Fundo Especial Fechado de Investimento Imobiliário. ImoGenesis. (em liquidação) Relatório de Gestão Exercício de 2012

Transcrição

1 Fundo Especial Fechado de Investimento Imobiliário ImoGenesis (em liquidação) Relatório de Gestão Exercício de 2012

2 Comité de Investimentos Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles João Paulo Batista Safara Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão Peritos Avaliadores J. Curvelo Jones Lang LaSalle Auditor Baptista da Costa & Associados Carteira Número de investimentos: 9 Área bruta coberta: m² Número de Inquilinos: 3 Localização dos Investimentos: Portugal (Almeirim, Chaves, Coruche, Elvas, Granja do Ulmeiro, Montijo, Pavia, Reguengos de Monsaraz)

3 Actividade do Fundo O ImoGenesis foi constituído a 25 de Junho de 2008, com uma duração inicial de dezoito meses que atingiu o seu termo a 28 de Dezembro de Não tendo havido manifestação de interesse dos participantes na prorrogação da duração do Fundo, este entrou, nos termos previstos no Regulamento de Gestão, em liquidação em 28 de Dezembro de 2009, tendo o prazo para a liquidação sido prorrogado pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários por três vezes, primeiro em 5 de Janeiro de 2011 (até 31 de Dezembro de 2011) e depois, em 6 de Janeiro de 2012, até 28 de Dezembro de 2012, e em 18 de Janeiro de 2013, até 28 de Dezembro de O exercício de 2012 correspondeu assim, quase integralmente, ao período da segunda prorrogação do prazo de liquidação do Fundo. Nos termos legais, a Sociedade Gestora diligenciou, em primeira prioridade, para liquidar o Passivo do Fundo. Nesse sentido mantiveram-se os esforços de colocação dos activos do Fundo no mercado iniciados em Não obstante as diligências empreendidas, não foi possível encontrar compradores para os activos, tendo as poucas ofertas de compra recebidas sido, invariavelmente, por valores inferiores aos das garantias hipotecárias prestadas, e portanto inconsequentes. Tendo a acção interposta pela Sociedade Gestora contra um promitente vendedor, para devolução do sinal entregue a título de princípio de pagamento, sido julgada improcedente, e não se conformando a Sociedade Gestora com a decisão, que sanciona uma situação em que o promitente-vendedor nem devolve o sinal que comprovadamente recebeu nem transmite o imóvel prometido vender, foi interposto recurso de apelação desta sentença para o Tribunal da Relação de Lisboa em 13 de Janeiro de Atento o exposto, o exercício decorreu sem qualquer geração significativa de proveitos, fazendo com que, a 31 de Dezembro, o Balanço do Fundo evidenciasse dívidas vencidas de aproximadamente 1,315 milhões ( 994 mil em 31 de Dezembro de 2011), a acrescer ao capital em dívida ao credor hipotecário, que perfazia, na mesma data, , e que não foi possível, nem amortizar, nem tão-pouco reduzir durante o exercício. As contas reflectem, como não podia deixar de ser, a situação de penúria que o Fundo vive. O valor venal da carteira no final do exercício ascendia a cerca de 8,2 milhões, 16% abaixo do valor de Após dedução do passivo, que

