Avaliação Imobiliária : MÉTODO COMPARATIVO. Pedro Gameiro Henriques Instituto Superior Técnico, DECivil Tel:

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1 Avaliação Imobiliária : MÉTODO COMPARATIVO Pedro Gameiro Henriques Instituto Superior Técnico, DECivil Tel: pgameiro@civil.ist.utl.pt

2 Método Comparativo O valor do imóvel é determinado por comparação com outros semelhantes de que são conhecidos os preços e as suas características

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7 Etapas do Método Comparativo Identificar imóveis transacionadas comparáveis à propriedade em análise; Ajustar o preço de mercado de cada imóvel comparável para refletir as suas diferenças relativamente à propriedade em análise; Reconciliar o valor de mercado ajustado dos imóveis comparáveis para estimar um único valor de referência

8 Método Comparativo de valores de transação Elementos a comparar com os do imóvel em análise: A localização da propriedade; A função do imóvel; Idade do imovel; Condições de venda idênticas; Tipologias e anexos existentes; As áreas brutas e úteis dos pavimentos; O estado físico da propriedade; A finalidade da avaliação; O nível de conservação/ depreciação; Eventuais Ónus existentes sobre a propriedade.

9 Técnicas de Homogeneização Através de fatores de valorização, permitem uma comparação mais homogénea e equilibrada Fórmulas de homogeneização ou de ajustamento dos fatores usados como referência no processo de avaliação e que permitirão ajustar os fatores disponíveis em termos de características económicas e físicas do imóvel em análise. Método fiável que permite comparar imóveis que entre si apresentam características especificas diversas, designadas por fatores de valorização : (Localização, idade, conservação, área, nível de acabamentos, etc.)

10 Técnicas de Homogeneização Técnica de Homogeneização consiste em: Com um número significativo de amostras no mercado, proceder ao seu tratamento de modo a poderem ser comparáveis. (Homogeneização de áreas, formas de pagamento, tipologias, níveis de qualidade) isto é: Ajustar os indicadores disponiveis à realidade em estudo.

11 Qualidade de Informação Indicador Área de avaliação Normalização e implementação do conceito de área de avaliação. Se a área assumir diversas definições, então os indicadores de venda (relação entre o valor de venda do imóvel e a unidade de área) dependem da definição de área considerada.

12 Qualidade de Informação Em regra, os desvios das avaliações efectuadas, por Avaliadores diferentes podem ocorrer pelas seguintes razões: A) divergência entre os valores encontrados para a área do imóvel em apreço por esta ser medida de forma diversa pelos avaliadores B) divergência entre os indicadores de apoio à avaliação utilizados e calculados pelos avaliadores, dado os mesmos serem obtidos com base em amostras diferentemente caracterizadoras do mercado.

13 Áreas de Avaliação Área bruta do RGEU; Área bruta privativa do CIMI; - Apr É a superfície total do fogo, medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores e eixo das paredes separadoras dos fogos e inclui 50% das varandas privativas.

14 Áreas de Avaliação Áreas Acessórias Aci Correspondem ás áreas das arrecadações, terraços, estendais, lugares de estacionamento, piscinas, logradouros. Os diferentes espaços não possuem o mesmo valor unitário ( /m2). Assim temos que homogeneizar as áreas através de equivalência (Ri) Área Expandida - Aex Aex = Apr + ΣAci

15 Método Comparativo Processo de Homogeneização Consiste numa adaptação a que os indicadores característicos devem ser submetidos de modo a tornalos homogéneos e portanto comparáveis ao imóvel em avaliação. O processo requer os seguintes elementos: 1. Estabelecer um quadro de características próprias para comparação do imóvel a avaliar e dos imóveis de referencia, tipologia, área principal e áreas acessórias, idade, localização, exposição solar, acabamentos, equipamentos, estado conservação e outros. características de comparação (ci)

16 Método Comparativo 2. Valor monetário de cada área considerada nos imóveis de referência (área principal e valor de área da acessória) área expandida 3. Estabelecer um quadro com os coeficientes de homogeneização (hin). A cada [ci] de comparação corresponderá um [hi]. 4. Para cada imóvel (i = 1,2,3 n) de referência tem-se um valor monetário homogeneizado igual a: Vhi = Vex x hi1 x hi2 x hi3 x hin

17 Método Comparativo 5. O valor monetário unitário /m2 do imóvel em avaliação será: A média aritmética de todos os valores unitários homogeneizados dos imóveis de referência. 6. Se o valor monetário do imóvel em referência for o relativo só a área principal, há que adicionar o valor monetário das áreas acessórias.

