Turma e Ano: Turma Regular Master A. Matéria / Aula: Direito Civil Aula 22. Professor: Rafael da Mota Mendonça

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1 Turma e Ano: Turma Regular Master A Matéria / Aula: Direito Civil Aula 22 Professor: Rafael da Mota Mendonça Monitora: Fernanda Manso de Carvalho Silva DIREITO DAS COISAS (continuação) (III) Propriedade (6) Direito de Vizinhança (cont.): USO ANORMAL DA PROPRIEDADE Art do CC/02. Art O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha. Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança. A propriedade deve ser exercida de acordo com o contexto social na qual ela está inserida. O uso anormal da propriedade se equipara a ato ilícito, e o art. 187 do CC, que trata do abuso de direito é a base do art do CC. Art Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes. O parágrafo único do art consagra o princípio da coexistência de direitos. Antes que qualquer construção seja feita deve ser realizado um estudo de impacto de vizinhança (EIV) para que afete o mínimo possível aquela determinada localidade. Se o vizinho está fazendo uso anormal da propriedade, pode-se ajuizar uma ação de dano infecto, a fim de fazer uma adequação no uso da propriedade, de acordo com as balizas previstas no art do CC. O pedido pode ser relativo a uma obrigação de fazer ou de não fazer. Como os direitos de vizinhança são obrigações propter rem, as obrigações decorrentes deles são transferidas juntamente com o Direito Real. Então, quem responde pela adequação no uso da propriedade é o proprietário. PASSAGEM FORÇADA Art do CC/02. 1

2 Art O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário. Passagem Forçada X Servidão de Passagem A passagem forçada é um direito de vizinhança com previsão no art do CC (acima); tem natureza de direito pessoal (relação obrigacional), sendo obrigação propter rem. Trata-se de direito potestativo de um vizinho em face do outro. A servidão de passagem tem natureza de direito real em coisa alheia de fruição. Trata-se de direito que será estabelecido através de negócio jurídico devidamente registrado. Tanto a passagem forçada quanto a servidão de passagem visam permitir que um vizinho tenha acesso à rua (via pública), sendo que no primeiro caso é feito de forma forçada e no segundo de forma consensual. Veremos melhor mais à frente. (IV) Direitos Reais em coisa alheia Decorrem de uma característica do direito de propriedade: a elasticidade. O proprietário pode permitir que um terceiro venha a usar, fruir, ou gozar de coisa alheia. Isso pode ser feito através de direito pessoal (ex: locação, comodato, mútuo, depósito) ou direito real. Este último será o nosso foco a partir de agora. Categorias de Direitos Reais em coisa alheia: 1ª) De aquisição: Promessa de compra e venda com registro (gera direito à aquisição de uma propriedade). 2ª) De fruição: Habitação, uso, usufruto e servidão. 3ª) De garantia: Penhor, anticrese e hipoteca. Direito Real em coisa alheia de AQUISIÇÃO: Promessa de compra e venda com registro CC). OBS1: Toda modalidade de promessa é espécie do gênero contrato preliminar (arts. 462 a 466 do OBS2: Toda espécie contratual admite a modalidade promessa. Ex: promessa de compra e venda; promessa de doação; promessa de locação; promessa de prestação de serviços. A promessa de compra e venda está no rol de direitos reais. É isso que a diferencia das demais promessas. Ela tem natureza real conforme art. 1225, VII do CC. Art São direitos reais: [...] VII - o direito do promitente comprador do imóvel; 2

3 Contrato preliminar é o contrato pelo qual uma ou ambas as partes se comprometem a celebrar um contrato definitivo. O objeto de uma promessa de compra e venda é uma obrigação de fazer (assim como a de qualquer outra promessa). No caso da promessa de compra e venda, o contrato definitivo a ser celebrado é uma compra e venda. Art Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Art O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. A promessa de compra e venda tem natureza real desde que haja o registro (com ele passa a ter natureza real e produz efeitos perante terceiros). Se não foi registrada, produz efeitos apenas inter partes. Vide art. 108 do CC. Art Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. A promessa de compra e venda tem que ser feita por instrumento público ou pode ser feita por instrumento particular? Pode ser realizada por instrumento particular, mas nesse caso será só para transformar em direito real. Vide art. 462 do CC. Art O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado. As partes podem se arrepender e não celebrar o contrato definitivo se houver cláusula de arrependimento. Vide art. 463 do CC. Art Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive. Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente. Se não houver cláusula de arrependimento, como o promitente comprador poderá obrigar o promitente vendedor a celebrar o contrato definitivo? Através da ação de adjudicação compulsória (arts. 464 e 466-B do CPC/73). O juiz substitui a vontade do devedor. Art Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação. Art. 466-B. Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado. (Incluído pela Lei nº , de 2005) 3

