CONTINENTAL SQUARE FARIA LIMA

Transcrição

1 Relatório da Instituição Administradora Período janeiro a junho de 2015 Fundo de Investimento Imobiliário Continental Square Faria Lima I. OBJETO DO FUNDO O Fundo de Investimento Imobiliário Continental Square Faria Lima foi constituído sob a forma de condomínio fechado, cujos recursos têm por objetivo a exploração, mediante arrendamento e/ou locação, de parte das unidades imobiliárias do empreendimento multifuncional Continental Square Faria Lima. Possui como ativos 18 conjuntos de escritórios da Torre Comercial e 75% do Hotel Pullman-Vila Olímpia. II. CONJUNTURA ECONÔMICA E PERSPECTIVAS Dos escritórios De acordo com a revista On Point da Jones Lang Lasalle, A TAXA DE VACÂNCIA de espaços de escritório de alto padrão registrou uma leve queda de 0,3 pontos percentuais em relação ao último trimestre de 2014, fechando em 22,5%. A vacância ajustada totalizou o período em 19,7%, indicando um leve aumento dado a absorção das pré-locações previstas para este trimestre. A Faria Lima apresentou aumento de aproximadamente 4 pontos percentuais na taxa de vacância, devido à entrega de uma torre corporativa e devoluções de espaços na região. A Vila Olímpia, apesar da entrega de duas torres corporativas, apresentou queda de 2 pontos percentuais, devido às absorções ocorridas e se mantém como a segunda maior taxa de vacância de São Paulo, com 35,6%. Ainda assim, o volume de pré-locações ocorridas ao longo do segundo semestre de 2014 resultou em uma queda superior a 7 pontos percentuais na vacância ajustada. A absorção destes espaços é esperada para os próximos trimestres de ABSORÇÃO LÍQUIDA CLASSES AA & A Mais de 150 mil m² de espaços de alto padrão foram absorvidos no primeiro trimestre do ano, registrando um aumento de 90% em relação ao último trimestre e 44% em relação ao mesmo período do ano passado. A absorção líquida do trimestre foi de 47 mil m², volume acima da média histórica. A Marginal, que no último trimestre apresentava absorção líquida negativa, fechou com a maior absorção líquida do período, 16 mil m², dado ao grande volume de absorção de pré-locações previstas desde o ano passado.

2 Considerando o volume de absorção bruta do trimestre e ligeira redução na taxa de vacância, denota-se que os movimentos de consolidação e expansão das empresas vem ocorrendo em conformidade com a flexibilidade do mercado. Preços Faixa de preços pedidos de locação Classes AA & A A região Faria Lima permanece sendo a região com preço mais alto da cidade, seguida por Paulista e Vila Olímpia, que superou mais uma vez a região do Itaim nesse trimestre em 0,7%. As médias fecharam em R$135, R$120 e R$108/m²/mês, respectivamente. Alphaville apresentou maior queda de preço, com variação de 5,6%, fechando o período em R$53/m²/mês. Em função da situação do País, submerso na maior crise dos últimos anos, existe uma concorrência predadora entre os edifícios de escritórios que ficaram prontos e os que estão ficando prontos com ofertas de 20% até 40% mais baixos que os praticados até o fim do ano, inclusive oferecendo aos locatários de prédios ocupados alugueis mais baixos e carências importantes para assim ocupar os espaços que vão ficando prontos. Do Hotel Pullman Vila Olímpia De acordo com os Administradores do Hotel, o Grupo Accor, O cenário político-econômico do Brasil piorou frente às perspectivas anteriores, e consequentemente a demanda de viagens para o segmento upscale não tiveram um grande crescimento se comparado ao ano de 2014, fato comprovado na variação da Taxa de Ocupação da Cesta Competitiva (+8%). No entanto, as estratégias adotadas após a reforma do Pullman SP Vila Olímpia permitiram que o hotel conseguisse se reposicionar no mercado novamente, recuperando o espaço perdido para a concorrência durante o período das obras, e superando a performance dos concorrentes na média acumulada de Com relação à Diária Média, a tendência para 2015 era que houvesse uma queda no comparativo versus 2014, impacto das diárias muito altas durante o período da Copa do Mundo e do cenário político-econômico de 2015 que não favorece crescimentos acima da inflação. Desta forma, enquanto a maioria dos hotéis da Oferta Competitiva apresentam resultados inferiores aos alcançados em 2014, o Pullman SP Vila Olímpia apresenta crescimento em Revpar em +33%, e +61% em Receita de Hospedagem. Infelizmente, na construção do orçamento, não foi considerado um impacto tão forte da crise sobre a diária média do mercado upscale de São Paulo. A diária média abaixo do orçamento se percebe diretamente na comparação da receita total vs o orçado de Com o espaço do restaurante reformado e com uma nova proposta de atuação na região, conseguimos uma excelente performance em Alimentos e Bebidas, especialmente no Restaurante HUB. Ao mesmo tempo, ainda que a demanda do segmento de Eventos não esteja tão alta como nos anos anteriores, impactada pela crise político-financeira, a 2

