RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO
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- Nina Borges Beltrão
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1 RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO Proponente: Câmara Municipal de Lisboa Localização Rua Sousa Lopes Localidade: Lisboa Freguesia: Avenidas Novas Concelho: Lisboa Distrito: Lisboa Agosto de 2015 Rua Sousa Lopes, Lisboa Mário Miguel
2 Sumário 1. OBJETIVO Processo registral CARACTERÍSTICAS Localização: Potencialidade de construção: Situação Legal AVALIAÇÃO Critérios de avaliação Estudo de mercado Discounted cash-flow OBSERVAÇÕES ANEXOS Página 2 de 19
3 1. OBJETIVO O presente relatório tem por objetivo determinar o presumível valor de transação da totalidade do edifício, localizado na Rua Sousa Lopes, freguesia de Avenidas Novas (ex freguesia de Nossa Senhora de Fátima, concelho e distrito de Lisboa. O relatório teve como base os elementos fornecidos, nomeadamente os elementos registrais e a ficha de edificabilidade, informação complementada com a visita ao local Processo registral Prédio urbano composto por terreno para construção sito na Rua de Sousa Lopes s/n com a área de 3.212,70 m2. Encontra-se registado no registo predial sob o n.º 1600 da freguesia do Campo Grande, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Avenidas Novas sob o artigo CARACTERÍSTICAS 2.1. Localização: 1 O imóvel que constitui o objecto da avaliação corresponde a um lote para construção sito na Rua Sousa Lopes, freguesia de Avenidas Novas, uma das 53 freguesias do concelho de Lisboa.
4 O concelho tem uma área de 84,7 km2 e uma população que passou de habitantes em 2001 para habitantes em 2011, um decréscimo populacional de -3,4%, e uma densidade populacional de habitantes/km2. O imóvel situa-se na freguesia de Avenidas Novas que tem uma área total de 2,99km2, uma população de habitantes e uma densidade populacional de : 7 232,4 habitantes/km2. Avenidas Novas é uma freguesia portuguesa do concelho de Lisboa, pertencente à Zona Centro da capital, com 2,99 km² de área, habitantes e densidade: 7 232,4 hab/km². Foi criada no âmbito da reorganização administrativa de Lisboa de 2012, que entrou em vigor após as eleições autárquicas de 2013, resultando da agregação das antigas freguesias de Nossa Senhora de Fátima e São Sebastião da Pedreira, para além de uma pequena parcela de território anteriormente pertencente à freguesia de Campolide. O lote de terreno em causa situa-se no quarteirão compreendido pela Avenida Alvaro Pais, Avenida 5 de Outubro e a linha Ferroviária da CP (Entre o apeadeiro do Rego e a estação de Entrecampos). O imóvel encontra-se próximo do Bairro do Rego, a cerca de 100 m2 do centro comercial Gemini, situando-se no quarteirão compreendido pela Avenida Alvaro Pais, Avenida 5 de Outubro e a linha Ferroviária da CP. Página 4 de 19
5 Trata-se de uma área da cidade de Lisboa consolidada, onde coexistem espaços urbanos de habitação, com espaços de equipamentos e espaços de terciário. A disponibilidade de espaços comerciais é também relevante, com destaque para o Centro Comercial Gemini, como foi acima referido e o Centro Comercial da Praça de Touros do Campo Pequeno a cerca de 700 metros. Beneficia de uma boa localização, com bom/razoável exposição comercial e com um bom enquadramento urbano e paisagistico. Em termos de acessos rodoviàrios consideram-se como boas, salientando-se a proximidade da Avenida das Forças Armadas e Praça de Espanha e o rápido acesso a vias como a A1,A5 e Segunda Circular. O serviço de transportes públicos é garantido pela rede de autocarros urbanos, metropolitano e rede ferroviária, destancando-se a proximidadade