18 Características de comparação A cada característica de comparação (Ci), corresponderá um coeficiente de homogeneização (hi) que tomará um valor inferior ou superior à unidade conforme se deva baixar ou subir o valor do imóvel de referencia em relação aos valores do imóvel de avaliação para as características mais comuns. Coeficientes de Homogeneização a) Valor Económico (h1) Em regra os valores dos imóveis de referência são superiores ao real logo: h1 < 1,00

19 CARACTERISTICAS DE COMPARAÇÃO b) Tipologias dos imóveis (h2) As tipologias superiores possuem valores monetários unitários menores, logo se: Tip. de referência > Tip. a avaliar: h2 > 1,0 Tip. de referência < Tip. a avaliar: h2 < 1,0 c) Idade (h3) Fracção referência mais velha h3 > 1 mais novo h3 < 1 d) Estado de Conservação - (h4) Fracção de referência está em pior, igual ou melhor estado.: h4 respectivamente >1; 1; < 1,0

20 CARACTERISTICAS DE COMPARAÇÃO e) Localização - (h5) Fracção de referencia localizada em local de menor ou maior valor comercial: h5 será respectivamente > 1,0 ou < 1,0 f) Nível de acabamento (h6) Fracção de referencia com nível de acabamentos, menor ou maior que a fracção a avaliar h6: será respectivamente > 1,0 a <1,0 Uma das dificuldades da homogeneização reside na fixação dos coeficientes de homogeneização.

21 Deve-se ter cuidado de se considerar cada coeficiente de homogeneização per si, isto é, como indicadores independentes. O Método Comparativo directo de custo identifica o valor do bem por meio de tratamento técnico atribuídos aos elementos comparáveis constituintes da amostra.

22 Método Comparativo Imóvel em apreço Imóvel de referência 1 Localização Av.de Roma Areeiro (1.15) Imóvel de referência 2 Av.de Roma (1.00) Imóvel de referência 3 Entrecampos (1.10) Àrea Bruta (m 2 ) Tipologia (T3) (T2) (0.85) (T2) (0.85) (T3) (1.00) Idade Qualidade da Construção Estado de Conservação razoável razoável razoável razoável razoável mau (1.18) razoável (1.00) Menos razoáv (1.05) Garagem? não não não não Data Nov 93 Set 90 (1.02) Valor Comercial? Jan 89 (1.10) Ago 91 (1.03) Indicador valor/área Indicador ajustado?

23 Homogeneizando a informação de referência virá : Imóvel de referência x 1.15 x 0.85 x 1.18x 1.02 = 193,00 /m 2 Imóvel de referência x 1.00 x 0.85 x 1.00 x 1.10 = 225 / m 2 Imóvel de referência x 1.10 x 1.00 x 1.05 x 1.03 = 228 / m 2 Indicador Médio = ( ) : 3 = 2150,00 / m 2 Valor Comercial Presumível do Imóvel em Apreço : V = m 2 x 2150,00 / m 2 = ,00 Método Comparativo

24 Imóvel em avaliaç Imóvel de Refª 1 Imóvel de Refª 2 Imóvel de Refª 3 Imóvel de Refª 4 Imóvel de Refª 5 Localização Sete Rios Estr. Benfica Sete Rios Estr. da Luz Estr. da Luz Pr. Espanha (1,10) (1,05) (1,05) (0,95) Área Bruta (m2) Tipologia T3 T3 T2 (0,87) T3 T3 T3 Idade (0,90) 8 (0,87) 10 (0,95) Qualidade da Razoável Razoável Alta Alta Boa Boa construção (0,90) (0,90) Estado de Boml Mau Razoável Muito Bom Muito Bom Muito Bom conservação (1,20) (1,05) (0,90) (0,95) (0,85) Garagem Não Sim Sim Não Não Sim ( ) = = = Aquecimento e ventilação central Não Sim (0,98) Não Não Não Não Valor comercial Indicador Ajustado ( )? , , , , ,9

25 Método Comparativo A aplicação do "MÉTODO COMPARATIVO" é mais adequada na avaliação de propriedades que são transaccionadas em maior número (habitações, terrenos), menos adequada na avaliação de propriedades com transacções menos frequentes e não adequada na avaliação de propriedades nunca ou raramente transaccionadas (hospitais, castelos, igrejas). O suporte desta metodologia é informação imobiliária que deve ser quantitativa e qualitativamente adequada. Essa informação pode ser obtida com o trabalho de prospecção ou por meio de fontes diversas, tais como as bases de dados.

26 Método Comparativo Contudo a utilização deste método envolve os seguintes riscos: a) Risco associado à falta de prudência na recolha de dados, ou à interferência de critérios subjectivos; b) Risco associado à falta de quantidade de transacções por forma a não se obter uma caracterização correta do mercado a estudar.

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31 Fig 1 Caderneta Predial Rústica do Serviço de Finanças

32 Fig 2 - Fotografia do Gloogle Earth

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35 Fig 3 Planta do Instituto Geográfico Português