ESTIMATIVA VALORATIVA 1. OBJETO

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1 ESTIMATIVA VALORATIVA 1. OBJETO O presente relatório tem como objetivo emitir uma estimativa do Valor de Mercado de um Lote Municipal, sito na Rua na Sousa Lopes, sem número e que se encontra dentro do âmbito do desenvolvimento Urbano na Rua Sousa Lopes no Bairro do Rego. 2. CONSIDERAÇÕES E PRESSUPOSTOS O estudo de avaliação teve como objetivo a determinação da estimativa do Valor de Mercado do lote no pressuposto de livre de quaisquer ónus ou condicionantes passíveis de limitarem a sua normal transação no mercado. O Valor de Mercado da propriedade é o que deriva do seu Máximo e Melhor Uso, entendido como o uso mais provável, que é fisicamente possível, apropriado, legalmente permitido, financeiramente viável e do qual resulta o mais alto valor da propriedade, sendo este o considerado através do processo n.º 234/EDI/2012 (Pedido de informação Prévia) aprovado na Reunião de Camara de 14/6/2012 e consubstanciado no Estudo de Edificabilidade de Iniciativa Municipal da Rua Sousa Lopes. O uso proposto (equipamento) foi equiparado a Serviços para efeitos da presente estimativa valorativa. A estimativa de valorização baseia-se na informação obtida e as suas conclusões são válidas enquanto se mantiver a validade dessa mesma informação. Os pressupostos de avaliação constam do Capitulo 7 (Avaliação) deste relatório. A presente estimativa de valorização é constituída pela síntese da estimativa valorativa e pelo corpo do respetivo relatório. As duas componentes devem ser indissociáveis constituindo, integralmente, o presente relatório de estimativa de valorização. A presente valorização da propriedade representa uma informação preliminar, resultante de mera estimativa. O relatório elaborado contém informação descritiva da propriedade objeto de avaliação bem como da zona onde a mesma se localiza, sendo focados os aspetos passíveis de afetarem o Valor de Mercado da propriedade. CML DMPRGU DPSVP 1

2 São ainda apresentados os critérios, metodologias e análises que serviram de base ao estudo realizado. Não se procedeu à análise da situação ambiental do terreno, ou de terrenos circundantes, partindo-se do pressuposto que os mesmos não estão sujeitos a nenhum fator anómalo, como por exemplo a contaminação do solo ou outros, o que a acontecer poderá alterar de forma significativa o respetivo valor de mercado. Não se procedeu a qualquer análise jurídica da propriedade, assumindo-se que está livre de ónus ou encargos passíveis de condicionarem a normal transação no mercado. As conclusões expostas no relatório são válidas enquanto se mantiver a atual conjuntura, mas por período nunca superior a seis meses. Será considerada ilegítima e suscetível de procedimento adequado a utilização abusiva desta informação para fins diversos dos que serviram de base à sua elaboração. Reserva: A presente valorização da propriedade, representa uma informação preliminar, resultante de mera estimativa, suportada no pressuposto de desenvolvimento do projeto/operação conhecido pelo DPSVP na presente data e na prospeção dos valores médios de mercado para a zona. A eventual sequência do projeto/operação deverá ser enquadrada por relatório de avaliação a ser elaborado especificamente para o efeito e devidamente fundamentado. Será considerada ilegítima e susceptível de procedimento adequado a utilização abusiva desta informação para fins diversos dos que serviram de base à sua elaboração. CML DMPRGU DPSVP 2

