Fundo Fechado de Investimento Imobiliário Santa Casa Relatório de Gestão Exercício de 2004 New Kid In Town

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1 Fundo Fechado de Investimento Imobiliário Santa Casa 2004 Relatório de Gestão Exercício de 2004 New Kid In Town Comité de Investimentos Carlos de Sottomayor Vaz Antunes Luís Manuel Soares Franco Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão Director Executivo Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles Ambiente de Negócio Escritórios No mercado de escritórios europeu 2004 foi um ano de inversão de tendência. Pela primeira vez em três anos, o índice de rendas de escritórios EU-15 divulgado pela CB Richard Ellis subiu no terceiro trimestre de 2004, essencialmente devido à recuperação dos níveis de rendas em França e no Reino Unido. Esta recuperação de preços foi devida ao efeito combinado de um take up crescente e de yields decrescentes, estes muito baseados na disponibilidade de dívida barata e num sustentado interesse de investidores internacionais pelos mercados europeus. Segundo estimativas da Jones Lang Lasalle, este terá atingido, em 2004, o volume recorde de 89 mil milhões, batendo o anterior máximo de 87 mil milhões (em 2002). Esta conjuntura favorável não se transmitiu ao mercado lisboeta, que não registou variações significativas durante o ano, nem a nível de rendas (podendo situar-se a prime rent em 20/m²/mês), nem a nível de yields (com os prime yields estabilizados em torno de 7.25%). Registou-se um take up sem aceleração significativa relativamente ao ano anterior, previsivelmente acompanhado do adiamento de vários projectos de promoção. Este cenário menos pujante fez com que Lisboa não fosse destino do volume recorde de investimento dirigido aos mercados europeus.

2 Habitação O traço mais marcante do sector habitacional em Portugal é o mercado overbuilding que nele pode ser identificado, só ultrapassado na EU-15 pelo verificado em Espanha (figura 1). Esta situação encontra raízes nas políticas públicas de incentivo à construção e à aquisição de casa própria, intensamente prosseguidas em Portugal. Figura ,6 35 1,4 30 1, ,8 0,6 Fogos Famílias Fogos p.f. 10 0,4 5 0,2 0 0 Espanha Portugal RU Alemanha França O mercado de habitação é caracterizável como demand-pulled, com a procura a ser suportada pela imigração, pela presença de muitas segundas habitações e pelas baixas taxas de juro vigentes; pela grande orientação das famílias portuguesas para a propriedade, muito superior à média europeia, que leva a que cerca de 80% dos activos das famílias sejam imóveis; por uma reduzida orientação para o arrendamento (em Portugal, 12% das casas são arrendadas, enquanto que a média europeia ronda os 35%). Este enquadramento resulta, em nossa opinião, num mercado genericamente arriscado para novas promoções, mas com elevado potencial no segmento da regeneração de edifícios antigos e bem localizados.

3 Actividade do Fundo O Santa Casa 2004, um Fundo Fechado de Investimento Imobiliário regido pela legislação em vigor para os fundos de investimento imobiliários portugueses e pelo seu Regulamento de Gestão, iniciou actividade a 26 de Novembro de A sua constituição foi autorizada pelo Conselho Directivo da Comissão de Mercados de Valores Mobiliários em 31 de Maio de O Santa Casa 2004 foi integralmente subscrito, em colocação particular, pela Santa Casa da Misericórdia de Lisboa. Tem um prazo inicial de 8 anos e um capital de , representado por unidades de participação, com um valor unitário inicial de 5. Durante os oito anos da sua duração inicial, o fundo será gerido com vista à maximização da rentabilidade dos activos que lhe são confiados, e dessa forma remunerar o seu único investidor por via da valorização do seu capital, através da regeneração e optimização do uso do seu património. A Santa Casa, único investidor no Santa Casa 2004, é um proprietário de referência na cidade de Lisboa, e um dos poucos, senão mesmo o único, investidor vocacionado para a detenção de uma carteira de rendimento com um peso significativo no sector residencial. É objectivo da Sociedade Gestora fazer do Santa Casa 2004 um caso paradigmático da viabilidade e do interesse de canalizar investimento institucional para a regeneração urbana e para o segmento do arrendamento residencial. No seu segundo dia útil de actividade, o Fundo adquiriu à Santa Casa da Misericórdia de Lisboa uma carteira de dez propriedades, que havia sido previamente seleccionada durante os meses anteriores ao arranque do Fundo. Com esta operação, o Fundo ficou investido em imóveis numa proporção correspondente a cerca de 90% do seu capital (figura 2).