4 inclui o financiamento hipotecário suprareferido, o património do Fundo gera um net asset value de , por sua vez correspondente a um valor da unidade de participação de 1,33, uma depreciação de 33% relativamente ao valor do final do exercício anterior. Os rendimentos gerados pela carteira foram de ,00 (mais 23% do que em 2011), que se traduzem num yield com expressão marginal, como é expectável num fundo constituído com vista à valorização e revenda da carteira. Os resultados líquidos fixaram-se num prejuízo de Perspectivas para 2013 O ImoGenesis, não obstante o valor do seu capital próprio, está investido numa carteira com liquidez praticamente nula, como o insucesso dos esforços de transacção dos activos em carteira demonstra. A rentabilização de uma carteira nestas condições recomenda, e exige, disponibilidade de meios líquidos para investir nos activos e melhorar a sua reduzida liquidez. Ora, o ImoGenesis não dispõe de tais meios, nem é previsível que venha a deles dispor num horizonte relevante, excepção feita ao resultado que poderá advir de um desfecho positivo do recurso interposto pela Sociedade Gestora na acção judicial em curso, e de que o progresso da liquidação depende crucialmente. O promitente vendedor faltoso tem beneficiado enormemente da passividade demonstrada durante longos meses pelo Banco Efisa. De facto, na opinião da Sociedade Gestora, o promitente vendedor celebrou com o Fundo um contrato que está resolvido, pelo que está obrigado a devolver ao Fundo o sinal que deste recebeu. Independentemente da opinião contrária que o promitente comprador possa ter, e da decisão favorável a esta que o Tribunal de Primeira Instância, em dia desinspirado, entendeu doutamente proferir, é indiscutível que o empréstimo hipotecário de que o Fundo é beneficiário se encontra em incumprimento, e que o credor hipotecário tem o direito de executar as respectivas garantias. Como o credor hipotecário se tem abstido de o fazer, o promitente comprador não devolve o sinal, não capitaliza o fundo para pagar juros e não sofre quaisquer consequências. Assim sendo, não tem incentivo para tomar qualquer iniciativa, na medida em que usufrui de um almoço grátis. A Sociedade Gestora revê-se na douta posição do Professor João César das Neves quanto a almoços grátis, e espera que o credor hipotecário venha a apresentar a conta com a brevidade possível.

5 Agradecimentos O Conselho de Administração da Sociedade Gestora deseja apresentar os seus agradecimentos Ao Banco Invest, pela importante intervenção enquanto Banco Depositário; Ao Banco Efisa, pela manutenção de crédito ao Fundo numa situação financeira muita diversa da subjacente à aprovação do crédito concedido; À Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, pela colaboração prestada; Ao Senhor Revisor Oficial de Contas, que acompanhou sempre prontamente a actividade e formulou valiosas recomendações; Aos Senhores Peritos Avaliadores, de cuja experiência e conhecimentos a gestão do Fundo muito tem beneficiado; e Aos Advogados do Fundo, pelo zelo e empenho colocados na defesa duma causa justa. Lisboa, 5 de Março de 2013 Pelo Conselho de Administração da Sociedade Gestora, conforme deliberação de 29 de Julho de 2008 Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão, Presidente da Comissão Executiva João Paulo Batista Safara, Vogal da Comissão Executiva Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles, Vogal da Comissão Executiva

6 Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado "Imogenesis" (Fundo em Liquidação) (valores em Euros) Data: 31/12/12 ACTIVO BALANÇO Código Designação 31-Dez Dez-11 Código Designação Bruto Mv mv/p Líquido 31-Dez Dez-11 Activos Imobiliários Capital do Fundo 31 Terrenos 1,523,436 22, ,078 1,322,859 1,322, Construções 9,062,213 3,070 2,167,424 6,897,859 6,897, Unidades de Participação 5,000,000 5,000, Adiantamentos por conta de Imóveis Resultados Transitados (4,009,171) (1,970,460) Total de Activos Imobiliários 10,585,649 25,571 2,390,502 8,220,718 8,220, Resultados Líquidos do Período (327,839) (2,038,711) Total do Capital do Fundo 662, ,829 Contas de Terceiros 414+,,,+419 Outras contas de Devedores 1,248,517 1,248,517 1,236,982 Ajustamentos e Provisões Total dos valores a Receber 1,248,517 1,248,517 1,236, Ajustamentos de dividas a receber - - Total provisões acumuladas - - Contas de Terceiros Disponibilidades 423 Comissões e outros encargos a pagar 292, , Caixa ,,,+429 Outras contas de Credores 58,087 62, Depósitos à Ordem 1,713 1,713 20, Empréstimos Obtidos 7,493,929 7,493, Depósitos a Prazo c/ pré-aviso Adiantamentos por Venda de Imóveis Total das Disponibilidades 1,748 1,748 20,225 Total dos valores a Pagar 7,844,928 7,792,930 Acréscimos e Diferimentos Acréscimos e Diferimentos 51 Acréscimos de Proveitos 53 Acréscimos de Custos 959, , Despesas c/ Custo Diferido 1,216 1,216 1, Receitas com Proveito Diferido Outros acréscimos e diferimentos Outros acréscimos e diferimentos 4,299 4,299 Total de Acréscimos e Diferimentos Activos 1,216 1,216 1,065 PASSIVO Total de Acréscimos e Diferimentos Passivos 964, ,230 Total do Activo 11,837,130 25,571 2,390,502 9,472,199 9,478,990 Total do Passivo 9,472,199 9,478,990 Total do número de Unidades de Participação O Técnico Oficial de Contas 500,000 Valor Unitário da Unidade Participação A Comissão Executiva Relatório e Contas 2012

