CA IMOBILIÁRIO Fundo Especial de Investimento Imobiliário Aberto

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1 Prospecto Atualizado em 24 de Abril de 2013 DENOMINAÇÃO DO FUNDO INÍCIO DE ACTIVIDADE 01/09/2005 ENTIDADE GESTORA BANCO DEPOSITÁRIO CA IMOBILIÁRIO Square Asset Management, com sede na Rua Tierno Galvan, Torre 3, 12º andar, fracção M LISBOA Caixa Central Caixa Central de Crédito Agrícola Mútuo, C.R.L. AUDITORES ENTIDADES COLOCADORAS CLASSES DE UNIDADES DE PARTICIPAÇÃO Sociedade de ROC s Carlos Teixeira, Noé Gomes & Associados, SROC, Lda. Caixa Central Caixa Central de Crédito Agrícola Mútuo, C.R.L. CAIXA ECONÓMICA MONTEPIO GERAL Caixas de Crédito Agrícola Mútuo (Agentes da Caixa Central) Unidades de participação classe A destinadas a Investidores qualificados, nos termos do artigo 30º do Código de Valores Mobiliários Unidades de participação classe B destinadas a investidores não qualificados, nos termos do artigo 30º do Código de Valores Mobiliários, com capital e rentabilidade garantidos, por contrato celebrado com a Caixa Central Caixa Central de Crédito Agrícola Mútuo, CRL Cushman & Wakefield - Consultoria Imobiliária, Unipessoal Lda; CB Richard EIlis Consultoria e Avaliação de Imóveis Unipessoal, Lda; Jones Lang Lasalle - Sociedade Avaliações Imobiliárias Unipessoal, Lda; Água Branca - Projectos de Engenharia Unipessoal, Lda; Euroengineering - Serviços Técnicos, Lda; Prime Yield - Consultadoria e Avaliação Imobiliária, Lda; Aguirre Newman Portugal - Consultoria, Lda; Lusoaval - Avaliação de Património, Lda; PERITOS AVALIADORES DOS IMÓVEIS DO FUNDO GAREN Gabinete de Arquitectura e Engenharia, Lda; Rockvalue Consulting Portugal, Lda; Torres Mascarenhas Unipessoal, Lda; Novimed Serviços Serviços Imobiliários, Lda; CPU Consultores de Avaliação, Lda; Terraval Avaliação e Consultoria Imobiliária, Lda; NCG Consultoria e Gestão, Lda. Worx Consultoria, Lda; Fast Value, Lda. CONSULTORES DE INVESTIMENTO TIPO DE FUNDO Não existem consultores de investimento para o Fundo, com duração por tempo indeterminado POLÍTICA DE INVESTIMENTOS O objectivo do Fundo é o de alcançar, numa perspectiva de longo prazo, uma valorização do capital, através da constituição e gestão de um conjunto diversificado de activos, predominantemente imobiliários, nos termos e segundo as regras previstas no Regulamento de Gestão, não privilegiando nenhuma área em particular da atividade imobiliária, nem de tipologia de imóveis, estando os investimentos condicionados aos limites constantes do artigo 9º do Regulamento de Gestão. O Património do Fundo destina-se a ser aplicado predominantemente na aquisição de bens imóveis de empresas que estejam em processos de reestruturação nomeadamente financeira, resultantes de processos de negociação de crédito ou adquiridos por Instituições de Crédito em reembolso de crédito próprio, concedidos, maioritariamente, pelos participantes da Classe A. Neste sentido a política de investimento será maioritariamente orientada para a aquisição de imóveis que não asseguram um retorno periódico. O património do Fundo será gerido numa perspectiva de maximização dos valores no longo prazo através de projectos de reestruturação, de construção, de promoção e de reabilitação assente numa perspectiva de geração de mais-valias através da alienação dos mesmos. O Fundo poderá ainda investir em unidades de participação de fundos de investimento imobiliário e/ou em Sociedades Imobiliárias. Não obstante o disposto no parágrafo seguinte, o Fundo não privilegiará o investimento em qualquer tipo de activo, nem qualquer forma de exploração onerosa dos imóveis. O fundo investirá um valor máximo de 50% (cinquenta por cento) do valor líquido global do Fundo, em prédios rústicos sendo que no máximo o investimento num único prédio rústico não poderá representar mais de 20% (vinte por cento) do valor líquido global do Fundo.. A título acessório, o Fundo pode investir a sua liquidez em depósitos bancários, certificados de depósito, unidades de participação de fundos de tesouraria e valores mobiliários emitidos ou garantidos por um estado-membro da União Europeia com prazo de vencimento residual inferior a 12 meses. RISCO ASSOCIADO AOS INVESTIMENTOS NO MERCADO IMOBILIÁRIO