4 , , , , ,00 0,00 Nov-04 Dez-04 figura 2 Aplicações Imobiliárias Valor Líquido Fundo

5 As propriedades adquiridas traduziram-se, no final do exercício, na composição da carteira de activos evidenciada no quadro 1. Descrição Valor do Imóvel (em euros) 1. Imóveis em Portugal 1.2 Construções Acabadas Arrendadas Habitação Largo Conde Barão, nº9 a Avenida Casal Ribeiro, nº Rua Actor Taborda, nº20 a Rua Actor Taborda, nº26 a Rua Fernandes Tomás Comércio Rua D. Pedro V, nº73 a Serviços Av. Da Liberdade, nº194/rua Rodrigues Sampaio, nº11 a Rua Marechal Saldanha, nº3 a Não Arrendadas Serviços Rua D. Pedro V, nº2 a Outros Rua Calçada Boa-Hora, nº Total Juros decorridos 7. LIQUIDEZ Á Vista Depósitos à Ordem A Prazo Depósitos a Prazo c/ pré-aviso OUTROS VALORES A REGULARIZAR Valores Activos Outros Valores Passivos Outros Total Valor Líquido Global do Fundo Quadro 1

6 Dado o curto período de actividade, não se registou uma evolução significativa no valor do fundo (quadro 2). Em 31 de Dezembro de 2004, o Valor Global do Fundo era de , reflectindo um negligenciável crescimento mensal de pouco mais do que 0.012%. Tratando-se de um fundo fechado, não existiram movimentos nas unidades de participação ao longo do exercício. Do valor global do Fundo dizem respeito a aplicações imobiliárias (89%), dos quais em imóveis e em adiantamentos por conta de imóveis. Período Valor da U.P. N.º de U.P. em circulação Valor do Fundo (em euros) , , , O valor da carteira constituída divide-se, em partes quase iguais, pelos segmentos de escritórios e habitação, dado que a propriedade em fase de licenciamento será dedicada a habitação (figura 3). Em licenciamento 31% Habitação 16% Comércio 2% Escritórios 51% Em número de imóveis, predomina a componente habitacional. A componente comercial da carteira decorre da utilização comercial dos pisos térreos das propriedades do fundo, e não de qualquer investimento em superfícies comerciais de maior porte.

7 Com a excepção, inevitável, da propriedade em licenciamento, a carteira é de rendimento. Os nove imóveis de rendimento foram adquiridos com taxas de ocupação variáveis, desde 0% (um edifício 1 ) a 100% (igualmente um edifício). Nestes edifícios, o Fundo conta com 21 inquilinos, incluindo empresas (Caixa Geral de Depósitos, Banco Espírito Santo, Vodafone) e entidades públicas (IAPMEI, IPJ) de elevado gabarito. Apesar da predominância da habitação, a esmagadora maioria dos rendimentos são provenientes dos arrendamentos comerciais (figura 4) Comércio 6% Habitação 5% Escritórios 89% O yield bruto da carteira era, à data da aquisição, de 1.7%, discriminado como consta da figura 5. 1 Integralmente arrendado em Janeiro de 2005.

8 yield bruto # edíficio % 1.00% 2.00% 3.00% 4.00% 5.00% 6.00% 7.00% figura 5 Os resultados líquidos foram marginalmente negativos, com relevação de um prejuízo de O prejuízo apurado reflecte essencialmente o baixo yield inicial bruto, que, no único mês de actividade, se revelou insuficiente para cobrir os custos de estrutura. Levando em conta a reavaliação dos imóveis, para níveis iguais à média das avaliações dos peritos independentes, relevaram-se ganhos potenciais de capital suficientes para que o fundo registasse uma valorização, ainda que marginal. Graficamente, temos a situação descrita na figura 6. Valorização do fundo Resultado Líquido Ganhos de capital Custos de estrutura Rendimentos líquidos da carteira

9 Perspectivas para será o primeiro exercício completo do Santa Casa Será, também, um exercício essencial para a definição do desempenho que o Fundo virá a apresentar quando chegar ao fim do seu período de vida inicial, em De facto, o Santa Casa 2004 é um fundo com características especiais, bem demonstradas pelo facto de ter ficado investido a 90% no seu segundo dia de actividade. Sendo, como é, um fundo de regeneração, arrancou com uma carteira com um yield baixo, e com o firme propósito de elevar, paulatina mas sustentadamente, esse yield para níveis compatíveis com os gerados pelos fundos de rendimento típicos. Tarefa possível, mas exigente, e para cuja concretização oito anos não são demais. 2005, como primeiro ano do resto das vidas das propriedades do fundo, deverá ser o ano da introdução da marca da Sociedade Gestora.

