ESPÍRITO SANTO RECONVERSÃO URBANA

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1 RELATÓRIO ANUAL 2008 Fundo ESPÍRITO SANTO RECONVERSÃO URBANA ESAF - ESPÍRITO SANTO FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, S.A.

2 1. Descrição do Fundo O fundo imobiliário Espírito Santo Reconversão Urbana é um fundo de investimento imobiliário fechado de subscrição particular, gerido pela ESAF Espírito Santo Fundos Imobiliários, constituído no dia 2 de Agosto de 2005, de acordo com o Dec.-Lei nº 60/2002, de 20 de Março, com as alterações introduzidas pelo Dec-Lei nº 13/2005 de 7 de Janeiro, que estabelece o regime jurídico dos fundos de investimento imobiliário. O fundo foi constituído com 99 participantes com um capital de (trinta milhões de euros) por um período de cinco anos. O fundo tem como objecto o investimento em projectos de construção, reabilitação e reconversão de imóveis no centro de Lisboa para revenda, arrendamento e outras formas de exploração onerosa. 2. Actividades do Fundo O ano de 2008 a Câmara Municipal de Lisboa demonstrou mais estabilidade governativa, no entanto, só no segundo semestre do ano houve abertura e procedimentos na gestão camarária que viabilizaram estruturalmente a conclusão do licenciamento da grande parte dos processos, os quais estavam a decorrer desde final de 2005/2006. Assim, tivemos em 2008 uma evolução positiva nos seguintes projectos: AV. Duque de Loulé: deferimento em Julho de 2008 (arquitectura estava aprovada desde Outubro de 2006); Largo do Contador Mor: deferido no 1º trimestre de 2009: Rua de S. José: arquitectura aprovada em Setembro de 2008 especialidades em licenciamento; Príncipe Real: arquitectura aprovada em Setembro de 2008 especialidades em licenciamento; Rua do Passadiço: arquitectura aprovada em Outubro de 2008 especialidades em licenciamento Calçada do Marques de Abrantes: arquitectura aprovada em Janeiro de 2009 especialidades em licenciamento A evolução foi menos positiva no projecto da Quinta do Almargem. O projecto entrou para licenciamento em Dezembro de 2005 com uma área de construção bruta acima do solo (doravante ABC) de 3.599,8m2, que incorporava uma redução de área face à construção existente de 280,2m2, mantendo estruturalmente a construção existente, ou seja, um projecto de pura reconversão/reabilitação urbana. Em Março de 2007 a anterior direcção camarária notificou a ESAF a informar que tinha posto à consideração do então Director Municipal duas alternativas: 1. aprovar o projecto tal qual como tinha sido proposto para licenciamento ou; 2. a demolição do edifico da frente de rua. A actual Direcção Camarária deliberou em Setembro de 2008, por questões de enquadramento urbano e de estética, a demolição do actual edifico da frente de rua e a construção de um novo.

3 De acordo com os actuais regulamentos do PDM para habitação, obviamente mais restritivos, a ABC do projecto passou para 2.916m2, que então representava uma redução de 683m2. Em Outubro de 2008, agora por questões somente de estética, a CML comunicou que um pequeno bloco de dois apartamentos que juntava os dois edifícios - edifício de frente de rua ao edifico adjacente no logradouro não era aceite, passando a ABC para 2.857m2. Ou seja, da primeira proposta à versão actual, o projecto perdeu 742,8m2. Em Abril de 2008 foi vendido o projecto sito na AV. Joaquim António de Aguiar Nº 7-11 por um valor de , que representou uma taxa interna anualizada líquida de 16%. A decisão de venda e não reconversão teve por base uma alteração da interpretação estrutural por parte do IGESPAR como o projecto deveria ser. Obrigavam à manutenção das três moradias existentes, sem nenhum interesse patrimonial municipal ou urbanístico, de acordo com a anterior direcção do IPPAR, que representava elevadíssimos custos de construção e de contenção de fachadas e alteração profunda do projecto de arquitectura. 3. Previsões para 2009 O planeamento da Sociedade Gestora para 2009 assenta nas seguintes premissas e estimativas condicionadas pelo licenciamento final pela Câmara Municipal de Lisboa dos dois últimos projectos: Av Duque de Loulé Construção no inicio de Março. Conclusão da obra num prazo de 17 meses. Largo do Contador Mor Construção no final de Março. Conclusão da obra num prazo de 17 meses. Príncipe Real Expectativa do deferimento em Março de 2009, iniciar construção em Junho de Rua do Passadiço Expectativa do deferimento em Março de 2009, iniciar construção em Junho de Rua de S. José Expectativa do deferimento em Março de 2009, iniciar construção em Junho de Calçada Marquês de Abrantes Expectativa do deferimento em Junho de 2009, iniciar construção em Agosto de Quinta do Almergem Expectativa do deferimento em Junho de 2009, iniciar construção em Agosto de 2009.