4 Se enquanto o promitente comprador está pagando as prestações o promitente vendedor vende o bem à vista para um terceiro, o que ele pode fazer ao final do pagamento das parcelas? Poderá opor o seu direito de adjudicação compulsória em face do terceiro, desde que haja registro da promessa. Se não houver registro, basta exigir as perdas e danos em face do vendedor. Vide Súmula 239 do STJ. O direito a adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.(súmula 239 do STJ) O registro da promessa de compra e venda é dispensável para a ação de adjudicação compulsória em face do promitente vendedor. Entretanto, ele leva a oposição do direito em face de terceiro. Direito Real em coisa alheia de FRUIÇÃO: A diferença entre os direitos reais de habitação, uso e usufruto está na densidade da fruição. Nessa ordem, há uma escala crescente de densidade. Habitação: densidade de fruição mínima Uso: densidade de fruição média Usufruto: densidade de fruição máxima Habitação Art do CC. Objeto: única e exclusivamente a moradia. Art Quando o uso consistir no direito de habitar gratuitamente casa alheia, o titular deste direito não a pode alugar, nem emprestar, mas simplesmente ocupá-la com sua família. O terceiro não tem direito a qualquer tipo de fruto daquele bem. O objeto do direito real de habitação necessariamente deve ser bem imóvel. Principais características: Gratuito, temporário, personalíssimo e intransmissível. OBS1: Quanto aos frutos do bem, nunca o habitante poderá ter acesso a eles. Todos os frutos produzidos pertencem ao proprietário. OBS2: Possibilidade de atividade comercial no imóvel (duas orientações): 1ª) Corrente clássica (Professores Flávio Monteiro de Barros e Carvalho Santos): A atividade comercial é proibida em qualquer hipótese. Ela descaracteriza o direito real de habitação, gerando a sua extinção. 4

5 2ª) Corrente contemporânea (Nelson Rosenvald, Flávio Tartuce e Pablo Stolze): A atividade comercial até é permitida, desde que a finalidade precípua seja a moradia (essa corrente é a adotada pela jurisprudência). OBS3: Número de titulares do direito real de habitação (Vide art do CC) É possível conferir o direito real de habitação a duas ou mais pessoas. Assim, é estabelecida uma composse. Art Se o direito real de habitação for conferido a mais de uma pessoa, qualquer delas que sozinha habite a casa não terá de pagar aluguel à outra, ou às outras, mas não as pode inibir de exercerem, querendo, o direito, que também lhes compete, de habitá-la. Cada um dos compossuidores poderá fazer uso normal das ações possessórias (inclusive um contra o outro), já que todos são possuidores diretos. Assim, se um dos habitantes impedir o outro de exercer o direito real de habitação, este poderá ajuizar ação de reintegração de posse. OBS4: Aplicação subsidiária das regras do usufruto (art do CC), naquilo que couber Art São aplicáveis à habitação, no que não for contrário à sua natureza, as disposições relativas ao usufruto. O art do CC estabelece as formas de extinção do usufruto. O inciso VIII diz que pode ser extinto pelo não uso. Nesse ponto, há uma exceção a uma característica dos direitos reais: a perpetuidade. OBS5: Formas de instituição da habitação: A) Acordo de vontades através da celebração de um negócio jurídico. Aqui é necessário se seguir a regra do art. 108 do CC. Art Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. No caso de bem imóvel com valor superior a 30 salários mínimo, para a constituição da habitação há necessidade do instrumento público. A outorga conjugal é imprescindível, pois o bem na habitação tem que ser necessariamente imóvel. Também é imprescindível o registro (art. 167, I, nº 7 da Lei de Registro Público) B) Negócio jurídico testamento C) Lei (art do CC) Art No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. (Renumerado do art. 168 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975). I - o registro: (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975). 7) do usufruto e do uso sobre imóveis e da habitação, quando não resultarem do direito de família; 5

6 Art Ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, será assegurado, sem prejuízo da participação que lhe caiba na herança, o direito real de habitação relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar. O art do CC permite que o cônjuge sobrevivente continue a habitar o imóvel que vivia com o consorte falecido. Esse direito também se estende ao companheiro? Antes de o CC entrar em vigor, o art. 7º, parágrafo único, da Lei 9.278/96 disciplinava a união estável e tratava do direito real de habitação do companheiro. Porém, o CC fala apenas em cônjuge sobrevivente. O CC revogou a disposição da Lei 9.278/96? São duas orientações. Corrente 1 (Silvio Rodrigues): O companheiro sobrevivente não tem direito real de habitação. O Código Civil de 2002 refere-se apenas ao cônjuge em seu art do CC. Se o legislador quisesse, teria mencionado o companheiro de forma expressa, como o fez em outras passagens do CC. Corrente 2 (majoritária Maria Helena Diniz): O que se estabelece aqui é a chamada antinomia de segundo grau. Neste caso, o CC é lei geral e posterior em face de uma lei especial anterior. Lei específica se sobrepõe sempre, mesmo que ela seja anterior. Então, o companheiro tem direito real de habitação. Vide art. 7º, parágrafo único, da Lei 9.278/96 e Enunciado 117 do CJF. Art. 7 Dissolvida a união estável por rescisão, a assistência material prevista nesta Lei será prestada por um dos conviventes ao que dela necessitar, a título de alimentos. Parágrafo único. Dissolvida a união estável por morte de um dos conviventes, o sobrevivente terá direito real de habitação, enquanto viver ou não constituir nova união ou casamento, relativamente ao imóvel destinado à residência da família. Enunciado 117 do CJF - Art. 1831: O direito real de habitação deve ser estendido ao companheiro, seja por não ter sido revogada a previsão da Lei n /96, seja em razão da interpretação analógica do art , informado pelo art. 6º, caput, da CF/88. O Poder Judiciário já admite o direito real de habitação a cônjuge e companheiro sobrevivente quando há mais de um imóvel residencial a inventariar, desde que fique provado que seja o único possível para essa real utilização. O direito real de habitação é garantido ao cônjuge ou companheiro sobrevivente até a sua morte, ainda que venha a constituir nova família. 6