10 Agradecimentos O Conselho de Administração da Sociedade Gestora deseja apresentar os seus agradecimentos À Caixa Geral de Depósitos, pela importante intervenção enquanto Banco Depositário; À Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, pela colaboração prestada; Ao Senhor Revisor Oficial de Contas, que, apesar das dificuldades inerentes ao curto período de actividade do Fundo no exercício, deu resposta pronta e muito valiosa às solicitações da Sociedade Gestora; Aos Senhores Peritos Avaliadores, de cuja experiência e conhecimentos a gestão do Fundo muito beneficiou. Lisboa, 4 de Fevereiro de 2005 O Conselho de Administração da Sociedade Gestora Carlos de Sottomayor Vaz Antunes, em representação de FamiGeste Negócios e Consultoria, SA (Presidente) Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão, Vogal e Administrador Delegado Luís Manuel Soares Franco, Vogal

11 (valores em Euros) DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADOS Data: 31/12/04 Custos e Perdas Proveitos e Ganhos Código Designação 2004 Código Designação 2004 Custos e Perdas Correntes Proveitos e Ganhos Correntes Comissões Juros e Proveitos Equiparados Outras, de Operações Correntes Outros, de Operações Correntes Impostos e Taxas 86 Rendimentos de Imóveis Directos Outros Proveitos e Ganhos Correntes Fornecimentos e Serviços Externos Total dos Proveitos e Ganhos Correntes (B) Outros Custos e Perdas Correntes 92 Total dos Custos e Perdas Correntes (A) TOTAL Resultado Líquido do Período TOTAL Resultado dos Imóveis B-A+742 Resultado antes do Imposto s/o Rendimento B-A+742 Resultados Correntes B-A Resultado Líquido do Período !" 11

12

13 lores em Euros) BALANÇO Data: 31/12/04 ACTIVO PASSIVO Código Designação 2004 Código Designação Bruto Mv mv/p Líquido 2004 Imóveis Capital do Fundo 32 Construções Unidade Participação - Comp. Fixa Adiantamentos por conta de Imóveis Ajustamentos em Imóveis Total de Imóveis DR Resultados Líquidos do Período Contas de Terceiros Total do Capital do Fundo ,,,+419 Outras contas de Devedores Contas de Terceiros Total dos valores a Receber Comissões a pagar Disponibilidades 427 Sector Público Administrativo Depósitos à Ordem ,,,+429 Outras contas de Credores Depósitos a Prazo c/ pré-aviso Total dos valores a Pagar Total das Disponibilidades Contas de Regularização Contas de Regularização 55 Custos a Pagar Proveitos a Receber Receitas com o Proveito Diferido Despesas c/ Custo Diferido Total das Regularizações Passivas Total de Regularizações Activas Total do Activo Total do Passivo Total do número de Unidades de Participação Valor Unitário da Unidade Participação 5,0005!" 13

14 Demonstração dos Fluxos Monetários (valores em Euros) Discriminação dos Fluxos 2004 OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO RECEBIMENTOS: Subscrição de Unidades de Participação PAGAMENTOS: Resgates de Unidades de Participação Fluxo das Operações sobre as Unidades de Participação OPERAÇÕES COM VALORES IMOBILIÁRIOS RECEBIMENTOS: Rendimentos de Imóveis PAGAMENTOS: Aquisição de Imóveis Despesas com Aquisição de Imóveis Despesas correntes (FSE) com Imóveis Adiantamentos p/ compra de Imóveis Outros Pagamentos de Valores Imobiliários OPERAÇÕES DE GESTÃO CORRENTE Fluxo das Operações sobre Valores Imobiliários RECEBIMENTOS: Juros de Depósitos Bancários Outros Recebimentos Correntes 10 PAGAMENTOS: Comissão de Gestão Comissão de Depósito Impostos e Taxas Outros Pagamentos Correntes Fluxo das Operações de Gestão Corrente Saldo dos Fluxos Monetários do Período (A) Disponibilidades no Início do Período (B) 0 Disponibilidades no Fim do Período (C) = (B)+(A) !" 14