7 Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado "Imogenesis" (Fundo em Liquidação) (valores em Euros) Custos e Perdas DEMONSTRAÇÃO DOS RESULTADOS Proveitos e Ganhos Código Designação Código Designação Custos e Perdas Correntes Proveitos e Ganhos Correntes Juros e custos equiparados De operações correntes 258, ,627 Juros e Proveitos Equiparados Comissões Outros, de Operações Correntes Outras, de Operações Correntes 59,300 89,403 Perdas Op. Finan. e Act. Imobiliários Ganhos Op. Finan. E Act. Imobiliários 733 Em Activos Imobiliários - 1,665, Em Activos Imobiliários - 25,571 Impostos 86 Rendimentos de Activos Imobiliários 31,170 25, Imposto sobre o Rendimento 2,198 4, Indirectos 27,666 29, Outros Proveitos e Ganhos Correntes - - Provisõs do Exercicio 751 Ajustamentos de dividas a receber Fornecimentos e Serviços Externos 10,205 13,117 Total dos Proveitos e Ganhos Correntes (B) 31,198 50, Outros Custos e Perdas Correntes 1, Total dos Custos e Perdas Correntes (A) 359,037 2,090,343 Proveitos e Ganhos Eventuais Outros Ganhos Eventuais Custos e Perdas Eventuais 782 Perdas Extraordinárias - - Total dos Proveitos Eventuais (D) Perdas Exercícios Anteriores Outras Perdas Eventuais - - Total dos Custos e Perdas Eventuais (C) - - Resultado Líquido do Período Resultado Líquido do Período 327,839 2,038,711 TOTAL 359,037 2,090,343 TOTAL 359,037 2,090,343 8x2-7x2-7x3 Resultados da Carteira de Títulos - - D-C Resultados Eventuais x3+86-7x3-76 Resultado de Activos Imobiliários 20,965 (1,628,222) B+D-A-C+74 Resultado antes do Imposto s/o Rendimento (325,640) (2,034,156) B-A+742 Resultados Correntes (325,640) (2,034,921) B-A+D-C Resultado Líquido do Período (327,839) (2,038,711) O Técnico Oficial de Contas A Comissão Executiva Relatório e Contas 2012