2 Rentabilidade Face à política de investimentos infra descrita e à natureza dos activos em que o Fundo investe, o mesmo poderá vir a obter uma rentabilidade não correlacionada com a rentabilidade mais frequente para esta categoria de Fundos de Investimento Imobiliário. Composição da carteira Face à política de investimentos atrás descrita, a carteira do Fundo poderá apresentar uma composição não similar à habitualmente apresentada por este tipo de Fundos Imobiliários, considerando que a mesma é composta por imóveis que não são passíveis de gerar rendimento imediato. Volatilidade do valor da unidade de participação Face à política de investimentos adoptada, o CA Imobiliário poderá apresentar uma volatilidade superior àquela que se verificaria, caso o Fundo tivesse a maioria dos imóveis que integram a respectiva carteira arrendados. Risco de perda do capital investido Não existe qualquer garantia para os detentores de unidades de participação do Fundo da Classe A quanto à preservação do capital investido ou em relação à rendibilidade do seu investimento pelo que existe um risco de perda do investimento relativamente, e exclusivamente, relativamente aos participantes titulares de unidades de participação da Classe A. Risco de mercado Face à natureza dos activos que compõem o Fundo, nomeadamente o facto de, predominantemente, a respectiva carteira ser composta por imóveis para construção, reestruturação e/ou promoção, a exposição ao risco do mercado é superior àquela que se verificaria, caso o mesmo Fundo tivesse a maioria dos seus imóveis arrendados, por forma a permitir assegurar um fluxo estável de rendimento. Conflito de Interesses Informa-se que o Fundo poderá investir em imóveis provenientes da carteira dos Participantes detentores de unidades de participação da classe A,, resultantes de processos de negociação de crédito, ou adquiridos por Instituições de Crédito em reembolso de crédito próprio, concedidos, maioritariamente, pelos participantes da Classe A. PERFIL DO INVESTIDOR 1. As unidades de participação do Fundo da Classe A destinam-se exclusivamente a investidores qualificados, conforme classificação constante do artigo 30º do Código de Valores Mobiliários. 2. As unidades de participação do Fundo da Classe B destinam-se exclusivamente a investidores não qualificados, conforme classificação constante do artigo 30º do Código de Valores Mobiliários. As unidades de participação do Fundo da Classe B são indicadas a investidores não qualificados com um perfil conservador, isto é, aquele investidor que prefere investimentos de baixo risco assumindo, em contrapartida, uma expectativa de rentabilidade mais limitada, estando disposto a investir por um período mínimo de quatro anos. EVOLUÇÃO DA UNIDADE DE PARTICIPAÇÃO EM EUROS 10,50 10,00 9,50 9,00 8,50 Set-05 Set-06 Out-07 Out-08 Nov-09 Nov-10 Dez-11 Dez-12 RENDIBILIDADE E RISCO HISTÓRICOS

3 Ano Rendibilidade Classe de Risco % % % % % % % 1 As rendibilidades divulgadas representam dados passados, não constituindo garantia de rendibilidade futura, porque o valor das unidades de participação pode aumentar ou diminuir em função do nível de risco que varia entre 1 (risco mínimo/baixo) e 6 (risco máximo/muito alto). As rendibilidades aqui divulgadas não incluem a comissão de resgate (ver ponto Resgate ) COMISSÕES E ENCARGOS DO FUNDO Comissão de gestão: Fixa: 2% ao ano (taxa nominal), calculada mensalmente e paga até ao quinto dia útil do mês seguinte. Variável: Equivalente a 10% da diferença entre a performance do Fundo e a Taxa Euribor a 12 meses aferida no primeiro dia útil de cada ano adicionada de 2% entre cada valorização, de acordo com a seguinte fórmula: 10% x [Rendibilidade do Fundo (Euribor a 12 meses + 2%)]. A comissão será calculada em cada valorização, cobrada no último dia útil de cada ano civil e paga até ao quinto dia útil do ano seguinte. Comissão de depositário: 0,25% ao ano (taxa nominal), calculada mensalmente e paga trimestralmente até ao quinto dia útil do trimestre seguinte. As comissões acima referidas são calculadas tendo por base o património líquido do Fundo. Outros encargos: Honorários de peritos avaliadores respeitantes a avaliações obrigatórias, periódicas ou não, e relativos a valores imobiliários a adquirir, desde que venham a integrar os valores do