3 3. METODOLOGIA DA ESTIMATIVA A metodologia de avaliação compreendeu a análise dos dados obtidos e o conhecimento local das características do património em avaliação e da sua evolvente. O Valor de Mercado é entendido como o montante estimado pelo qual uma propriedade deverá ser transacionada, à data da avaliação, por um comprador e um vendedor motivados e independentes, atuando de forma consciente, prudente e sem qualquer compulsão, após a negociação ao longo de um prazo considerado normal e suficiente de acordo com a definição publicada pelo IVSC - International Valuation Standards Comitee e no IVA 2 International Valuation Application parágrafo 3.2 do Red Book, do RICS Royal Instituion of Chartered Surveyors. Na avaliação quantitativa foi aplicado o Método do Comparativo de Mercado, Método do Rendimento ao conceito de discounted cash-flows". Método Comparativo de Mercado A abordagem de avaliação segundo este método baseia-se no principio da substituição, ou seja, no facto de um comprador plenamente informado não estar disposto a pagar mais por um imóvel do que o preço de aquisição de outro comparável e com semelhante utilidade. O processo de avaliação, decorrente da utilização do método, suporta-se na recolha exaustiva de informação relativa a dados de mercado ou transações recentes, ocorridas na área de localização do património imobiliário a avaliar e/ou cujo tipo e características sejam comparáveis com o objeto de análise. Método do Rendimento/Valor Residual A avaliação do imóvel utilizando o Método do Valor Residual assenta no princípio da antecipação, tendo por referência o rendimento potencial do imóvel, após a sua conclusão. Assim, parte-se do pressuposto que o projeto será desenvolvido e explorado de acordo com os valores de prospeccionados, sendo o valor do terreno traduzido pelo valor atual dos rendimentos futuros inerentes. Os custos de desenvolvimento e encargos indiretos são subtraídos aos resultados estimados das vendas. O rendimento líquido assim calculado é descontado no período de tempo considerado a uma dada taxa, que reflete a rentabilidade esperada e o risco inerente ao projeto de desenvolvimento considerado, de acordo com o mercado. São considerados encargos indiretos os custos financeiros sobre os saldos acumulados negativos, custos de projeto e gestão sobre os investimentos e custos de comercialização sobre as vendas. CML DMPRGU DPSVP 3

4 4. DESCRIÇÃO DO OBJETO DE AVALIAÇÃO O objeto de avaliação é o lote de terreno na Rua Sousa Lopes com uma área de 3696,1 m2, que não se encontra registado na Conservatória do Registo Predial e está inscrita com a matriz sob o artigo n.º 2302 descrito como lote de terreno para construção urbana com capacidade de construção de m2 e apresenta as seguintes confrontações: Norte: Rua 1 ( ao Túnel do Rego) Sul: Câmara Municipal de Lisboa Nascente: Câmara Municipal de Lisboa Poente: Câmara Municipal de Lisboa Para o local foi elaborado um Estudo de Edificabilidade de Iniciativa Municipal da Rua Sousa Lopes (parcela a Norte) em que define os seguintes parâmetros urbanísticos: Área do lote (m2) 3996 Área de implantação (m2) 1876 Área de construção acima do solo (m2) 8000 Nº pisos acima do solo 5 Através do processo n.º 234/EDI/2012 (Pedido de informação Prévia), aprovado na Reunião de Camara de 14/6/2012, fica sumariamente definido: - Construção de um edifício para uma estrutura residencial para a terceira idade e uma unidade de cuidados continuados que se desenvolve em dois blocos distintos, cada um afeto às diferentes utilizações com a introdução de mais um piso acima da cota da soleira do que o previsto no Estudo de Edificabilidade de Iniciativa Municipal da Rua Sousa Lopes mas que perfaz a capacidade máxima permitida. - Unidade de Cuidados Continuados (UCC) com a capacidade de 48 quartos - Estrutura residencial de 3ª idade (como Lar e Centro de dia) com 56 quartos. CML DMPRGU DPSVP 4

