Revisão da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo do Município de São Paulo (Lei /04) Considerações Associação Comercial de São Paulo

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1 Revisão da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo do Município de São Paulo (Lei /04) Considerações Associação Comercial de São Paulo Assim como na Revisão do Plano Diretor de São Paulo (Lei /14), aprovado em julho deste ano, a Associação Comercial de São Paulo apresenta a seguir suas contribuições para o processo em curso da Revisão da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (lei 13885/04). O documento contém considerações propositivas e outras indagatórias, acerca de questões que conceitualmente ficam claras, mas que deixam dúvidas quanto ao seu detalhamento e aplicabilidade. Como base para as considerações a seguir estamos usando algumas das nove propostas norteadoras desta Revisão, colocadas pela Prefeitura de São Paulo, a saber: Zoneamento não é autônomo e deve garantir o que está colocado no PDE Estimulo ao uso da bicicleta e a mobilidade urbana sustentável Emprego e Moradia próximo ao transporte público Proteção a atividade produtiva Preservação dos Bairros Lote Máximo Área de Impacto cumulativo Cota Ambiental Simplificação do Instrumento Zoneamento Antes de abordarmos algumas destas questões é importante um destaque sobre a agenda da Revisão da LPUOS. 1. CALENDÁRIO Sobre as propostas conceituais disponibilizadas pela Prefeitura até o momento e, a este respeito, consideramos valida a estratégia proposta pela Prefeitura: a discussão inicial do que queremos com esta revisão (conceitos), para então termos uma minuta de Projeto de Lei com as especificações objetivas. Entretanto, há uma preocupação com o calendário ligado a cada uma destas etapas. Temos 4 meses de

2 discussões conceituais para apenas um mês para discussão do texto da lei, que acontecerá nos meses de dezembro e janeiro, complicados do ponto de vista da participação. A Prefeitura coloca nove propostas diretrizes para a revisão, dentre elas a CONSIDERAÇÃO DA CIDADE REAL e, sobre este ponto seguem as propostas 2s. Sobre a cidade real, a Prefeitura diz A situação de irregularidade das regiões periféricas requer uma atenção especial para que esta enorme porção do município consiga se desenvolver dentro dos preceitos da regulação urbana. Para tanto, pretende-se, por exemplo, simplificar as regras de parcelamento, uso e ocupação para lotes pequenos e induzir a instalação de usos não residenciais nessas regiões. Concordamos e, acrescentamos que também nas áreas centrais existe uma cidade real que sistematicamente tem sido desconsiderada, ligada a atividades não residenciais já instaladas na cidade. As considerações a seguir interagem com toda a cidade (central + periférica). 2. Usos não Residenciais O regramento para existência dos usos residenciais e não residenciais na cidade é uma das questões centrais a ser proposto na revisão da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo da cidade de São Paulo. O desafio que se coloca a esse respeito é simples de se entender mas complexo de se estabelecer: onde e como devem estar presentes os diferentes usos na cidade? Alguns aspectos a se considerar a respeito do assunto são: A. As preexistências da cidade, com atividade econômica pujante, dinâmica e consolidada. Existem eixos e polos de centralidade onde mais de 80% da atividade (dados estimativos) não residencial é irregular, por não ser reconhecida esta preexistência pela Legislação vigente até o momento. A atividade não residencial, em especial a comercial, se instala na cidade com uma lógica de estar próxima ao potencial cliente e, em geral estas centralidades acontecem onde o uso residencial torna-se insustentável

3 devido a mudança de características urbanísticas das vias onde se encontram, em especial aumento do trafego de veículos e pedestres. B. Análise da legislação vigente a este respeito: A Lei vigente (13.885/04) considera como critérios, para permitir ou não, o uso nr na cidade: a zona, a classificação e a largura viária, além do porte da edificação. A classificação viária presente no Plano Anterior (Lei 13430/04) e na Lei /04 (ora em processo de revisão) aconteciam, até o Novo Plano Diretor, conforme resolução 023/2005 da CTLU/SEMPLA: a) as vias estruturais de níveis: N1, N2 e N3 são as constantes do Quadro 03 e Mapa 02 integrantes da Lei nº /2002, com as complementações constantes dos Quadros 3A e 3B integrantes da Parte I da Lei nº /2004; (no caso de existir divergência entre o Quadro 03 e Mapa 02, referidos na alínea "a" desta resolução, aplica-se o Quadro 03, anexo à Lei nº /2002); b) as vias coletoras são as constantes do Quadro 10 e Mapa 01 integrantes da Parte III da Lei nº /2004; (no caso de uma via coletora sobrepor uma via estrutural de qualquer nível, aplicam-se as alíneas "a" e "b" desta resolução); Com o Novo PDE mapa 2 e quadro 3, da Lei 13430/02 foram substituídos pelo Quadro 9. Listagem do Viário Estrutural. Ainda, o Novo Plano Diretor, conforme já fazia o anterior, classifica os usos em Residenciais e não Residenciais, incômodos e/ou compatíveis com o uso residencial. Questões/ Propostas: 2A. Esta abordagem dá conta de acomodar os diversos interesses ligados ao uso do solo na cidade, principalmente garantindo que os usos não compatíveis com a atividade residencial não se instalem próximos a essas, bem como garantindo que os usos não residenciais se instalem em locais compatíveis com os mesmos?