4 Balanço Fundo: ES Reconversão Urbana - Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Data: 31 de Dezembro de 2008 ACTIVO PERÍODO N PERIODO N-1 Código Designação Bruto Mais valias Menos valias Líquido Líquido ACTIVOS IMOBILIÁRIOS 32 Construções 322 Construções em curso TOTAL DE ACTIVOS IMOBILIÁRIOS DISPONIBILIDADES 12 Depósitos à ordem Certificados de depósito TOTAL DAS DISPONIBILIDADES ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS 51 Acréscimos de proveitos Despesas com custo diferido Outras acréscimos e diferimentos TOTAL ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS ACTIVOS TOTAL DO ACTIVO O Técnico Oficial de Contas A Administração

5 Balanço Fundo: ES Reconversão Urbana - Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Data: 31 de Dezembro de 2008 PASSIVO E CAPITAL Código Designação PERÍODO N PERÍODO N-1 CAPITAL DO FUNDO 61 Unidades de participação Resultados transitados ( ) ( ) 65 Resultados distribuídos ( ) - 66 Resultados líquidos do período ( 2 551) TOTAL CAPITAL DO FUNDO CONTAS DE TERCEIROS 423 Comissões e outros encargos a pagar Outras contas de credores TOTAL DOS VALORES A PAGAR ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS 53 Acréscimos de custos TOTAL DOS ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS PASSIVOS TOTAL DO PASSIVO E CAPITAL Número de unidades de participação Valor unitário das unidades de participação O Técnico Oficial de Contas A Administração

6 Demonstração dos Resultados Fundo : ES Reconversão Urbana - Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Data: 31 de Dezembro de 2008 Código Designação CUSTOS E PERDAS Período N Período N-1 CUSTOS E PERDAS CORRENTES Comissões Outras, de operações correntes Impostos Impostos sobre o rendimento Impostos indirectos Fornecimentos e serviços externos Outros custos e perdas correntes TOTAL CUSTOS E PERDAS CORRENTES (A) RL Resultado líquido do período (se > 0) TOTAL O Técnico Oficial de Contas A Administração

7 Demonstração dos Resultados Fundo : ES Reconversão Urbana - Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Data: 31 de Dezembro de 2008 Código PROVEITOS E GANHOS Designação Período N Período N-1 PROVEITOS E GANHOS CORRENTES Juros e proveitos equiparados Outros, de operações correntes Em activos imobiliários Outros proveitos e ganhos correntes TOTAL PROVEITOS E GANHOS CORRENTES (B) RL Resultado líquido do período (se < 0) TOTAL RESUMO 8x3+86-7x3-76 (B)-(A) (B)+(D)-(A)-(C) +74 (B)+(D)-(A)-(C) Resultados de activos imobiliários ( ) Resultados correntes ( 2 551) Resultados antes de impostos sobre o rendimento Resultados líquidos do período ( 2 551) O Técnico Oficial de Contas A Administração

8 Demonstração dos Fluxos Monetários Fundo: ES Reconversão Urbana - Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Data: 31 de Dezembro de 2008 Discriminação dos Fluxos OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO De a De a Pagamentos Rendimentos Pagos aos Participantes Fluxo das Operações sobre as Unidades do Fundo ( ) - OPERAÇÕES GESTÃO CORRENTE Recebimentos Juros de Depos.Banc. Juros de Cert.Depos. Out.Receb.Oper.Corr. Pagamentos Comissão de Gestão Comissão de Depósito Impostos e Taxas Taxa de Supervisão Out.Pag.Oper.Correntes Fluxo das Operações Gestão Corrente OPERAÇÕES COM VALORES IMOBILIÁRIOS Recebimentos Alienação de Imóveis Pagamentos Aquisição Imóveis Fornecimentos e serv.externos com imóveis Outros pagamentos Val.Imobiliários Fluxo das Operações com Valores Imobiliários ( ) Saldo dos Fluxos Monetários do Período..(A) Disponibilidades no Início do Período.... (B) Disponibilidades no Fim do Período.. (C) ( )

