Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Portuguese Prime Property Box. Relatório de Gestão Exercício de Calmaria / Dead Calm

Transcrição

1 Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Portuguese Prime Property Box Relatório de Gestão Exercício de 2011 Calmaria / Dead Calm

2 Comité de Investimentos João Paulo Batista Safara Sir Thomas d Eyncourt John Thompson Vasco Telmo Pereira Lopes Correia Banco depositário Banco Invest, SA Avaliadores PVW Price, Worth and Value Avaliação Imobiliária, Lda. Aguirre Newman Portugal Consultoria, Lda. Curvelo, Lda. Cushman & Wakefield Consultoria Imobiliária, Unip. Lda. Auditor PricewaterhouseCoopers & Associados SROC, Lda. Property Managers CB Richard Ellis Consultoria e Avaliação de Imóveis, Unipessoal, Lda. Cushman & Wakefield Consultoria Imobiliária, Unipessoal, Lda. Atlasdream Mediação Imobiliária, Lda. Carteira Número de investimentos: 3, dos quais 1/3 escritórios e 2/3 retalho Área bruta coberta total: 16,998 m² Número de Inquilinos: 40 Localização dos Investimentos: Portugal (Bragança, Leiria e Lisboa)

3 Ambiente de Negócio Escritórios O mercado de escritórios em Lisboa continuou, em 2011, a evidenciar falta de dinamismo. Os números disponíveis para 2011 à data da escrita (primeiros onze meses do ano) indicam uma absorção de apenas 59 mil m², número que estimativas informais dos mais activos agentes do mercado colocam, para o final do ano, em cerca de 80 mil m². A confirmar-se este número, 2011 será o primeiro ano desde 1996 em que a ocupação fica abaixo de 100 mil m², e registará uma queda no take-up de cerca de 26% relativamente a As prime rents mantiveram-se quase inalteradas, registando uma pequena descida para / m², segundo estimativa da CBRE. A Figura 1 evidencia a tendência decrescente que tem caracterizado este século Figura 1: Prime rent no mercado de escritórios de Lisboa, (fonte: Abacus, CWHB, CBRE, Aguirre Newman, Jones Lang LaSalle, Worx, análise FundBox) A relativa sustentabilidade dos níveis de rendas tem radicado na redução rápida da oferta (Figura 2), que se aproximou muito dos níveis mínimos deste

4 século, registados de 2003 a Apesar de ter sido o menor do século, o take up do ano (87,600 m², aproximadamente o nível de 1996) excedeu a oferta, aliás repetindo o sucedido em 2010, e assim ofereceu algum nível de suporte de preços a um mercado primário cada vez mais caracterizado pela rarefacção das transacções m Ano Supply (m2) Take Up (m2) Figura 2: Oferta e take up no mercado de escritórios de Lisboa, (fonte: Abacus, CWHB, CBRE, Aguirre Newman, Jones Lang LaSalle, Worx, análise FundBox) No mercado secundário, o volume de investimento caiu estrondosamente, dos cerca de 730 milhões de transacções registados em 2010 para parcos 250 milhões, segundo estimativas da Cushman & Wakefield.

5 Retalho O ano de 2011 foi difícil para o retalho em Portugal, pressionado em tenaz pela quebra do poder de compra do consumidor português e pelo peso do excesso de oferta de superfícies comerciais que o crescimento rápido verificado até 2009 criou. O stock português de superfícies comerciais terá crescido em 2011, segundo a Cushman & Wakefield, a uma taxa próxima da verificada em 2010 (cerca de 3%), levando a oferta a 3.7 milhões de m² de área bruta locável ( ABL ). Abriram três novas superfícies, dois centros comerciais, o Fórum Sintra (promovido pelo Multi Development a partir do antigo Feira Nova) e o Aqua Portimão, a maior abertura (de raíz) do ano com 35,500 m² de ABL e promoção da Bouygues, a que se juntou o Évora Retail Park, joint venture entre a Imorendimento e a Madford Developments. Os valores das rendas prime resistiram bem à conjuntura adversa, tendo-se fixado, segundo a Cushman & Wakefield, em 75/mês nos centros comerciais, 9/mês nos retail parks e 80/mês no Chiado, em Lisboa, a localização mais cara de Portugal para comércio de rua. Actividade do Fundo 2011 foi o sexto exercício completo do Portuguese Prime Property Box, constituído a 15 de Dezembro de 2005, e o quarto consecutivo em que o Fundo não realizou qualquer investimento, nem tão-pouco qualquer aumento de capital. Assim, os esforços empreendidos no exercício continuaram, à semelhança do que já vem acontecendo desde a segunda metade de 2007, a