8 Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado "Imogenesis" (Fundo em Liquidação) Demonstração dos Fluxos Monetários (valores em euros) Discriminação dos Fluxos OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO RECEBIMENTOS: Subscrição de Unidades de Participação PAGAMENTOS: Resgates de Unidades de Participação Fluxo das Operações sobre as Unidades de Participação - - OPERAÇÕES COM VALORES IMOBILIÁRIOS RECEBIMENTOS: Rendimentos de Activos Imobiliários 19,824 24,090 Alienação de Activos Imobiliários Adiantamento por alienação de activos Imobiliários PAGAMENTOS: Aquisição de Activos Imobiliários Despesas com Aquisição de Activos Imobiliários Despesas correntes (FSE) com Activos Imobiliários 4,042 2,482 Adiantamentos p/ compra de Activos Imobiliários Outros Pagamentos de Valores Imobiliários Fluxo das Operações sobre Valores Imobiliários 15,782 21,608 OPERAÇÕES DE GESTÃO CORRENTE RECEBIMENTOS: Juros de Depósitos Bancários 21 Outros Recebimentos Correntes Empréstimos Obtidos PAGAMENTOS: Comissão de Gestão Comissão de Depósito Impostos e Taxas 24,259 18,792 Pagamento de juros de empréstimos obtidos Pagamento de capital de empréstimos obtidos Outros Pagamentos Correntes 10, OPERAÇÕES EVENTUAIS RECEBIMENTOS: Ganhos Extraordinários Ganhos Imputáveis a exercícios anteriores Recuperação de incobráveis Outros Recebimentos de Operações Eventuais PAGAMENTOS: Perdas Extraordinárias Perdas Imputáveis a exercícios anteriores Outros Pagamentos de Operações Eventuais Fluxo das Operações de Gestão Corrente (34,259) (19,527) Fluxo das Operações Eventuais - - Saldo dos Fluxos Monetários do Período (A) (18,477) 2,081 Disponibilidades no Início do Período (B) 20,225 18,144 Disponibilidades no Fim do Período (C) = (B)+(A) 1,748 20,225 O Técnico Oficial de Contas Relatório e Contas 2012 A Comissão Executiva

9 Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado Imogenesis (Fundo em liquidação) Anexo às Demonstrações Financeiras Introdução As demonstrações financeiras, compostas pelo Balanço, Demonstração dos Resultados e Demonstração dos Fluxos Monetários, foram elaboradas segundo o disposto no Regulamento nº2/2005, de 14 de Abril de 2005, que estabelece o regime a que deve obedecer a contabilidade dos Fundos de Investimento Imobiliário. O referido Regulamento impõe a divulgação de informação que permita desenvolver e comentar os valores incluídos nas demonstrações financeiras, e ainda quaisquer outras consideradas úteis para os Participantes dos Fundos de Investimento. Nesta perspectiva, as notas omissas não são aplicáveis ou a sua apresentação não é relevante para a interpretação das referidas demonstrações financeiras. A constituição do Fundo de Investimento Imobiliário Imogenesis, foi autorizada pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários em 8 de Maio de 2008, tendo iniciado a sua actividade a 24 de Junho do mesmo ano. Terminado o período de dezoito meses de actividade estipulado no Regulamento de Gestão, o Fundo entrou em processo de liquidação, conforme comunicado à CMVM em Dezembro de De acordo com a regulamentação aplicável, o período da liquidação tem o período máximo de um ano, tendo a CMVM autorizado a prorrogação do mesmo por outro ano. Após processo submetido à CMVM, foi prorrogado, a 3 de janeiro de 2012, o período de liquidação por mais um ano. Dos aspectos e políticas contabilísticas mais relevantes, utilizadas na preparação das demonstrações financeiras, salientam-se os seguintes: Relatório e Contas

