Insolvência de Edigaia - Imobiliária, S.A. Tribunal do Comércio de Vila Nova de Gaia - 2.º Juízo. Processo 635/10.3TYVNG

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1 . Tribunal do Comércio de Vila Nova de Gaia - 2.º Juízo Processo 635/10.3TYVNG Relatório de Análise / Avaliação dos Activos Imobiliários Império da

2 1 Identificação do Cliente Massa Insolvente de Edigaia - Imobiliária, S.A. 2 Identificação e caracterização geral do Activo Trata-se de um imóvel residencial situado na - Porto - Rua Henrique Alves Costa, 24, Cave, Ramalde, Porto Fig. 1 Localização, imagem do GoogleEarth. O Império da, é um conjunto de quatro edifícios exclusivamente habitacional de cinco e seis pisos, com 190 apartamentos de tipologias T1 a T4, que tem no seu conjunto uma área de construção total de cerca de m2. Os activos são arrumos e lugares de garagem em cave que se encontram inseridos num empreendimento composto por edifícios multifamiliares. O imóvel localiza-se numa zona urbana consolidada próxima do Hospital da. Os arrumos e lugares de garagem são activos residuais que ficaram por comercializar. Sendo esta zona carenciada ao nível do estacionamento e que a maioria dos residentes tem um só lugar de garagem, mesmo tendo mais que um carro, será de esperar um grande interesse na compra de lugares de garagem e aquisição dos arrumos pelos proprietários das fracções.

3 3 Âmbito e objectivo do Relatório. O presente relatório refere-se à estimativa do valor de mercado de 48 fracções, das quais 18 são lugares de garagem e 30 são, bem como a análise das condições burocráticas necessárias à realização de escritura. 4 Pressupostos, condicionantes e considerações O presente relatório tem por base os elementos consultados e cedidos pela Massa Insolvente. Foram realizadas diligências ao local para a constatação das características do imóvel, da envolvente e da percentagem de acabamento. A verificação do estado do Imóvel, limitou-se a uma inspecção visual, sem qualquer realização de ensaios específicos que tivessem como finalidade investigar o estado das estrutura ou quaisquer problemas ocultos. As áreas foram retiradas directamente dos documentos aprovados pela autarquia (propriedade horizontal) e certidão do registo predial. Não foram considerados quaisquer sinais decorrentes de contratos-promessa realizados entre a Edigaia e eventuais promitentes-compradores na análise de receitas decorrentes da venda dos activos. 5 Metodologia e critérios de avaliação Atendendo aos objectivos do relatório e ao uso a que se destina o imóvel, o método de cálculo adoptado na determinação do presumível Valor de Transacção foi o Método Comparativo ou de Mercado. Valorização pelo Método Comparativo ou de Mercado, em que a caracterização valorativa tem por base parâmetros unitários correntes do mercado imobiliário no segmento em causa, para a zona vertente, em função do tipo de utilização. 6 Análise dos Imóveis No total as fracções somam m2 de área bruta conforme descriminado no Quadro 1. Quadro 1- Quadro de áreas Fracção Descrição Área Privativa GJ Estacionamento coberto 14 GK Estacionamento coberto 14 GQ Estacionamento coberto 18 GR Estacionamento coberto 15,5 HD Estacionamento coberto 12 HF Estacionamento coberto 12 HG Estacionamento coberto 12 HL Estacionamento coberto 12 HP Estacionamento coberto 12 Relatório de Análise / Avaliação dos Activos Imobiliários 3 de 7

4 HQ Estacionamento coberto 12,5 HY Estacionamento coberto 12,5 HZ Estacionamento coberto 12 IA Estacionamento coberto 12 IC Estacionamento coberto 12 ID Estacionamento coberto 12 IE Estacionamento coberto 12 IF Estacionamento coberto 12 IG Estacionamento coberto 15,5 IH Arrumos 2,5 JK Arrumos 3,5 JN Arrumos 3,5 JS Arrumos 3 JT Arrumos 3 JX Arrumos 3 JY Arrumos 3 JZ Arrumos 3 KA Arrumos 3 KB Arrumos 2,5 KC Arrumos 2,5 KD Arrumos 2,5 KE Arrumos 2,5 KF Arrumos 2,5 KG Arrumos 3 KI Arrumos 3,5 KJ Arrumos 3 KK Arrumos 3 KL Arrumos 3 KO Arrumos 3 KP Arrumos 3 KR Arrumos 2,5 LC Arrumos 3 LF Arrumos 3,5 LI Arrumos 3,5 LK Arrumos 3 LL Arrumos 3 LN Arrumos 2,5 LO Arrumos 2,5 LP Arrumos 2,5 321,5 6.1 Observações: As garagens e arrumos estão concluídos. As fracções estão disponíveis para venda imediata visto que dispõem de autorização de utilização. As fracções não estão abrangidas pela certificação energética, pelo que ficam a faltar as certidões de teor da conservatória do registo predial das mesmas para proceder à escritura. Relatório de Análise / Avaliação dos Activos Imobiliários 4 de 7

5 Relatório de Análise / Avaliação dos Activos Imobiliários 5 de 7

6 7 Conclusão de Valores 7.1 Valor das Fracções Valor de Venda Potencial Fracção Descrição Área Privativa Valor de Venda Valor de Venda Imediata GJ Estacionamento coberto , ,00 GK Estacionamento coberto , ,00 GQ Estacionamento coberto , ,00 GR Estacionamento coberto 15, , ,00 HD Estacionamento coberto , ,00 HF Estacionamento coberto , ,00 HG Estacionamento coberto , ,00 HL Estacionamento coberto , ,00 HP Estacionamento coberto , ,00 HQ Estacionamento coberto 12, , ,00 HY Estacionamento coberto 12, , ,00 HZ Estacionamento coberto , ,00 IA Estacionamento coberto , ,00 IC Estacionamento coberto , ,00 ID Estacionamento coberto , ,00 IE Estacionamento coberto , ,00 IF Estacionamento coberto , ,00 IG Estacionamento coberto 15, , ,00 IH Arrumos 2, , ,00 JK Arrumos 3, , ,00 JN Arrumos 3, , ,00 JS Arrumos , ,00 JT Arrumos , ,00 JX Arrumos , ,00 JY Arrumos , ,00 JZ Arrumos , ,00 KA Arrumos , ,00 KB Arrumos 2, , ,00 KC Arrumos 2, , ,00 KD Arrumos 2, , ,00 KE Arrumos 2, , ,00 KF Arrumos 2, , ,00 KG Arrumos , ,00 KI Arrumos 3, , ,00 KJ Arrumos , ,00 KK Arrumos , ,00 KL Arrumos , ,00 KO Arrumos , ,00 KP Arrumos , ,00 KR Arrumos 2, , ,00 LC Arrumos , ,00 LF Arrumos 3, , ,00 LI Arrumos 3, , ,00 LK Arrumos , ,00 LL Arrumos , ,00 LN Arrumos 2, , ,00 LO Arrumos 2, , ,00 LP Arrumos 2, , , , ,99 O Valor de Venda Imediata corresponde a 80% do Valor de Venda Potencial. Relatório de Análise / Avaliação dos Activos Imobiliários 6 de 7

7 8 Anexos Relatório de Análise / Avaliação dos Activos Imobiliários 7 de 7