RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

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1 RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL Imóvel situado na Rua da Palmeira, nº 11 e Rua Eduardo Coelho nº 14 e 14 A, em Lisboa CLIENTE: CÂMARA MUNICIPAL DE LISBOA Referência KRATA: Data de referência: 26 de Outubro de 2018

2 índice 1. RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO IDENTIFICAÇÃO OBJECTIVO METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO DESCRIÇÃO DO IMÓVEL DESCRIÇÃO DA ENVOLVENTE DADOS DOCUMENTAIS ANÁLISE DE MERCADO AVALIAÇÃO CONCLUSÃO DE VALOR OBSERVAÇÕES DOCUMENTAÇÃO FACULTADA ELEMENTOS DE IDENTIFICAÇÃO

3 1. RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO O presente relatório de avaliação adopta a seguinte estrutura: Âmbito da avaliação (objecto e objectivo) Metodologia utilizada Descrição do imóvel Descrição da envolvente Pesquisa de mercado Avaliação Conclusão de Valor Condicionantes e pressupostos 2. IDENTIFICAÇÃO O objecto da presente avaliação consiste num edifício situado na Rua da Palmeira, nº 11 e Rua Eduardo Coelho nº 14 e 14 A, freguesia da Misericórdia, concelho de Lisboa. A visita ao imóvel foi realizada no dia 1 de Outubro de OBJECTIVO A presente avaliação tem como objectivo a estimativa do Valor de Mercado do imóvel objecto de estudo, para efeitos do exercício de direitos de preferência da CML

4 4. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO O presente relatório de avaliação foi elaborado tendo em conta a legislação nacional e como referencial as Normas Europeias de Avaliação (European Valuation Standards), nomeadamente quanto a: Definições de Valor: Adoptámos o Valor de Mercado, definido como o montante pelo qual se estima que um activo, adequadamente publicitado (durante um período de tempo normal e coerente com a natureza do imóvel) seja transaccionado, à data da avaliação, entre um comprador e um vendedor interessados, cada um dos quais actuando independentemente um do outro, com precaução, sem coacção ou outro tipo de pressão, e com bom conhecimento do mercado. Métodos de Avaliação: A determinação deste valor pode, dependendo do tipo de imóvel e de quaisquer características específicas legais, históricas ou de outra natureza, do mercado onde o imóvel se encontra, ser aferido através da utilização apropriada de um ou mais de três métodos de avaliação reconhecidos internacionalmente: - Método da comparação de mercado (nota: ou Método de Mercado ); - Método de capitalização de rendimentos (nota: ou Método do Rendimento ); - Método do custo. Neste caso específico, optámos por uma abordagem residual dinâmica do método de mercado, adequada à avaliação de imóveis para reconstrução ou reabilitação, e que consiste em estimar os custos e as receitas do desenvolvimento do projecto imobiliário previsto para esses imóveis, distribuídos ao longo do tempo, e actualizados com uma taxa adequada. Neste caso, e dado que efectuámos a avaliação do mesmo imóvel para o CHLC (actual

5 titular) em 2014, usámos o mesmo cenário, actualizado de acordo com os tempos e com as condições de mercado, e que, resumidamente, consiste em reabilitar e vender a área devoluta já, manter o inquilino até ao limite previsto no NRAU (contado a partir de 2014) e reabilitar e vender a área agora ocupada assim que ficar vaga. 5. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL O imóvel objecto de estudo consiste num edifício com área total de 488, 5 m2, dos quais 231,8 m2 são cobertos, composto por 2 blocos: Na Rua da Palmeira, edifício com r/c, 2 pisos, mansarda e sótão, com logradouro; Na Rua Eduardo Coelho, edifício com r/c e andar. Trata-se duma construção centenária, com estrutura de alvenaria de pedra, soalho de madeira e cobertura de telha cerâmica, em propriedade total. O primeiro edifício está arrendado a uma IPSS, desde há muitos anos, tendo tido obras de conservação e pequenas remodelações, estando em razoável estado de conservação. O segundo está devoluto, com divisões amplas em ambos os pisos, o piso superior criado com estrutura metálica, e o estado de conservação é fraco. 6. DESCRIÇÃO DA ENVOLVENTE O imóvel fica situado em zona histórica, muto próximo do jardim do Príncipe Real, entre o Largo do Rato e o Chiado. Trata-se duma zona totalmente consolidada, residencial e com comércio local, em reabilitação há vários anos. A zona é razoavelmente bem servida em termos de acessos, mas com arruamentos exíguos e com declives significativos, é bem