3 performance em Banquetes e em Locação de Sala foi superada nos primeiros 7 meses do ano versus Nós conseguimos manter um nível importante de evento. Ainda que o cenário do segundo semestre de 2015 não seja muito promissor em termos de crescimento da demanda e do volume de negócios e eventos, nossa expectativa é de continuar liderando em Market Share na Oferta Competitiva da região, mantendo a Diária Média posicionada de forma competitiva no mercado, sem grandes crescimentos. Desta forma, a expectativa é fechar os últimos meses do ano com crescimento em Revpar em +19%. Seguiremos com a mesma estratégia de atuação e posicionamento do Restaurante, prevendo manter a excelente performance de crescimento versus No entanto, para o segmento de Eventos Corporativos, a tendência será ter uma diminuição nos resultados de locação de sala e de banquetes, reflexo da retração da economia brasileira. No status atual a concorrência já está praticando valores menores, o que nos obriga a sermos mais flexíveis para manter as negociações com nossos clientes. III. EMISSÃO DE QUOTAS Características da emissão de quotas do Fundo O Fundo de Investimento Imobiliário Continental Square Faria Lima foi constituído em 13 de novembro de 2000, conforme OFÍCIO/CVM/SER/GER-2 nº RJ 2000/4697; o código desse Fundo na Comissão de Valores Mobiliários é O Fundo é constituído sob a forma de condomínio fechado, nos termos da Lei nº 8.668/93 e da Instrução CVM nº 205/94, de 14 de janeiro de 1994, hoje substituída pela instrução CVM nº 472, de 31 de outubro de 2008, tendo por objetivo a exploração, mediante arrendamento e/ou locação, de parte das unidades imobiliárias do empreendimento Continental Square Faria Lima, sob o regime de incorporação regido pela Lei nº 4.591/64. A segunda emissão de quotas ocorreu em 4 de setembro de 2001, conforme OFÍCIO/CVM/SER/Nº 0984/010. De acordo com o previsto em seu regulamento, as quotas foram totalmente subscritas pela INPAR Continental Square Ltda., mediante conferência de direitos aquisitivos sobre unidades residenciais e comerciais do empreendimento. Após o aporte inicial de recursos, as quotas do Fundo foram distribuídas ao público por meio de livre negociação no mercado secundário de valores mobiliários. IV. NEGÓCIOS, INVESTIMENTOS REALIZADOS E PROGRAMA DE INVESTIMENTOS Os investimentos do Fundo foram efetuados na aquisição de 18 (dezoito) conjuntos comerciais integrantes da Torre Comercial do empreendimento Continental Square Faria Lima (12 na primeira emissão e 6 na segunda) e 135 (cento e trinta e cinco) apartamentos residenciais integrantes da Torre Residencial 2 do mesmo empreendimento, (90 na primeira emissão e 45 na segunda), representando 75% do hotel Pullman Vila Olímpia. 3

4 V. RESULTADOS E RENTABILIDADE O Fundo recebe, mensalmente, receitas decorrentes de locação e arrendamento que compõem o seu patrimônio imobiliário. O Fundo apurou, no 1º semestre de 2015, lucro líquido no montante de R$ mil (seis milhões oitocentos e dezoito mil reais). VI. VALOR PATRIMONIAL DA QUOTA: A tabela a seguir apresenta a evolução do valor patrimonial da quota, assim como a rentabilidade apurada no período: Valor Variação Patrimônio patrimonial patrimonial Rentabilidade Data Líquido (R$) N.º de quotas da quota (R$) da quota (%) % período , ,64 0,03 6,81 ao ano , ,65 0,17 3,38 no semestre , ,08 16,29 22,74 ao ano , ,08-0,01 3,20 no semestre Conforme instrução CVM n 516 de 29/12/2011, os imóveis para renda foram mensurados pelo valor justo através dos laudos de avaliação de novembro/2014 elaborados pelas empresas SENAPE Serviço Nacional de Avaliações e Perícias (18 conjuntos comerciais) R$ mil, e Asmussen & Associados (75% do Hotel Pullman Vila Olímpia) R$ mil, totalizando R$ mil. Esse ajuste a valor justo é contabilizado na conta do resultado do período da avaliação (Demonstrativos Financeiros de 31/12/2014). No entanto, como o cálculo da rentabilidade é feito pelo Patrimônio Líquido Médio, são considerados nessa média 11 meses com o Patrimônio Líquido antes da contabilização do ajuste a valor justo. Desta forma, o Patrimônio Líquido Médio é inferior ao Patrimônio Líquido em 31/12/2014, por esta razão a rentabilidade no final do exercício de 2014 foi de 22,74%. VII. RELAÇÃO DOS ENCARGOS DO FUNDO Na tabela abaixo, segue relação dos encargos debitados ao Fundo nos 2 (dois) últimos exercícios, especificando valor e percentual em relação ao patrimônio líquido médio em cada exercício. EXERCÍCIO PL Médio R$ (Mil) % R$ (Mil) % Despesas de condomínio 469 0, ,02 Taxa de Administração 253 0, ,13 Despesas Auditoria 8 0, ,02 Serviços de Terceiros 461 0, ,23 Despesas Administrativas 36 0, ,07 Total , ,46 4

5 VIII. SALDO DAS OBRIGAÇÕES CONTRAÍDAS NO PERÍODO BR Capital DTVM S/A Tx Administração JJ Chaves Contadores Serviços CBRE Consultoria do Brasil Serviços Consultoria de Investimento Serviços IX. OUTRAS INFORMAÇÕES Em atendimento a Instrução nº 381 da CVM Comissão de Valores Mobiliários, informamos que não foi efetuado nenhum pagamento por serviços prestados pela Baker Tilly Brasil Auditores Independentes S/S, além dos honorários de auditoria das demonstrações financeiras. X. AGRADECIMENTO Agradecemos aos Senhores Quotistas a preferência e a credibilidade depositada em nossa instituição, colocando-nos ao inteiro dispor para eventuais esclarecimentos. São Paulo, 07 de agosto de BR-CAPITAL DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A. Administradora do Fundo de Investimento Imobiliário Continental Square Faria Lima Horacio Mario Kleinman BR-Capital DTVM S/A Diretor João Delfino Serres Chaves Contador CRC 1RD015022/0-3 S SP 5