4 De maneira sucinta, podemos observar que não foi capaz de garantir a convivência harmônica dos diferentes usos conforme o padrão de incomodidade aceitável em cada área da cidade, bem como gerou um grande problema já identificado pelo novo Plano Diretor aprovado (Lei /04), ao revogar a proibição de certos tipos e portes de atividades não residências em vias locais. 2B. Classificação viária A classificação viária, ao que parece, é uma classificação elaborada com base em dados da Secretaria Municipal de Transportes e, que leva em conta apenas características do fluxo de veículos que acontece na via. Deste modo, não consegue garantir a compatibilidade dos usos as características da via, pois para tal, esta classificação deveria considerar os diversos aspectos urbanísticos relacionados ao logradouro: como largura, largura de calçadas, tipo de modais, faixas, fluxo de pessoas, zoneamento lindeiro, tipologia das edificações, dentre outros Ainda, usar como critério para permissão de usos a largura da via, também não se mostra adequado, pela mesmo motivo. 2C. Classificação de usos e grupos de atividades Um segundo critério, a classificação dos usos por grupos de atividades também poderia se tornar mais eficaz, no sentido da adequação dos usos permitidos, caso estas definissem parâmetros de incomodidade e condições de instalação ao invés de apenas listar atividades. Tal classificação tem se mostrado bastante complexa e pouco eficaz no sentido de que lista atividades desvinculadas do CNAE, cadastro nacional de atividades econômicas, sobre o qual se baseiam os contratos sociais das empresas brasileiras. Ainda não consegue diferenciar as atividades segundo seus impactos, pois não diferencia as atividades segundo, por exemplo, lotação, área construída utilizada para determinados fins, dentre outras. 2D. Número de vagas de estacionamento

5 É um fator que colabora para a irregularidade das atividades não Residenciais, principalmente aquelas de pequeno porte. Assim, para que fossem exigidas em número mínimo será importante considerar: tipologia e porte dos imóveis, infraestrutura da região de entorno e atividade ligada a geração de incomodidades. 2E. Regularização O Plano Diretor Aprovado considera a possibilidade de uma regularização durante sua vigência e esta deverá ser regulamentada com critério, para que consiga promover de fato que a grande maioria do passivo de irregularidades edilícias sejam sanadas. De volta as dez propostas da Prefeitura, outra delas é PRESERVAÇÃO DOS BAIRROS. Aqui é importante destacar que bairro não são apenas aqueles exclusivamente residenciais, como tendencialmente se pensa essa questão. Existem diversos bairros mistos em São Paulo, que mantem características adequadas à moradia em consonância com atividade não residencial, que inclusive traz facilidades a seus moradores. Entretanto, para este ponto iremos destacar algumas considerações de número 3. 3A. Zonas Exclusivamente Residenciais e atividades não Residenciais O debate em torno da manutenção (ou não) de Zonas Exclusivamente Residenciais e de baixa densidade tem sido um dos mais presentes desde as discussões e aprovação do novo Plano Diretor (Lei /13) até a revisão da lei de parcelamento uso e ocupação do solo (Lei 13885/04) que ocorre neste momento na cidade de São Paulo. A favor da manutenção destas Zonas o argumento principal está ligado a qualidade paisagística e ambiental que compõe estes tecidos da cidade como: grande arborização e áreas permeáveis. Tais atributos contribuem para a drenagem de aguas pluviais, refrigeração urbana e retenção de poluentes. Ainda características de tranquilidade devido à pouca existência de incomodidades como ruídos e passagem de automóveis.

6 De outro lado, caracterizam áreas da cidade que trazem características que pouco conversam com o atual arcabouço legal e técnico da política urbana brasileira, especialmente quanto ao que estabelece o Estatuto da Cidade sobre a função social da propriedade. Isto pois, apesar de representarem 4% do território da cidade, estão localizadas nos locais com maior investimento público, infraestrutura e proximidade aos grandes polos de emprego e são áreas de baixa densidade e pouca permeabilidade de fluxos. O Novo Plano Diretor da cidade propõe uma cidade mais densa e compacta e menos espraiada. Em uma abordagem sistêmica da cidade estes tecidos podem representar ilhas fragmentadoras do tecido urbano e das diversas classes sociais e, acessíveis a pouquíssimos. As Zonas Exclusivamente Residenciais da cidade, grande parte proveniente de loteamentos antigos, quando a cidade tinha outra dinâmica, já são hoje cortadas por vias estruturais e/ou coletoras que imprimem a cidade lindeira a elas, uma dinâmica atrativa da atividade não residencial e, não conveniente para moradia. Por conta desta dinâmica, nestas vias acontecem atividades não residenciais, nem sempre de âmbito exclusivamente local, justamente devido a características de volume de trafego, modais de transporte coletivo (ônibus ou estações de metrô), forte presença de pedestres, dentre outras. Com base neste cenário, ponderamos que as Zonas Exclusivamente Residenciais da cidade devem ser tratadas pontualmente, analisando-se critérios objetivos. A ACSP elencou alguns destes critérios que considerou relevante, criando uma matriz de caracterização das ZERs e seu corredores não-residenciais na cidade, que possa validar este tratamento caso a caso. Para caracterização dos mais de 200 corredores lindeiros ou internos a ZER, já assim classificados no Zoneamento vigente, ou não, os critérios estabelecidos foram: classificação atual e/ou presente no zoneamento de 72 (pois alguns corredores consolidados inclusive com base nestes corredores da legislação de 72

