, conta com 356 lojas dos mais variados segmentos de produtos e serviços, e recebe mais de 2,4 milhões de pessoas ao mês 1. Tanto o Shopping quanto o Hotel ficam às margens da principal avenida da região, a Av. Dom Helder Câmara (antiga Suburbana), e ao lado de umas das vias expressas da cidade do Rio de Janeiro, a Linha Amarela 1 Fonte : página oficial do Facebook do Norte Shopping. Análise de Viabilidade Econômica do Best Western Dom Helder Hotel 8/33

10 Ainda que um pouco mais distantes, também podem ser citados, como próximos ao empreendimento hoteleiro ora analisado, o shopping center Nova América, em Del Castilho (que pertence a Região Administrativa de Inhaúma), e os comércios de rua da Avenida João Ribeiro, em Pilares, e do Largo da Abolição. Com a sua proximidade da Linha Amarela, o bairro do Cachambi permite um acesso facilitado às regiões da cidade e da Baixada Fluminense nas quais se concentram as atividades industriais, uma vez que se tem, a partir da referida via expressa, acesso direto à Linha Vermelha e à Av. Brasil, que interligam tais regiões. Esse acesso direto à Linha Vermelha e à Av. Brasil permite, ainda, uma falicitação no trânsito entre o bairro e os aeroportos Internacional Antonio Carlos Jobim (Galeão) e Santos Dumont. No ramo de transportes, a região do Grande Méier, além de ser servida por linhas regulares de ônibus para toda a cidade, possui também estações de trem em boa parte dos bairros que compreende, e estações de metrô em Del Castilho e Maria da Graça. O Grande Méier é, atualmente, a segunda região que mais recebe lançamentos imobiliários na cidade, atrás apenas do eixo de Jacarepaguá/Barra da Tijuca/Recreio dos Bandeirantes. Diversos condomínios de alto padrão e farta infraestrutura tem sido lançados na região. O fato de ser uma região com farto transporte, comércio, e fácil acesso a outras regiões da cidade, contribui para o progresso e valorização da área. A escolha do Estádio Olímpico João Havelange para ser sede do atletismo nos Jogos Olímpicos de 2016 abre a perspectiva de uma aceleração no desenvolvimento econômico e urbanístico da região. A região não possui opções de hospedagem. Devido a isso, foi levantado que as empresas localizadas na Zona Norte do Rio de Janeiro utilizam os hotéis do Centro e da Barra da Tijuca para a hospedagem de seus funcionários, já que são as regiões mais próximas dotadas de oferta hoteleira. A Foto 2, apresentada a seguir, traz à evidência que a região de localização do empreendimento em comento conta com um déficit de ofertas de hotéis. Análise de Viabilidade Econômica do Best Western Dom Helder Hotel 9/33

11 De acordo com levantamento feito pela BSH International junto às empresas da região, estas utilizam os hotéis do centro para hospedagens mais econômicas (funcionários de nível operacional ou técnico) e os da Barra da Tijuca para gerentes e diretores. Conforme relatos das empresas entrevistadas a maior demanda é por hospedagens econômicas, desta forma, foram elencados os hotéis abaixo como oferta referencial, ou seja, possíveis concorrentes do hotel em estudo. Como concorrentes diretos, em relação ao hotel em estudo, figuram todos os hotéis das seguintes regiões: Centro, Lapa, Flamengo, e ainda, Botafogo com quartos disponíveis. A demanda dos quartos do Hotel Best Western Dom Helder" será gerada por empresas, grandes indústrias e comerciantes instalados na região do Grande Meier, que não possui hotéis. No que tange ao cenário competitivo no qual o empreendimento sob análise será lançado, o estudo realizado pela CoHotel, em relação à concorrência em sua área primária, apontou, in verbis, o que se segue: O set competitivo do hotel em estudo são os hotéis da região do Centro/Flamengo e Botafogo com diárias por ano (3.395 quartos disponíveis dia x 365 dias) teve taxas de ocupação apresentadas no quadro abaixo. (...) Nossa pesquisa revelou que na Região Central, Lapa e Porto Maravilha, serão inaugurados até 2017, 15 novos hotéis com quartos, e concorrerão pela demanda do Hotel em estudo. Análise de Viabilidade Econômica do Best Western Dom Helder Hotel 10/33

