Transcrição da Teleconferência de Resultados do 3T15 12 de novembro de 2015

Transcrição

1 Transcrição da Teleconferência de Resultados do 3T15 12 de novembro de 2015 Operador: Bom dia, senhoras e senhores, e obrigado por aguardarem. Sejam bem-vindos à teleconferência da CCP para discussão dos resultados referentes ao 3T15. O áudio e os slides estão sendo transmitidos simultaneamente pela Internet no site de RI, Informamos que todos os participantes estarão apenas ouvindo a teleconferência durante a apresentação, e, em seguida, iniciaremos a sessão de perguntas e respostas, quando mais instruções serão fornecidas. Caso algum dos senhores necessite de alguma assistência durante a conferência, queira, por favor, solicitar a ajuda de um operador, digitando *0. Antes de prosseguir, gostaríamos de esclarecer que esta teleconferência pode conter previsões acerca de eventos futuros, que estão sujeitas a riscos e incertezas que podem fazer com que tais expectativas não se concretizem, ou seja, substancialmente diferentes do que era esperado. Estas previsões emitem a opinião unicamente na data em que são feitas, e a CCP não se obriga a atualizá-las à luz de novas informações. Estão presentes conosco hoje: Sr. Pedro Daltro, Diretor Presidente, e Sr. Dani Ajbeszyc, Diretor Financeiro e de Relações com Investidores. Por favor, Sr. Daltro, pode prosseguir. Pedro Daltro: Bom dia a todos. Obrigado pela presença em nosso conference call de resultados. Farei alguns poucos comentários sobre esse 3T da CCP, depois passarei para o Dani entrar em mais detalhes. Primeiro, gostaria de começar dizendo aos senhores que o 3T foi um trimestre bastante produtivo para a CCP. Apesar de o cenário econômico estar bastante desafiador e a economia estar em recessão, a CCP conseguiu fazer coisas bastante interessantes no trimestre. Primeiro, continuamos com uma estratégia de reciclagem de ativos, vendemos uma Agência no Rio de Janeiro, de R$17 milhões, um imóvel que não era estratégico para a Companhia e com bom retorno ao acionista. Cremos que essa estratégia de reciclagem é a mais adequada, e é onde conseguimos gerar mais valor para o acionista. É um ponto que pretendemos continuar fazendo nos próximos trimestres. Tivemos também um trimestre bastante ativo na locação das propriedades, com destaque para a evolução da locação do Thera. Apesar de todo o cenário macroeconômico desafiador e recessivo, conseguimos chegar a 75% de locação do edifício, o que prova nossa teoria de que qualidade do portfólio é crucial, porque quando a economia anda devagar, ou até para trás, como está acontecendo agora, aqueles que têm imóveis de melhor qualidade acabam se destacando e ganhando participação de mercado. Tivemos, também como parte da estratégia da Companhia, uma diminuição da nossa alavancagem. Finalizamos o aumento de capital de R$400 milhões neste trimestre. Esse aumento de capital nos dá uma flexibilidade muito grande para os próximos trimestres. 1