6 servida de transportes públicos, e de grande escassez de estacionamento em superfície. 7. DADOS DOCUMENTAIS Foram facultadas a caderneta predial e descrição predial da CRP, que correspondem ao artigo urbano nº 225 da freguesia da Misericórdia e ao prédio nº 22 da freguesia das Mercês, respectivamente. 8. ANÁLISE DE MERCADO Procedemos a uma pesquisa de mercado de apartamentos na zona envolvente, de forma a poder aplicar a abordagem residual, conforme atrás indicado. Os valores pesquisados encontram-se em tabelas inseridas em anexo, tendo sido homogeneizados, para ter em conta, nomeadamente, a localização específica, e ajustados para ter em conta a diferença entre preços pedidos e presumíveis valores de transacção. Esta zona tem vindo a valorizar significativamente nos últimos anos, em todos os segmentos do mercado imobiliário, devido, fundamentalmente ao aumento do turismo na cidade de Lisboa, e à consequente procura por parte de investidores nacionais e estrangeiros. 9. AVALIAÇÃO Neste caso específico, optámos por uma abordagem residual dinâmica do método de mercado, e que consiste em estimar os custos e as receitas do desenvolvimento do projecto imobiliário previsto para esses imóveis, distribuídos ao longo do tempo, e actualizados com uma taxa adequada. Neste caso, e dado que efectuámos a avaliação do mesmo imóvel para o CHLC (actual titular) em 2014, usámos o mesmo cenário, actualizado de acordo com os tempos e com as condições de mercado, e que, resumidamente, consiste em reabilitar e vender a área devoluta já, manter o inquilino até ao limite previsto no NRAU, e reabilitar e vender a área agora ocupada assim que ficar vaga

7 A renda actual é a mesma da vigente à data de 2014, 22,16 euros/mês. Inserimos em seguida o quadro de avaliação: PRESSUPOSTOS Área de Terreno 489 m 2 cenário 1 Ab total INCLUINDO ESTACIONAMENTO (R/C) 920 m 2 Nº de pisos 4 obras de remodelação repartidas; manutenção do inquilino Ab habitação colectiva 752 m 2 até 2021; alienação posterior Abp habitação colectiva 679 m 2 Nº fogos 8 Rua da Palmeira ,00 63% Ab habitação colectiva 583 m 2 Abp habitação colectiva 520 m 2 Nº fogos ,00 37% Rua Eduardo Coelho Ab habitação colectiva 168 m ,00 Abp habitação colectiva 158 m 2 Ab estacionamento 168 m 2 Nº fogos 2 Nº lugares estacionamento ,00 22% Custos Custos unitários de reabilitação Habitação colectiva - R da Palmeira 800 /m 2 Habitação colectiva - R Eduardo Coelho /m 2 Estacionamento (R/c) 400 /m ,0 Custos de Construção Custos Indirectos Taxas e licenças 10,00% Projecto 4,00% Gestão do projecto 4,00% Encargos Financeiros 6,00% Comercialização 4,00% Custos totais Receitas Valores de venda unitários Habitação colectiva /m 2 Estacionamento (R/c) /lug. Receitas totais Mapa de Fluxos de Caixa Total Construção 0% 37% 0% 0% 63% 0% 0% 100,00% Outros Custos Indirectos 37% 0% 0% 63% 0% 0% 0% 100,00% Custo das vendas 0% 22% 0% 0% 0% 39% 39% 100,00% Vendas 0% 22% 0% 0% 0% 39% 39% 100,00% Mapa de Fluxos de Caixa Total Custos Totais ( ) Construção Custos Indirectos Receitas Vendas ( ) Rendas ( ) Cash Flow ( ) Taxa de Desconto (projecto) 8,0% Taxa de Desconto (rendas) 4,0% Valor Real de Mercado

