Relatório de Actividades 1º semestre de 2005

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1 Relatório de Actividades 1º semestre de 2005 Senhores participantes do Fundo Fechado de Investimento Imobiliário Santa Casa 2004, Nos termos do nº3 do artigo 28º do Regulamento de Gestão, o Conselho de Administração da Sociedade Gestora apresenta a V.Exas. o Relatório de Actividades do 1º semestre de 2005 Introdução Situação Inicial: subrentabilização Em cumprimento do mandato recebido, e plasmado no artigo 12º do Regulamento de Gestão, o Fundo é administrado com vista à valorização das unidades de participação. À data da constituição do Fundo, a carteira adquirida à Santa Casa da Misericórdia de Lisboa apresentava níveis de rendimento substancialmente abaixo dos rendimentos potenciais respectivos, como medidos pelos peritos avaliadores do Fundo, J.Curvelo, Lda e DTZ, SA (quadro 1) Quadro1 rendas efectivas e potenciais à data do arranque Imóvel (1) Renda mensal (2) Renda mensal potencial (1)/(2) Largo Conde Barão n.º 9/ , ,00 32% D. Pedro V n.º 73/ , ,00 31% Av. Casal Ribeiro n.º 55 21, ,00 0% Actor Taborda n.º 20/24 257, ,00 5% Actor Taborda n.º 26/34 146, ,00 2% Fernandes Tomás n.º 29 89, ,00 2% Av. da Liberdade n.º , ,00 50% Marechal Saldanha n.º 3/ , ,00 16% Total mensal , ,00 32% Total anual , ,00 Como se pode constatar da análise do quadro 1, em todos os casos os rendimentos gerados pelos imóveis arrendados, à data da constituição

2 do Fundo, eram muito inferiores aos respectivos rendimentos potenciais. Concretamente, em média os rendimentos auferidos representavam 32% do seu valor potencial, média resultante de um intervalo de variação entre 0.1% (valor do prédio na Rua Casal Ribeiro, 55) e 50% (parâmetro aplicável ao edifício na Avenida da Liberdade). É, assim, patente tratar-se de uma carteira subrentabilizada. Causas Três causas contribuem para esta situação: 1. a taxa de ocupação dos imóveis (muitos estão parcialmente devolutos); 2. arrendamentos a valores inferiores aos actualmente vigentes no mercado; 3. situações de ocupação sem contrapartida onerosa. Intervenção Contratos de arrendamento Categorização da carteira A intervenção do Fundo, no semestre em apreço, foi no sentido de actuar sobre estas três causas, sendo que previamente a actuações no sentido do incremento das taxas de ocupação é recomendável intervir nos imóveis, no sentido de os dotar das condições necessárias para obter no mercado níveis adequados de rendimento. Todos os contratos de arrendamento transmitidos para o Fundo com a aquisição das propriedades foram objecto de análise cuidada quanto à regularidade da situação dos inquilinos, o que permitiu detectar seis situações que configuram situações de ocupação irregular. Destas, merece destaque, pelo seu peso na carteira, o caso do edifício da Avenida da Liberdade. É útil proceder à categorização dos imóveis arrendados propriedade do Fundo da seguinte forma: 1. edifícios parcialmente devolutos, arrendados a taxas inferiores às de mercado e carecendo de reparações ou de reconstrução (5): os edifícios da Rua Actor Taborda, o edifício da Rua Casal Ribeiro, o edifício da Rua Fernandes Tomás e o edifício do Largo Conde Barão; 2. edifícios totalmente arrendados, a taxas inferiores às do mercado (2): Ruas D.Pedro V, e Marechal Saldanha; 3. edifício parcialmente arrendado e parcialmente ocupado sem contrapartida (1): o prédio na Avenida da Liberdade. Aos oito edifícios assim categorizados acrescem dois edifícios adquiridos para o Fundo devolutos. Soluções de realojamento No caso dos edifícios da categoria 1, a disponibilidade no Fundo de espaços para realojamento é, na concretização de acções de