10 Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado Imogenesis (Fundo em liquidação) A. Comissão de Gestão A comissão de gestão representa um encargo do Fundo, a título dos serviços prestados pela sociedade gestora. De acordo com o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 1% (um por cento) sobre a média aritmética simples, do valor líquido global do Fundo, cobrada trimestralmente com um valor mínimo anual de 72,000 (ver nota 14). No final da duração inicialmente prevista para o Fundo, existindo ou não prorrogação do período do prazo do fundo, a Sociedade Gestora calculará e cobrará uma comissão de performance de 15% do montante, deduzido de 13%, da taxa de rendibilidade obtida desde a data de constituição até à data prevista para o final do prazo de duração do Fundo. A comissão de performance não poderá exceder 3.75% do activo total do fundo à data prevista para o final da respectiva duração inicial. Em futuras renovações do Fundo, a comissão de performance será de 15% do montante da taxa de rentabilidade desde a data de renovação até à data então prevista para o final do prazo de duração do fundo. Face à situação do Fundo, a Sociedade Gestora prescindiu das comissões de gestão com referência a 1 de Agosto de 2012 (Nota 14). B. Comissão de Depósito Esta comissão destina-se a fazer face às despesas do Banco Depositário alusivas aos serviços prestados ao Fundo. Segundo o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 0.125% (Zero vírgula cento e vinte e cinco por cento) sobre a média aritmética simples do valor líquido global do Fundo. A comissão é cobrada semestralmente e tem um valor mínimo anual de 15,000 (quinze mil euros). Relatório e Contas

11 Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado Imogenesis (Fundo em liquidação) C. Unidades de Participação O valor de cada unidade de participação é calculado dividindo o valor líquido global do Fundo pelo número de unidades de participação em circulação. O valor líquido do património corresponde ao somatório das rubricas do capital do Fundo, ou seja, unidades de participação, variações patrimoniais, resultados transitados, resultados distribuídos e resultado líquido. As Variações Patrimoniais resultam da diferença entre o valor de cada subscrição ou resgate de unidades de participação e o seu valor base, situação não verificável no Imogenesis. A 31 de Dezembro de 2012 o Capital do Fundo é constituído apenas pelo valor base das unidades de participação e pelo resultado líquido do exercício, conforme dados apresentados na nota 2. D. Especialização de exercícios O Fundo regista os seus proveitos e custos de acordo com o princípio da especialização dos exercícios, sendo reconhecidos à medida em que são obtidos e incorridos, independentemente do seu recebimento ou pagamento. E. Imóveis Os imóveis adquiridos pelo Fundo são contabilizados pelo valor de transacção, acrescido dos emolumentos notariais, custos registrais, imposto de selo, avaliações prévias à aquisição, assim como das obras de melhoramento e recuperação, quando, pela sua natureza, sejam considerados capitalizáveis. Nos termos da Lei em vigor, os imóveis não são amortizados, de modo a espelhar o seu valor venal, definido de acordo com o melhor preço que poderia ser alcançado, caso fossem vendidos em circunstâncias normais de mercado. A política seguida pelo Fundo quanto ao reconhecimento ou desreconhecimento dos imóveis como um activo toma em consideração o Relatório e Contas

12 Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado Imogenesis (Fundo em liquidação) princípio da substância sobre a forma. Nestas circunstâncias, sempre que os benefícios e os riscos inerentes aos imóveis são substancialmente transmitidos com a celebração do contrato promessa, as transacções são normalmente contabilizadas já que a celebração da respectiva escritura fica apenas pendente de questões de natureza formal. Tendo em conta o Decreto-Lei n.º 60/2002, de 20 de Março, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 13/2005, de 7 de Fevereiro, os imóveis adquiridos devem ser precedidos de pareceres de, pelo menos, dois peritos avaliadores independentes. Os bens imóveis são avaliados com uma periodicidade mínima bianual e sempre que ocorram alterações significativas nos seus valores. A valorização de cada imóvel é definida pela Sociedade Gestora, sendo examinada em cada exercício por confrontação do seu valor contabilístico com o resultante da avaliação dos peritos independentes, não podendo o valor contabilístico ser superior ao da média aritmética simples das avaliações periciais. As mais-valias (Mv) ou menos-valias (mv) que decorram do ajustamento do custo dos imóveis ao seu valor venal, ainda que potenciais, são reconhecidas, respectivamente como ganhos ou perdas (contas 833 Ganhos em operações financeiras e activos imobiliários e 733 Perdas em operações financeiras e activos imobiliários) por contrapartida das contas de ajustamentos (conta 38 Ajustamentos em activos imobiliários). Nos imóveis destinados a arrendamento, as rendas são reconhecidas como proveito do ano a que respeitam, sendo as recebidas antecipadamente contabilizadas na conta Receitas com proveito diferido. No que respeita às beneficiações de imóveis, as mesmas só serão objecto de capitalização se alterarem a estrutura do imóvel e a sua valorização. F. Contas de Terceiros As dívidas de terceiros espelham o valor que se espera realmente receber. Quando os inquilinos detenham mais de dois meses de renda em mora, proceder-se-á à constituição do respectivo ajustamento pelo excedente Relatório e Contas

