CIRCULAR RELATIVA À AVALIAÇÃO E VALORIZAÇÃO DE PROJETOS DE CONSTRUÇÃO DESENVOLVIDOS POR ORGANISMOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

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1 CIRCULAR RELATIVA À AVALIAÇÃO E VALORIZAÇÃO DE PROJETOS DE CONSTRUÇÃO DESENVOLVIDOS POR ORGANISMOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO I. Enquadramento 1. Nos termos do artigo 210.º/2 do Regime Geral dos Organismos de Investimento Coletivo («RGOIC»), aprovado pela Lei n.º 16/2015, de 24 de fevereiro, os organismos de investimento imobiliário fechados («OII») podem desenvolver projetos de construção de imóveis («Projetos») com vista à posterior venda, arrendamento ou outra forma de exploração onerosa dos imóveis construídos. 2. Integrando o património dos OII, os Projetos devem, como qualquer outro ativo imobiliário, ser objeto de avaliação e valorização. 3. A matéria da avaliação de Projetos é atualmente regulada, no essencial, pelo artigo 144.º do RGOIC e pelo artigo 35.º do Regulamento da CMVM n.º 02/2015 («Regulamento»), nos seguintes termos essenciais: a) As avaliações dos Projetos devem ser realizadas por, pelo menos, dois peritos avaliadores (proémio do artigo 144.º/2 do RGOIC); b) As avaliações referidas na alínea anterior são obrigatórias nos seguintes casos: (i) Previamente ao início do Projeto [artigo 144.º/2/a) do RGOIC]; (ii) No mínimo a cada 12 meses [artigo 144.º/2/b), 1.ª parte, do RGOIC]; (iii) Sempre que ocorram circunstâncias suscetíveis de induzir alterações significativas no valor do imóvel [artigo 144.º/2/b), 2.ª parte, do RGOIC]; (iv) Nos casos de aumento e redução de capital, fusão, cisão ou liquidação, com uma antecedência máxima de três meses [artigo 144.º/2/c) do RGOIC]; c) Considera-se uma alteração significativa do valor do imóvel a incorporação de valor superior a 20% relativamente ao custo inicial estimado do Projeto, de acordo com o auto de medição da situação da obra elaborado pela empresa de fiscalização (artigo 35.º/1 do Regulamento); d) A periodicidade de realização dos autos de medição deve ser adequada ao cumprimento do requisito definido na alínea anterior (artigo 35.º/2 do Regulamento); e) Para efeitos da avaliação de Projetos, os autos de medição da situação da obra são obrigatoriamente facultados ao perito avaliador de imóveis e incluídos no respetivo relatório de avaliação (artigo 35.º/3 do Regulamento). 1/4

2 4. Caso um Projeto apresente uma dimensão significativa que permita, comprovadamente, pela sua natureza ou características, o fracionamento ou autonomização de uma ou mais das suas parcelas, cada uma dessas parcelas pode considerar-se um Projeto autónomo para efeitos de cumprimento das regras referidas nos parágrafos anteriores. 5. A presente circular visa esclarecer o mercado quanto às seguintes questões relativas à avaliação e valorização de Projetos: a) Compatibilização dos critérios temporal e material de avaliação obrigatória durante a execução do Projeto; b) Concretização do conceito de «custo inicial estimado» do Projeto e aferição da sua imutabilidade; c) Conceito de «alterações significativas» previsto no artigo 144.º/2/b) do RGOIC; d) Avaliação dos Projetos por parte dos peritos; e) Critérios de valorização dos Projetos em carteira. II. Compatibilização dos critérios temporal e material de avaliação obrigatória durante a execução do Projeto 6. Segundo um critério temporal, os Projetos devem ser objeto de avaliação com uma periodicidade mínima de 12 meses [artigo 144.º/2/b), 1.ª parte, do RGOIC]. 7. Além da avaliação obrigatória segundo o critério temporal de 12 meses referido no parágrafo anterior, os Projetos devem ser, v.g., (re)avaliados, de acordo com um critério material relativo à evolução do Projeto, sempre que se tenha verificado, face à última medição relevante, uma incorporação de mais de 20% de valor relativamente ao custo inicial estimado do Projeto (artigo 35.º/1 do Regulamento). 8. Considera-se como medição relevante a medição que esteve na base da última avaliação realizada. Caso não tenha ainda existido qualquer avaliação após o início da execução do Projeto, a incorporação de valor conta-se a partir do início do desenvolvimento do Projeto. 9. O entendimento exposto nesta Secção II encontra-se ilustrado no exemplo prático que se junta em anexo. 2/4