2 E pretendemos também diminuir essa alavancagem via geração de caixa. A CCP ainda tem muitos imóveis que não estão gerando renda em seu potencial, e à medida que esses imóveis sejam locados, alguns até entregues, porque ainda não foram entregues, isso aumentará nossa geração de caixa. Como não pretendemos aumentar o volume de dívida, naturalmente a Companhia irá se desalavancar. E o último destaque desse trimestre, que eu acho extremamente positivo, é que os shoppings administrados pela CCP mostraram crescimento de vendas de mesma loja acima da média do mercado. Apesar de o cenário de varejo ter começado a se deteriorar neste ano, os shoppings da CCP têm performado muito bem e as vendas têm sido em linha com as locações. Isso quer dizer que, no caso dos nossos shoppings, não estamos criando nenhuma pressão de custo para o locatário, porque o aumento do preço de locação está sendo compensado e está sendo muito próximo do aumento das vendas. Com esses quatro pontos, passo para o Dani entrar em mais detalhes do resto da nossa apresentação de resultados. Dani Ajbeszyc: Bom dia a todos. Obrigado pela presença. Vamos começar nossa apresentação. Na página seis, temos alguns destaques que são importantes de se mencionar, sobre o item da nossa receita de locação, que cresceu 15% comparado este trimestre com o mesmo trimestre do ano anterior, por conta, em especial, dos empreendimentos que estão sendo entregues, ou que foram entregues, e que ao longo do tempo vêm mostrando crescimento em sua performance. Os demais itens, comentaremos ao longo da apresentação com maiores detalhes. Na página sete, em adição aos itens que o Pedro já mencionou, sobre a venda do empreendimento Agência, no Rio de Janeiro, e o aumento de capital, também fizemos o desembolso de financiamento do Shopping Cerrado e do edifício comercial Silvia Morizono, na Faria Lima, na realidade através de linhas de produção. Basicamente finalizamos nosso ciclo de investimento com esses dois empreendimentos. Temos ainda um CAPEX de galpão, de alguns projetos em andamento, mas para o segmento de shoppings e escritórios, para este momento são nossos dois últimos empreendimentos em produção, todos financiados através de linhas de produção, que são linhas longas e com custo mais barato, que cabem melhor na viabilidade. Adicionamos, fizemos também locações dos empreendimentos Thera, o Thera Corporate, que tem 75% da sua área locada. Acreditamos que nos próximos dois trimestres deveremos ter o empreendimento já com uma ocupação bem próxima de 90% a 100%. Achamos que está indo bem, é um empreendimento diferenciado. O momento é obviamente desafiador, mas por ser um empreendimento diferenciado, acaba tendo uma atratividade maior neste momento. E também concluímos o processo de locação dos imóveis do Fundo Imobiliário CEO. Na verdade, é uma participação que não nos pertence, é a parte que vendemos ao fundo, que foi locada para a TIM. A TIM ocupa toda a torre do fundo, e também uma parte da nossa torre; alguns andares nossos também foram locados para o mesmo locatário. Independente de não termos diminuído tanto a vacância do nosso portfólio, sem dúvida isso traz tração para o empreendimento, e acreditamos que isso possa acelerar a locação das demais unidades. 2

3 Passando agora para os destaques operacionais, na página nove, a primeira coisa em relação à nossa ocupação é que nossa ocupação financeira ficou 1 p.p. abaixo do trimestre anterior, fechando em 88%; 86,1% em escritórios, 90% se desconsiderássemos os empreendimentos recém-entregues, que obviamente acabam distorcendo um pouco o resultado; 91,9% em shoppings; 82,7% em galpões. Em galpões, nossa ocupação sempre tem sido bastante volátil. Toda vez que entregamos alguns galpões, eles acabam puxando a vacância desse segmento, e aí, conforme é locado, a vacância volta a diminuir. Tudo isso totalizando 88% no trimestre. Já a ocupação física ficou em 90,7%, um pouco melhor que a ocupação financeira. Resumindo, temos, na verdade em todo o nosso portfólio, m² de área vaga, sendo em galpões, em shoppings e em escritórios. Esse é o status ao final do 3T. Na página dez, falamos sobre o desempenho dos shoppings. Como o Pedro mencionou, nossos shoppings têm performado bem, dado esse cenário pelo qual o mercado de varejo tem passado, por conta da economia brasileira. Finalizamos o trimestre com vendas mesmas lojas com 4,2% de acréscimo e aluguéis mesmas lojas com 4,1%, em linha um com o outro, o que realmente tira a pressão do lojista em relação à sua performance. Nosso fluxo de estacionamento também teve um crescimento de 3%, comparado o 3T15 contra o 3T14. Aqui é um número bastante positivo, porque temos visto, em geral, os fluxos caírem nos shoppings por conta do momento econômico, e ainda apresentamos um resultado positivo. Em relação à nossa carteira inteira, as vendas contratadas finalizaram quase 18% acima, comparado ao mesmo trimestre do ano anterior, obviamente por conta também do amadurecimento de alguns ativos que foram entregues nos últimos dois anos. Na página 11, demonstramos nossa receita de locação da carteira inteira. Em escritórios, comparado trimestre a trimestre deste ano contra o ano anterior, 9,4% para baixo, aqui, obviamente, por conta de ajustes de preço que estão acontecendo na carteira, muito mais em edifícios classe A, como vemos abaixo, e também vacância, classe A caindo 13% e Triple A caindo 8%, porque obviamente tem uma resiliência maior que outro tipo de ativo. Em shopping centers, um crescimento de 41%, por conta, primeiro, da entrega da Paulista este ano, do Shopping Cidade de São Paulo, e também de outros ativos que estão em seu segundo ano de performance e apresentam resultados superiores ao ano anterior. Em galpões logísticos, também por conta de novas entregas, tivemos um crescimento de 28,6%. Então, se comparada a carteira inteira, trimestre contra trimestre, tivemos 14,9% de acréscimo, vemos isso também no gráfico abaixo, que mostra que temos tido um crescente em nossas receitas de locação. Esse era um pouco do nosso business plan, que já vimos falando há bastante tempo. Primeiro vem o CAPEX, tivemos um investimento grande, obviamente gerando também um pouco de alavancagem, e agora o resultado vindo através do crescimento da locação. Passando para os destaques financeiros, na página 13, nossa receita líquida no trimestre caiu 9%, comparado trimestre a trimestre, e comparados 9M contra 9M, caiu 5%, um pouco também pelo mix, que ano passado tivemos uma presença maior de vendas da nossa carteira, o que fez com que houvesse uma queda de receita comparada ano a ano. 3

