AVALIAÇÃO DE UM PRÉDIO MUNICIPAL NO LARGO DOS TRIGUEIROS Nº 6 E 7

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1 AVALIAÇÃO DE UM PRÉDIO MUNICIPAL NO LARGO DOS TRIGUEIROS Nº 6 E 7 Cadastro Ortofotomapa 1. Introdução Através de o Sr. André Tomada formalizou o interesse na aquisição do imóvel do Largo dos Trigueiros 6/7. Sendo o interessado, já proprietário do número 4, vê com especial interesse para si a aquisição do imóvel, tendo em conta uma perspectiva de potencializar o seu negócio e ao mesmo tempo numa perspectiva do município de requalificar uma zona histórica da cidade através de mais um imóvel reabilitado. O presente relatório tem como objetivo emitir uma estimativa do valor de mercado de um Prédio Municipal sito no Largo dos Trigueiros nºs 6/7. Da visita efectuada ao imóvel constatou-se que o nº 7 estava ocupado pelo arrendatário Sr. José Augusto Santos Barros, o qual nos facultou o acesso a sua fracção e cujo contrato de arrendamento têm o número com uma renda mensal de 21,72. No que diz respeito ao nº6 não houve possibilidade de visitar, segundo informação recolhida no local encontra-se ocupado ilegalmente. Página 1

2 2. Considerações e Pressupostos.O estudo de avaliação teve como objetivo a determinação da estimativa do valor de Mercado do lote no pressuposto de livre de quaisquer ónus ou condicionantes passíveis de limitarem a sua normal transação no mercado. O Valor de mercado da propriedade é o que deriva do seu máximo e melhor uso, entendido como o uso mais provável, que é fisicamente possível, apropriado, legalmente permitido, financeiramente viável e do qual resulta o mais alto valor da propriedade. Para efeitos de cálculo foi utilizado o valor de transação da propriedade similares, obtido a partir da prospeção realizada, tendo sido ajustada às características do terreno em avaliação. A estimativa de valorização baseia-se na informação obtida e as suas conclusões são válidas enquanto se mantiver a validade dessa mesma informação. Os pressupostos de avaliação constam no Capítulo (Avaliação) deste relatório. A presente valorização da propriedade representa uma informação preliminar, resultante de mera estimativa. O relatório elaborado contém informação descritiva da propriedade objeto de avaliação bem como da zona onde a mesma se localiza, sendo focados os aspetos passíveis de afetarem o Valor de Mercado da propriedade. No presente relatório são ainda apresentados os critérios, metodologias e análises que serviram de base ao estudo realizado. Na obtenção do valor do imóvel, foi tida em consideração fatores determinantes como são o caso da localização, acessos, dimensão existentes, características e utilização alternativa ao imóvel. Não se procedeu à análise da situação ambiental do terreno ou dos terrenos circundantes, partindo-se do pressuposto que os mesmos não estão sujeitos a nenhum Página 2

3 fator anómalo, como por exemplo a contaminação do solo, o que a acontecer poderá alterar de forma significativa o respetivo Valor de Mercado. Não se procedeu a qualquer análise jurídica da propriedade, assumindo-se que está livre de ónus de encargos passíveis de condicionarem a normal transação no mercado. As conclusões expostas no relatório são válidas enquanto se mantiver a atual conjuntura, mas por período nunca superior a seis meses. Reserva: A presente valorização da propriedade, representa uma informação preliminar, resultante de mera estimativa, suportada no pressuposto de desenvolvimento do projeto/operação conhecido pelo DPSVP na presente data e na prospeção dos valores médios de mercado para a zona. A eventual sequência do projeto/operação deverá ser enquadrada por relatório de avaliação a ser elaborado especificamente para o efeito e devidamente fundamentado. Será considerada ilegítima e suscetível de procedimento adequado a utilização abusiva desta informação para fins diversos dos que serviram de base à sua elaboração. Página 3

4 3. Metodologia da Estimativa Valor de Mercado é o valor ou montante pelo qual se estima que um imóvel adequadamente publicitado ou exposto num mercado livre e concorrencial poderá ser transacionado á data da avaliação, em termos de condições de oferta e procura, durante um período temporal considerado razoável tendo por referência a transação de um outro bem de natureza idêntica no mercado em que se insere, e em que todos os atores (vendedor e comprador) agem de forma livre e independente, pressupondo-se que têm acesso a toda a informação relevante, quer para a formação de valor do imóvel, quer para a tomada de decisão sobre a sua eventual transação, e não possuem qualquer interesse particular que coaja a sua ação. É por vezes também designado por presumível valor comercial (PVC), onde a palavra presumível utilizada no valor de mercado reflete o facto de o ato de avaliar ou de atribuir valor ser uma estimação e não uma determinação. Método de Comparação ou Comparativo de Mercado Também designado por método direto consiste em relacionar o valor de um imóvel, com os dados relativos à transação de propriedades com características semelhantes ou comparáveis, fundamentando-se sobretudo no conhecimento do mercado local e dos valores pelos quais se têm vindo a transacionar propriedades análogas a que se pretende avaliar, ou dito de outra forma o valor do imóvel é determinado por comparação com outros semelhantes, dos quais são conhecidos os valores de venda ou de oferta no mercado imobiliário. Assim o uso deste método, no presente estudo de avaliação serviu como parâmetro referencial por utilizar os dados diretamente recolhidos do mercado, proporcionando um carácter objetivo e indicador dos valores de avaliação. Página 4