15 Anexo às Demonstrações Financeiras Introdução A conjectura das demonstrações financeiras, compostas pelo Balanço, Demonstração de Resultados e Demonstração dos Fluxos Monetários, obedece ao disposto no Regulamento nº11/2002 de 5 de Julho de 2002, da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, que estabelece a Contabilidade dos Fundos de Investimento Imobiliário. Este regulamento impõe a divulgação de informação que se aplica não só a desenvolver e a comentar os valores incluídos nas demonstrações financeiras, mas também abrange informações consideradas úteis para os Participantes dos Fundos de Investimento. As políticas contabilísticas mais relevantes, utilizadas na preparação das demonstrações financeiras foram as seguintes: 1. Comissão de Gestão A comissão de gestão representa um encargo do Fundo, a título dos serviços prestados pela sociedade gestora. De acordo com o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 1,5% (um vírgula cinco por cento) sobre a média aritmética simples, dos valores líquidos globais do Fundo, cobrada trimestralmente (ver nota 14). 2. Comissão de Depósito Esta comissão destina-se a fazer face às despesas do Banco Depositário alusivas aos serviços prestados ao Fundo. Segundo o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 0,5 (zero vírgula cinco por mil) sobre a média 15

16 aritmética simples dos valores globais do Fundo. A comissão é cobrada semestralmente e têm um valor mínimo de (dez mil euros). 3. Unidades de Participação O valor de cada unidade de participação é calculado dividindo o Valor Líquido Global do Fundo pelo número de unidades de participação em trânsito. Ao valor líquido do património corresponde o somatório das rubricas do capital do Fundo, ou seja, unidades de participação, ajustamentos em imóveis e resultado líquido. As Variações Patrimoniais resultam da diferença entre o valor de subscrição e o valor base da unidade de participação, na data de actividade. 4. Especialização de exercícios O Fundo regista os seus proveitos e custos de acordo com o princípio da especialização de exercícios, sendo reconhecidos à medida que são criados, independentemente do seu recebimento ou pagamento. 5. Imóveis Os imóveis adquiridos pelo Fundo são contabilizados pelo valor de transacção, de acordo com os pagamentos efectuados, acrescido das despesas notariais, jurídicas, de avaliação e obras de melhoramento e recuperação. Nos termos da Lei em vigor, os imóveis não são amortizados, de modo a espelhar o seu valor venal, definido de acordo com o melhor preço que poderia ser alcançado, caso fossem vendidos em circunstâncias normais de mercado. Tendo em conta o Decreto-Lei 60/2002, de 20 de Março, os imóveis adquiridos devem ser procedidos dos pareceres de, pelo menos, dois peritos avaliadores independentes. Os bens imóveis são avaliados com uma periodicidade mínima bianual e sempre que ocorra alterações significativas nos seus valores. A Valorização de cada imóvel é definida pela Sociedade Gestora, sendo examinada anualmente por confrontação do seu valor contabilístico com o resultante da avaliação dos 16

17 peritos independentes, devendo o valor de avaliação considerado situar-se entre o valor de aquisição e o valor médio das avaliações efectuadas. As mais-valias (Mv) ou menos-valias (mv) que decorram do ajustamento do custo dos imóveis ao seu valor venal são descritas no Capital do Fundo como Ajustamentos em Imóveis, diarizadas em função do prazo previsto para a próxima avaliação, tendo como contrapartida as contas de mais-valias e menos-valias do activo. Nos imóveis destinados ao arrendamento, as rendas são reconhecidas como proveito do ano a que respeitam, sendo as recebidas antecipadamente contabilizadas na conta Receitas com proveito diferido. 6. Contas de Terceiros As dívidas de terceiros espelham o valor que se espera realmente receber. Neste seguimento, os inquilinos que detenham mais de dois meses de renda em mora, proceder-se-á à constituição da provisão para crédito vencido no excedente daquele limite. As situações em contencioso são provisionadas na totalidade. 7. Regime Fiscal Os rendimentos prediais líquidos, obtidos no território português, á excepção das mais-valias prediais, são tributados à taxa autónoma de 20% (vinte por cento). Tratando-se de mais valias prediais, há lugar a tributação, autonomamente, à taxa de 25% (vinte e cinco por cento), que incide sobre 50% (cinquenta por cento) da diferença positiva entre mais-valias e as menos-valias realizadas no exercício. As aplicações financeiras são tributadas a uma taxa de 20% (vinte por cento) com retenção na fonte (ver nota 12). 17