da estação de Entrecampos, pelo que considera-se uma àrea como um bom nível de serviço de transportes públicos. No que concerne a estacionamento considera-se como razoável facilidade de estacionamento atendendo tratar-se de uma zona relativamente próxima de uma àrea com concentração de serviços, sendo significativo o fluxo de pessoas e respetivos automóveis que excede a capacidade das áreas destinadas a estacionamento disponíveis Potencialidade de construção: Foi considerada na avaliação a potencialidade de construção, tendo em consideração a ficha de edificabilidade emitida pelos serviços do Urbanismo da Câmara Municipal de Lisboa. Página 5 de 19
6 De acordo com a ficha de edificabilidade, as áreas de terreno e de construção são: Utilização/piso Áreas (m2) - Ficha de Edificabilidade Terreno 3.212,70 Superfície de pavimento Comércio 2.014,00 Serviços ,00 Total superfície de pavimento acima do solo ,00 Área em caves 3.660,00 Nº de previsto de lugares estac. 122, Situação Legal No âmbito do trabalho de avaliação, foram assumidos alguns pressupostos de natureza legal, constantes em informação transmitida pelo cliente, e que não carecem de comprovação. Assim: Ónus ou encargos No âmbito da avaliação considerou-se que o imóvel não tem quaisquer ónus ou encargos que pudessem limitar o seu valor. Desconhecem-se, portanto, a existência de, por exemplo, quaisquer hipotecas ou outros direitos reais que incidam sobre o imóvel. Potencialidade de construção Considerou-se a superfície de pavimento máxima, constante da ficha de edificabilidade dos serviços do Urbanismo da Câmara Municipal de Lisboa. Este cenário constitui a máxima e melhor utilização. Página 6 de 19
7 3. AVALIAÇÃO 3.1. Critérios de avaliação Conforme instruções do cliente o estudo de avaliação consistiu na determinação do Valor de Mercado do imóvel, à data de Agosto de 2015, no estado actual, e tendo em perspectiva a sua Máxima e Melhor Utilização. O Valor do Mercado do terreno foi determinado pelo Método Residual, pela aplicação da técnica do Discounted Cash-Flow, considerando o cenário de desenvolvimento imobiliário do lote, considerando serviços nos pisos superiores e comércio no piso da cota de soleira. O estudo de edificabilidade concebido prevê a construção de um edifício com utilização maioritária de serviços, e uma zona comércio. No faseamento do empreendimento estimou-se um prazo de um ano para projetos, licenciamento e execução de algumas infraestruturas de ligação, três anos para a construção e 2 anos para a concretização das vendas. Existindo algum período de sobreposição de construção e vendas, obtém-se um ciclo total de construção e vendas de 5 anos Estudo de mercado O estudo de mercado vai incidir no segmento de mercado de serviços e comércio relativamente ao qual foram recolhidos e tratados alguns dados. Página 7 de 19
8 Método comparativo - homogeneização Mercado imobiliário Informação sobre o imóvel Para o segmento de serviços, e considerando localizações comparáveis: AMOSTRAGEM - SEGMENTO DE SERVIÇOS (VENDA) # Local Avª 5 Outobro Campo Grande Marquês Pombal Av. Da República Av. Def. Chaves Av.º Duque Avila Edifício de Edifício de Edifício de Edifício de Edifício de Edifício de Habitação e Habitação e Habitação e Serviços. Com Serviços. Com Serviços. Com Caraterísticas Serviços. Com Serviços. Com Serviços. Com estacionamento estacionamento estacionamento estacionamento estacionamento estacionamento (2) (2) (2) (2). (2). (2). Estado/Idade Recente Recente Recente Recente Recente Recente Área Privativa (m2) 170,00 150,00 130,00 125,00 90,00 180,00 Oferta de venda , , , , , ,00 Valor Unitário Oferta de Venda 2.941, , , , , ,67 Valor Unitário Após Negociação ( /m2) 2.647, , , , , ,00 C1 - área privativa 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 C2 - lgs estacionamento 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 C3 - localização 0,95 0,95 0,90 0,90 1,00 1,00 C4 - estado conservação 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Ctotal ponderado 0,95 0,95 0,90 0,90 1,00 1,00 Valor Unitário Homogeneizado (VU*Ctotal) ( /m2) Média arimética 2.501,50 Valor minimo 2.400,00 Valor máximo 2.616,92 Desvio padrão 80,02 Conclusão = 2.500, , , , , , ,00 Página 8 de 19