5 - Área de construção acima de solo: m2 distribuídos por dois corpos destinados à U.C.C. e residência de 3ª idade e duas caves com uma área total de 5941, 02 m2 (cave -1 : 2947,26 m2 e cave -2: 2993,76 m2) o que irá corresponder a 101 lugares de estacionamento. Contudo, e de acordo com a informação n.º 20759/INF/DIVPE/GESTURBE/2012 inserida no PIP aprovado, será necessária a capitação mínima de 150 lugares de estacionamento de acordo com as condicionantes previstas na proposta da Revisão do RPDML. Nestas circunstâncias, será previsto na presente avaliação a introdução de mais um piso em cave no sentido de cumprir os requisitos mínimos da capitação mínima de estacionamento no interior da parcela, assumindo-se como um pressuposto na avaliação. CML DMPRGU DPSVP 5

6 5. ENVOLVENTE O lote de terreno em causa situa-se no quarteirão compreendido pela Avenida Álvaro Pais, Avenida 5 de Outubro e a linha Ferroviária da CP (entre o apeadeiro do Rego e a estação de Entrecampos). Integra a freguesia de Nossa Senhora de Fátima, que se estende por uma área total de 1,91 km2, uma população de habitantes, e uma densidade populacional de habitantes/km2, acima da densidade média populacional do concelho (6.421 hab/km2) e que reflete a maior densidade habitacional. Fonte: Bing Maps CML DMPRGU DPSVP 6

7 Fonte: Bing Maps Trata-se de uma área da cidade de Lisboa em fase de consolidação, onde coexistem espaços urbanos de habitação, com espaços de equipamentos e espaços de terciário. A disponibilidade de espaços comerciais é também relevante, com destaque para o Centro Comercia Gemini, a menos de 200 metros e o Centro Comercial da Praça de Touros do Campo Pequeno a cerca de 900 metros. A proximidade à Praça de Espanha, à Avenida dos Combatentes e à Avenida das Forças Armadas traduz-se em condições de fácil e rápido acesso rodoviário, nomeadamente a vias como as autoestradas A1, A2, A5, Eixo Norte-Sul e Segunda Circular. De realçar ainda para O túnel do Rego que pretende ser uma alternativa à Avenida 5 de Outubro, fazendo com que a ligação entre a Avenida Álvaro Pais e a Praça de Espanha possa ser feita através da Rua Sousa Lopes, Rua da Beneficência e Avenida de Berna. No sentido oposto, a circulação faz-se pela Santos Dumont e Rua Sousa Lopes. CML DMPRGU DPSVP 7

8 O serviço de transportes públicos é garantido pela rede de autocarros urbanos, metropolitano e rede ferroviária, localizando-se a estação de Entrecampos a menos de 250 metros, condições que permitem afirmar ser esta uma área da cidade com um bom nível de serviço de transportes públicos. Por se tratar de uma área de concentração de serviços, mormente conexos com a Câmara Municipal de Lisboa e com alguns edifícios de escritórios, é significativo o fluxo de pessoas e respetivos automóveis que excede a capacidade das áreas destinadas a estacionamento aqui disponíveis. É de salientar alguns equipamentos com destaque nesta freguesia, como são os casos de: Central do Banco de Investimento Avª da República 23 / Avª João Crisóstomo 19 Clube de Empresários Avª da República38 Prédio de Luís Rau Avª da República 49/49 D Fundação Calouste Gulbenkian Avª de Berna 45 Igreja de Nossa senhora de Fátima Avª Marquês de Tomar / Avª de Berna Faculdade de Ciências Sociais e Humanas da Universidade Nova de Lisboa Palácio das Galveias Tribunal de Contas Ministério da Saúde Ministério da Educação Ministério da Defesa Nacional E por diversas embaixadas (Angola, E.U.A., Moçambique, Letónia, Colômbia, Chile, Lituânia, Paquistão) Hospital Curry Cabral Todos estes equipamentos citados reforçam não só o que foi referido anteriormente, assim como revelam a concentração de serviços nesta zona e a sua respetiva importância de localização. CML DMPRGU DPSVP 8