4 Já na receita de locação, o crescimento que comentamos, de 15% trimestre a trimestre, 13% no acumulado dos 9M. Nessa página encontramos também a receita de locação proforma, que é desconsiderando as consolidações e o IFRS. Lembrando que como temos diversas parcerias, joint ventures etc., o IFRS acaba tirando um pedaço da nossa receita de locação. Então, uma boa análise da Companhia é através do resultado proforma, e aí sim finalizamos com R$83 milhões no 3T, 14,9% acima do mesmo período do ano anterior, e 12% comparando 9M com 9M, R$235 milhões nesses 9M. Na página seguinte, número 14, mostramos nosso NOI, que teve um crescimento de 12% trimestre a trimestre e de 5% 9M contra 9M, e uma queda de margem nesse trimestre especificamente, e também nos 9M. E a queda de margem, na verdade, é resultado do maior crescimento da presença de shopping centers em nossa carteira, que neste ano passam a representar perto de 40% a 45% da nossa receita. Uma vez que temos mais shoppings, os shoppings têm uma margem NOI mais baixa, o que acaba afetando o total da nossa margem. Nosso EBITDA ficou em R$67,9 milhões no 3T, 15% acima do mesmo período do ano anterior, 64% de margem; e no acumulado de 9M, R$190 milhões, 22% acima, com uma margem de 68%. Falando um pouco sobre resultado final, FFO com queda de 47% no trimestre, 66% no acumulado do ano, e o lucro líquido também, com queda de 68% no trimestre e 72% no ano. Além da performance operacional, aqui acaba afetando o resultado financeiro, por duas razões: primeiro, o aumento da taxa de juros, que acaba obviamente impactando nossa despesa financeira; e também, uma vez que os empreendimentos são entregues, uma parte da despesa financeira, que anteriormente era capitalizada, passa para o resultado e acaba influenciando no lucro líquido. Falando um pouco sobre nosso balanço, nossa posição de endividamento, tivemos o encerramento do trimestre com R$1,8 bilhão de dívida líquida total, 7,8x dívida líquida/ebitda dos últimos 12 meses. Nossa dívida líquida corporativa caiu para R$200 milhões, e aqui tem o efeito do aumento de capital que foi feito no último trimestre, de R$400 milhões, o que faz com que nossa dívida corporativa/ebitda caia para menos de 1x. Nossa dívida líquida de produção é de R$1,5 bilhão, uma dívida bastante longa, com taxas bastante competitivas, em especial no mercado de hoje, porque são taxas que foram captadas lá atrás, a TR + 9,5%, na média, e que obviamente faz todo sentido mantê-las. Em relação ao indexador, no quadro seguinte, praticamente 2/3 da nossa dívida vêm de índices como TR e TJLP, que têm um comportamento mais suave que CDI ou inflação, o que faz com que nosso custo médio fique hoje abaixo do CDI, por volta de 13%, contra um CDI de 14,25%, ou até um CDI longo acima de 15%, que seria o duration das nossas operações. Nosso cronograma de amortização, como já comentamos em oportunidades anteriores, é bastante extenso. Hoje, não temos nenhuma pressão de curto prazo; o próprio aumento de capital não foi feito por conta de fluxo de caixa, e sim muito mais por uma questão de fortalecimento de balanço. Não temos nenhuma pressão, estamos tranquilos em relação a 2015 e Se virmos que é um mercado um pouco mais nervoso, um mercado mais estressado, nosso fluxo de caixa vai muito bem. Isso também se reflete em covenants financeiros, estamos bastante distantes dos covenants que temos em nossas operações. Esses são os principais pontos. Gostaria de agradecer a presença, e agora abrimos para a sessão de perguntas e respostas. Obrigado. 4

