Relatório de Avaliação

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1 Relatório de Avaliação Rua Gregório Lopes Lisboa Agosto / 2015

2 Maria Fernanda Domingues (Eng.ª Tec. Civil), na qualidade de Directora da empresa TINSA Portugal, como resumo da avaliação realizada por Daniel Carvalho (Arqº) e Pedro Mestre (Eng. Civil MSc.), depois da visita ao imóvel: Que o Terreno para Construção, sito na Rua Gregório Lopes, freguesia de Belém, concelho de Lisboa, tem as seguintes características e valores de avaliação: Solicitante: Câmara Municipal de Lisboa Declara Finalidade da Avaliação: Presumível Valor de Transacção (P.V.T.) no estado actual Estado: Considera-se o imóvel como devoluto. Critérios de Avaliação: recomendações das EVS - European Valuation Standards, do IVSC International Valuation Standards Committee (IVS), em tudo o que forem aplicáveis ao caso concreto. Métodos de Avaliação: Método do Valor Residual-DCF Para cálculos auxiliares o Método Comparativo e Método do Custo de Reposição. P.V.T. (de acordo c/ estudo de edif. CML). 4, ,00 Os valores encontrados estão apoiados nos pressupostos referidos e nos dados obtidos da documentação fornecida, estando condicionado à apresentação de documentação original facultada (Estudo de Edificabilidade, Certidão da Conservatória do Registo Predial, Caderneta Predial Urbana), e da documentação não analisada (Projecto com evidencia de aprovação camarária á data atual, Alvará de Obras). O resultado desta avaliação tem um prazo de validade não superior a seis meses, dependerá do uso e manutenção do imóvel e está condicionado à não existência de quaisquer ónus ou encargos, considerando o uso actual do imóvel. Lisboa, 07 de Agosto de 2015 A Direcção Técnica Maria Fernanda Domingues (Eng.ª Téc. Civil OET nº 3572) (CMVM - AVFII/09/067/002)

3 Índice Resumo Objectivo Documentação Identificação do imóvel Características Da Localização Do imóvel Das áreas do imóvel atual Dos Instrumentos de Gestão Territorial em Vigor Avaliação Critérios e Metodologia Estudo de Mercado Prospecção do Mercado de Apartamentos Prospecção de Comércio Avaliação Método Valor Residual Dinâmco DCF (De acordo c/ ficha de edificabilidade) Conclusão Registo Fotográfico Documentação:... 15

4 Resumo Cumprindo as instruções das EVS, Norma IX, o relatório tem o seguinte conteúdo: a) Instruções, data e finalidade da avaliação Esta avaliação tem como objectivo o cálculo do Presumível Valor de Transacção (PVT) de o Terreno para Construção, sito na Rua Gregório Lopes, freguesia de Belém, concelho de Lisboa, em cumprimento da Legislação em vigor. A visita ao imóvel realizou-se no mês de Julho de Foram instruídos os seguintes pressupostos: O PVT do imóvel foi determinado, considerando que o mesmo está licenciado e livre de ónus e encargos. O proprietário não está obrigado por razões legais, ou outras, a vender o imóvel. E que a ficha de edificabilidade se encontra válido. b) Identificação da propriedade Localização: Rua Gregório Lopes, freguesia de Belém, concelho de Lisboa. Confrontações: NORTE: Município de Lisboa; SUL: Município de Lisboa (Rua Gregório Lopes); NASCENTE e POENTE: Prédio Particular. Caderneta Predial Urbana nº Certidão de Teor da Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº 4424/ c) Estado de conservação do Imóvel Terreno urbano para construção com ficha de edificabilidade da CML. d) Critérios de Avaliação Dados os pressupostos, calcula-se o PVT atendendo ao seu VALOR DE MERCADO EVS- 1 (EVS) e Artº 49(2) da Directiva Comunitária - 91/674/CEE e seguintes bem como do IVSC International Valuation Standards Committee (IVS), em tudo o que for aplicável ao caso concreto, usando-se os métodos mais adequados ao comportamento actual do mercado e às características da propriedade. e) Métodos de Avaliação Método do Valor Residual-DCF Para cálculos auxiliares o Método Comparativo e Método do Custo de Reposição. P.V.T. (de acordo c/ estudo de edif. CML). 4, ,00 Página 1 de 18

