Insolvência de Edigaia - Imobiliária, S.A. Tribunal do Comércio de Vila Nova de Gaia - 2.º Juízo. Processo 635/10.3TYVNG

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1 . Tribunal do Comércio de Vila Nova de Gaia - 2.º Juízo Processo 635/10.3TYVNG Relatório de Análise / Avaliação dos Activos Imobiliários

2 1 Identificação do Cliente Massa Insolvente de Edigaia - Imobiliária, S.A. 2 Identificação e caracterização geral do Activo Trata-se de um imóvel residencial situado na Urbanização da Estação, Rua 1 - Bloco 2 - nº 2 / Rua 2 - Blocos 3 e 4 - nº 2 e nº 24,, Santa Maria da Feira. Fig. 1 Localização, imagem do GoogleEarth. O empreendimento tem fraca qualidade arquitectónica e confina com a linha de caminho de ferro. As circulações interiores são desproporcionadas e sem lógica aparente. Há duplicação de portas no acesso à caixa de escadas. Os acabamentos são de baixa qualidade. As cerâmicas aplicadas no pavimento são de fraca qualidade e desactualizadas. O aglomerado de madeira folheada aplicado nas paredes é o único acabamento digno de destaque. O empreendimento encontra-se servido de todas as infra-estruturas de apoio, rede de águas pluviais, abastecimento de águas, rede eléctrica, rede telefónica, rede de saneamento. O edifício é de construção tradicional, com estrutura de betão armado, paramentos exteriores em alvenaria de tijolo revestidos monomassa.

3 Os interiores são muito modestos. As paredes são acabadas a gesso, à excepção das zonas húmidas, os pavimentos são em cerâmica de fraca qualidade e as cozinhas modestas. Os sanitários são de série corrente. O imóvel não apresenta variáveis diferenciadoras, a não ser o preço. É um imóvel sem grande atractividade, cujo target serão agregados familiares de classe média-baixa, de gama baixa. 3 Âmbito e objectivo do Relatório. O presente relatório refere-se à estimativa do valor de mercado de sete fracções (A, C, F, M, T, U e AX), constituídas por área bruta privativa e estacionamentos., bem como a análise das condições burocráticas necessárias à realização de escritura. 4 Pressupostos, condicionantes e considerações O presente relatório tem por base os elementos consultados e cedidos pela Massa Insolvente. Foram realizadas diligências ao local para a constatação das características do imóvel, da envolvente e da percentagem de acabamento. A verificação do estado do Imóvel, limitou-se a uma inspecção visual, sem qualquer realização de ensaios específicos que tivessem como finalidade investigar o estado das estrutura ou quaisquer problemas ocultos. As áreas foram retiradas directamente dos documentos aprovados pela autarquia (propriedade horizontal) e certidão do registo predial. Não foram considerados quaisquer sinais decorrentes de contratos-promessa realizados entre a Edigaia e eventuais promitentes-compradores na análise de receitas decorrentes da venda dos activos. 5 Metodologia e critérios de avaliação Atendendo aos objectivos do relatório e ao uso a que se destina o imóvel, o método de cálculo adoptado na determinação do presumível Valor de Transacção foi o Método Comparativo ou de Mercado. Valorização pelo Método Comparativo ou de Mercado, em que a caracterização valorativa tem por base parâmetros unitários correntes do mercado imobiliário no segmento em causa, para a zona vertente, em função do tipo de utilização. Relatório de Análise / Avaliação dos Activos Imobiliários 3 de 5

4 6 Análise dos Imóveis No total as fracções somam 613 m2 de área bruta conforme descriminado no Quadro 1. Quadro 1- Quadro de áreas Valor das Vendas - Fracção Área A 109,00 C 87,00 F 81,00 M 87,00 T 87,00 U 81,00 AX 81,00 Totais 613, Observações: As garagens estão concluídas. Foi possível verificar que as garagens estavam a ser trocadas, isto é, os lugares de garagem que estão afectos às fracções neste momento não correspondem á propriedade horizontal. As fracções estão disponíveis para venda imediata visto que dispõe de autorização de utilização, faltam unicamente as certificações energéticas, as fichas técnicas da habitação e as certidões de teor da conservatória do registo predial das mesmas para proceder à escritura. 7 Conclusão de Valores 7.1 Valor das Fracções Valor de Venda Potencial Fracção Área Valor de Venda Valor de Venda Imediata A , ,00 C , ,00 F , ,00 M , ,00 T , ,00 U , ,00 AX , ,00 Totais , ,00 O Valor de Venda Imediata corresponde a 80% do Valor de Venda Potencial. Relatório de Análise / Avaliação dos Activos Imobiliários 4 de 5

5 8 Anexos Relatório de Análise / Avaliação dos Activos Imobiliários 5 de 5

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