13 Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado Imogenesis (Fundo em liquidação) daquele limite. As situações em contencioso são ajustadas na totalidade. De referir, que à data de 31 de Dezembro, não existem ajustamentos de dívidas a receber de clientes. G. Regime Fiscal Os rendimentos prediais líquidos, obtidos no território português, à excepção das mais-valias prediais, são tributados à taxa autónoma de 20% (vinte por cento). Tratando-se de mais valias prediais, há lugar a tributação, autonomamente, à taxa de 25% (vinte e cinco por cento), que incide sobre 50% (cinquenta por cento) da diferença positiva entre mais-valias e as menos-valias realizadas no exercício. No dia 30 de Outubro de 2012, entrou em vigor a Lei n.º 55- A/2012, publicada em suplemento ao Diário da República do dia 29 de Outubro, que veio introduzir diversas alterações em matéria tributária, nomeadamente, o aumento para 26.5% da generalidade das taxas de retenção na fonte em sede de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS) incidentes sobre rendimentos de capitais (tais como juros das obrigações e dos depósitos bancários e dos dividendos). Com o Orçamento de Estado para 2007, os imóveis a adquirir pelo fundo passaram a ficar sujeitos a Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e os imóveis detidos a Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), sendo as taxas reduzidas a metade. Posteriormente a Lei n.º 3-B/2010, de 28 de Abril, veio através do seu artigo 109.º alterar o artigo 49.º do EBF revogando o seu n.º 2 e limitando a aplicação das isenções previstas no parágrafo anterior exclusivamente aos fundos de investimento imobiliário abertos, fundos de pensões e fundos de poupança-reforma, que se constituam e operem de acordo com a legislação nacional. Relatório e Contas

14 Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado Imogenesis (Fundo em liquidação) NOTAS ÀS CONTAS Nota 1 Valia Potencial em Imóveis Imóveis Valor Contabilístico (A) Média das Avaliações (B) Diferença (B)-(A) Almeirim Centro CRP , ,648 - Almeirim Centro CRP 455 2,472,250 2,472,250 - Chaves CRP , ,911 - Coruche CRP , ,956 - Elvas CRP , ,400 - Elvas CRP , ,518 - Granja do Ulmeiro CRP ,672,768 1,672,768 - Pavia CRP ,570 36,570 - Pavia CRP , ,091 - Reguengos de Monsaraz CRP ,777 97,777 - Reguengos de Monsaraz CRP ,888 51,888 - Reguengos de Monsaraz CRP ,765 55,765 - Reguengos de Monsaraz CRP , ,320 - Almeirim (Zona Industrial) 829, ,708 - Montijo 493, ,151 - Total 8,220,718 8,220,718 - Nota 2 Unidades de Participação e Capital do Fundo O Património do Fundo é representado por iguais unidades de participação com um valor base de 10 cada. A movimentação no Capital do Fundo, no exercício de 2012, foi a que a seguir se apresenta: Descrição 1-Jan-12 Outros Resultados Período (em euros) Valor Base 5,000,000 5,000,000 Resultados Acumulados (1,970,460) (2,038,711) (4,009,171) Ajustamentos em Imóveis - - Resultados do Período (2,038,711) 2,038,711 (327,839) (327,839) Soma 990,829 - (327,839) 662,990 nº unidades participação 500, ,000 valor unidade participação O resultado acumulados incluem perdas em ajustamentos de activos imobiliários em carteira, no valor de 2,364,931. Relatório e Contas