5 4. Descrição do Objecto de Avaliação Prédio composto de loja no nº7, c/ 3 divisões (Sala, Quarto e Cozinha), 1º Andar com 3 divisões e sótão, ambos para habitação e entrada pelo nº 6 com escada independente. 5. Envolvente Zona caracterizada por uma malha apertada caracteristica da malha urbana medieval (tão predominante nas tipicas cidades árabes) com parcelas de reduzidas dimensões e que são ocupadas com edificações de baixo porte. As ruas, becos e escadas são normalmente sempre muito estreitos. A topografia da zona é na maior parte das situações acentuada, sendo mesmo muito acentuada em alguns casos com declives na ordem dos 25%. Este declives devem ter sido a génese responsável pelo facto de a zona se tornar pouco apetecível para as classes mais favorecidas em termo sócio-económicos, no que resultaria num progressivo abandono por parte dos proprietários levando por isso a um estado de degradação do parque habitacional bem presente. Página 5

6 6. Mercado Imobiliário A freguesia de São Cristóvão e São Lourenço é uma das freguesias do municipio de Lisboa, ocupando uma área de 0,08 Km2, o que corresponde a 0,09% do território do concelho. Segundo os últimos dados disponibilizados pelo INE a freguesia é habitada por 1341 pessoas (0,24% dos habitantes do concelho), das quais 26,32% têm mais de 65 anos e somente 7,83% são crianças ou adolescentes. A freguesia de São Cristóvão e São Lourenço no que concerne ao stock imobiliário encerra 0,41% dos fogos existentes no concelho, com uma estrutura etária na qual, os edificios construídos antes de 1946 representam 63,59 do edificado e os posteriores a 1991, cerca de 2,30%. A oferta imobiliária segundo os dados da Imovirtual, representa cerca de 0,28% do mercado do concelho, encontrando-se a oferta ancorada no produto Apartamentos cuja relevância ascende a 84,71% da carteira global de angariações disponibilizadas. Destes 84,71 % da oferta imobiliária total, 77,78% è destinada a venda, com um valor médio de 1814,68 /m2 (um pouco acima do valor apurado na nossa prospecção) e 22,2 % encontra-se afecta a arrendamento (com uma renda média de 9,24 /m2). Página 6

7 7. Valorização Para aferir o valor de mercado efectuou-se uma prospecção de mercado nas proximidades do nosso imóvel em apreço e que nos conduziu aos seguintes indicadores: Tipologia Área Bruta m2 QUADRO DE PROSPECÇÃO VENDA APARTAMENTO SOCORRO Estado Conservação Valor Pedido Valor Unitário/m2 T Localização/Estacionamento/Outros Beco ou Largo das Olarias/Trav. Jordão Fonte Cobertura Imobiliária T Citynet T Usado bom estado conserv Rua dos Lagares T1 40 Remodelado Negociável T0 30 Remodelado com cozinha equipada T T0 27 T2 62 T1 32 Remodelado com cozinha equipada Apartam. e Prédio remodelado Necessita de Obras Negociável T T1 60 Totalmente Remodelado Remax Àbaco Seténio Imobiliária N Propriedades Perto da casa da Severa Remax Rio Century 21 Fitamétrica III Century 21 Cidade Valor Minimo 48,09 Média Valor Máximo Página 7

8 QUADRO DE ÁREAS E CÁLCULOS PARA VALOR DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL DO LARGO DOS TRIGUEIROS Nº 6 E 7 m2 Área do Sótão 17,55 Corresponde a 65% da àrea do 1º Andar Área do 1º Andar 27,00 Área do r/c 27,00 Área Total do Prédio 71, ,00 é o valor médio /m2 da nossa Prospecção efectuada 35% é a percentagem do Terreno 1.677,00 X 0,35 586,95 Valor do Terreno Se ao valor médio da Prospecção subtrairmos o valor do Terreno 1.677,00 586, ,05 Obteremos o valor de construção Depreciámos o Prédio com um factor de 50% 1.090,05 X 0,50 545,03 Valor da Construção após a depreciação Valor final m , ,98 X 71, ,17 Vago e Devoluto Página 8

9 8. Conclusão VALOR DE MERCADO DO PRÉDIO MUNICIPAL SITA NO LARGO DOS TRIGUEIROS, Nº 6 E O Técnico João Morita Página 9

10 5. Anexos Imagem 1 Vista da Entrada do nº6 do Largo dos Trigueiros e edifício adjacente Imagem 2 - Vista da Entrada do nº7 do Largo dos Trigueiros e do arrendatário Imagem 3 - Vista da Fachada Principal do nº 6 e 7 Edificio do Largo dos Trigueiros Imagem 4 - Vista da Fachada Lateral do Imóvel para o Beco do Rosendo Página 10

11 Imagem 5 - Vista da Fachada Principal do 1º Andar Imagem 6 Vista da Entrada pelo nº 6 Imagem 7 - Vista da Entrada pelo nº7 Imagem 8 - Vista da Fachada Principal do 1º Andar e Águas Furtadas Imagem 9 - Vista Parcial da Fachada Lateral Imagem 10 - Vista Parcial da Fachada Lateral Página 11