9 Método comparativo - homogeneização Mercado imobiliário Informação sobre o imóvel AMOSTRAGEM - SEGMENTO DE SERVIÇOS (RENDA) # Local Avª 5 Outobro Av. Forças Armadas Av. Forças Armadas Av. Duque de Avila Alvaro Pais Alvaro Pais Edifício de Edifício de Edifício de Edifício de Edifício de Habitação e Habitação e Edifício de Habitação e Habitação e Serviços. Com Caraterísticas Serviços. Com Serviços. Com Serviços. Com Serviços. Com Serviços. Com estacionamen estacionamento estacionamento estacionamento (2) estacionament estacionamento to (2) (2). (2). o (2). (2). Estado/Idade Recente Usado Recente Recente Recente Recente Área Privativa (m2) 170,00 190,00 200,00 210,00 120,00 110,00 Oferta de renda 3.300, , , , , ,00 Valor Unitário Oferta de Renda 19,41 17,89 18,00 15,71 15,83 16,36 Valor Unitário Após Negociação ( /m2) 17,47 16,11 16,20 14,14 14,25 14,73 C1 - área privativa 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 C2 - lgs estacionamento 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 C3 - localização 0,90 0,95 0,95 1,00 1,00 1,00 C4 - estado conservação 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Ctotal ponderado 0,90 0,95 0,95 1,00 1,00 1,00 Valor Unitário Homogeneizado (VU*Ctotal) ( /m2) Média arimética 14,92 Valor minimo 14,14 Valor máximo 15,72 Desvio padrão 0,65 Conclusão = 15,00 15,72 15,30 15,39 14,14 14,25 14,73 Atendendo à prospeção efetuada, tendo sido calculados os devidos ajustamentos por forma, a se estimar potenciais margens de negociação, considera-se razoável a comercialização por valores unitários que rondam em média os 2.500,00 /m2 e uma de 15,00 /m2. Os preços de oferta e as rendas pedidas refletem taxas de capitalização ou yields brutos de 7,00 % valores que se encontram abaixo do que é hoje o retorno exigido pelos investidores para aquisição de imóveis destinados a rendimento, pese embora quer as rendas quer os preços de oferta apresentem, em nossa opinião, uma ampla margem de negociação. Página 9 de 19
10 Método comparativo - homogeneização Mercado imobiliário Informação sobre o imóvel Para o segmento de comércio: AMOSTRAGEM - SEGMENTO DE COMÉRCIO (VENDA) # Local Campo Grande Campo Grande Av. Novas Av. Novas Av- República Entrecampos Caraterísticas Edifício de Edifício de Edifício de Edifício de Edifício de Edifício de Serviços. Com Serviços. Com Serviços. Com Serviços. Com Serviços. Com Serviços. Com estacionamento estacionamento estacionamento estacionamento estacionamento estacionamento (2).Junto ao (2).Junto ao (1). Perto do (2). (2) (2) Campo Pequeno Campo Pequeno edificio Marconi Estado/Idade Recente Recente Recente Recente Recente Recente Área Privativa (m2) 80,00 70,00 130,00 125,00 90,00 80,00 Oferta de venda , , , , , ,00 Valor Unitário Oferta de Venda 2.250, , , , , ,00 Valor Unitário Após Negociação ( /m2) 2.025, , , , , ,50 C1 - área privativa 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 C2 - lgs estacionamento 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 C3 - localização 1,00 1,00 0,95 0,95 0,90 1,00 C4 - estado conservação 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Ctotal ponderado 1,00 1,00 0,95 0,95 0,90 1,00 Valor Unitário Homogeneizado (VU*Ctotal) ( /m2) Média arimética 2.349,70 Valor minimo 2.025,00 Valor máximo 2.630,77 Desvio padrão 263,67 Conclusão = 2.350, , , , , , ,50 Página 10 de 19