6 concentrar-se na gestão dos activos adquiridos. A rotação de inquilinos, neste exercício, restringiu-se ao Paço Episcopal e ao Bragança Shopping, onde saíram sete (onze no ano anterior) lojistas e entraram quatro (três no ano anterior). O Quadro 1 evidencia a variação ocorrida nos rendimentos brutos dos activos em carteira, das quais apenas a do edifício na Avenida da Liberdade, em Lisboa, foi positiva, e suficiente para que o valor agregado anual das rendas contratadas tenha sofrido um modesto incremento. O intenso esforço desenvolvido no Bragança Shopping, aliado ao desempenho mais desapontador do Paço Episcopal, fez com que este edifício voltasse a ser ultrapassado, em volume de rendas contratadas, pelo Bragança Shopping. Os rendimentos brutos totais contratados pelo Fundo (com referência aos meses de Dezembro) subiram assim 1.6% relativamente a ACTIVO RENDAS ANUAIS A RENDAS ANUAIS A VARIAÇÃO (%) Liberdade 224 1,446,070 1,604,607 11% Paço Episcopal 664, , % Bragança Shopping 588, ,878-1% Total 2,698,842 2,740, % Quadro 1: Evolução das rendas da carteira contratadas a 31 de Dezembro (fonte: análise FundBox) A pequena subida evidenciada pelos rendimentos traduziu-se num resultado líquido positivo, significativamente superior ao de 2010 e, de novo, acima da fasquia do milhão de euros (Figura 3).

7 Figura 3: evolução dos resultados, ( ) O resultado foi de 1,014,278, reforçando o isolamento do exercício de 2009 como único ano no vermelho. No final do exercício, o valor da unidade de participação encontrava-se em 5.72, por comparação com um valor de 5.74 doze meses antes, e sendo o decrescimento do valor das unidades em ano de lucros devido à distribuição de resultados ocorrida no exercício, nos termos previstos no Regulamento de Gestão. A rentabilidade do Fundo, desde o seu lançamento, fixou-se em 4.99%. O Return on Equity (RoE) subiu ligeiramente, fixando-se em 2.5% (1.4% em 2010). Como a respectiva decomposição, patente na Figura 4, evidencia, o incremento do retorno foi suportado pelo crescimento do yield líquido da carteira, que atingiu 3.5% e se aproximou dos valores atingidos nos já saudosos anos de 2007 a 2009, e pela mais atenuada severidade dos

8 Senhores Peritos Avaliadores na reapreciação dos ganhos potenciais na carteira, este ano ligeiramente menor do que em 2010 (-1.1% versus -1.4%). Mantevese uma estrutura de capital com 100% de capitais próprios, pelo que estes resultados não reflectem quaisquer riscos financeiros, a que o Fundo não está exposto. Decomposição do RoE 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% -5,00% Return on Equity Net Yield Potential Capital Gains Leverage Margin -10,00% -15,00% Figura 4: Decomposição do RoE, (fonte: análise FundBox) Perspectivas para 2012 Em 2012 a Sociedade Gestora continuará a concentrar-se na extracção da máxima rentabilidade dos activos em carteira, e a esperar que a transformação dos cash flows gerados em valor possa continuar a ocorrer a uma razão de troca favorável.

9 Agradecimentos O Conselho de Administração da Sociedade Gestora deseja apresentar os seus agradecimentos Ao Banco Invest, pela importante intervenção enquanto Banco Depositário; À Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, pela colaboração prestada; Aos Senhores Peritos Avaliadores, de cuja experiência e conhecimentos a gestão do Fundo muito beneficiou; Ao Auditor do Fundo, pelo zelo colocado no acompanhamento da actividade; Aos Property Managers, pela diligência empregue na gestão quotidiana das propriedades. Lisboa, 12 de Março de 2012 Pelo Conselho de Administração da Sociedade Gestora, conforme deliberação de 29 de Julho de 2008 Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão, Presidente da Comissão Executiva João Paulo Batista Safara, Vogal da Comissão Executiva Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles, Vogal da Comissão Executiva

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