Empiricus Domus. Há bolha no mercado imobiliário? Os motivos para a Empiricus crer que não

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1 Empiricus Domus Jul.2014 Edição Especial A reprodução indevida, não autorizada, deste relatório ou de qualquer parte dele sujeitará o infrator a multa de até 3 mil vezes o valor do relatório, à apreensão das cópias ilegais, à responsabilidade reparatória civil e persecução criminal, nos termos dos artigos 102 e seguintes da Lei 9.610/98 Há bolha no mercado imobiliário? Os motivos para a Empiricus crer que não Uma questão levantada e muito discutida no mercado imobiliário brasileiro diz respeito à existência ou não de uma bolha imobiliária. Em resumo, esse fenômeno ocorre quando os preços praticados evoluem com muito mais velocidade que o poder aquisitivo das pessoas. Em outras palavras, fica relativamente mais caro adquirir um imóvel com o tempo. O problema, como o próprio nome sugere, é esse fenômeno ter fim quando a bolha estoura, com os preços caindo drasticamente. Esse movimento gera um embate entre a figura do especulador imobiliário, aquele que investe em imóveis para posterior venda com lucro, e a pessoa que compra o imóvel para moradia.

2 Os motivos do questionamento são (i) o grande aumento no preço dos imóveis em São Paulo e no Rio de Janeiro, as duas maiores cidades do país, que viram seus imóveis quase triplicarem de preço durante a última década; e (ii) o aumento da vacância de imóveis corporativos nas mesmas cidades em 2014 após um longo período de grande ocupação no nicho. No entanto, temos motivos para crer que os temores relacionados a um potencial estouro de bolha são exagerados: + Preço dos imóveis vs. Custo da construção (INCC): Estudar se há fatores econômicos que explicam a alta dos preços, e também tornam ela consistente, é um bom começo para analisar a existência de uma bolha no preços dos ativos. Para ilustrar essa alta, os preços em São Paulo de maio/13 a maio/14 subiram 12,6%. No Rio de Janeiro, no mesmo período, a alta foi de 13,6%. Com um horizonte desde janeiro de 2008, as variações montam a 206% e 255%. O custo da construção, medido pelo INCC, nas mesmas bases temporais acima, cresceu de 7,8% e 61,9%. Outra proxy é o CUB (custo unitário básico), que desde 2008 teve aumento da ordem de 50%. Esse aspecto ainda deixa uma grande lacuna a ser investigada entre os preços praticados e os indicadores de custos. Acreditamos ser interessante (i) a análise da relação crédito/pib e da renda média, que remetem ao poder de compra do consumidor, e (ii) a análise do histórico de preços. + O crédito e a renda aumentando o poder de compra: O crédito imobiliário comparado ao PIB evoluiu muito nos últimos anos, aumentando a demanda por imóveis. O fato desse indicador ainda ser muito baixo, relativamente a outros países, remete a um argumento anti-bolha. Na sequência podemos ilustrar o cenário da evolução e do diferencial em relação ao restante do mundo:

3 A expectativa predominante aponta que por volta de 2020 o indicador brasileiro se aproximará do patamar do Chile, da ordem de 20%. Seria um claro gatilho para estimular a demanda por imóveis, e consequente motivador para, no mínimo, a manutenção dos preços de imóveis. O atingimento dos níveis chilenos representaria mais do que dobrar o percentual de financiamentos imobiliários em relação ao PIB, e ainda assim estaria distante das métricas de economias maduras. Outro argumento que justifica o aumento dos preços é o incremento da renda média. O cidadão com mais dinheiro passa a buscar a aquisição de imóvel próprio, aumentando a demanda e os preços. Esse cidadão tende a ter mais perfil de moradia do que o de investidor especulador, pois os juros e longos tempos de financiamento podem não compensar a compra e venda visando ganhos rápidos.

4 Até agora vimos motivos reais para o ajuste de preços: Reajuste de custos, aumento do crédito e aumento da renda. Parece sensato dizer que existe também o motivo de um aumento acelerado após um longo período de crescimento lento dos preços. Acreditamos que o grosso desse período de aumento acelerado já tenha ocorrido, mas ainda continuaremos a viver uma curva de crescimento, desta vez acompanhando mais perto a evolução dos custos. + Saída de cena do especulador Outro ponto chave no argumento anti-bolha. Investigando o mercado sob a ótica do fornecedor do produto, no caso as construtoras, que têm boa percepção sobre níveis de oferta e demanda do mercado, destacamos dois pontos. A queda do VSO (Vendas sobre oferta) das construtoras usamos como exemplo abaixo a PDG - indica a saída de cena do elemento do especulador imobiliário. No geral, aquele que está comprando é quem vai usar o imóvel, sendo um contraponto à hipótese de bolha, já que por essa teoria não haverá um grande fluxo de venda dos imóveis, inflando a derrubada de preços. Ainda no nicho das construtoras, temos previsão de uma diminuição no número de lançamentos para 2014, que representa a diminuição da oferta. Com oferta menor, a tendência é o preço continuar subindo.