9 ESPÍRITO SANTO RECONVERSÃO URBANA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2008 (Valores expressos em Euros) INTRODUÇÃO O presente Anexo obedece, em estrutura, ao disposto no Regulamento nº 2/2005, de 14 de Abril de 2005, da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, que estabeleceu o Plano Contabilístico dos Fundos de Investimento Imobiliário (PCFII). As notas omissas não têm aplicação por inexistência ou irrelevância de valores ou situações a reportar. As notas adicionais pretendem complementar a informação mínima prevista no PCFII, com o objectivo do conteúdo do Anexo permitir uma melhor compreensão do conjunto das demonstrações financeiras. CONSTITUIÇÃO E ACTIVIDADE DO FUNDO O Fundo Espírito Santo Reconversão Urbana Fundo de Investimento Imobiliário Fechado (doravante denominado o Fundo) é um fundo de investimento imobiliário fechado, gerido pela ESAF - Espírito Santo Fundos de Investimento Imobiliário, S.A., (com sede na Avenida Álvares Cabral n.º 41, em Lisboa) e foi constituído em 02 de Agosto de 2005 por um período inicial de 5 anos podendo esse período ser prorrogado por prazos iguais ou inferiores a 5 anos. A actividade encontra-se regulamentada pelo Decreto-Lei n.º 60/2002, de 20 de Março, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 13/2005, de 7 de Janeiro, que estabelece o regime jurídico dos fundos de investimento imobiliário. O objectivo do Fundo é alcançar, numa perspectiva de longo prazo, uma valorização do capital, através da constituição e gestão de uma carteira de valores predominantemente imobiliários. O Banco Espírito Santo, S.A. assume as funções de Banco Depositário do Fundo e nessa qualidade tem a custódia de todos os activos mobiliários que compõem o Espírito Santo Reconversão Urbana. As unidades de participação foram colocadas junto dos investidores pelo Banco Espírito Santo, S.A. e pela Sociedade Gestora, ESAF - Espírito Santo Fundos de Investimento Imobiliário, S.A..

10 APRESENTAÇÃO DAS CONTAS E RESUMO DOS PRINCIPAIS PRINCÍPIOS CONTABILÍSTICOS E CRITÉRIOS VALORIMÉTRICOS (a) Apresentação das contas As demonstrações financeiras foram preparadas e estão apresentadas de acordo com o Plano Contabilístico em vigor para os Fundos de Investimento Imobiliário, que entrou em vigor em 15 de Abril de (b) Especialização dos exercícios Na preparação das contas do Fundo Espírito Santo Reconversão Urbana foi respeitado o princípio da especialização dos exercícios. Assim, a generalidade dos custos e proveitos são contabilizados no período a que dizem respeito, independentemente da data do seu recebimento ou pagamento. (c) Imóveis Os imóveis são apresentados em Balanço por um valor compreendido entre o custo de aquisição e o seu valor de mercado, determinado de acordo com o melhor preço que poderia ser obtido se fosse colocado para venda, em condições normais de mercado, no momento das avaliações. Este valor corresponde à média aritmética simples das avaliações efectuadas por dois peritos independentes, com uma periodicidade mínima de dois anos, e sempre que ocorram aquisições ou alienações ou ainda alterações significativas do valor do imóvel. O custo de aquisição do imóvel corresponde ao valor de compra, incluindo os custos de construção, conforme aplicável, acrescido das despesas incorridas subsequentemente com obras de remodelação e beneficiação de vulto, que alterem substancialmente as condições em que o imóvel é colocado para arrendamento no mercado. Os ajustamentos que resultam das avaliações, correspondentes a mais e menos-valias não realizadas, são registados no activo, respectivamente, a acrescer ou deduzir ao valor do imóvel, por contrapartida das rubricas de Ganhos ou Perdas em activos imobiliários da Demonstração dos Resultados. (d) Unidades de participação O valor da unidade de participação é calculado mensalmente, tendo por base o valor líquido global do Fundo apurado no encerramento das contas no último dia do mês e o número de unidades de participação em circulação.