3 rentabilização, essencial, pelo que foi dedicado um volume de meios significativo à busca, no mercado, de soluções interessantes, para este efeito, na dupla vertente tipologia e preço. Foram analisados em detalhe oito edifícios, tendo sido seleccionado um prédio, na Avenida Almirante Reis, propriedade da Companhia de Seguros Fidelidade- Mundial, relativamente ao qual estão acordadas condições de transacção. Estas condições incluem a permuta do edifício do Fundo na Rua Marechal Saldanha, no qual a margem de manobra para uma intervenção valorizadora do Fundo era muito limitada, atenta as condições de arrendamento em que foi adquirido. Soluções reparativas e construtivas Foi também iniciado o estudo de soluções reparativas e reconstrutivas que antecederão a recolocação no mercado destes edifícios. A capacidade de intervenção sobre os edifícios da categoria 2 é muito limitada, a menos da hipótese improvável da denúncia de contratos por parte dos inquilinos. Ainda assim, a permuta do edifício da Rua Marechal Saldanha com o edifício a adquirir ao Grupo CGD, arrendatário da propriedade, está negociada em termos que se reputam interessantes para o Fundo. O caso do edifício da categoria 3 é muito específico, pois rende cerca de 50% do seu valor potencial por força da ocupação indevida de vários pisos por parte de um dos inquilinos, situação devidamente reclamada nas instancias judiciais pela Santa Casa da Misericórdia de Lisboa, que detém ainda, à data, a propriedade do imóvel, prometido comprar pelo Fundo. Passamos de seguida a descrever individualizadamente as actividades desenvolvidas em cada propriedade, agrupadas de acordo com a classificação supra. A actividade do Fundo em termos de novos arrendamentos e aquisições é descrita de seguida. 1. Propriedades parcialmente devolutas Largo do conde barão, 9-12 Procedeu-se ao levantamento do estado actual do edifício, e foi elaborado programa de projecto de arquitectura no sentido da sua recuperação. Foi elaborado o respectivo caderno de encargos para obras de recuperação de interiores e exterior, e lançado concurso para a respectiva execução.

4 Av. Casal Ribeiro, 55 Procedeu-se ao levantamento do estado actual do edifício, com enfâse na respectiva segurança e estado estrutural. A precaridade das condições de segurança levou a intervenções no sentido do seu reforço, através da colocação de correntes e cadeadosnasportasdeentradadasfracções devolutas, antes frequentemente alvo de intrusões. Foi revogado o contrato de arrendamento de uma inquilina, sendo a ocupação do imóvel actualmente apenas a que resulta de cedências precárias de espaço cuja responsabilidade a Santa Casa chamou a si. Rua Actor Taborda, e Procedeu-se ao levantamento do estado actual do edifícios, com enfâse na respectiva segurança e estado estrutural. A precaridade das condições de segurança levou a intervenções no sentido do seu reforço, através da colocação de correntes e cadeadosnasportasdeentradadasfracções devolutas, antes frequentemente alvo de intrusões. Foi revogado o contrato de arrendamento de uma inquilina, estando identificadas mais três situações de ocupação irregular. Foi lançado um concurso de ideias, para o qual foram convidados os ateliers (por ordem alfabética) Contacto Atlântico, Contemporânea, Pedro Esteves, Risco e Rocha & Saraiva, para o projecto de um edifício de habitação colectiva, destinado a arrendamento, no quarteirão delimitado pelos edifícios do Fundo da Rua Actor Taborda e da Av.Casal Ribeiro. O quarteirão em estudo inclui, além dos três edifícios, um quarto que integra o conjunto de edifícios da Santa Casa com venda ao Fundo autorizada pela tutela. Numa decisão dificultada pela elevada qualidade dos projectos apresentadas, foi seleccionada a proposta da Contemporânea, da autoria dos