5 Gustavo Cambaúva, BTG Pactual: Bom dia. Eu tenho três perguntas, basicamente. A primeira, se vocês poderiam comentar um pouco sobre o mercado de escritório em São Paulo. Vocês fizeram algumas locações no trimestre, vocês comentaram, como Thera e JK, e tiveram uma saída grande de área no Faria Lima Square. Se vocês poderiam comentar um pouco o que vocês têm praticado, se mudou muito em termos de preço de aluguel, se a entrada desses novos locatários tem sido com desconto muito grande, o nível de carência e allowance que vocês têm praticado para essas novas locações. E a segunda pergunta, vocês completaram esse aumento de capital agora, mas quando olhamos a alavancagem, ela ainda é um pouco acima da média do setor e de outas empresas. Várias empresas têm feito venda de ativo como forma de desalavancar. Vocês têm de alguma forma pensado, passa pela estratégia da Empresa vender algum tipo de ativo? Se tem alguma conversa nesse sentido, ou não, isso não faz parte da estratégia? E minha terceira e última pergunta, em relação à dívida, essas duas dívidas que vocês contrataram no trimestre para o Cerrado, as duas foram ainda com funding de TR, e pelo que havíamos visto, estava muito difícil conseguir funding de TR; parecia que a janela tinha fechado, mas vocês ainda conseguiram. Se vocês ainda veem possibilidade de fazer contratações de dívida com esse tipo de instrumento, ou se a janela fechou. São essas três perguntas. Obrigado. Pedro Daltro: Obrigado pelas suas perguntas, Gustavo. Eu vou responder as duas primeiras e deixo a última para o Dani. O mercado de escritórios está surpreendentemente ativo neste ano, talvez mais que no ano passado. O nível de absorção bruta está girando um pouco abaixo de m² por ano; ou seja, tivemos até o 3T um pouco acima de m², e no último trimestre normalmente há uma desaceleração, é natural. Então, eu diria que isso ainda não implicou em queda de vacância, porque significa que as companhias estão mudando, mas está bem mais ativo do que imaginávamos. Como a vacância não caiu, isso não se reflete em preços, então os preços estão mais ou menos nos mesmos níveis que eram praticados. Não quero entrar em detalhes de carência e de allowance, mas comparado ao trimestre anterior, as coisas estão andando mais ou menos do mesmo jeito. A única surpresa positiva é a questão de absorção bruta, isso olhando o mercado como um todo. No caso da CCP, temos uma vantagem, que é a qualidade dos imóveis. No final do dia não existe esse número, a CCP deve ter ganhado market share tanto em São Paulo como no Rio de Janeiro. No Rio de Janeiro, fechamos uma locação no CEO, e como o Dani falou, não é uma área nossa, mas deve ter sido uma das maiores locações dos últimos três, quatro ou cinco anos no Rio de Janeiro. Nesse ponto em que estamos do ciclo, estamos conseguindo nos sair bem melhor. Não sei se o ciclo já chegou ao fim, mas, se não chegou ainda, me parece que está bem próximo de estabilizar. Em um patamar baixo, mas estabilizar. 5