12 Quadro 1 Taxas de ocupação no set competitivo do empreendimento em tela. Fonte: Guia 4 Rodas 2012, CoHotel Consultoria e pesquisa direta. Relativamente às perspectivas futuras relações de oferta vs. demanda no segmento hoteleiro, dentro do set competitivo do empreendimento ora analisado, as pesquisas realizadas pela CoHotel levaram a referida consultoria a consignar em seu estudo o que se segue: Em função da pouca oferta de quartos e aliada ao acolhimento das Olimpíadas de 2016 a Prefeitura do Rio de Janeiro incentivou a construção de novas propriedades nos Bairros Centrais, Lapa, Região do Porto Maravilha e também nos Bairros da Zona Norte, tais como a região do hotel em estudo. Nossa pesquisa revelou que na Região Central, Lapa e Porto Maravilha 15 novos hotéis com serão inaugurados até 2017 e concorrerão pela demanda do hotel em estudo. Análise de Viabilidade Econômica do Best Western Dom Helder Hotel 11/33

13 Foto 2 Oferta hoteleira na região do empreendimento e seu entorno. As informações transcritas no texto anterior em destaque, quanto aos novos players que atuarão no set competitivo do hotel em questão, foram consolidadas no Quadro 2 abaixo. Quadro 2 Novos projetos na região primária do empreendimento sob análise. Análise de Viabilidade Econômica do Best Western Dom Helder Hotel 12/33

14 Face aos elementos colhidos pelos levantamentos realizados pela CoHotel, descritos nas trasncrições de seu relatório destacadas acima, a referida consultoria exarou, no mesmo documento, o seguinte entendimento em relação às demandas futuras: Consolidando todas as informações obtidas do set competitivo, é possível agora estimar a taxa de ocupação média para os próximos cinco anos. Estimamos que a demanda irá crescer, 4% ao ano entre 2015 a 2018 Ocorre que quando da entrada de novos empreendimentos hoteleiros com bandeiras internacionais, os hotéis antigos, sem marca reconhecida e pouco atuais, deixam de competir diretamente e passam a atrair outros segmentos de demanda mais sensíveis a preço, ou até mesmo, transformam-se em residências ou fecham as portas Assim, estimamos que 90% (noventa por cento) dos quartos atualmente classificados como médio conforto e simples da Região competitiva, totalizando portanto quartos, saiam do set, na medida que novas propriedades sejam inauguradas. 3.3 O Projeto Hoteleiro Do ponto de vista econômico, o projeto hoteleiro foi concebido com 126 (cento e vinte e seis) quartos, com 03 (três) frações por unidade, totalizando um número de 378 (trezentos e setenta e oito) frações, sendo enquadrado na condição de investimento imobiliário pulverizado. O preço de cada unidade foi estimado em R$ ,00 (trezentos e oitenta mil e cem reais), levando a um valor de fração de R$ ,00 (cento e vinte e seis mil e setecentos reais), e a diária média inicial (primeiro ano) estimada em R$265,00 (duzentos e sessenta e cinco reais). Análise de Viabilidade Econômica do Best Western Dom Helder Hotel 13/33

15 Uma análise mercadológica, tomando por base o entorno da região de localização do empreendimento em tela, trouxe à evidência que, em média, os valores de venda, por metro quadrado, em empreendimentos semelhantes superam aquele praticado no empreendimento em comento, conforme relacionado no Painel 1 abaixo. Por conseguinte, face à equalização dos retornos, em decorrência de um equilíbrio entre os preços de diárias praticados e as estruturas de custos e despesas atreladas à operação hoteleira, os investidores do BEST WESTERN DOM HELDER terão a expectativa de retornos financeiros nas vizinhanças da média do segmento, aportando, para tanto, quantidade equivalentes de recursos, o que, em linhas gerais, lhes traz a expectativa de um nível de rentabilidade esperada superior àquela auferida em outras operações hoteleiras. Painel 1 Preços ofertados de venda por m 2 de outros empreendimentos hoteleiros. EMPREENDIMENTO LOCALIZAÇÃO PREÇO PRATICADO FONTE Ibis Porto Atlântico (unidade autônoma) Ibis Centro (unidade autônoma) Porto Maravilha (oferta futura) Centro (revenda) R$27,4 mil / m 2 R$32,2 mil / m 2 /oferta/hotel-1-quartos-venda- RIO-DE-JANEIRO-STO-CRISTO-RUA- EQUADOR/ID /oferta/hotel-1-quartos-venda- RIO-DE-JANEIRO-CENTRO-RUA- SILVA-JARDIM/ID Ramada TownHouses (03 cotas /unidade) Centro (lançamento) R$29,95 mil / m 2 wnhouses-hotel Holiday Inn e Holiday Inn Express (unidade autônoma) Porto Maravilha (oferta futura) R$22,4 mil / m 2 Odebrecht Realizações Imobiliárias Best Western Dom Helder Cachambi (oferta futura) R$21.9 mil / m 2 Construtora Paris * Valores com data-base em Jul/ A Escolha da Bandeira Hoteleira No que tange à operação hoteleira a ser desenvolvida no referido empreendimento, esta ficará a cargo da empresa "Hotelaria Brasil Ltda.", e a bandeira hoteleira será da rede internacional "Best Western". Análise de Viabilidade Econômica do Best Western Dom Helder Hotel 14/33