9 6. MERCADO IMOBILIÁRIO Atendendo às características do bem em apreço e metodologia de avaliação proposta, a análise e prospeção de mercado incidiram sobre o mercado de serviços (escritórios), localizado na zona envolvente ao lote, bem como sobre o mercado de terrenos, ou seja o uso proposto (equipamento) foi equiparado a serviços. O comportamento do mercado imobiliário em geral reflete, hoje, um contexto macroeconómico que se traduz, mormente, por elevados níveis de incerteza quanto à evolução das diferentes dimensões da atividade económica nacional, situação que tem naturais implicações nas decisões de investimento de particulares e empresas. Os quadros de prospeção que se seguem pretendem-se como exemplificativos de preços pedidos na zona em análise e localizações equiparáveis. De notar que em termos do segmento de escritórios, o bem imobiliário em analise localiza-se na Zona 3. CML DMPRGU DPSVP 9

10 O Central Business District (CBD) da cidade concentra-se nas Zonas 1 e 2. Seguem-se as Zonas 3 e 4, ainda dentro do perímetro do concelho de Lisboa, mas com uma posição secundária. A zona 5, Parque das Nações, situa-se no limite norte da cidade de Lisboa e teve origem na Exposição Mundial Expo 98, sendo atualmente a principal imagem de modernidade do mercado de escritórios da capital. A Zona 6 é o mercado out-of-town, encontra-se já fora dos limites, de Lisboa, a Oeste localizando-se já fora dos limites de Lisboa, a Oeste nos concelhos de Oeiras, Cascais e Sintra. A Zona 7, classificada desde 2004, não tem limites geográficos definidos, tratando-se de um conjunto de edifícios de escritórios que se localizam fora dos limites das outras seis zonas. Refere-se ainda que a renda média ( /m2/mês) e a Prime ( /m2/mês) da Zona Central Bussiness District cifraram-se no 16 e 18,50, respetivamente, de acordo com Marketbeat da Cushman & Wakefield ( Primavera de 2012). Exemplos de mercado relativos a arrendamentos de escritórios Localização Estado de Conservação Área Bruta (m2) Renda Pedida ( ) Renda Pedida Unit. ( /m2) Fonte Bolsa de Valores Usado 160, ,50 14,26 Madehouse Bolsa de Valores Usado 240, ,00 14,00 Madehouse Edificio da Bolsa Usado 160, ,00 14,25 Madehouse Bº Santos Usado 195, ,00 14,36 GrupoHaviti Avª Def. Chaves Usado 180, ,00 14,78 Aguirre Newman Avª F. Armadas Usado 200, ,00 15,25 Bestplace Avª Barbosa Bocage Usado 240, ,00 14,58 Casasapo Avª Berna HCC Novo 60,00 850,00 14,17 CasasLisboa Avª Alvaro Pais Usado 120, ,00 15,83 Era Avª Novas Campo Grande Remodelado 70, ,00 15,00 Made House Campo Grande Novo 350, ,00 15,50 Made House Marquês Pombal Renovado 120, ,00 16,96 Made House Av. 5 de Outobro Renovado 430, ,00 14,92 Made House Valor Mínimo 14,00 /m2 Média Valor Unitário 14,91 /m2 Valor Máximo 16,96 /m2 Mediana 14,78 /m2 Área Média 194,23 m2 Desvio Padrão 0,83 /m2 CML DMPRGU DPSVP 10