5 f) Cláusulas de Publicidade, confidencialidade ou responsabilidade diante de terceiros Este relatório é confidencial para V. Exas. e V/assessores profissionais e só pode ser usado para os fins estabelecidos anteriormente. Não se aceitam responsabilidades no caso de que se use por pessoas distintas seja ou não para os fins indicados. g) Qualificação e independência dos avaliadores Os avaliadores possuem a qualificação adequada à realização deste trabalho conforme as Europeans Standards Valuations (S-2), as Normas do Instituto Seguros de Portugal e o Regulamento da CMVM. São cumpridas todas as exigências de independência frente ao cliente (não existe nenhum interesse nesta ou propriedade do cliente, seja para compra/venda, mediação imobiliária, leilão ou outra actividade relacionada com o mesmo). h) Factores Ambientais Não foram efectuadas inspecções a respeito da presença de substâncias tóxicas ou perigosas pelo que não nos podemos pronunciar com segurança sobre o seu impacto potencial sobre o valor do imóvel. Desta forma, para se conseguir o objectivo desta avaliação, considera-se que não existem condições ambientais desvalorizadoras do bem. Página 2 de 18

6 Relatório de Avaliação 1 Objectivo Esta avaliação tem como objectivos o cálculo do Presumível Valor de Transacção (PVT) de Terreno para Construção, sito na Rua Gregório Lopes, freguesia de Belém, concelho de Lisboa. Solicitante: Câmara Municipal de Lisboa. 2 Documentação Foram apresentados os seguintes documentos: Caderneta Predial Certidão da Conservatória do Registo Predial Estudo de Edificabilidade da Câmara Municipal A análise dos documentos disponíveis foi complementada por uma visita ao local, tendo-se levado a cabo uma investigação complementar na zona, para recolha de elementos de relevância para a atribuição de valores. 3 Identificação do imóvel Localização: Rua Gregório Lopes, freguesia de Belém, concelho de Lisboa, descrito na Caderneta Predial Urbana nº 3077 e Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o 4424/ Página 3 de 18

7 4 Características A-VARI 4.1 Da Localização O imóvel localiza-se no Restelo, Alto do Caramão e próximo do Parque dos Moinhos de Santana, Escola Secundária do Restelo e da Piscina Municipal e beneficia de bons acessos ao centro de Lisboa Coordenadas GPS: 38 42'37.49"N, 9 12'31.93"W Trata-se de uma zona com um tipo de malha urbana consolidado e onde na envolvente os edifícios apresentam cércea variável, sendo em geral de médio/grande porte, predoiminantemente de habitação com comércio no R/Chão dos prédios Nesta zona da cidade existe proximidade a escolas (primárias, secundárias e universidades), serviços, áreas verdes e de lazer, transportes e boas acessibilidades dada a proximidade da Av. da Descobertas e consequente ligação A5 e Marginal. Nas imediações está situada, Parque Moinhos de Santana, Escola Secundária, Hospital S. Francisco Xavier e Faculdade de Arquitectura. No que concerne a transportes públicos, é servida por autocarros. Página 4 de 18

8 O estacionamento processa-se à superfície com moderada dificuldade, sendo sujeito a tarifa de parquímetro a não residentes Do imóvel Terreno para construção com 647,40m2. Com capacidade construtiva definida pela Câmara Municipal: SP Habitação: m2; SP Terciária: m2 O volume a criar comtempla 14 Pisos mais recuado virado para Rua Gregório lopes e 13 Pisos mais recuado na fachada norte Das áreas do imóvel atual De acordo com CRP: Área Total do Terreno: 647,4 M 2 De acordo com CPU: Área total do terreno: 647,4000 m² Área de implantação do edifício: 647,4000 m² Área bruta de construção: 5.804,200 m²;área bruta dependente: 1.942,1000 m² 4.3 Dos Instrumentos de Gestão Territorial em Vigor Para efeitos da presente avaliação foi utilizada a capacidade construtiva defina por documento facultado pela C. M. Lisboa. Página 5 de 18