16 Fundada em 1946, com sua sede matriz em Phoenix, nos Estados Unidos, a tradicional e renomada rede hoteleira "Best Western", opera mais de (quatro mil e duzentos) hotéis em mais de 110 (cento e dez) países, sendo aproximadamente 50% (cinquenta por cento) das unidades localizadas nos EUA. A opção pela bandeira Best Western foi pautada na sua reconhecida e destacada atuação no segmento hoteleiro. Segundo o World Ranking 2013 Of Hotel Groups And Brands, a rede Best Western, com a criação da bandeira Best Western Plus, vem mantendo, sua confortável segunda posição no ranking das 50 (cinquenta) maiores marcas do cenário hoteleiro mundial, demonstrando, claramente, a sua preparação diferenciada, em relação à maioria dos players desse mercado Perspectiva de Participação de Mercado Tendo em vista o conjunto de informações e dados que marcaram a operação hoteleira em comento, bem como o seu set competitivo, a CoHotel afirmou em seu relatório, in verbis, o que se segue: Estimamos que a participação do hotel na demanda será inferior à sua participação na oferta (penetração no mercado) apenas no primeiro ano de operação. Nos demais, será a mesma em 2017 e um pouco superior que a média em 2018 a 2020, ressalvando que a oferta em 2018 será 40% maior que em 2014, mesmo com as saídas previstas. Esse melhor desempenho do hotel se dará porque será o único produto na sua Região e por ter poucos quartos, captará facilmente grande parte da demanda gerada pelas empresas dos bairros próximos. Análise de Viabilidade Econômica do Best Western Dom Helder Hotel 15/33

17 Tais entendimentos foram consolidados, em números, nos quadros 3 e 4, a seguir: Quadro 3 Desempenho projetado para o hotel em estudo. Fonte: CoHotel. Quadro 4 Desempenho projetado para o hotel em estudo. Fonte: CoHotel. Análise de Viabilidade Econômica do Best Western Dom Helder Hotel 16/33

18 3.4 Análise do Mercado Hoteleiro por Segmento, Perspectivas de Sua Evolução e Análise da Penetração do Produto Hoteleiro em Questão Neste Mercado A Cidade do Rio de Janeiro, capital do Estado do Rio de Janeiro está localizado na Região sudeste do Brasil e faz divisa com os estados de São Paulo, Minas Gerais e Espírito Santo. Possui a segunda maior economia do país, atrás somente do Estado de São Paulo. Dentre as suas vocações, destacam-se as atividades de petróleo e o setor turístico e de entretenimento. O Estado do Rio de Janeiro tem mais de 700 (setecentas) empresas relacionadas ao segmento de petróleo, que produzem mais de 80% do óleo e do combustível distribuídos em postos de gasolina em todo o território nacional. A taxa de crescimento da produção de petróleo é de mais de 5% (cinco por cento) nos últimos 10 (dez) anos. Há um predomínio do setor de serviços, responsável por gerar aproximadamente 70% (setenta por cento) do PIB municipal. Somado ao setor de indústrias, representa aproximadamente 80% (oitenta por cento) do total. Tal característica, de maneira geral, é positiva para a atividade hoteleira. Quadro 5 Evolução média do PIB da cidade do Rio de Janeiro. Fonte: IBGE e CoHotel. Análise de Viabilidade Econômica do Best Western Dom Helder Hotel 17/33