3 III. Concretização do conceito de «custo inicial estimado» do Projeto e aferição da sua imutabilidade 10. O conceito de «custo inicial estimado» do Projeto, previsto no artigo 35.º/1 do Regulamento, cobre apenas os custos atinentes ao(s) orçamento(s) específico(s) da(s) empreitada(s) de construção, tal como apresentado(s) pelo(s) construtor(es)/empreiteiro(s) e previsto(s) no(s) contrato(s) de empreitada celebrado(s) com o dono da obra (o OII, representado pela entidade gestora). 11. O custo estimado do Projeto é o custo inicial estimado, sendo irrelevantes as alterações introduzidas a esse valor durante da execução do Projeto para efeitos de cálculo da percentagem de 20% prevista no artigo 35.º/1 do Regulamento. IV. Conceito de «alterações significativas» previsto no artigo 144.º/2/b) do RGOIC 12. O artigo 35.º/1 do Regulamento apresenta, apenas a título exemplificativo, uma situação que deve ser qualificada como «alteração significativa» para efeitos de realização de avaliações extraordinárias do Projeto, tal como previsto no artigo 144.º/2/b), 2.ª parte, do RGOIC. 13. Além do recurso ao critério da incorporação de valor na obra previsto no artigo 35.º/1 do Regulamento, a entidade gestora do organismo de investimento imobiliário deve promover uma reavaliação extraordinária do Projeto sempre que ocorram outras circunstâncias que, do ponto de vista dos interesses em presença e à luz de um princípio de atualidade da informação prestada aos participantes, reclamem uma reavaliação imediata, de modo a refletir na carteira do OII o valor verdadeiro e atual do Projeto. 14. Situações de força maior (sismos, ciclones, incêndios, aluimentos de terras, inundações, etc.) ou atos de vandalismo que vêm destruir parte ou a totalidade das obras já realizadas ou achados arqueológicos que venham atrasar o Projeto ou obrigar à sua reestruturação são exemplos tendenciais e típicos de outras situações que podem reclamar uma reavaliação extraordinária do Projeto. 15. Além das situações previstas no artigo 144.º/2 do RGOIC, a entidade gestora deve ainda solicitar (re)avaliações dos Projetos que integram as carteiras dos OII que gerem sempre que considere relevante à luz dos interesses referidos no parágrafo 12 supra. 3/4

4 V. Avaliação dos Projetos por parte dos peritos 16. À avaliação de Projetos são também aplicáveis as regras e princípios previstos no RGOIC e no Regulamento em matéria de avaliação de imóveis, nomeadamente os artigos 37.º e 38.º do Regulamento. 17. A avaliação de imóveis e de Projetos deve ser efetuada com o intuito de fornecer à entidade gestora e aos participantes informação objetiva e rigorosa relativamente ao melhor preço que poderia ser obtido, caso o imóvel fosse alienado no momento da avaliação, em condições normais de mercado. 18. Na avaliação de Projetos, nomeadamente na escolha e justificação dos métodos de avaliação a utilizar, os peritos devem ter em consideração as especiais caraterísticas dos Projetos. VI. Critérios de valorização dos Projetos em carteira 19. Na ausência de regras específicas são aplicáveis à valorização de Projetos as regras gerais de valorização de imóveis previstas nos números 4 a 6 do artigo 144.º do RGOIC, tendo ainda em consideração o regime transitório previsto no artigo 107.º/6 do Regulamento. 20. A entidade gestora deverá, assim, valorizar o Projeto pela média simples dos valores atribuídos pelos dois peritos avaliadores de imóveis (artigo 144.º/4 do RGOIC), só podendo alterar o valor do Projeto inscrito na carteira do OII quando obtidas novas avaliações do Projeto pelos peritos. 21. A entidade gestora não pode alterar o valor do Projeto em carteira entre avaliações, designadamente de acordo com o critério do custo. Sempre que pretenda atualizar o valor do Projeto em carteira, a entidade gestora deverá, assim, promover a realização de avaliações extraordinárias. Lisboa, 11 de setembro de 2015 Em anexo: exemplo prático 4/4

5 ANEXO Exemplo Prático Custo inicial estimado ; Autos de medição mensais Data de início do Projeto Critério temporal: Avaliação obrigatória anual Critério material: (ultrapassou 20% do custo inicial desde o auto de dezembro de 2016) Critério temporal: Avaliação obrigatória anual 1% 2% 3% 5% 7% 9% 11% 13% 15% 16% 17% 18% 19% 22% 30% 39% 40% 44% 45% 46% 50% 51% 52% 53% 55% 56% 57% 58% Não há lugar a avaliação obrigatória Não há lugar a avaliação obrigatória