6 Como você deve imaginar, em um cenário desses, as pessoas não constroem. Para fazer novos desenvolvimentos, o risco e retorno não é o requerido pelos investidores. Então, temos aí um cenário bem mais benigno do ponto de vista de oferta para 2016, 2017 e Aliás, eu acho que o pico dessa questão de oferta foi neste ano. O que precisamos nos concentrar para quando vai recuperar, não sei, porque depende da demanda, mas me parece que estamos chegando próximo do fim do ciclo de baixa, pelo menos com uma estabilização. Do ponto de vista de reciclagem, também estamos fazendo. Já vendemos propriedades neste ano. Eu acho que a queda da alavancagem já se deu, parte do aumento de capital; a outra parte vem via geração de caixa, porque essas propriedades já estão começando a gerar caixa, e gerando cada vez mais caixa, a cada trimestre que passa. E reciclagem. O que não precisamos fazer é vender para o mercado em um preço de distress. Não faremos isso, porque não precisamos. Estamos em uma situação bastante confortável. Por sermos uma das maiores empresas do setor, muita gente passa aqui, conversa, mas daí a dizer que tem coisa em andamento vai uma distância. Ouvimos rumores mais recentemente que não têm nenhum fundamento, não fazem muito sentido neste momento. Há negociações, mas em algum momento alguém pode passar aqui e começar a conversar conosco. Então, sim, reciclagem faz sentido, mas não porque o momento o ruim, faz sentido sempre. Faz parte do nosso negócio. Sempre deveríamos fazer reciclagem, em um momento do mercado bom ou ruim. Redução de alavancagem faz sentido, já estamos fazendo, e continuaremos fazendo ainda mais. Se sairá algum negócio no curto prazo, é difícil prever. Deixo para o Dani falar sobre o funding. Dani Ajbeszyc: Sobre a questão do funding, esses financiamentos que contratamos, talvez tenham vindo do volume morte da poupança, é o final desse funding. Realmente, é um funding que hoje está mais escasso, mas ele não sumiu. Hoje, ainda dá para tomar dinheiro em TR. O que aconteceu é que, como todo o mercado, o custo está mais caro. O custo está mais caro porque o funding está mais escasso, o risco aumenta e os bancos precificam de outra maneira; e também, como o funding está mais escasso, o banco acaba misturando o funding da poupança com outros tipos de funding, e isso acaba aumentando o custo. Então, operações que contratamos na faixa de TR + 9,5%, hoje são algo como 200 b.p. para cima, seriam algo como 11,5%, talvez até 12% para algumas operações por conta dos seus prazos. Não sumiu, mas sem dúvida ficou mais caro. Gustavo Cambaúva: Está ótimo. Obrigado, e bom dia. 6

7 Operador: Não havendo mais perguntas, eu gostaria de passar a palavra ao Sr. Pedro Daltro para as considerações finais. Pedro Daltro: Só para reforçar aquilo que eu já disse no início, acho que a CCP está em um caminho muito bom. O que fizemos neste trimestre já mostra isso, e acho que para os próximos trimestres a ideia é manter a mesma estratégia; ou seja, reciclar ativos sempre que acharmos oportunidades interessantes. Hoje, neste momento que estamos vivendo, é bem provável que qualquer dinheiro de reciclagem seja feito para reduzir alavancagem, porque hoje o custo de dívida de juros no Brasil é muito alto; o da CCP é até baixo, bem abaixo da média das companhias que eu conheço, mas o nominal é alto, então pode fazer sentido. A estratégia de agora em diante é fazer basicamente o que já fizemos neste trimestre: tentar terminar de locar as propriedades, e aí gerar renda nessas propriedades para gerar mais caixa e, por consequência, reduzir a alavancagem, e o aumento de capital já foi realizado, então isso não deve ocorrer no curto prazo novamente, não deve ser parte da estratégia; e reciclagem de ativos. Eu diria que é mais do mesmo do que fizemos neste trimestre. Muito obrigado, e com isso encerramos nosso conference call. Operador: A teleconferência da CCP está encerrada. Agradecemos a participação de todos, e tenham um bom dia. Este documento é uma transcrição produzida pela MZ. A MZ faz o possível para garantir a qualidade (atual, precisa e completa) da transcrição. Entretanto, a MZ não se responsabiliza por eventuais falhas, já que o texto depende da qualidade do áudio e da clareza discursiva dos palestrantes. Portanto, a MZ não se responsabiliza por eventuais danos ou prejuízos que possam surgir com o uso, 7

8 acesso, segurança, manutenção, distribuição e/ou transmissão desta transcrição. Este documento é uma transcrição simples e não reflete nenhuma opinião de investimento da MZ. Todo o conteúdo deste documento é de responsabilidade total e exclusiva da empresa que realizou o evento transcrito pela MZ. Por favor, consulte o website de Relações com Investidor (e/ou institucional) da respectiva companhia para mais condições e termos importantes e específicos relacionados ao uso desta transcrição. 8