19 No setor de turismo, o Rio de Janeiro é o principal destino turístico do país, servindo de porta de entrada para o turista nacional e principalmente internacional. A cidade possui dois dos principais aeroportos do país, os quais, juntos, movimentam mais de 26 (vinte e seis) milhões de passageiros por ano. Analisando a série histórica dos últimos 5 (cinco) anos, os aeroportos apresentaram um crescimento médio anual no número de passageiros de 12,8% (doze vírgula oito pontos percentuais), conforme indicado no Quadro 6, a seguir: Quadro 6 Evolução média do número de passageiros nos aeroportos do Rio de Janeiro. Fonte: INFRAERO e CoHotel. No que tange à oferta e ao mercado hoteleiro da cidade do Rio de Janeiro, o estudo da CoHotel manifestou o seguinte entendimento: De acordo com o IBGE a Cidade do Rio de Janeiro possuía 429 hotéis, motéis pousadas e pensões em 2011, com quartos. De acordo com o Guia 4 Rodas Brasil 2014, a cidade possui uma oferta hoteleira bem diversificada nos segmentos utilizados pela publicação, conforme quadro abaixo com quartos em 115 propriedades, metade dos quartos da Cidade de São Paulo. Em síntese, quanto às questões mercadológicas, gerais e específicas, relacionadas ao setor hoteleiro, no âmbito da cidade do Rio de Janeiro, é possível afirmar que os dados específicos foram explorados com profundidade nos estudos de Análise de Mercado utilizados como base para o presente Parecer, e mesmos apontam para a existência de condiçoes favoráveis para a execução de um empreendimento nos moldes do projeto em comento. Análise de Viabilidade Econômica do Best Western Dom Helder Hotel 18/33

20 4. PROJEÇÕES RECEITAS/DESPESAS/RESULTADOS O presente estudo de viabilidade econômico-financeiro, apresentado a seguir, tomou por base, além das informações explanadas nos itens anteriores, o conteúdo trazido pelo estudo de previsão de rentabilidade do "Hotel Best Western Dom Helder" elaborado pela operadora de hotéis, Hotelaria Brasil. A análise abaixo trata-se de mera perspectiva, ou seja, está sujeita a volatilidade do mercado e, portanto poderá sofrer alteração no sentido positivo e/ou negativo, inclusive ressaltando em consonância com as condições econômicas do país, do estado ou do município em que se encontra o projeto, de maneira que nem a Incoporadora, "Montalcino II Empreendimentos Imobiliários S.A.", nem qualquer de suas parceiras neste empreendimento garantem ou se responsabilizam em relação a quaisquer das projeções contidas na referida análise. Por oportuno, cabe consignar que a diária média inicial foi fixada com base em parâmetros de mercado (FOHB, 2014), tendo em vista o segmento em que o empreendimento está inserido, sua demanda esperada e localização. As projeções estão sujeitas a fatores incertos e variáveis, portanto, não representam fatos ou resultados que devam necessariamente se realizar ou ser alcançados na realidade. Esta análise, tanto quanto as projeções nelas contidas, têm por caráter meramente informativo, e não como um veículo de incentivo ou motivação para que se realize alguma ação ou investimento. Cabe registrar, ainda, que as empresas parceiras deste empreendimento não estão obrigadas a revisar ou atualizar as projeções para refletir eventuais mudanças na base de informações e/ou nas premissas que serviram de base para sua elaboração. Análise de Viabilidade Econômica do Best Western Dom Helder Hotel 19/33