11 Método comparativo - homogeneização Mercado imobiliário Informação sobre o imóvel # Local Avª 5 Outobro Avª 5 Outobro Av. Forças Armadas Avenidas Novas Campo Grande Campo Grande Caraterísticas Edifício Habitação Serviços. Com estacionamen to (1). AMOSTRAGEM - SEGMENTO DE COMÉRCIO (RENDA) de Edifício de Serviços. Edifício e Edifício de Serviços. Com Serviços. Com estacionamento estacionamento (1). (1). estacionamento (1). Edifício de Habitação Com Serviços. estacionament o (1). de Edifício e Habitação Com Serviços. de e Com estacionamento (1). Estado/Idade Recente Usado Recente Recente Recente Recente Área Privativa (m2) 70,00 80,00 75,00 110,00 120,00 110,00 Oferta de renda 1.150, , , , , ,00 Valor Unitário Oferta de Renda 16,43 16,88 14,67 17,27 16,67 16,36 Valor Unitário Após Negociação ( /m2) 14,79 15,19 13,20 15,55 15,00 14,73 C1 - área privativa 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 C2 - lgs estacionamento 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 C3 - localização 0,95 0,95 1,00 0,90 0,95 0,95 C4 - estado conservação 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Ctotal ponderado 0,95 0,95 1,00 0,90 0,95 0,95 Valor Unitário Homogeneizado (VU*Ctotal) ( /m2) Média arimética 13,98 Valor minimo 13,20 Valor máximo 14,43 Desvio padrão 0,42 Conclusão = 14,00 14,05 14,43 13,20 13,99 14,25 13,99 Considerando os dados recolhidos considera-se razoàvel qcomercialização por valores unitários que rondam em média os 2.350,00 /m2 e de 14,00 /m2, refletindo uma yield na ordem dos 7 %. Página 11 de 19
12 3.3. Discounted cash-flow Os custos de construção são estimados para o segmento de mercado médio para a cidade de Lisboa, sendo necessário incorrer também em custos de execução de infraestruturas relacionadas com as ligações de todas as redes técnicas, passeios e iluminação pública. AVENIDA SOUSA LOPES I - CUSTOS DE CONSTRUÇÃO, INFRAESTRUTURAS E VALORES DE VENDA Utilização Custo Áreas (m2) - unitário de Subtotal custo de Ficha de construção construção ( ) Edificabilidade ( /m2) Custos com Valor demolições e de infraestruturas ( ) ( /m2) unitário Subtotal valor de Venda venda concluído ( ) Terreno 3212,7 Construção Comércio 2.014,00 550, , , ,00 Serviços ,00 600, , , ,00 Estacionamento 3.660,00 350, ,00 Totais = , , ,00 Considerando os custos indiretos relacionados com o projeto, o licenciamento, gestão da empreitada, comercialização das frações e encargos financeiros, por um lado, e a margem exigida pelo promotor investidor no empreendimento, obtêm-se os cash-flows gerados pelo projeto: Página 12 de 19
13 AVENIDA SOUSA LOPES II - CASH-FLOWS GERADOS COM O PROJECTO ANO Total Receitas Venda comércio % absorção de mercado 0% 0% 0% 20% 80% 0% 100% Receita venda da habitação 0,00 0,00 0, , ,00 0, ,00 Venda serviços % absorção de mercado 0% 0% 0% 20% 70% 10% 100% Receita venda de serviços 0,00 0,00 0, , , , ,00 Total receitas iliquidas = 0,00 0,00 0, , , , ,00 Custos diretos Infraestruturas % de execução 100% 0% 0% 0% 0% 0% 100% Custo de Infraestruturas ,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0, ,00 Construção % de execução 0% 20% 40% 40% 0% 0% 100% Custo de construção 0, , , ,00 0,00 0, ,00 Subtotal custos diretos , , , ,00 0,00 0, ,00 Custos Indiretos Projecto 4,00% ,00 Licenciamento ,00 Gestão da empreitada 3,00% , , , ,40 0,00 0, ,00 Comercialização 4,92% 0,00 0,00 0, , , , ,88 Subtotal custos indirectos , , , , , , ,88 CASH-FLOW ANUAL (ANTES DE JUROS) , , , , , ,48 CASH-FLOW ACUM. (ANTES DE JUROS) , , , , , ,12 Financiamento Euribor+Spread 4,00% Serviço da divida , , , ,78 Encargos financeiros , , , ,91 Margem exigida pelo promotor Margem sobre as receitas 10,00% 0,00 0,00 0, , , , ,00 CASH-FLOWS GERADOS PROJETO , , , , , , ,26 Taxa de actualização 9,00% Valor actualizado Liquido - VAL = ,85 IMT+Encargos escritura 7,50% Valor do terreno ,56 Arredondando Valor Atual do Terreno = ,00 Valor atual da propriedade = ,00 (oito milhões e cem mil euros). Página 13 de 19