9 5 Avaliação 5.1 Critérios e Metodologia Para efectuarmos a avaliação das fracções, vamos seguir as recomendações das EVS - European Valuation Standards e do IVSC International Valuation Standards Committee (IVS), em tudo o que forem aplicáveis ao caso concreto. Após análise dos documentos apresentados, da visita ao local e análise das suas características, sobretudo a localização, dimensão, optámos por seguir o critério do Valor de Mercado através do Método Comparativo de Mercado e Custo de Reposição Depreciado e Método do Rendimento: Valor de mercado é o montante estimado pelo qual, na data da avaliação, se trocaria voluntariamente um activo entre um comprador e um vendedor numa transacção livre, depois de uma comercialização adequada, na qual cada uma das partes actuou com conhecimento, prudentemente e sem coacção. Para cálculo do valor do imóvel considerando a venda das fracções, vamos usar os seguintes métodos: - Método Comparativo de Mercado - considerado como método directo, calcula-se o valor do bem comparando-o com os que estão sendo transaccionados na sua vizinhança, recorrendo, sempre que possível, à utilização de técnicas que envolvem análise estatística e meios informáticos sempre que seja possível ou considerados adequados. Deve atender-se que a comparação directa é sempre incompleta e imperfeita (porque não existem dois bens exactamente iguais devido à impossibilidade de poderem ocupar o mesmo espaço físico) pelo que nos limitamos a obter um valor analógico relacionado funcionalmente com os valores efectivamente praticados, partindo de valores de oferta ou transacção encontrados no mercado. Este método é o mais utilizado em todas as avaliações, obrigando a uma caracterização minuciosa do bem em avaliação (localização, tipo de construção, estado de conservação, etc.), a uma pesquisa exaustiva de antecedentes (casos) e à homogeneização destes antecedentes. - Método do Custo de Reposição neste método, simula-se a construção de um imóvel que substitua o avaliado, com recurso a modernas técnicas e materiais. Para tal, identificamos todos os investimentos e custos envolvidos no processo de construção, bem como os factores que contribuem para a formação do seu valor final, como sejam a aquisição do terreno, a afectação do investimento com uma percentagem de lucro bruto (compreendida dentro de intervalos adequados à prática normal) e uma determinada depreciação originada em causas várias como sejam a idade do edifício e possível desadequação funcional face às exigências actuais. Página 6 de 18

10 Método do Valor Residual calcula-se o valor do terreno tendo em atenção as suas potencialidades futuras, considerando o seu máximo valor eficiente. Nesta situação, o que se costuma fazer é simular a construção e comercialização do referido empreendimento (identificando todos os investimentos e custos envolvidos no processo de construção + comercialização, bem como os fatores que contribuem para a formação do seu valor final) e verificar se o valor do terreno e o lucro médio anual resultante deste investimento estão dentro de intervalos adequados à prática normal ou se satisfazem as exigências do investidor e cobrem o risco que lhe está associado. No caso presente, a simulação faz-se de forma a obter o valor que se deve pagar pelo terreno e o lucro que seria obtido com o projeto concluído. Esquematicamente pode ser resumido na seguinte expressão: (V) (C + L) = T, onde V = Valor total do imóvel concluído C = Custo Total da Construção (incluindo o lucro do empreiteiro e encargos gerais) L = Lucro do promotor T = Valor do Terreno O método residual dinâmico fundamenta-se num Discount Cash Flow através de um período mais ou menos longo, a que se aplica uma taxa de desconto (TIR) que iguala a zero o valor atual líquido (VAL) para o projeto imobiliário em estudo, onde figura como incógnita (gasto) o custo de aquisição do terreno, obtendo-se assim o seu valor. O DCF apoia-se no fluxo previsto de receitas e despesas associadas ao projeto imobiliário em estudo, considerando sempre a hipótese do seu maior e melhor uso legal, calculado num período previsível suficiente para o desenvolvimento do projeto, considerando os múltiplos fatores que afetam a sua duração e outras situações dependentes das condições de flutuação do mercado. Página 7 de 18