11 (e) Comissões de gestão e depositário O Fundo suporta encargos com comissões de gestão e de depositário, de acordo com a legislação em vigor, a título de remuneração dos serviços prestados pela Sociedade Gestora e pelo Banco Depositário. A comissão de gestão e a comissão de depositário são calculadas sobre o valor do património líquido do fundo no final do mês, sendo respectivamente de 1,3% e 0,05%. As bases e método de cálculo encontram-se descritos no regulamento de gestão do Fundo. As comissões de gestão e depositário são liquidadas mensal e trimestralmente, respectivamente, e encontram-se registadas na rubrica de Comissões de operações correntes da Demonstração dos Resultados. (f) Imposto sobre o rendimento Os Fundos de Investimento Imobiliário estão sujeitos de acordo com o Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), a imposto sobre o rendimento de forma autónoma, considerando a natureza dos rendimentos. Desta forma, o valor das unidades de participação é, em cada momento, líquido de imposto. Os rendimentos prediais líquidos obtidos no território português, que não sejam maisvalias prediais, estão sujeitos a tributação autónoma à taxa de 20%. Relativamente às maisvalias prediais, estão sujeitas a imposto autonomamente a uma taxa de 25%, que incide sobre 50% da diferença positiva entre as mais-valias e as menos-valias realizadas no exercício. Outros rendimentos que não prediais, são tributados da seguinte forma: os rendimentos obtidos no território português, que não sejam mais-valias, estão sujeitos a retenção na fonte, como se de pessoas singulares se tratasse, sendo recebidos líquidos de imposto ou, caso a retenção não ocorra, são tributados à taxa de 25% sobre o valor líquido obtido no exercício, a exemplo do que acontece com os rendimentos, que não sejam mais-valias obtidos no estrangeiro; relativamente às mais-valias, obtidas em território português ou fora dele, estão sujeitas a imposto autonomamente a uma taxa de 10%, que incide sobre a diferença entre as mais-valias e as menos-valias apuradas no exercício. Ao imposto assim apurado é ainda deduzido o imposto restituído aos participantes que sejam sujeitos passivos isentos de imposto sobre o rendimento. De acordo com o artigo 22º do EBF, o imposto estimado no exercício sobre os rendimentos gerados, incluindo as mais valias, é registado na rubrica Impostos e taxas da Demonstração dos Resultados. Os rendimentos obtidos, quando não isentos, são assim considerados pelo respectivo valor bruto na respectiva rubrica da Demonstração dos Resultados.

12 A liquidação do imposto apurado deverá ser efectuada até ao final do mês de Abril do exercício seguinte, ficando sujeita a inspecção e eventual ajustamento pelas autoridades fiscais durante um período de quatro anos contado a partir do ano a que respeitam. NOTA 1 VALIAS POTENCIAIS EM IMÓVEIS De acordo com a política contabilística descrita na alínea c), os imóveis em carteira encontram-se registados por um valor compreendido entre o seu custo de aquisição e o respectivo valor de mercado, determinado como a média aritmética simples de duas avaliações efectuados por peritos independentes. Existem imóveis em carteira valorizados entre o custo de aquisição e a média dos valores das avaliações porque ainda existe a expectativa de se vir a incorrer em custos com esses imóveis. Para os imóveis em construção o valor contabilístico reflecte o estado actual da construção. O quadro abaixo apresenta a diferença entre o valor contabilístico dos imóveis assim determinado, com os respectivos valores de avaliação, sendo que para os imóveis em construção esse valor de avaliação reflecte o valor do imóvel no estado de acabado. Imóveis Valor Contabilístico Média dos Valores das Avaliações (a) Diferença Calçada Marquês de Abrantes (a) Quinta do Almargem (a) Rua de São José, 41 (a) Av. Duque de Loulé, n.º 33 a 37 (a) Rua do Passadiço, n.º26, 28 e 30 (a) Pr.Principe Real, nº 32 (a) Im. Largo do Contador (a) Total (a) - O valor das avaliações considera os projectos acabados