11 Exemplos de mercado relativos a oferta de escritórios Localização Estado de Conservação Área Bruta (m2) Preço Pedido ( ) Preço Pedido Unit. ( /m2) Fonte Bairro Santos Usado 214, , ,87 Casasapo Bairro Santos Usado jt ao H. Metropolitan 365, , ,55 Abra Av. 5 Outubro Usado 95, , ,84 Square Estrela Av. 5 Outubro Usado 296, , ,19 IMC C.C. Gemini Usado 72, , ,39 NewLoft Avª Alvaro Pais Usado 98, , ,76 NewLoft Av. 5 Outubro Usado 130, , ,08 Century21 Jt ao Campo Peq. Usado 150, , ,00 Consultan Av. 5 Outubro Usado 230, , ,65 AvenidasHomes Av. República Usado 135, , ,44 Aguirre Newman Avenidas Novas Usado 243, , ,09 Domusplaza Avª Alvaro Pais Usado 120, , ,67 Casasapo Avª Alvaro Pais Usado 121, , ,98 Era Avªs Novas Valor Mínimo 1401,87 /m2 Média Valor Unitário 2455,81 /m2 Valor Máximo 4444,44 /m2 Mediana 2561,98 /m2 Área Média 174,54 m2 Desvio Padrão 909,79 /m2 Considerando os dados recolhidos conclui-se que os preços de oferta de escritórios variam entre 1400 /m2 Ab e os 4400 /m2 Ab em função de fatores como a localização específica, estado de conservação e características como o estacionamento. As rendas mensais unitárias variam entre os 14,0 e os 17 /m2 Ab, em função dos mesmos fatores, refletindo uma média aproximadamente de 15 /m2. Os preços de oferta e as rendas pedidas refletem taxas de capitalização ou yields brutos de 7,00 % valores que se encontram abaixo do que é hoje o retorno exigido pelos investidores para aquisição de imóveis destinados a rendimento, pese embora quer as rendas quer os preços de oferta apresentem, em nossa opinião, uma ampla margem de negociação. Quanto ao arredamento de lugares de estacionamento, variam entre os 85 e os 160 /lugar/mês, com valores médio de 130 /Lugar/mês. CML DMPRGU DPSVP 11

12 Exemplos de mercado relativo a oferta de lotes/terrenos com capacidade construtiva Localização Características Área Terreno Área Bruta Ac Solo (m2) Nº Fogos Total ( ) Preço Oferta Unit ( /m2) Fonte Próximo do Centro Comercial Colombo P/ Hotelaria, Com. Ou Serv , , ,00 666,67 HabiFácil Centro de Carnide S. Domingos de Benfica, próximo da estada de Benfica/Jardim Zoológico Junto à circular de Benfica P/ Hab e Terc , , ,00 800,00 Remax P/ Hab. ou Serviços 2.572, , , ,10 Cashouse P/ Hab ou Serviços 3.400, , ,00 937,50 GMAC Junto à Igreja de Benfica P/ Habitação 963, , ,00 676,28 Habiproprio Estrada de Benfica P/ Habitação 963, , ,00 882,76 A Predial Liz Alto dos Moinhos P/ Habitação 1.658, , , ,00 Satélite Gulbenkian P/ Hab. e Com. 362, , ,00 816,31 Casa. Sapo. Pt Perto da Av. Liberdade P/ Habitação 657, , ,00 600,18 Remax Alameda Linhas Torres, 48 ( Junto ao Hospital Pulido Valente) P/ Hab. e Com , , ,00 874,52 Casa. Sapo. Pt Telheiras ( Junto ao Hospital Militar) P/ Hab e Terc , , ,00 518,87 Casa. Sapo. Pt Alto de S. João- Santa Engrácia Av. do Brasil Rego P/ Hab , , ,00 917,79 Casa. Sapo. Pt P/ Hab. e escrit , , ,00 864,77 HouseMarket P/ Hab. e Terciário 3.802, , ,00 700,96 Wallis Mínimo 362, ,00 7, ,00 518,87 Média 3.151, ,04 52, ,43 811,19 Máximo 8.300, ,00 125, , ,10 Desvio Padrão 2.960, ,16 36, ,99 160,48 Num passado recente foram ainda adquiridos nesta zona da cidade alguns terrenos destinados a urbanização por preços que variaram entre os 700 /m2 Ab e os 1000 /m2 Ab. Da análise dos dados relativos a oferta de lotes/terrenos com capacidade construtiva, concluise que este é um mercado heterogéneo, refletindo também na heterogeneidade dos preços de oferta que variam entre os 520 /m2 a 1050 /m2 de área bruta potencial acima do solo, em função de fatores como a localização específica, área do terreno, estado do processo de licenciamento, com um preço de oferta médio de 810 /m2. CML DMPRGU DPSVP 12