21 A Tabela 1, apresentada a seguir, consolida os resultados das projeções realizadas pela HOTELARIA BRASIL, evidenciando não só as rubricas componentes da estrutura de projeção dos fluxos de caixa futuros, tais como as linhas de receita e estrutura de custos e despesas associados ao empreendimento, como também as proporções entre os valores assumidos por cada um desses itens, ao longo da vida útil da projeção de 05 (cinco) anos. Tabela 1 Projeções dos Fluxos de Caixa Livre Anuais Horizonte de 05 anos. BW DOM HELDER Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Informações Gerenciais Taxa de Ocupação Média 59% 62% 65% 68% 70% Diária Média 265,00 280,00 296,00 314,00 332,00 Taxa de Crescimento - 5,66% 5,71% 6,08% 5,73% RevPar 156,00 174,00 193,00 213,00 232,00 Taxa de Crescimento - 11,54% 10,92% 10,36% 8,92% Total Aptos. Ocupados Total Hóspedes Número Dias Número Aptos FLUXO DE CAIXA PERCENTUAIS Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 (+) Diárias 77,26% , , , , ,00 (+) Alimentos e Bebidas 18,22% , , , , ,00 (+) Diversos 0,65% , , , , ,00 (+) Recuperação de ISS 3,86% , , , , ,00 RECEITA BRUTA 100,00% , , , , ,00 (-) Comissões/Taxas 4,22% ( ,00) ( ,00) ( ,00) ( ,00) ( ,00) (-) Impostos sobre Vendas 9,00% ( ,00) ( ,00) ( ,00) ( ,00) ( ,00) RECEITA LÍQUIDA (a) 86,77% , , , , ,00 DESPESAS TOTAIS (b) 45,25% ( ,00) ( ,00) ( ,00) ( ,00) ( ,00) (-) Pessoal 17,54% ( ,00) ( ,00) ( ,00) ( ,00) ( ,00) (-) Utilidades e Serviços Públicos 5,67% ( ,00) ( ,00) ( ,00) ( ,00) ( ,00) (-) Conservação e Manutenção 0,45% (45.720,00) (48.357,00) (51.146,00) (54.096,00) (57.216,00) (-) Contratos com Terceiros 10,25% ( ,00) ( ,00) ( ,00) ( ,00) ( ,00) (-) Despesas Gerais 2,83% ( ,00) ( ,00) ( ,00) ( ,00) ( ,00) (-) Mkt & Vendas 1,12% ( ,00) ( ,00) ( ,00) ( ,00) ( ,00) (-) Alimentos e Bebidas 6,38% ( ,00) ( ,00) ( ,00) ( ,00) ( ,00) (-) Despesas Diversas 0,40% (36.855,00) (40.962,00) (45.421,00) (50.258,00) (54.721,00) Lucro Operacional Bruto (GOP) 42,14% , , , , ,00 Margem (%) 40,73% 41,51% 42,23% 43,01% 43,22% (-) Taxa de Administração (10% x GOP) 4,21% ( ,45) ( ,90) ( ,40) ( ,48) ( ,90) (-) IPTU 0,30% (30.240,00) (31.984,00) (33.829,00) (35.780,00) (37.844,00) (-) Seguros Gerais e Responsabilidade Civil 0,05% (5.260,00) (5.563,00) (5.884,00) (6.224,00) (6.583,00) Fluxo de Caixa Operacional (FCO) 37,58% , , , , ,10 (-) Fundo de Reserva Patrimonial 1,37% (71.853,00) ( ,00) ( ,00) ( ,00) ( ,00) (=) FLUXO DE CAIXA LIVRE 36,21% , , , , ,10 (=) Fluxo de Caixa Livre Mensal por Fração 0,01% 728,40 816,11 920, , ,63 Fonte: Hotelaria Brasil. Análise de Viabilidade Econômica do Best Western Dom Helder Hotel 20/33

22 A fim de evidenciar as proporções médias dos itens considerados nas projeções indicadas na Tabela 1 retro, foi construída o Quadro 7, revelando os percentuais associados, como se segue: Quadro 7 Proporções Médias das Rubricas utilizadas nas projeções em relação à Receita Bruta. FLUXO DE CAIXA PERCENTUAIS (+) Diárias 77,26% (+) Alimentos e Bebidas 18,22% (+) Diversos 0,65% (+) Recuperação de ISS 3,86% RECEITA BRUTA 100,00% (-) Comissões/Taxas 4,22% (-) Impostos sobre Vendas 9,00% RECEITA LÍQUIDA (a) 86,77% DESPESAS TOTAIS (b) 45,25% (-) Pessoal 17,54% (-) Utilidades e Serviços Públicos 5,67% (-) Conservação e Manutenção 0,45% (-) Contratos com Terceiros 10,25% (-) Despesas Gerais 2,83% (-) Mkt & Vendas 1,12% (-) Alimentos e Bebidas 6,38% (-) Despesas Diversas 0,40% Lucro Operacional Bruto (GOP) 42,14% Margem (%) (-) Taxa de Administração (10% x GOP) 4,21% (-) IPTU 0,30% (-) Seguros Gerais e Responsabilidade Civil 0,05% Fluxo de Caixa Operacional (FCO) 37,58% (-) Fundo de Reserva Patrimonial 1,37% (=) FLUXO DE CAIXA LIVRE 36,21% (=) Fluxo de Caixa Livre Mensal por Fração 0,01% Em síntese, pelas projeções realizadas pela HOTELARIA BRASIL, o fluxo de caixa livre para rateio entre as 378 (trezentos e setenta e oito) frações representa, em média e aproximadamente, 36% (trinta e seis por cento) da Receita Bruta gerada pelo empreendimento. Análise de Viabilidade Econômica do Best Western Dom Helder Hotel 21/33