5 reputados arquitectos Manuel Graça Dias e Egas José Vieira. Rua Fernandes Tomás,29 Procedeu-se ao levantamento do estado actual do edifício, e foi elaborado programa de projecto de arquitectura no sentido da sua recuperação. Foi elaborado o respectivo caderno de encargos para obras de recuperação de interiores e exterior, e lançado concurso para a respectiva execução. Foi desocupado, por acordo com a ocupante, um fogo ocupado irregularmente e objecto de situação litigiosa com a Santa Casa. 2. Edifícios totalmente arrendados Rua D.Pedro V, Foi identificada uma situação de ocupação irregular. Rua Marechal Saldanha 3. Edifício na Av. da Liberdade Edifício arrendado, a taxas inferiores às de mercado, à Caixa Geral de Depósitos. Foi acordado incluir a sua permuta no negócio de aquisição do edifício da Companhia de Seguros Fidelidade-Mundial destinado a realojamento, libertando assim capital investido a taxas subóptimas e sem outras perspectivas de rentabilização. Este edifício foi alvo de adjudicação de programa conducente à obtenção da licença de utilização indispensável à transmissão da propriedade para o Fundo, em cumprimento do contrato promessa de compra e venda celebrado com a Santa Casa em Novembro de O programa adjudicado contempla, nomeadamente, a execução de projectos de segurança e das obras de remodelação inerentes. O Fundo manteve a recomendável contenção no litígio que separa a Santa Casa do inquilino faltoso, tendo dedicado ao acompanhamento do assunto toda a atenção que o seu estatuto de mero promitente comprador detentor da posse do imóvel lhe permite.

6 4. Edifícios adquiridos devolutos Rua D. Pedro V, 2-6 Procedeu-se ao arrendamento do edifício ao Departamento de Jogos da Santa Casa da Misericórdia de Lisboa tendo, em consequência, passado esta propriedade a ser a primeira a gerar uma taxa de rentabilidade de mercado. Foram executadas pequenas obras exteriores, e acompanhado o processo de licenciamento ainda em curso. Foi adjudicado ao Sr. Prof. Eng. Gaspar Nero, do IST, o estudo de uma solução para os problemas de impermeabilização que o edifício evidenciava à data da aquisição pelo Fundo. Quartel do Rio Seco O projecto de arquitectura, entregue pela Santa Casa ao Sr. Arq. Varandas Monteiro, projectista de créditos firmados, foi acompanhado de perto desde a aquisição pelo Fundo, que assumiu, na sua qualidade de proprietário, a condução do processo de loteamento requerido. Foram iniciadas negociações com a Edifer para desenvolvimento do projecto através de um contrato de associação em participação, na linha do esboçado em 2003 entre a Santa Casa e a Edifer. 5. Novas aquisições Aldeia do Juzo Trata-se de um edifício de escritórios, antiga sede da Standard Eléctrica, adquirida para reconversão em hospital de cuidados continuados e prometido arrendar à Santa Casa da Misericórdia de Lisboa. Interpelado o Fundo pela Santa Casa no sentido de pesquisar o mercado para encontrar um edifício adaptável a este uso num prazo razoável, procedeu-se à análise de alternativas, à selecção deste edifício e à negociação das condições da sua aquisição.

7 Foram contratados os serviços da Arq. Ana Margarida Almeida, projectista com vasto currículo em edifícios hospitalares. Está, à data disponível o respectivo estudo prévio, elaborado a partir de programa indicativo fornecido pela Santa Casa, com quem o Fundo assinou contratopromessa de arrendamento do futuro Hospital. Procedeu-se ao levantamento topográfico dos arranjos exteriores. Foram contratados serviços de acompanhamento de projecto, consultoria, coordenação e fiscalização das obras de adaptação a empreender. Foi negociado com o Banco Espírito Santo um financiamento por um prazo global de 13 anos, que permitirá fazer face aos encargos com a construção do Hospital e detê-lo na carteira do Fundo sem consumo desproporcionado de capitais próprios. A operação de financiamento negociada será concretizada no 2º semestre. Resultados No semestre em apreço, e conforme contas anexas, a carteira imobiliária do Fundo registou um resultado positivo de 430,043. Depois de tidos em conta os custos de estrutura, os resultados correntes ascenderam a 104,987. Os resultados líquidos foram de -66,216. Lisboa, 3 de Agosto de 2005 O Conselho de Administração da Sociedade Gestora Carlos de Sottomayor Vaz Antunes (Presidente) Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão (Vogal e Administrador Delegado) Luís Manuel Soares Franco (Vogal)