13 Por se tratar de uma área consolidada da cidade, a oferta de terrenos para edificação é quase inexistente, verificando-se que o mercado de terrenos esteve concentrado nos últimos anos no Parque das Nações, mas com características distintas do mercado de terrenos da área onde o imóvel se localiza. CML DMPRGU DPSVP 13

14 7. AVALIAÇÃO. A estimativa foi realizada com o cenário de desenvolvimento imobiliário do lote que decorre do processo n.º 234/EDI/2012 (Pedido de informação Prévia) aprovado na Reunião de Camara de 14/6/2012, em quem se considera que o Valor de Mercado apurado da propriedade é o que deriva do seu Máximo e Melhor Uso.. A valorização do lote foi determinada pelo Método Residual, pela aplicação da técnica Discounted Cash-Flow, tendo por base nos pressupostos apresentados.. Na estimativa dos encargos de desenvolvimento, foram consideradas as seguintes rubricas, onde está já refletido o impacto do IVA, que se assume não será recuperável pelo promotor: Encargos com projetos, fiscalização, serviços de gestão e imprevistos de 8 % sobre a estimativa do montante de investimento; Custos de construção unitários de 800 /m2 para área construção acima da cota da coleira destinada a equipamento e 250 /m2 Ab para a área de estacionamento em cave; Encargos com transmissão correspondentes a 8 % sobre o Valor Residual determinado; Encargos com comercialização e marketing de 3 % sobre o valor de mercado potencial do projeto; Foi ainda considerada uma parcela para encargos financeiros de 8 % anual (4% semestral).. As receitas e custos previstos pressupõem um nível de acabamentos e equipamentos corrente, em linha com o posicionamento percecionado para a localização específica.. As receitas foram ainda estimadas atendendo, mormente, ao estudo de mercado elaborado, ao atual contexto macroeconómico e à posição competitiva da localização específica.. O faseamento considerado inclui um pressuposto de avaliação e foi estimado tendo em atenção diversos fatores, nomeadamente: a posição competitiva da localização específica; o atual comportamento do mercado imobiliário de referência; as perspetivas de evolução do contexto macroeconómico durante o período em análise.. A estimativa de atualização atendeu, nomeadamente, à rentabilidade e riscos associados a investimentos alternativos CML DMPRGU DPSVP 14

15 . Pressupostos do Custo de Capital: Atendendo à atual conjuntura macroeconómica (elevado nível de incerteza das variáveis macroeconómicas) e à conjuntura do sector imobiliário em particular, foi considerado o cenário de preços constantes (os valores das rubricas são estimados a preços da data da avaliação), reduzindo-se assim a eventual distorção introduzida por pressupostos mais ou menos especulativos para a evolução de fatores de produção, preços de bens e serviços e inflação. No que concerne ao cálculo do custo de capital, aplicando a fórmula CAPM (*) resulta num custo de capital a 12,48 %, utilizando uma taxa risk free (taxa de remuneração de ativos sem risco) de 4,8 %, adicionado de um prémio de risco de mercado de 6,00 %, que consideramos ajustado à natureza e risco do projetos e ao perfil do investidor potencial. (*) CAPM = Rf + Beta * (Prémio de Risco) Rf = Taxa juro sem risco (Taxa de referência: Obrigação de tesouro 4, 8 % Junho 2010, Fonte: IGCP) Beta = 1,28 (Fonte: Damodaran Europe Construção) De notar que atendendo a que os certificados de tesouro ou as obrigações de tesouro (OT), normalmente utilizados como referência para as taxas risk free, podem aproximar-se atualmente de taxas de remuneração cerca de 10 %, considerou-se que este valor é conjuntural e incorpora o efeito especulativo dos mercados de divida pública decorrentes da crise económica e financeira, pelo que foi utilizado o valor de 4,8 % das OT Junho/2010. CML DMPRGU DPSVP 15