23 5. VIABILIDADE ECONÔMICA DO EMPREENDIMENTO Com bases nas premissas que ensejaram a constituição das variáveis desenvolvidas, a partir de dados primários fornecidos pelos contratantes ou terceiros por ele contratados, segue apresentada a Avaliação de Viabilidade Econômica do Empreendimento e sua Taxa Interna de Retorno. Para tanto, foi procedida a montagem do diagrama de fluxos de caixa livres do adquirente, por fração adquirida, com base nas informações econômico-financeiras descritas nos itens 4 e 5 retro, considerando, além da vida útil projetada, a extrapolação dos valores resultantes por mais 05 (cinco) anos, com vista a atender o horizonte de 10 (dez) anos recomendado para empreendimentos da mesma natureza. 5.1 Fluxo Financeiro dos Aportes de Recursos Os aportes de recursos por parte dos investidores foram distribuídos ao longo do tempo com base na linha de tabela oferecida pela Incorporadora do Hotel em estudo, a empresa "Montalcino II Empreendimentos Imobiliários S.A.", por 24 (vinte e quatro) meses, a contar do lançamento previsto para dezembro de O referido fluxo de pagamentos foi distribuído, ao longo do período indicado no parágrafo retro, concentrando 30% (trinta por cento) do preço certo ajustado da fração, na forma de um sinal, com vencimento em três parcelas mensais, iguais e consecutivas, vencíveis nos meses 1, 2 e 3 da opção de compra e venda. Em complementação ao pagamento do sinal, restou previsto um conjunto de 21 (vinte e uma) parcelas, que absorverão 65% (sessenta e cinco por cento) do preço certo da fração, vencíveis a partir do 4º mês do contrato de aquisição da fração, perdurando até o 24º mês, último mês de aporte. Análise de Viabilidade Econômica do Best Western Dom Helder Hotel 22/33

24 Em conjunto com a última parcela mensal, haverá o aporte dos 5% (cinco por cento) restantes, para integralização do valor correspondente à aquisição da fração objeto da compra e venda. Além dos pagamentos citados, haverá um aporte de R$3.000,00 (três mil reais), previsto para o 14º mês do fluxo de pagamento (fevereiro/2016). Ainda em relação ao investimento total a ser realizado pelo adquirente de uma das frações hoteleiras do empreendimento em comento, cabe consignar que a Taxa de Implantação Hoteleira, a qual compreende as despesas pré-operacionais e o capital de giro necessário para o desenvolvimento da operação hoteleira, bem como os custos de decoração e equipagem das unidades, foram incorporados ao valor total da fração, sem quaisquer despesas adicionais ao adquirente. A distribuição do valor assumido pela referida taxa, entre os itens citados, segue apresentada na planilha abaixo: Planilha 1 Distribuição da Taxa de Implantação por fração. Classificação Capital de Giro e Despesas Pré-Operacionais/fração Montagem e Equipamentos/fração Taxa de Implantação Total/fração Fração Padrão R$ 3.000,00 R$ 9.000,00 R$ ,00 Totais (328 frações) R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 Todas essas informações, traduzidas em um diagrama de fluxos de pagamento, levariam ao seguinte elemento gráfico representativo dos aportes realizados pelo investidor: Figura 1 Diagrama de Fluxos de Pagamentos Mensais por Fração Meses $12.670,00 $3.921,67 $3.921,67 $6.921,67 $10.256,67 Análise de Viabilidade Econômica do Best Western Dom Helder Hotel 23/33

25 5.2 Diagrama de Fluxos de Caixa Livres do Investimento Os fluxos resultantes das projeções realizadas pela HOTELARIA BRASIL, cujos valores estão orientados na Tabela 1 do presente documento - Projeções dos Fluxos de Caixa Livre Anuais Horizonte de 05 anos -, foram alocados, com periodicidade anual, a partir do primeiro mês de operação, que, independente do período de incorporação dezembro de 2014 (mês 0 da projeção) a dezembro de 2016 (mês 24), se dará em junho de 2016 (mês 18 na previsão atual), o que revela que boa parte do investimento (seis últimas parcelas) será realizada com o empreendimento hoteleiro já em operação, admitindo-se a premissa conservadora de que nesse semestre inicial da referida atividade não serão produzidos resultados financeiros substanciais para os investidores. Tais projeções consideraram, ainda, uma diária média inicial de R$265,00 (duzentos e sessenta e cinco reais), no primeiro ano, evoluindo com a mesma até o patamar de R$332,00 (trezentos e trinta e dois reais), no quinto ano. A extrapolação das projeções, dos 05 (cinco) para um total de 10 (dez) anos, considerando o período de incorporação, foi procedida através da manutenção do último fluxo de caixa livre mensal projetado por fração (período 72) R$1.113,63 (hum mil, cento e treze reais e sessenta e três centavos) para os meses subsequentes (do período 73 ao 120), o que subentende a cristalização da diária média em R$332,00 (trezentos e trinta e dois reais) e a taxa de ocupação média em 70% (setenta por cento), ceteris paribus para as demais rubricas, após o período de maturação do empreendimento. Ao final do horizonte de 10 anos (período 120), foi projetada a venda da fração, tomandose por base a premissa de que a renda mensal gerada, representativa de um padrão mercadológico atual, para ativos de natureza imobiliária, é de 0,65% (sessenta e cinco centésimos pontos percentuais) sobre o valor de mercado do ativo Método de Rendas (Engenharia de Avaliações). Tal método, amplamente empregado pelo mercado na avaliação de ativos de natureza imobiliária, é a base da metodologia sugerida pelo Appraisal Institute, a qual é recomendada pelo MANUAL DE MELHORES PRÁTICAS PARA HOTÉIS DE INVESTIDORES PULVERIZADOS, elaborado pelo SECOVI SP (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis de São Paulo). Análise de Viabilidade Econômica do Best Western Dom Helder Hotel 24/33