5 + Elevação da taxa Selic Um dos pontos que poderia prejudicar o mercado imobiliário é a curva crescente da taxa de juro básico, que saltou no período entre 2013 e 2014 de 7,25% para 11,00% a.a.. No entanto, há projeções de que até as eleições presidenciais a Selic permaneça no atual patamar. O nível atual deixa as taxas de financiamento imobiliário em grandeza pouco acima da Selic. A tendência nos últimos meses foi elas também aumentarem como consequência de um equilíbrio econômico. Se tornou um pouco mais caro financiar um imóvel. Mas assumindo a teoria de que a maioria das compras é para moradia hoje, o impacto será menor que se ainda houvesse muitos investidores especuladores de preço presentes. + Aumento na vacância em imóveis comerciais A vacância em imóveis comerciais, principalmente em São Paulo, atinge em 2014 patamar na faixa dos 10%. Em nossa opinião, isso não é indício de bolha, apenas um ajuste de um ocupação que foi próxima dos 100% nos últimos meses. Essa grande ocupação recente é fator limitante para mercados que querem se tornar maduros, que possuem taxas de vacância mais próximas das atuais. Em adicional, temos uma grande oferta de novos empreendimentos entregues após o grande ciclo de capitalização das incorporadoras - grande leva de IPOs foi anterior a As projeções são que até o fim de 2014 a oferta ainda supere a demanda, mas a partir do início de 2015 a necessidade por novos espaços irá superá-la. Conclusão Grosso modo, a formação de bolhas nos preços de ativos é algo intrínseco à dinâmica capitalista - sempre que há desquilíbrio entre oferta e demanda, provocando descolamento de preços. No entanto, minimizamos o risco de estouro (declínio expressivo e abrupto dos preços). Ao contrário do mercado americano, que passou por esse fenômeno no fim da década passada, nosso mercado ainda não é maduro, e as altas dos preços imobiliários tem causas fundamentadas, em nossa opinião.

6 Vemos como causas para a alta dos preços, e argumentos contrários à hipótese de bolha imobiliária, principalmente o aumento da renda e do crédito. A saída da figura do especulador imobiliário de cena também é sinal que não passamos por esse fenômeno, e sim passamos por um ajuste de preços historicamente baixos. Um ponto que devemos observar nos próximos meses é a evolução da vacância, relacionada à curva de oferta e demanda, para que reconheçamos se nossa teoria atual tem base. Se você quiser saber mais sobre o mercado imobiliário e de fiis, clique aqui. Ou acesse pelo link ( utm_source=gauntlet&utm_medium=pdf&utm_campaign=gauntletrelatoriocopydomus)

7 Analistas Responsáveis Beatriz Nantes, CNPI Felipe Miranda, CNPI Assistentes de Análise João Françolin Gabriel Casonato, CNPI Rodolfo Amstalden, CNPI * Roberto Altenhofen, CNPI Disclosure Elaborado por analistas independentes da Empiricus, este relatório é de uso exclusivo de seu destinatário, não pode ser reproduzido ou distribuído, no todo ou em parte, a qualquer terceiro sem autorização expressa. O estudo é baseado em informações disponíveis ao público, consideradas confiáveis na data de publicação. Posto que as opiniões nascem de julgamentos e estimativas, estão sujeitas a mudanças. Nem a Empiricus nem os analistas respondem pela veracidade ou qualidade do conteúdo. Este relatório não representa oferta de negociação de valores mobiliários ou outros instrumentos financeiros. As análises, informações e estratégias de investimento têm como único propósito fomentar o debate entre os analistas da Empiricus e os destinatários. Os destinatários devem, portanto, desenvolver suas próprias análises e estratégias. Informações adicionais sobre quaisquer sociedades, valores mobiliários ou outros instrumentos financeiros aqui abordados podem ser obtidas mediante solicitação. Os analistas responsáveis pela elaboração deste relatório declaram, nos termos do artigo 17º da Instrução CVM nº 483/10, que: + As recomendações do relatório de análise refletem única e exclusivamente as suas opiniões pessoais e foram elaboradas de forma independente. + Os analistas são sócios e participam dos lucros da Iguatemi Gestão, que mantém em fundos e carteiras de valores mobiliários que administra ativos objeto de análise por parte da Empiricus Research, podendo daí resultar conflito de interesses. * O analista Rodolfo Amstalden é o responsável principal pelo conteúdo do relatório e pelo cumprimento do disposto no Art. 16, parágrafo único da Instrução ICVM 483/10.