14 4. OBSERVAÇÕES a) Para os devidos efeitos se declara que a avaliação foi efetuada em conformidade com as exigências do Regulamento 8/2002 da CMVM, com as alterações introduzidas pelo Regulamento nº 1/2005. b) O Perito avaliador possui um seguro de responsabilidade civil relativo ao exercício da atividade de avaliador de imóveis, apólice nº da companhia AXA Portugal, SA, válido até 14 de Março de c) Não existe qualquer tipo de interesse, presente ou futuro, no imóvel avaliado. Lisboa, 31 de Agosto de 2015 Mário Filipe Miguel (Eng. Civil) Página 14 de 19
15 ANEXOS Fotografias Certidão da conservatória do registo predial Caderneta predial Página 15 de 19
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22 CADERNETA PREDIAL URBANA SERVIÇO DE FINANÇAS: LISBOA-10 IDENTIFICAÇÃO DO PRÉDIO DISTRITO: 11 - LISBOA CONCELHO: 06 - LISBOA FREGUESIA: 57 - AVENIDAS NOVAS ARTIGO MATRICIAL: 2268 NIP: Descrito na C.R.P. de : LISBOA sob o registo nº: 0 TEVE ORIGEM NOS ARTIGOS DISTRITO: 11 - LISBOA CONCELHO: 06 - LISBOA FREGUESIA: 23 - NOSSA SENHORA DE FATIMA (EXTINTA) Tipo: URBANO Artigo: 2301 LOCALIZAÇÃO DO PRÉDIO Av./Rua/Praça: Rua Sousa Lopes Lugar: Lisboa Código Postal: LISBOA CONFRONTAÇÕES Norte: Rua Sousa Lopes Sul: CML Nascente: CML Poente: CML DESCRIÇÃO DO PRÉDIO Tipo de Prédio: Terreno para Construção ÁREAS (em m²) Área total do terreno: 3.212,7000 m² Área de implantação do edifício: 3.046,4000 m² Área bruta de construção: ,0000 m² Área bruta dependente: 3.212,7000 m² DADOS DE AVALIAÇÃO Ano de inscrição na matriz: 2011 Valor patrimonial actual (CIMI): ,00 Determinado no ano: 2014 Percentagem para cálculo da área de implantação: 35,00 % Tipo de coeficiente de localização: Serviços Coordenada X: ,00 Coordenada Y: ,00 Vt* = Vc x [ A x % + ( Ac + Ad )] x Cl x Ca x Cq ,00 = 603,00 x [ ,1100 x 35,00 + ( 4, ,0000 )] x 2,00 x 1,10 x 1,000 Vt = valor patrimonial tributário, Vc = valor base dos prédios edificados, A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação, Ca = coeficiente de afectação, Cl = coeficiente de localização, Cq = coeficiente de qualidade e conforto, Cv = coeficiente de vetustez, sendo A = Aa + Ab + Ac + Ad, em que Aa representa a área bruta privativa, Ab representa as áreas brutas dependentes, Ac representa a área do terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação, Ad representa a área do terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação. Tratando-se de terrenos para construção, A = área bruta de construção integrada de Ab. * Valor arredondado, nos termos do nº2 do Art.º 38º do CIMI. Mod1 do IMI nº : Entregue em : 2011/04/20 Ficha de avaliação nº: Avaliada em : 2011/05/29 TITULARES Identificação fiscal: Nome: MUNICIPIO DE LISBOA Morada: PC DO MUNICIPIO, LISBOA, LISBOA Tipo de titular: Propriedade plena Parte: 1/1 Documento: MODELO 1 DO IMI Entidade: MODELO 1 DO IMI Nº ISENÇÕES AVENIDAS NOVAS - U Página 1 de 2
23 CADERNETA PREDIAL URBANA SERVIÇO DE FINANÇAS: LISBOA-10 Identificação fiscal: Motivo: ESTADO, REG. AUTON, AUTARQ, SERV, ESTAB E ORG RESPECT Início: 2011 Valor isento: ,00 Obtido via internet em O Chefe de Finanças (Maria Fernanda Antunes Barata) AVENIDAS NOVAS - U Página 2 de 2
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