Fundo, ou que sejam já parte integrante do património do Fundo; Honorários de revisores oficiais de contas ou sociedades de revisores oficiais de contas relativos à certificação das contas do Fundo; Todas as despesas com honorários de advogados e solicitadores, relativamente a imóveis que constituam património do Fundo; Todas as despesas ou custos judiciais referentes a processos a que o Fundo, na sua qualidade de proprietário esteja envolvido; Impostos relativos a rendimentos produzidos pelo património do Fundo; Taxas de saneamento relativas a imóveis que façam parte do património do Fundo; Honorários referentes à prestação de serviços de mediação imobiliária de activos imobiliários que integrem ou venham a integrar o património do Fundo, desde que relativos a negócios que se concretizem para o Fundo; Emolumentos notariais e registais relativos a valores imobiliários que integrem o património do Fundo; Custos referentes a campanhas publicitárias que tenham por objecto activos imobiliários propriedade do Fundo; Custos inerentes a processos de promoção imobiliária em que o Fundo participe, desde que essenciais à promoção, e de acordo com as práticas correntemente aceites no mercado imobiliário; Todos os encargos com a realização de manutenção e/ou benfeitorias nos bens do Fundo incluindo as diversas taxas e impostos que existam ou venham a existir e que sejam devidos pelo proprietário; Seguros, obrigatórios ou não, que tenham por objecto imóveis integrantes do património do Fundo; Comissões bancárias que não sejam devidas ao depositário do Fundo de corretagem, taxas de bolsa e de operações fora de bolsa, bem como outros encargos relativos à compra e venda de valores mobiliários; Impostos e taxas que sejam devidos pela transacção e detenção de valores mobiliários e imobiliários integrantes do património do Fundo; Taxa de supervisão do Fundo de Investimento, no valor mensal de 0,0266 por mil do valor líquido global do Fundo; Contribuições para despesas de condomínio relativas a prédios ou fracções autónomas de que o Fundo seja proprietário; Outros custos devidamente documentados directamente conexos com o património do fundo. DETERMINAÇÃO DO VALOR DA UNIDADE DE PARTICIPAÇÃO A Sociedade Gestora calculará no último dia útil de cada mês, às dezassete horas, o valor da Unidade de Participação dividindo o Valor Líquido Global das aplicações do Fundo pelo número de Unidades de Participação em circulação. O valor da Unidade de Participação apurado será o utilizado nos pedidos de subscrição e de resgate solicitados no mês a que respeita a valorização. DIVULGAÇÃO DO VALOR DA UNIDADE DE PARTICIPAÇÃO O valor da unidade de participação será divulgado mensalmente no sistema de difusão de informação da CMVM e junto das entidades comercializadoras. SUBSCRIÇÃO

4 1. A periodicidade das subscrições será mensal, sem prejuízo de existirem recolha de pedidos de subscrição diariamente. 2. Não existe qualquer comissão para efeitos de subscrição. 3. A subscrição assume-se como efetiva quando a importância correspondente ao preço de emissão é integrado no ativo do Fundo, ou seja, no primeiro dia útil de cada mês, desde que efetuado até às dezasseis horas do último dia útil do mês anterior, em que o respetivo valor é, por um lado debitado ao participante que adquire unidades de participação do Fundo e, por outro, incorporado no valor global do Fundo. Os pedidos de subscrição efetuados no último dia do mês anterior após as dezasseis horas serão considerados no mês seguinte. 4. O montante mínimo de subscrição é de: a) (cinco mil) unidades de participação tratando-se da subscrição de unidades de participação da classe A; b) 100 (cem) unidades de participação, tratando-se de unidades de participação da classe B. RESGATE 1. A periodicidade dos resgates será mensal, sem prejuízo de existirem recolha de pedidos de resgate diariamente. 2. O valor da unidade de participação do Fundo para efeitos de resgate será o conhecido e divulgado no primeiro dia útil do mês seguinte àquele a que o pedido de resgate se refere. O pedido de resgate é por isso realizado a preço desconhecido. 