8 Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Santa Casa 2004 Relatório de Contas Semestral

12 Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Santa Casa 2004 Imóveis Valor Contabilístico (A) Valor a Pagar -CPCV (B) Média das Avaliações (C) Valia Potencial A+B-C Largo Conde Barão, 9/12 866, ,500 0 Rua D. Pedro V, 73/83 610, ,000 0 Av. Casal Ribeiro, 55 2,637,794 2,775, ,706 Rua Actor Taborda, 20/24 716, ,000 0 Rua Actor Taborda, 26/34 1,339,000 1,339,000 0 Rua Fernandes Tomás, , ,000 0 Rua D. Pedro V, 2/6 4,370,000 4,370,000 0 Rua Calçada Boa-Hora, ,038,500 12,038,500 0 Av. Da Liberdade 194; RRS 11/13 12,949, ,000 13,347,500 0 Rua Marechal Saldanha, 3/9 2,775,500 2,775,500 0 Aldeia de Juzo - Lg S. Gabriel 3,880,000 3,880,000 0 Total 42,967, ,000 43,503, ,706 Descrição 1-Jan-05 Subscrição Outros Resultados Período (em euros) Valor Base 43,500,000 43,500,000 Resultados Acumulados -17,336-66,216-83,552 Ajustamentos em Imóveis 21,892 61,781 83,673 Soma 43,504, ,781-66,216 43,500,121 n.º unidades participação 8,700,000 8,700,000 valor unidade participação Relatório de Contas Semestral

13 Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Santa Casa 2004 Descrição Área (m2) Adiantamentos Data das Avaliações Valor das Avaliações Valor do Imóvel (em euros) 1. Imóveis em Portugal 1.2 Construções Acabadas Arrendadas Habitação Largo Conde Barão, nº9 a Nov , ,500 Avenida Casal Ribeiro, nº Abr-05 2,775,500 2,637,793 Rua Actor Taborda, nº20 a Nov , ,000 Rua Actor Taborda, nº26 a Nov-04 1,339,000 1,339,000 Rua Fernandes Tomás Nov , ,000 Comércio Rua D. Pedro V, nº73 a Nov , ,000 Serviços Av. Da Liberdade, nº194/rua Rodrigues Sampaio, nº11 a ,823, Nov-04 13,347,500 12,949,500 Rua Marechal Saldanha, nº3 a Nov-04 2,775,500 2,775,500 Rua D. Pedro V, nº2 a Nov-04 4,370,000 4,370, Não Arrendadas Outros Lugar de Aldeia de Juzo Fev-05 3,880,000 3,880,000 Rua Calçada Boa-Hora, nº Nov-04 12,038,500 12,038,500 Total 12,823,500 43,503,500 42,967,793 Relatório de Contas Semestral

14 Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Santa Casa 2004 Rubricas Saldo em 01-Jan-05 Aumentos Reduções Saldo em 30-Jun-05 (em euros) Depósitos à Ordem 5,113 46,567,844 46,570,905 2,052 Depósitos a Prazo c/ préaviso 4,740,000 39,538,000 43,378, ,000 Total 4,745,113 86,105,844 89,948, ,052 Impostos Directos 30-Jun-2005 (valor em euros) Aplicações Financeiras 4,247 Total 4,247 Relatório de Contas Semestral

15 Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Santa Casa 2004 Tipo de Responsabilidade Montantes (em euros) Em 01-Jan-05 Em 30-Jun-05 Operações a prazo de compra - imóveis 15,976,500 13,221,500 Total 15,976,500 13,221,500 Comissões 30-Jun-05 (valor em euros) Comissão de Gestão 323,924 Comissão de Depósito 10,797 Taxa de Supervisão 6,949 Total 341,670 Relatório de Contas Semestral

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