26 O Método de Rendas adota o modelo de determinação do valor presente de uma perpetuidade, o que, em suma, pode ser entendido como a tese de que o valor estimado de um ativo imobiliário gerador de renda é o valor atual dos retornos pecuniários anuais que o mesmo irá produzir, ao longo de sua vida, o que, considerando ativos de natureza imobiliária, se confirmaria ad eternum. Face ao exposto, a expressão matemática responsável por tal dimensionamento assume o seguinte formato: Retorno do Ativo 0,65% Valor do Ativo Valor do Ativo Valor do Ativo Retorno do Ativo 0,0065% R$1.113,63 0,0065 Valor do Ativo R$ ,15 Face ao exposto, o valor estimado de venda da fração do empreendimento, ao final dos 10 anos, restou determinado em R$ ,15 (cento e setenta e um mil, trezentos e vinte e oito reais e quinze centavos). O referido valor foi lançado no último período do diagrama, na forma de um desinvestimento ou baixa de imobilizado, em conjunto com o último fluxo de caixa livre de rendimento operacional. A consolidação gráfica de todas essas informações pode ser identificada na Figura 1, apresentada a seguir: Análise de Viabilidade Econômica do Best Western Dom Helder Hotel 25/33

27 Figura 2 Diagrama de Fluxos de Caixa Livres Mensais por Fração. $ , $816,11 $920,69 $1.029,42 $1.113,63 $1.113, meses $12.670,00 $3.921,67 $3.921,67 $6.921,67 $3.193,26 $9.528,26 Análise de Viabilidade Econômica do Best Western Arpoador Design Hotel 26/33

28 Cálculo da Taxa Interna de Retorno TIR De posse do diagrama retratado na Figura 1 retro, foram determinados os principais parâmetros de análise de viabilidade econômico-financeira de empreendimentos e projetos de investimentos, dentre os quais se destaca a Taxa Interna de Retorno TIR, como se segue: CF n 0 j 0 j 1 CF 1 TIR j Por se tratar de um fluxo convencional, ou seja, com uma única inversão de orientação ao longo de toda a sua extensão, a aplicação da equação acima conduziu a um único valor de TIR, com validações nos campos matemático e prático, o qual segue relacionado abaixo, em termos mensais e anuais: TIR mensal 0,8332% a. m. equivalente a TIR anual 10,4693% a. a. Tomando-se por base as taxas médias de mercado descritas no Quadro 3, apresentado a seguir, é possível afirmar que, frente às rentabilidades médias das oportunidades nele relacionadas, a TIR do empreendimento em tela apresenta clara superioridade, o que produz convencimentos técnicos bastantes para concluirmos pela sua viabilidade econômico-financeira. Análise de Viabilidade Econômica do Best Western Arpoador Design Hotel 27/33

29 Quadro 3 Rentabilidades Anuais dos principais Ativos/Operações de Mercado. Em adição ao parâmetro TIR, seguem determinados outros indicadores econômicofinanceiros aplicáveis ao presente contexto analítico Cálculo do Valor Presente Líquido VPL Esse indicador busca uma medida de adição de valor econômico, sobre o investimento realizado, considerando o custo de oportunidade do investidor, que fica denominado, nesse contexto, como Taxa Mínima de Atratividade TMA. Assim, assumindo a Taxa Básica de Juros (Selic) de 2013 (8,29% - oito vírgula vinte e nove por cento) como o custo de oportunidade mínimo do adquirente, e acrescendo a este valor um prêmio pelo risco de 1,00% a.a. (hum e meio ponto percentual ao ano), o que levaria a uma TMA de 9,29% (nove vírgula vinte e nove por cento) ao ano, foi determinado o seguinte resultado para o VPL do empreendimento: R$9.622,06 (nove mil, seiscentos e vinte e dois reais e seis centavos), por fração, o que corrobora o entendimento de viabilidade econômica do empreendimento, por parte dos subscritores. Análise de Viabilidade Econômica do Best Western Arpoador Design Hotel 28/33