11 6 Estudo de Mercado A-VARI Regista-se fraco equilíbrio entre a oferta e a procura de imóveis com características similares nesta zona da cidade, atendendo à atual conjuntura económica e financeira. O estudo que se segue tem por base os elementos necessários para a realização do cálculo do PVT estimado, dados os pressupostos assumidos em cada cenário. O enquadramento em zona mista (residencial / serviços / comércio / escolas) permite abordar o mercado local com longevidade expectável, no contexto de desenvolvimento da cidade, ainda que a conjuntura actual não favoreçam o imediatismo da venda. 6.1 Prospecção do Mercado de Apartamentos Tipo Tipologia Descrição Área Bruta Privativa (m2) Valor de Mercado ( ) Valor unitário ( /m2) Valor unit. Homogeneizado ( /m2) Contacto T1 Restelo, Belém, zona comparável, novo, com JOBERGO, T1 Restelo, Belém, zona comparável, novo, com KW Ábaco, T1 Restelo, Belém, zona comparável, novo, com Cobertura, T1 Restelo, Belém, zona comparável, novo, com Castelhana, T1 Restelo, Belém, zona comparável, novo, com Porta da frente, T1+1 Restelo, Belém, zona comparável, novo, com Lusohua Property, T1+1 Restelo, Belém, zona comparável, novo, com Lusohua Property, Média Mínimo Máximo Página 8 de 18

12 Tipo Tipologia Descrição Área Bruta Privativa (m2) Valor de Mercado ( ) Valor unitário ( /m2) Valor unit. Homogeneizado ( /m2) Contacto T2 Restelo, Belém, zona comparável, 2002, com Imofidalgo, T2 Restelo, Optimhome, T2 Restelo, António Azevedo Coutinho, T2 Restelo, Castelhana, T2 Pedrouços, Atriumed, T Engel & Völkers Lisboa, T Valor de Mercado, Média Mínimo Máximo Tipo Tipologia Descrição Área Bruta Privativa (m2) Valor de Mercado ( ) Valor unitário ( /m2) Valor unit. Homogeneizado ( /m2) Contacto T3 Urb. Restelo, Belém, zona comparável, com Kw ábaco, T Particular - Linda, T Kw ábaco, T Kw ábaco, T RE/MAX ConviCtus T Medipred, T PRIVATELUXURY- REALESTATE, Média Mínimo Máximo Página 9 de 18

13 Tipo Tipologia Descrição Área Bruta Privativa (m2) Valor de Mercado ( ) Valor unitário ( /m2) Valor unit. Homogeneizado ( /m2) Contacto T Plano b telheiras, T CASHOUSE, T Homefeeling, T Cobertura, T4 T4 T N Propriedades, PRIVATELUXURY- REALESTATE, Cobertura, Média Mínimo Máximo Prospecção de Comércio Tipo Tipologia Descrição Área Bruta Privativa (m2) Valor de Mercado ( ) Valor unitário ( /m2) Valor unit. Homogeneizado ( /m2) Contacto Loja Algés, Santa Maria de Belém lugares de garagem e 1 arrecadação Jobergo, Loja Pedrouços, Belém Restaurante/Bar Loja Belém, 1 lugar de garagem e 1 arrecadação brandao, Jobergo, Loja Algés-Linda-a-Velha-Cruz, 1 lugar de garagem e 1 arrecadação Option House, Loja Algés-Linda-a-Velha-Cruz, 1-2 divisões, 1 wc nuno oliveira, Média Mínimo Máximo Página 10 de 18