15 Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado Imogenesis Nota3 Inventário dos activos do Fundo a Descrição Área (m2) Data de Aquisição Preço de Aquisição Data da Avaliação 1 Valor da Avaliação 1 Data da Avaliação 2 Valor da Avaliação 2 País Localização Município Valor do Imóvel (em euros) 1. Imóveis situados em Estados da EU 1.4 Construções Acabadas Arrendadas Serviços Coruche CRP Jun ,864 2-Dez ,912 2-Dez ,000 Portugal Coruche 172,956 Elvas CRP Jun Dez ,000 2-Dez ,800 Portugal Elvas 307,400 Elvas CRP Jun Dez ,000 2-Dez ,036 Portugal Elvas 685,518 Granja do Ulmeiro CRP Jun-08 2,299,739 2-Dez-11 1,090,535 2-Dez-11 2,255,000 Portugal Coimbra 1,672,768 Pavia CRP Jun-08 32,593 2-Dez-11 30,140 2-Dez-11 43,000 Portugal Mora 36,570 Pavia CRP Jun ,885 2-Dez ,000 2-Dez ,181 Portugal Mora 111,091 Reguengos de Monsaraz CRP Jun , Out-11 70, Out ,000 Portugal Reg. de Monsaraz 97,777 Reguengos de Monsaraz CRP Jun-08 85, Out-11 38, Out-11 65,000 Portugal Reg. de Monsaraz 51,888 Reguengos de Monsaraz CRP Jun-08 94, Out-11 39, Out-11 72,000 Portugal Reg. de Monsaraz 55,765 Reguengos de Monsaraz CRP Jun , Out , Out ,639 Portugal Reg. de Monsaraz 326,320 Almeirim Centro CRP Jun-08 2,729,731 2-Dez-11 2,166,500 2-Dez-11 2,778,000 Portugal Almeirim 2,472,250 Almeirim Centro CRP Jun-08 1,054,120 2-Dez ,295 2-Dez ,000 Portugal Almeirim 575, Não Arrendadas 0 Comércio 0 Chaves CRP Jun ,612 2-Dez ,822 2-Dez ,000 Portugal Chaves 331,911 Outros 0 Almeirim (Zona Industrial) Jun-08 1,052,786 2-Dez ,415 2-Dez ,000 Portugal Almeirim 829,708 Montijo Jun ,650 2-Dez ,302 2-Dez ,000 Portugal Lisboa 493,151 Total 10,577,524 6,950,780 9,490,656 8,220, Liquidez Quant. Moeda Cotação Jurros Decorridos Valor Global 7. Liquidez 1, Numerário 35 Caixa EUR Depositos à Ordem 1,713 DO Banco Efisa 0% EUR 15 DO Banco Invest 0% EUR 1, Empréstimos Obtidos -7,493,929 Empréstimo Banco Efisa 2.832% EUR -4,127-7,493, a Outros Valores a Regularizar 9.1 Valores Activos 1,249, Outros EUR 1,249, Valores Passivos -1,315, Outros EUR -1,315,282 Valor Líquido Global do Fundo: 662,988 Relatório e Contas