30 Cálculo do Cap Rate Retorno sobre Capital A métrica relativa a esse indicador está relacionada com a avaliação do retorno gerado pelo empreendimento sobre o capital aportado pelo investidor no início do mesmo. Dentro do contexto do presente estudo, a viabilidade econômica do empreendimento é atestada quando o seu Cap Rate supera o Cap Rate Mercadológico, que toma como base o valor de mercado do ativo ligado ao empreendimento avaliando. Para determinação desse indicador, os subscritores lançaram mão da mesma premissa de valorização da fração utilizada na estimativa do valor do desinvestimento descrita no início do presente item, calculando a taxa anual responsável por tal valoração, e aplicando este resultado para identificação do valor mercadológico, ano a ano, da fração objeto do empreendimento. Taxa Valorização 10 Valor Fração Valor Fração Desinvestimento Inicial 1 Taxa Valorização 10 R$ ,15 R$ ,00 1 Taxa Valorização 3,0626% a.a. Análise de Viabilidade Econômica do Best Western Arpoador Design Hotel 29/33

31 Dessa forma, foi obtido o espectro de valores anuais de Cap Rate e Cap Rate Mercadológico, indicado no Quadro 4, a seguir: Quadro 4 Cap Rate vs. Cap Rate Mercadológico. Cap Rate Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Ano 6 Ano 7 Ano 8 Ano 9 Ano 10 Investidor - 3,79% 7,97% 8,64% 9,07% 8,80% 8,54% 8,29% 8,04% 7,80% Mercado - 4,55% 8,80% 8,72% 8,44% 7,80% 7,80% 7,80% 7,80% 7,80% Os valores consolidados no quadro retro comprovam a superioridade do Cap Rate do investidor do empreendimento em comento, em relação ao Cap Rate Mercadológico, em boa parte dos períodos contemplados, o que, mais uma vez, sustenta o parecer de viabilidade econômicofinanceira atribuído ao empreendimento em tela. Análise de Viabilidade Econômica do Best Western Arpoador Design Hotel 30/33

32 6. CONCLUSÕES E RECOMENDAÇÕES Nossas conclusões, considerando todas as análises feitas, as condições que ensejaram a realização do presente estudo e os resultados alcançados são favoráveis quanto a viabilidade do projeto hoteleiro e foram formalizadas no item a seguir, sob a forma de parecer. Do ponto de vista construtivo, os subscritores registram a sua recomendação e preocupação quanto a necessidade do efetivo lançamento do empreendimento, no sentido de que todas as etapas de seu projeto possam ser iniciadas, em particular, as obras civis, de tal forma que o empreendimento seja entregue a ponto de que o hotel esteja em plena operação para os Jogos Olímpicos do Rio de Janeiro em Análise de Viabilidade Econômica do Best Western Arpoador Design Hotel 31/33

33 7. PARECER FINAL MARCOS HERINGER, perito, devidamente qualificado, procedeu um estudo de Análise de Viabilidade Econômica do empreendimento hoteleiro denominado BEST WESTERN DOM HELDER, a ser operado com a bandeira BW Best Western, localizado na Cidade e Estado do Rio de Janeiro. Os dados primários foram fornecidos pelos contratantes ou por terceiros por estes contratados, que foram descriminados no estudo. No desenvolvimento do presente trabalho foram adotadas as técnicas de contabilidade e finanças julgadas mais apropriadas, o referencial teórico comumente adotado em análises de viabilidade e, particular, em se tratando de um empreendimento hoteleiro e suas particularidades, as recomendações constantes do MANUAL DE MELHORES PRÁTICAS PARA HOTÉIS DE INVESTIDORES PULVERIZADOS, elaborado pelo SECOVI SP (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis de São Paulo), com a contribuição da ABIH Associação Brasileira da Indústria Hoteleira, ADITBrasil Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil, FOHB Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil e FHORESP Federação de Hotéis, Restaurantes, Bares e Similares do Estado de São Paulo. Com base em nosso conhecimento e nos resultados das simulações apresentadas, sou de parecer que o empreendimento em comento é viável economicamente. Análise de Viabilidade Econômica do Best Western Arpoador Design Hotel 32/33

34 8 ENCERRAMENTO E assim, dando por encerrado o presente Parecer Técnico, contendo 33 (trinta e três) páginas, além da capa, o subscrevemos. Rio de Janeiro, 31 de outubro de MARCOS HERINGER CREA/RJ: /D IBEF/RJ: Análise de Viabilidade Econômica do Best Western Arpoador Design Hotel 33/33