3. A Sociedade Gestora e as entidades colocadoras, processarão mensalmente todos os pedidos de resgate recebidos durante o mês, no primeiro dia útil do mês seguinte àquele a que o pedido de resgate se refere, sendo o último pedido de resgate considerado o efetuado até às dezasseis horas do último dia útil do mês anterior. Os pedidos efetuados no último dia do mês anterior após as dezasseis horas serão considerados no mês seguinte. 4. Considera-se como data de resgate, o dia útil seguinte àquele em que é calculado o valor da unidade de participação do Fundo utilizado para efeitos de resgate. 5. No ato de resgate de unidades de Participação do Fundo é cobrada a seguinte comissão de resgate: 5.1 Unidades de Participação da classe A - 6% (seis por cento) sobre o montante resgatado; 5.2 Unidades de Participação da classe B: a) 3% (três por cento) para unidades de participação detidas há menos de 3 (três) anos; b) 1,5 (um e meio por cento) para unidades de participação detidas há 3 (três) ou mais anos e menos de 4 (quatro) anos; c) Não haverá qualquer comissão de resgate para unidades de participação detidas por um Participante há 4 (quatro) ou mais anos. 6. Considerando que as unidades de participação do Fundo da Classe B beneficiam de uma garantia de capital e rendimento, os Participantes titulares destas de unidades de participação terão direito a receber o montante do capital subscrito, acrescido de um rendimento igual a 3% (três por cento) ao ano, calculado desde a data da subscrição até à data do cálculo das unidades de participação para efeitos de resgate, garantia esta prestada contratualmente pela Caixa Central Caixa Central de Crédito Agrícola Mútuo CRL. 7. O valor correspondente ao montante garantido pela Caixa Central Caixa Central de Crédito Agrícola Mútuo CRL, nos termos do número antecedente, será pago líquido de comissões de resgate para o participante. 8.A garantia prestada pela Caixa Central Caixa Central de Crédito Agrícola Mútuo, CRL, nos termos dos números 6 e 7 antecedentes deixa de ser aplicável sempre que a rentabilidade anual do Fundo, líquida de comissões para o participante, seja igual ou superior a 3% (três por cento), ou seja, sendo a rentabilidade anual efetiva liquida de comissões para os Participantes superior a 3% (três por cento), será o Fundo a pagar a estes o montante correspondente ao valor das Unidades de Participação para efeitos de resgate, nos termos melhor descritos nos quadros infra: Rendibilidade anual do Fundo Rendimento Líquido do Participante Rendimento assegurado pelo Fundo Rendimento assegurado pelo Mecanismo de Garantia -4% 3% 0% 3% + Comissão de Resgate -2% 3% 0% 3% + Comissão de Resgate 0% 3% 0% 3% + Comissão de Resgate 2% 3% 2% 1% + Componente da Comissão de Resgate que possa estar em falta para que o participante tenha um rendimento líquido mínimo de 3% anual 6% 6% - Comissão de Resgate 6% 0 rendibilidade anual do Fundo liquida de comissões de resgate inferior a 0% Rendibilidade anual do Fundo liquida de comissões de resgate entre 0% e 3% rendibilidade anual do Fundo liquida de comissões de resgate superior a 3% 9. O montante efetivo a pagar aos participantes da Classe B ao abrigo da garantia prestada pela Caixa Central Caixa Central de Crédito Agrícola Mútuo, CRL corresponderá à diferença, se positiva, entre o montante garantido e o montante resultante do valor das unidades de participação para efeitos do resgate multiplicado pelo número de unidades de participação resgatadas, acrescido da comissão de resgate. 10. O pagamento ao participante dos montantes devidos será efetuado na Data de Resgate, por crédito na conta DO de cada participante a que esteja associada a conta de títulos em que se encontrem depositadas as unidades de participação a resgatar. 11 O pagamento ao participante titular de unidades de participação da classe A do montante dos valores resgatados, deduzido da comissão de resgate, será efetuado por crédito em conta num prazo não superior a trinta dias de calendário a contar da data de resgate. 12. O eventual aumento das comissões de resgate ou o agravamento das condições de cálculo da mesma só se aplica às subscrições feitas após o aumento ter sido autorizado pela CMVM. DISTRIBUIÇÃO DE RENDIMENTOS O Fundo não distribui rendimentos e, nesse sentido, é um fundo de capitalização. CONSULTA DE OUTRA DOCUMENTAÇÃO O presente Prospecto só contém a informação essencial sobre o Fundo.

