PROF. JOSEVAL MARTINS VIANA AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

Transcrição

1 AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

2 Ao adquirir um imóvel, mediante o pagamento realizado por meio de prestações, o compromissário comprador tem o direito de exigir do proprietário a outorga da escritura definitiva de compra e venda, após a quitação do bem.

3 A escritura pública é documento hábil para ser registrada no Cartório de Registro de Imóvel competente, a fim de provar a propriedade do bem imóvel.

4 Se o vendedor do imóvel não quiser entregar a escritura pública, o adquirente poderá socorrer-se da ação de adjudicação compulsória, a fim de que a propriedade do bem lhe seja transferida por força de ordem judicial.

5 ATENÇÃO A ação somente poderá ser proposta contra o proprietário do imóvel ou eventualmente seus herdeiros.

6 CUIDADO Se o promitente vendedor não for o proprietário formal do bem alienado, tendo assumido mesmo assim o compromisso de lavrar escritura pública (deve estar no contrato de compra e venda), após a quitação do contrato, o interessado poderá fazer uso da ação de obrigação de fazer), a fim de compeli-lo a cumprir o compromisso assumido.

7 OBSERVAÇÃO Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

8 Art do CC Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

9 NOTA A súmula do STJ e o artigo lidos explicitam que o promitente comprador só adquire direito real sobre o imóvel, se o instrumento no qual não se pactuou o direito a arrependimento, for registrado em cartório. Em resumo: somente aquele que registrou o compromisso de compra e venda no cartório de imóveis tem direito real de adjudicação (erga omnes). O que não registrou tem direito pessoal de requerer a adjudicação.

10 Em ambos os casos, se o autor/réu for pessoa casada, farse-á necessária a outorga marital ou uxória, nos termos do artigo 73, 1º, I, do CPC: O cônjuge necessitará do consentimento do outro para propor ação que verse sobre direito real imobiliário, salvo quando casados sob o regime de separação absoluta de bens. 1 o Ambos os cônjuges serão necessariamente citados para a ação: I - que verse sobre direito real imobiliário, salvo quando casados sob o regime de separação absoluta de bens;

11 PETIÇÃO INICIAL Artigos 319 e 320 do CPC ESTRUTURA OPCIONAL I DOS FATOS II DO DIREITO III DO PEDIDO

12 BASE LEGAL O direito de requerer a adjudicação compulsória encontra respaldo nos artigos 15 e 16 do Decreto-lei n. 58, de e nos arts e do Código Civil.

13 FORO COMPETENTE A ação de adjudicação compulsória de ver ajuizada, de regra, no for onde se encontra o imóvel localizado, de acordo com o art. 47 do CPC.

14 ENTREVISTA COM O CLIENTE O promitente vendedor é o proprietário do imóvel (registrado)? As obrigações do autor assumidas no compromisso de compra e venda foram quitadas? O contrato de compra e venda foi averbado no Cartório de Registro de Imóveis?

15 Qual o motivo da recusa do promitente vendedor? O promitente vendedor foi regularmente notificado para outorgar a escritura? Como? O comprador está em dia com os impostos e taxas?

16 DOCUMENTOS Certidão de casamento/nascimento RG e CPF Comprovante de endereço

17 Contrato Quitação ou recibos que comprovem a quitação das prestações Certidão de propriedade (vintenária, onde se indica a evolução da matrícula) IPTU Comprovante da notificação, constituindo o compromitente vendedor em mora.

18 VALOR DA CAUSA Artigo 292, inciso II, do CPC na ação de adjudicação compulsória, o valor da causa será equivalente ao valor do contrato que apoia o pedido, devidamente atualizado.

19 ESTRUTURA DA PETIÇÃO INICIAL I EXPOSIÇÃO DOS FATOS Indicar os fatos e fundamentos jurídicos do pedido, ou seja, contar o que aconteceu. Indicar a compra do imóvel, o valor, a forma de pagamento e a negativa da entrega da escritura pública.

20 II FUNDAMENTAÇÃO LEGAL Artigos e do Código Civil Citação jurisprudencial Citação doutrinária

21 III- PEDIDO Isto posto, o autor requer a Vossa Excelência que o imóvel descrito e caracterizado na petição inicial seja adjudicado ao patrimônio dos autores, expedindo-se o competente mandado para o Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca.

22 Requer a Vossa Excelência que se digne de citar o réu, de acordo com o artigo 246, I, do CPC, para que, querendo, ofereça contestação no prazo legal, sob pena de sujeitar-se aos efeitos da revelia, uma vez que o autor não tem interesse na audiência de conciliação e mediação, nos termos do artigo 319, inciso VIII, do CPC.

23 Protesta provar o alegado por todos os meios de prova admitidos em direito. Dá-se à causa o valor de R$ para efeitos de alçada.

24 A IMPORTÂNCIA DO VOCABULÁRIO JURÍDICO PARA O PROFISSIONAL DO DIREITO Vocabulário jurídico é diferente do juridiquês Precisamos zelar pelo bom emprego do vocabulário jurídico

25 Não empregue palavras rebuscadas. Seja simples e objetivo, mantendo um vocabulário jurídico apropriado. A leitura de livros jurídicos ajuda a ampliar o vocabulário jurídico. A melhor palavra jurídica é aquela que consegue traduzir concretamente aquilo que pensamos.