16 Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado Imogenesis Em 31 de Dezembro de 2011, o Fundo detinha um contrato promessa de compra e venda para a compra do imóvel sito em Alverca, encontrando-se pago pelo Fundo, a título de adiantamento por compras, 99% do seu valor. Devido à dificuldade que o promitente vendedor teve em conseguir a desanexação da parcela de terreno a desanexar, o Fundo decidiu resolver o contrato e solicitar a devolução do sinal adiantado. Por tal facto o valor pago a título de sinal foi reclassificado para outros devedores. Nota 6 Critérios e Princípios de Valorização Os critérios e princípios de valorização estão descritos nas notas iniciais do Anexo. Nota 7 Discriminação da Liquidez do Fundo Rúbricas Saldo em Saldo em Aumentos Reduções (em euros) (em euros) Caixa Depósitos à Ordem 20,189 1,713 Total 20,225 1,748 Nota 9 Comparabilidade com o Exercício Anterior Face à situação de liquidação em que o Fundo se encontra e à situação do mercado, a sociedade gestora decidiu adoptar, de uma forma prudente, a politica de valorizar os activos imobiliários com base no custo de aquisição ou na média das avaliações, prevalecendo o menor dos dois. Em 2012, todos os imóveis foram valorizados com base na média das avaliações. Relatório e Contas

17 Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado Imogenesis Nota 10 Dívidas a Terceiros Cobertas por Garantias Reais Rúbricas Valores Garantias prestadas Empréstimos 7,493,929 Hipoteca sobre imóveis Total 7,493,929 Nota 13 Responsabilidades com e de Terceiros Em 25 de Junho de 2008 o Fundo celebrou um contrato promessa de compra e venda com vista à aquisição de uma parcela de terreno sita em Alverca ( parcela de terreno sujeita a desanexação) pelo preço de euros, tendo pago a titulo de sinal a quantia de euros. Face às dificuldades quanto à referida desanexação e concretização do negócio o Fundo declarou resolvido o referido contrato promessa e intentou uma intentou uma acção declarativa de condenação com vista à recuperação da quantia de euros, paga a título de sinal acrescida de juros de mora. A sentença proferida julgou improcedente tal pretensão, tendo o Fundo interposto recurso. Por tais factos, a quantia referente ao adiantamento foi reclassificada para a conta de outros devedores. Nota 14 Comissões do Exercício Comissões 31-Dez-12 (valor em euros) Comissão de Gestão 41,901 Comissão de Depósito 15,000 Taxa de Supervisão 2,400 Total 59,301 Relatório e Contas

18 Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado Imogenesis Nota 15 Outras Informações relevantes para a análise das Demonstrações Financeiras a) Contas de Acréscimos e Diferimentos (Activo) Esta rubrica integra: Despesas com custo diferido, onde se encontra o prémio do seguro dos imóveis a reconhecer em b) Contas de Terceiros (Passivo) O saldo apresentado na rubrica de empréstimos não titulados corresponde a uma linha de crédito concedida pelo banco Efisa no montante de 7,500,000. Esta linha foi concedida com o objectivo de financiar a aquisição de imóveis para o fundo e tem um prazo de dezoito meses. O prazo do financiamento renova automaticamente por períodos de 12 meses, até ao máximo de duas renovações, salvo aviso ao Banco Efisa, por escrito, com a antecedência mínima de trinta dias relativamente à data prevista de renovação. Rúbricas Valores Garantias prestadas Empréstimos 7,493,929 Hipoteca sobre imóveis Total 7,493,929 A rubrica Comissões e Outros Encargos, integra a Comissão de Gestão de 2012,de 2011, de 2010 e parte de 2009, a Comissão ao Banco Depositário e a Taxa de Supervisão; relativamente às Outras contas de credores o saldo decompõe-se como se segue: Relatório e Contas

19 Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado Imogenesis 2012 Comissões e outros encargos 292,912 Imposto sobre o rendimento 2,623 Imposto Municipal sobre Imoveis 22,233 Imposto selo sobre juros de financiamento 7,703 Credores por fornecimentos e serviços externos 25,528 Total 350,999 c) Contas de Acréscimos e Diferimentos (Passivo) Nesta rubrica encontram-se especializados o custo dos juros, sendo estes, referentes à utilização da linha de crédito citada na presente nota alínea b). O Técnico Oficial de Contas A Comissão Executiva Relatório e Contas

20

21

22

23