14 7 Avaliação 7.1 Método Valor Residual Dinâmco DCF (De acordo c/ ficha de edificabilidade) Os dois quadros iniciais que precedem o DCF fundamentam os custos adotados (quadro 1) e os valores de venda (quadro 2) que constam no DFC. Método Custo de Construção Piso Natureza de Ocupação Designação Área Bruta Privativa (m2) Custos Unitário de Construção ( /m 2 ) Custo de Construção Total (Cc) ( ) A Cu Cc=A*Cu 12 a 13 Habitação 4509, R/C Comércio 1294, Caves Parqueamentos e arrec. 2589, Custos directos 8393, Método Comparativo de Mercado: Piso Usos / Ocupação Área Bruta Privativa (m2) Valor Unitário ( /m 2 ) P. V. T. ( ) 12 a 13 Habitação 4509, R/C Comércio 1294, Caves Parqueamentos / Arrec 2589, (UN) Total 8393, Página 11 de 18

15 FLUXOS DE CAIXA Momento 0 Ano 2015 Ano 2016 Ano 2017 Ano 2018 Ano 2019 Ano 2020 TOTAIS Faseamento ( V.A.L.) Sem. 2 Sem. 1 Sem. 2 Sem. 1 Sem. 2 Sem. 1 Sem. 2 Sem. 2 Sem. 1 Sem. 1 Vendas Vendas brutas 0% 0% 0% 0% 20% 20% 20% 15% 15% 10% 100% Custos Taxas camarárias 0% 65% 5% 5% 5% 20% 0% 0% 0% 0% 100% Construção 0% 0% 25% 25% 25% 25% 0% 0% 0% 0% 100% Projectos e Gestão de obra 20% 30% 20% 10% 20% 0% 0% 0% 0% 0% 100% Vendas Vendas brutas Custos de Comercialização 2,0% Vendas Líquidas Custos (excluindo aquisição de terreno) Taxas camarárias 7,5% Construção Projectos e Gestão de 7,5% obra e outros Imprevistos 2% Custos Totais MARGEM OPERACIONAL ( ) ( ) ( ) ( ) Lucro do Promotor 8,0% CUSTO BRUTO DE AQUISIÇÃO DO TERRENO Custos de Transacção 7,5% VALOR RESIDUAL DO TERRENO Taxa de Actualização Semestral: 4,40% Taxa de Actualização Anual 9,00% Página 12 de 18

16 8 Conclusão Face à metodologia seguida e aos pressupostos considerados, propõe-se para valor actual do imóvel, o abaixo indicado: P.V.T. (de acordo c/ proj aprov. 162/EDI/2005). 4, ,00 O valor proposto tem em conta que: O imóvel está licenciado, livre de ónus e encargos. Que os documentos fornecidos pelo cliente estão conforme os respectivos originais Que as áreas e usos adoptados na avaliação estejam devidamente licenciadas. E que o projecto aprovado para o local, seja semelhante a sintese de edificabilidade apresentado pela CML. Dadas as circunstâncias gerais do mercado (em crise), o valor proposto pode variar +10% e está condicionado à apresentação de documentação suficiente que demonstre as condições legais para que se possa proceder à sua transacção, livre de outros ónus ou encargos de qualquer natureza. O resultado desta avaliação tem um prazo de validade não superior a seis meses e dependerá do uso e manutenção do imóvel avaliado, bem como do seu estado de conservação, assim como das restantes condições que determinaram o cálculo dos valores referidos. Este resultado faz parte do contexto deste relatório pelo que não pode ser usado separadamente, devendo ser alterado se qualquer das condições dos pressupostos considerados não se verificar ou forem alteradas. Lisboa, 7 de Agosto de 2015 Os avaliadores, Pedro Mestre (Eng.Civil MSc - OE nº63604) (CMVM-AVFII/09/067/004) Daniel Carvalho (Arquiteto - OA nº7187) (CMVM-AVFII/09/067/006) O Certificador, Maria Fernanda Domingues (Eng.ª Téc. Civil OET nº 3572) (CMVM - AVFII/09/067/002) Página 13 de 18

17 Registo Fotográfico A-VARI Página 14 de 18

18 Documentação: Página 15 de 18

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