8 10. CONCLUSÃO DE VALOR De acordo com a análise e metodologia de avaliação atrás expostas, somos de opinião que o valor de: (Um Milhão, Setecentos e Noventa e Oito Mil e Duzentos) representa de forma razoável o Valor de Mercado do imóvel objecto de avaliação, na situação e à data actual. Lisboa, 26 de Outubro de 2018 José Cruz Oliveira, Eng. (Director Geral)

9 11. OBSERVAÇÕES A Krata Sociedade de Avaliação de Bens, Lda, não é responsável por eventuais vícios ocultos que possam existir. Do valor de avaliação haverá que deduzir quaisquer ónus ou encargos que incidam sobre os imóveis. O relatório foi realizado para o Cliente indicado, não sendo a Krata responsável pelo uso total ou parcial para uma finalidade, uma pessoa ou uma entidade financeira terceira, salvo autorização prévia e por escrito da nossa parte. O alcance da avaliação, e o relatório dela resultante, não constituem um relatório pericial sobre os elementos referidos no mesmo, e particularmente sobre os aspectos físicos e registrais e demais elementos não observáveis na inspecção realizada, salvo menção expressa no relatório correspondente. A Krata não se responsabiliza pela veracidade da documentação facultada pelo solicitante ou por terceiros, e faz menção especial quando se tenham detectado discrepâncias entre a realidade e quaisquer documentos, ou entre estes, tendo-se aceite os que se considerou serem os mais adequados ao objectivo do relatório. No estudo realizado, o avaliador realizou o seu trabalho de acordo com as normas aplicáveis e em qualquer caso, salvo condicionantes, mediante inspecção visual do imóvel, não tendo realizado, tal como se refere anteriormente, nenhuma comprovação do estado e/ou capacidade das infraestruturas existentes, ou da existência das mesmas no subsolo. As áreas foram retiradas da documentação facultada, sem que tenha sido feito nenhum levantamento de áreas ou levantamento topográfico ou planimétrico dos imóveis estudados, não sendo a Krata responsável pela diferença de valor que possa existir por discrepâncias de áreas entre a informação facultada e a real

10 A avaliação foi feita partindo do princípio de que os imóveis estão aptos para o fim previsto, salvo se se indicar expressamente o contrário. Em nenhum caso se entenderá que o relatório é uma análise jurídica de situações distintas à contemplada. Com respeito aos valores atribuídos, os mesmos foram calculados de acordo com critérios válidos de acordo com a metodologia indicada no ponto 4 do presente relatório. 12. DOCUMENTAÇÃO FACULTADA Caderneta predial Descrição da CRP Contrato de arrendamento (e informação da renda) Correspondência entre o CHLC e o inquilino, sobre a transição para o NRAU 13. ELEMENTOS DE IDENTIFICAÇÃO A presente avaliação foi realizada pela sociedade Krata Sociedade de Avaliação de bens, com o nº de registo na CMVM PAI/06/003, intervindo o perito José Cruz Oliveira, com o nº de registo PAI/06/003/

11 ANEXO ELEMENTOS GRÁFICOS LOCALIZAÇÃO

12 FOTOGRAFIAS RUA DA PALMEIRA

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15 RUA EDUARDO COELHO

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17 Tipologia ANEXO PROSPECÇÃO DE MERCADO Fonte de Prospecção Prospecção: Data Ano Const. Preço Descrição Área de ref. (m²) Pond. Área (m2) Valor ( ) Pond. Área (m2) Arrecadação Varanda Terraço Estac./Garagem Valor ( ) Pond. Área (m2) Valor ( ) Tipo Nº Valor Global( ) Preço Unitário ( /m2) Coef. Homog. Preço unitário homogeneizado Remax Outubro 18 ~ T1 R/c, com algumas obras, acabamentos simples 57 0, , , Remax Outubro 18 ~ T1 R/c, total/ remodelado recente/, acab correntes, mobilado 50 0, , , , Remax Outubro 18 ~ T2 Andar alto, sem elevador, total/ remodelado recente/, acab correntes 69 0, , , , Remax Outubro 18 ~ T2 R/c, a estrear após remodelação total, acab correntes 70 0, , , , Remax Outubro T3 Remax Outubro 18 ~ T2 3º andar, sem elevador, remodelado há cerca de 20 anos, acab correntes Duplex, r/c e 1º, total/ remodelado recentemente, acab correntes 83 0, , , , , , , , , Média 5048 Com ajust. preço/valor 4500