Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado em Reabilitação Urbana. First Oporto Urban Regeneration Fund. Relatório de Gestão Exercício de 2011

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Geovane Costa Farias
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1 Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado em Reabilitação Urbana First Oporto Urban Regeneration Fund Relatório de Gestão Exercício de x4

2 Comité de Investimentos Ana Maria Fernandes de Almeida Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles Manuel Joaquim Guimarães Monteiro de Andrade Banco depositário Banco Invest, SA Avaliadores Aguirre Newman Portugal Consultoria, Lda. Prime Yield Consultadoria e Avaliação Imobiliária, Lda. Auditor Baptista da Costa & Associados SROC, SA Carteira Número de investimentos: 88 Área bruta coberta: 22,201 m² Número de Inquilinos: 12 Localização dos Investimentos: Portugal (Porto e Vila do Conde)

3 Ambiente de Negócio A Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP) classificou 2011 como o pior ano das duas últimas décadas em termos de número de transacções, estimadas em aproximadamente 190,000, uma queda de 9.2% relativamente a Esta situação reflecte um enquadramento de mercado em que os preços evidenciam rigidez à descida, pelo que o ajustamento à forte quebra de procura é feito através da rarefacção das transacções. Esta perspectiva encontra validação empírica na redução do número de casas licitadas em leilões (aproximadamente 15%, segundo a Euro Estates e a Luso Roux) e no valor global das vendas neste canal alternativo (cerca de 28%, de acordo com as mesmas leiloeiras), apesar do incremento do número de leilões e da prática nestes, de preços indicados como inferiores em cerca de 40% aos praticados no canal tradicional. Actividade do Fundo O Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado em Reabilitação Urbana First Oporto Urban Regeneration Fund ( 4F ), iniciou actividade no dia 16 de Junho, com um capital inicial de 5,000,000. O 4F foi constituído para implementar um Projecto de reabilitação concebido pela Porto Vivo SRU ( PORTO VIVO, SRU ), e é um single investor fund, tendo sido subscrito na sua totalidade pela Lúcio da Silva Azevedo & Filhos, SA ( Lúcios ), vencedora do concurso para a reabilitação urbana do Quarteirão das Cardosas oportunamente lançado pela PORTO VIVO, SRU. Assim o 4F concretiza a estruturação de um veículo regulado e fiscalmente eficiente, ao qual a Lúcios

4 cedeu a posição que detinha no contrato de reabilitação urbana que havia celebrado com a PORTO VIVO, SRU. No próprio dia da sua constituição, o 4F adquiriu 40 prédios no Quarteirão das Cardosas, no Porto, numa transacção totalmente seamless do ponto de vista da execução do projecto de reabilitação. O 4F substituiu-se à Lúcios como contraparte da PORTO VIVO, SRU no contrato de reabilitação urbana, continuando aquela a actuar como empreiteiro da intervenção nas Cardosas. À data da escrita, os portuenses já podem estacionar no parque subterrâneo das Cardosas, em exploração pelo respectivo promitente-comprador. A natureza seamless desta transacção é, porventura, a sua característica mais interessante. De facto o processo de reabilitação das Cardosas seguiu o modelo que, salvo melhor opinião, decorre por defeito do regime das Sociedades de Reabilitação Urbana. A PORTO VIVO, SRU concebeu a intervenção, obteve a posse dos edifícios relevantes e pôs a operação de reabilitação urbana a concurso no mercado. Em Julho de 2009, celebrou contrato de reabilitação urbana com o parceiro privado vencedor do concurso, a Lúcios. Em Março de 2010, a FundBox propôs à Lúcios a montagem de um fundo de reabilitação urbana que começasse por ser o veículo de implementação do investimento em curso. Propôs-se à Lúcios, uma empresa familiar de terceira geração, que passasse de operador one size fits all neste investimento para uma estrutura mais sofisticada, em que fosse investidora a 100% de um fundo regulado para o qual trabalhasse como empreiteiro. Esta aparente complicação foi bem acolhida, salvo melhor opinião por duas ordens de razões: por um lado, a carga fiscal incidente sobre a operação é melhorada com a utilização dos incentivos fiscais que a República conferiu no Orçamento de Estado para 2008 ( OE08 ) aos fundos de reabilitação urbana, e, por outro lado, a adequada satisfação dos pesados requisitos de reporte que um contrato de reabilitação urbana como o das Cardosas implica (pois a PORTO VIVO, SRU, que investiu na aquisição dos

5 edifícios degradados, tem a legítima necessidade de assegurar que a reabilitação se concretiza efectivamente e é, adicionalmente, parte interessada pois quinhoa nas receitas) beneficia, em muito, da presença de uma entidade habituada a reportar como uma sociedade gestora regulada. O 4F viu a luz 15 meses depois da atribuição do mandato à FundBox, em boa medida devido a um longo, ainda que produtivo, trabalho com a CMVM no sentido de compatibilizar a estrutura do fundo configurado com os requisitos do contrato de reabilitação urbana que aquele pretendia implementar. Não deixa de ser revelador que este trabalho tenha sido feito, pela primeira vez com sucesso, entre 2010 e 2011, para recurso ao regime jurídico especial de incentivos à reabilitação urbana previstos no OE09. Durante o resto do exercício o Fundo constituiu a propriedade horizontal dos activos das Cardosas como decorre do projecto de reabilitação que vai implementar, prometeu vender cinco das suas fracções o parque de estacionamento e as lojas 2, 6 14 e 15 -, e fez quatro investimentos fora do Quarteirão das Cardosas, um edifício com 12 fracções arrendadas em Vila do Conde, e três edifícios contíguos e devolutos nas Ruas de Mouzinho da Silveira e das Flores, no Porto, concluindo o exercício com uma carteira imobiliária avaliada em cerca de 15.6 milhões. As contas encerraram-se com um prejuízo de 426,994, provocado pela ausência de qualquer rendimento (pois as fracções arrendadas foram adquiridas no final de Dezembro) e pela relevação de menos valias potenciais de 343,218. O valor da unidade de participação fixou-se em 9.15 a 31 de Dezembro, correspondendo a uma rentabilidade anualizada de -12.6%.

6 Perspectivas para 2012 O Fundo irá concentrar os seus esforços no projecto do Quarteirão das Cardosas, intervenção emblemática que muito honra a Sociedade, esperando poder em 2012, estar já activo também do lado das vendas. Agradecimentos O Conselho de Administração da Sociedade Gestora deseja apresentar os seus agradecimentos Ao Banco Invest, pela importante intervenção enquanto Banco Depositário; À Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, pela colaboração prestada; Aos Senhores Peritos Avaliadores, de cuja experiência e conhecimentos a gestão do Fundo muito beneficiou; Ao Auditor do Fundo, pelo zelo colocado no acompanhamento da actividade;

7 Lisboa, 14 de Março de 2012 Pelo Conselho de Administração da Sociedade Gestora, conforme deliberação de 29 de Julho de 2008 Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão, Presidente da Comissão Executiva João Paulo Batista Safara, Vogal da Comissão Executiva Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles, Vogal da Comissão Executiva

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