18 As notas que se seguem estão organizadas em sintonia com o Plano Contabilístico, sendo porém, omitidas as que não têm aplicação, ou aquelas cujo conteúdo não é relevante para a interpretação das demonstrações financeiras. Nota 1 Valia Potencial em Imóveis Imóveis Valor Contabilístico (A) Valor a Pagar - CPCV (B) Média das Avaliações (C) Valia Potencial A+B-C Largo Conde Barão, 9/ Rua D. Pedro V, 73/ Av. Casal Ribeiro, Rua Actor Taborda, 20/ Rua Actor Taborda, 26/ Rua Fernandes Tomás, Rua D. Pedro V, 2/ Rua Calçada Boa-Hora, Av. Da Liberdade 194; RRS 11/ Rua Marechal Saldanha, 3/ Total Nota 2 Unidades de Participação e Capital do Fundo O Património do Fundo está registado através de unidades de participação iguais com um valor base de 5 cada. A movimentação no Capital do Fundo no exercício de 2004 foi a abaixo descrita: Descrição 1-Jan-04 Subscrição Outros Resultados Período (em euros) Valor Base Resultados Acumulados Ajustamentos em Imóveis Soma n.º unidades participação valor unidade participação 0 5,

19 Nota 3 Inventário das Aplicações em Imóveis a 31/12/04 Descrição Área (m2) Adiantamentos Data das Avaliações Valor das Avaliações Valor do Imóvel (em euros) 1. Imóveis em Portugal 1.2 Construções Acabadas Arrendadas Habitação Largo Conde Barão, nº9 a Nov Avenida Casal Ribeiro, nº Nov Rua Actor Taborda, nº20 a Nov Rua Actor Taborda, nº26 a Nov Rua Fernandes Tomás Nov Comércio Rua D. Pedro V, nº73 a Nov Serviços Av. Da Liberdade, nº194/rua Rodrigues Sampaio, nº11 a Nov Rua Marechal Saldanha, nº3 a Nov Não Arrendadas Serviços Rua D. Pedro V, nº2 a Nov Outros Rua Calçada Boa-Hora, nº Nov Total

20 Em 31 de Dezembro de 2004, o Fundo Santa Casa 2004 detêm contratos promessa de compra e venda com terceiros para a compra de imóveis, dos quais já existem valores pagos pelo Fundo a título de adiantamentos por compra. Nota 7 Discriminação da Liquidez do Fundo Rubricas Saldo em Aumentos Reduções Saldo em (em euros) Depósitos à Ordem Depósitos a Prazo c/ préaviso Total Os Depósitos a Prazo têm vencimento durante o mês de Janeiro de Nota 12 Impostos Impostos Directos 2004 (valor em euros) Rendimentos Prediais * Aplicações Financeiras Total * - Imposto determinado conforme o art. 22.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais Nota 13 Responsabilidades com e de Terceiros Tipo de Responsabilidade Montantes (em euros) Em Em Operações a prazo de compra - imóveis Total Em 31 de Dezembro de 2004 os imóveis objecto de operações a prazo de compra eram: Relatório de Gestão Exercício de

21 Avenida da Liberdade nº194/ Rua Rodrigues Sampaio nº11 a 13, do valor de já se encontra pago Rua Marechal Saldanha nº9, do valor de já se encontra pago Nota 14 Comissões do exercício Comissões 2004 (valor em euros) Comissão de Gestão Comissão de Depósito Taxa de Supervisão Total Outras Informações relevantes para a análise das Demonstrações Financeiras Contas de Terceiros (Activo) Esta conta contém apenas uma rubrica Outros contas de devedores e diz respeito às Rendas referente ao mês de Dezembro que estão em posse do antigo proprietário. Contas de Regularização (Activo) De valores a regularizar, existe a rubrica Proveitos a receber que diz respeito aos juros a receber da aplicação financeira que decorre. A rubrica Despesas Relatório de Gestão Exercício de

22 com o custo diferido, envolve o valor a regularizar referente ao prémio do seguro dos imóveis. Contas de Terceiros (Passivo) A esta conta concerne três rubricas, Comissões a pagar que envolve as Comissões de Gestão e Depósito e a Taxa de Supervisão a regularizar no exercício. A rubrica Sector Público Administrativo diz respeito ao valor do IRC Predial, e por fim, a rubrica Outras contas de credores que é referente a uma dívida do Fundo à Santa Casa da Misericórdia de Lisboa e uma dívida referente aos Honorários dos Auditores do Fundo. Contas de Regularização (Passivo) Dos valores a regularizar no exercício de 2004, existe o valor da rubrica Custos a pagar, respeitante ao IRC da aplicação financeira que decorre, e o valor da rubrica Receitas com o proveito diferido que é correspondente às rendas pagas antecipadamente do mês de Janeiro de Relatório de Gestão Exercício de

23 Relatório de Gestão Exercício de