16 ANÁLISE DISCOUNTED CASH-FLOWS De acordo com esta análise foi, resumidamente, adotado o seguinte: a) Somos de opinião que a globalidade do projeto, assumindo a inexistência de outros obstáculos para além dos que resultem das próprias condições do mercado, poderá ser desenvolvida num prazo de 3 anos. b) Considerando a análise de mercado efetuada, somos de opinião que um valor de 2400 /m2 Ab representa de forma ajustada o valor potencial para este segmento. c) Em termos de áreas: Descrição Área Total de Terreno Área B. C. Total ( acima do solo) Área B. C. Equipamento Área B. C. Estacionamento Área Bruta (m2) 3696 m m m m2 Nº lugares de Estacionamento 150 d) No que concerne às receitas e encargos, temos: Utilização Área Bruta Privativa ( m2 Abp) Nº lug. Estac. QUADRO RECEITAS Valor Potencial de Renda Valor de Mercado Potencial Unitário ( /Le) Total ( ) Yield Bruto (%) Unitário ( /m2 Abp/Le) Total ( ) Equipamento 8000 m ,0% 2.400, ,00 Estacionamento , ,00 TOTAL ,00 QUADRO HARD COSTS Descrição Área Valor Unit. ( m2) (*1) Valor Total ( ) Equipamento 8000 m2 800 /m ,00 Cave (estacionamento) 8935 m2 250 /m ,00 TOTAL ,00 (*1)IVA incluído CML DMPRGU DPSVP 16

17 Descrição QUADRO SOFT COSTS Custo da Componente Unitário Total ( ) Unidade Taxas Autárquicas e Licenças (*1) 48,88 /m ,00 m2 Ab (f. Área total Construção) Projetos ( Arquitetura, Especialidades) 3,00% ,25 % custo (f.hard Costs) Fiscalização 1,00% ,75 % custo (f.hard Costs) Serviços de Gestão 1,00% ,75 % custo (f.hard Costs) Comercialização (Mediação) 1,00% ,00 % receita ( IVA incluido) Marketing e Publicidade 2,00% ,00 % receita ( IVA incluido) Imprevistos 5,00% ,75 % custo (f.hard Costs) (*1) Através do simulador de taxas municipais ( Descrição OUTROS ENCARGOS Custo da Componente Unitário Unidade IMT + Custos de Transmissão ( Escritura, registos e minutas de contratos) 8,00% % Valor Terreno Bruto Encargos Financeiros 8,00% (Anual) m2 Ab (f. Área total Construção) 4,00% (Sem.) Taxa de Atualização Anual 12,48% Taxa de Atualização Semestral 6,24% Donde resulta: Indicadores Resumo Valor atual líquido do terreno ,59 Área construção potencial acima do solo 8000 m2 V. U. por m2 a.b.c. potencial/acima do solo 697 /m2 Taxa de atualização semestral 6,24% % do imóvel sobre as receitas (brutas) 26,00 % % do imóvel sobre as receitas (liquidas) 26,80 % % do imóvel sobre os custos 56,40 % Apresenta-se em seguida o quadro da análise discounted cash flows : Mapa de Faseamento de Fluxo: CML DMPRGU DPSVP 17

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19 8. CONCLUSÃO Na determinação da estimativa de valorização do lote à data de fevereiro de 2012, utilizou-se o Critério dos Custos, Mercado e o método do Valor Residual. Assim e de acordo com as condicionantes expostas e o critério anteriormente especificado e adotado, conforme quadros de avaliação integrantes no presente relatório, estima-se para o imóvel em apreço: Estimativa Valorativa Livre e Devoluto: Lisboa, 27 julho de 2012 Gonçalo Lencastre CML DMPRGU DPSVP 19

20 9. ANEXOS CML DMPRGU DPSVP 20