13 NOTA 2 - UNIDADES DE PARTICIPAÇÃO E CAPITAL DO FUNDO Descrição Saldo inicial Subscrições Resgates Distribuição de Resultados Outros Resultados Período Saldo Final Valor base Diferença subs. resgates Resultados distribuídos ( ) - ( ) Resultados acumulados ( ) ( 2 551) - ( ) Resultados do período ( 2 551) Total ( ) N.º de unidades participação Valor unid. participação (em Euros) NOTA 3 IMÓVEIS As aplicações em imóveis apresentam-se em Anexo. O valor de venda dos referidos imóveis encontra-se discriminado a seguir: Imóveis Valor de Venda Imóvel Rua Joaquim António de Aguiar n.º 5 e Total Na sequência da aplicação do Decreto-Lei n.º 60/2002 de 20 de Março, com as alterações introduzidas pelo Decreto Lei n.º 13/2005 de 7 de Janeiro, e do Regulamento de Gestão, o Fundo Espírito Santo Reconversão Urbana não se encontra a cumprir o limite legal que define que o montante de imóveis e de outros activos equiparáveis não pode representar menos de 75% do Activo total do fundo de investimento. Em 31 de Dezembro de 2008 o total da carteira de imóveis do Fundo representava 46% do total do Activo do Fundo. Entretanto, o Fundo mantém liquidez para fazer face aos custos com a reconversão urbana dos imóveis que constituem a sua carteira em 31 de Dezembro de Uma vez que, com os projectos aprovados e as obras concluídas o Fundo virá a cumprir o limite acima referido.

14 NOTA 7 DISCRIMINAÇÃO DA LIQUIDEZ DO FUNDO Descrição Saldo Inicial Aumentos Reduções Saldo Final Depósitos à ordem Certificados de depósito Total NOTA 9 VALORES COMPARATIVOS Durante o presente exercício não se verificaram alterações de políticas contabilísticas, e ou critérios contabilísticos com efeitos relevantes nas demonstrações financeiras, pelo que os valores são comparáveis, em todos os aspectos significativos, com os valores do exercício anterior. NOTA 12 RETENÇÃO DE IMPOSTOS Durante o exercício de 2008, não foram efectuadas retenções na fonte sobre rendimentos prediais obtidos pelo Fundo devido à dispensa de retenção na fonte de imposto sobre esses rendimentos, quando obtidos por fundos de investimento imobiliário, de acordo com a alteração introduzida pelo Orçamento de Estado para NOTA 14 OUTRAS INFORMAÇÕES RELEVANTES PARA A APRECIAÇÃO DAS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS 14.1 Acréscimos e diferimentos activos Descrição Acréscimos de Proveitos De certificados de depósito Despesas com custo diferido Condomínios adiantados Seguros Outros Acréscimos e Diferimentos Operações a Regularizar Total

15 Na rubrica Outros acréscimos e diferimentos encontram-se registados os valores de serviços de arquitectura e engenharia com imóveis a adquirir pelo Fundo Contas de terceiros do passivo Em 31 de Dezembro de 2008, a rubrica Comissões e outros encargos a pagar apresenta valores e taxas a pagar relativos às comissões de gestão Euros (2007: Euros) e depósito Euros (2007: Euros), bem como taxa de supervisão no montante de 801 Euros (2007: 791 Euros) Outras contas de credores Descrição IRS retido a terceiros Mais valias prediais Outros valores a pagar Total Acréscimos e Diferimentos Passivos A rubrica de acréscimos de custos inclui o montante de Euros referentes a imposto a pagar Comissões Em 31 de Dezembro de 2008, o Fundo suportou os seguintes valores de comissões: Descrição Comissão de gestão Comissão de depósito Taxa de supervisão Total

16 14.6 Impostos Em 31 de Dezembro de 2008, o Fundo suportou os seguintes impostos: Descrição Sobre rendimentos prediais Sobre rendimentos de capitais Imposto de Selo - 2 Total Juros e proveitos equiparados Descrição De depósitos à ordem De certificados de depósito Total Ganhos em operações financeiras A rubrica Ganhos em activos imobiliários regista ganhos resultantes da alienação de imóveis, ocorrida no exercício de 2008, no valor de Euros. NOTA 15 - ACONTECIMENTOS SUBSEQUENTES Não existem factos relevantes ocorridos após 31 de Dezembro de : - : - : - : - : -

17 A. Composição discriminada da Carteira de Activos Área (m2) Data da Valor da Data da Valor da Valor Avaliação 1 Avaliação 1 Avaliação 2 Avaliação 2 do Imóvel 1 - IMÓVEIS SITUADOS EM ESTADOS DA UNIÃO EUROPEIA Projectos de Construção de Reabilitação Habitação Im.Calçada do Marquês de Abrantes nº.104 a Rua da Quinta do Almargem nº.5/5-a Im. Rua de São José n. 41, Lisboa Im. Av. Duque de Loulé, nºs. 33 a Im. Rua do Passadiço, nºs.26,28 e 30, Lisboa Im. Prç. Principe Real, 32, Lisboa Im. Largo do Contador Mor, Lisboa Total

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