7 em 2004 foram transformados em Zonas Exclusivamente Residenciais), largura da via e da calçada, volume de trafego, classificação viária, existência de atividades consolidadas, características do estacionamento, existência de canteiro central, zoneamento lindeiro, vitalidade de pedestres, características da edificação. Acreditamos que minimamente estes critérios devem ser considerados, mesmo que hierarquizados, para a permissão ou não de instalação de atividades não residenciais. Quanto as Zonas Exclusivamente Residenciais existentes os critérios elencados foram: Zoneamento atual (ZER 1, 2 ou 3), permeabilidade e arborização (com diferenciação se está dentro do lote ou no espaço urbano), se existem restrições contratuais, se é tombada (ZEPEC), se abriga usos não residenciais (e de que tipo), dinâmica imobiliária (muitas edificações a venda). Pudemos perceber que realmente há uma diferenciação importante entre as ZERs, no principal fator que a justifica, a presença de arborização. Com base no mapeamento elaborado pelo laboratório Quatá, da Fau. USP, pode-se observar que nem todas as ZERs mantem arborização no interior dos lotes. Neste debate de revisão das ZERs, cabe diferenciar aquelas que podem abrigar atividades não residenciais (ZCORs e ZPRs) e aquelas que podem abrigar algum adensamento (ZMs), devido a características existentes já em seu entorno, ou propostas (algumas delas estão lindeiras a Eixos da Estruturação Urbana). Assim, apoiando-se nas matrizes de caracterização destes espaços realizadas com levantamentos in loco, ouvindo moradores e comerciantes e, acompanhando os debates públicos a este respeito, a ACSP apoia a proposta da Prefeitura de revisão da pertinência de existência de algumas ZERs na cidade, bem como dos corredores de comércio e serviços lindeiros a elas, que devem ser analisados e validados caso a caso, segundo critérios objetivos e técnicos, alguns deles elencados neste texto. 3B. Área de impacto cumulativo

8 Há uma preocupação a este respeito que se relaciona com a simplificação da aplicação da Lei. Como além de todas as condicionantes colocadas pela LPUOS que, tem impactos na aprovação, regularização e fiscalização das atividades não residenciais, a Prefeitura comportará mais esta instancia de planejamento e analise? Qual o papel destes planos, uma vez que já estão previstos os Planos Regionais e Planos de bairro? 3c. Lote máximo A respeito de haver um lote máximo na cidade, parece um conceito interessante mas que poderia ser considerado conforme a área da cidade onde está inserido. Isto pois m2 pode fazer sentido em algumas regiões mais consolidadas da cidade porem em áreas de reestruturação produtiva, por exemplo, esta metragem quadrada pode não fazer sentido. Outras características ligadas a empreendimentos de grandes portes, onde talvez haja necessidade de lotes maiores, podem relativizar o tamanho máximo hora proposto, como Fachadas ativas, áreas de fruição publica, dentre outros. Ainda entre as nove propostas da Prefeitura está SIMPLIFICACÃO DO INSTRUMENTO ZONEAMENTO, o que parece deva ser o principal ponto a ser alcançado. Porem nas diretrizes conceituais restam muitas dúvidas sobre como atingir este objetivo. Há necessidade de tantas zonas? Deixar de tratar as zonas por subprefeitura e trata-las por macroárea é um passo para simplificação mas será suficiente, pois de um lado são menos macro áreas do que subprefeituras, mas por outro existem algumas novas zonas. A Cota ambiental, também pouco esclarecida sua aplicabilidade, apesar de conceitualmente fazer sentido, parece poder ser mais um ponto de entrave na análise de projetos e, sua fiscalização muito complicada. Apesar de não estar entre as nove propostas para o zoneamento, foi uma forte proposta no Plano Diretor Estratégico a PARTICIPAÇÃO POPULAR NAS DECISOES

9 DOS RUMOS DA CIDADE. Neste sentido ficam dúvidas quanto ao papel dos Planos Regionais e Planos de Bairro, que poderiam orientar esta participação. Assim, com estas considerações e dúvidas sintetizamos algumas questões sobre o processo e as propostas conceituais que procuram balizar o debate sobre a Revisão da LPUOS de São Paulo, aguardando a breve divulgação da Minuta do Projeto de Lei, onde acreditamos poder ter parte das dúvidas sanadas e as algumas propostas objetivadas. São Paulo, 5 de dezembro de Rogério Amato Presidente Associação Comercial de São Paulo