5 O Prospecto, o Regulamento de Gestão, os Relatórios e Contas anuais e semestrais, serão disponibilizados pela Sociedade Gestora e pelas entidades indicadas na rubrica Comercialização, a pedido do Participante, e entregues ou enviados sem quaisquer ónus ou encargos. São publicados mensalmente, no sistema de difusão de informação da CMVM, o valor da Unidade de Participação e a composição discriminada da carteira. REGIME FISCAL Do Fundo: O regime fiscal do Fundo é o seguinte: Os bens imóveis encontram-se isentos de IMT e IMI; Os rendimentos obtidos são tributados autonomamente à taxa de 25%, referente a IRC, sobre o montante líquido dos rendimentos prediais, sendo as aplicações financeiras tributadas a 28% com retenção na fonte; Os rendimentos prediais relativos à habitação social sujeita a regimes legais de custos controlados estão sujeitos a tributação à taxa de 15%; As mais-valias prediais estão sujeitas a uma taxa de 25%, referente a IRC, sobre metade do saldo positivo entre as mais e as menosvalias; As mais-valias prediais relativas à habitação social sujeita a regimes legais de custos controlados estão sujeitas a tributação autonomamente à taxa de 10% sobre a diferença positiva entre as mais e as menos-valias de cada ano. Do Participante: Os Participantes pessoas singulares encontram-se isentos de impostos sobre os rendimentos distribuído e de mais valias resultantes da diferença entre o valor de resgate e o valor de subscrição do Fundo (IRS/IRC). Estes participantes podem optar pelo englobamento. Sendo os Participantes pessoas colectivas, os rendimentos, quer resultem de distribuição, quer da diferença entre o valor do resgate e o valor de subscrição, estão sujeitos a IRC e Derrama, se existir, podendo os titulares deduzir no seu pagamento as verbas já liquidadas pelo próprio Fundo, no montante proporcional às Unidades de Participação detidas. Caso o titular dos rendimentos seja uma entidade isenta de IRC, existe direito à restituição, pela Sociedade Gestora, do montante de imposto retido ou devido correspondente aos rendimentos das Unidades de Participação que aquelas entidades tenham subscrito. CONTACTOS Qualquer esclarecimento adicional poderá ser solicitado à Sociedade Gestora para o endereço da sede atrás referido, ou através do telefone nº , do fax nº ou do endereço de geral@squaream.pt COMERCIALIZAÇÃO As entidades colocadoras são as seguintes: a) Caixa Central Caixa Central de Crédito Agrícola Mútuo, C.R.L. b) CAIXA ECONÓMICA MONTEPIO GERAL c) Caixas de Crédito Agrícola Mútuo (Agentes da Caixa Central) A CAIXA ECONÓMICA MONTEPIO GERAL apenas comercializa as unidades de participação da classe A A Caixa Central Caixa Central de Crédito Agrícola Mútuo, C.R.L. e as Caixas de Crédito Agrícola Mútuo (Agentes da Caixa Central) comercializam as unidades de participação da classe A e as unidades de participação da classe B. A comercialização das unidades de participação, quer da Classe A, quer da Classe B será sempre efectuada presencialmente.