VILA OLÍMPIA CORPORATE FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

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1 VILA OLÍMPIA CORPORATE FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO CÓDIGO BM&FBOVESPA: VLOL11 ISIN: BRVLOLCTF009 Relatório Semestral Gerencial 2º Semestre de

2 Sumário Sumário... 2 Introdução... 3 Informações Gerais ao Investidor... 4 VLOL11 na BM&F Bovespa... 5 Estrutura do Fundo VLOL Resumo das Atividades do FII no Semestre... 6 Locatários do Fundo... 7 Fluxo de Caixa do Fundo... 7 Situação Patrimonial do FII... 8 Distribuição de Rendimentos e Variação da Cota no Secundário... 8 Visão Geral do Mercado Disclaimer Contatos

3 Introdução Este relatório foi elaborado pela RB Capital Asset Management, gestora do Vila Olímpia Corporate Fundo de Investimento Imobiliário, visando apresentar aos cotistas do Fundo o seu desempenho, com a informação dos seus resultados no semestre. O Condomínio Vila Olímpia Corporate está estrategicamente posicionado na região da Vila Olímpia, na capital do Estado de São Paulo, nas proximidades do aeroporto de Congonhas, do centro de São Paulo, e de centros comercias como o Shopping Center Vila Olímpia e o Shopping Center JK Iguatemi. O Empreendimento foi projetado com base nos conceitos de sustentabilidade e possui certificação LEED Gold (Leadership in Energy and Enviromental Design), concedida pelo USGBC (US Green Building Council), entidade norte-americana que tem por objetivo a aplicação do conceito de sustentabilidade em empreendimentos imobiliários. O Vila Olímpia Corporate é classificado como Triple A, pois conta com diversos itens de alta tecnologia, segurança e conforto para o locatário. Figura 1: Entrada do Condomínio Vila Olímpia Corporate 3

4 Informações Gerais ao Investidor De acordo com o regulamento, o Fundo tem por objetivo investir a totalidade do seu patrimônio no empreendimento Vila Olímpia Corporate, por meio da aquisição de seis lajes comerciais na Torre B, do empreendimento desenvolvido pela Odebrecht Realizações Imobiliárias, sendo que não há expectativa de realização de novos investimentos no futuro. O Fundo é constituído sob a forma de condomínio fechado, não sendo admitido o resgate de suas cotas. A distribuição das cotas do Fundo foi objeto de oferta pública nos termos da Instrução CVM nº 472, encerrada em 10/08/2012. O valor de emissão da cota foi de R$ 100,00. A quantidade ofertada foi de cotas, perfazendo um volume ofertado de R$ ,00. Figura 2: Empreendimento Vila Olímpia Corporate Fonte: Google Earth 4

5 VLOL11 na BM&F Bovespa As negociações realizadas no mercado secundário e seu respectivo volume financeiro estão demonstrados no gráfico abaixo. R$ R$ R$ R$ R$ Volume Financeiro Último Preço R$ 120 R$ 110 R$ 100 R$ 90 R$ 80 R$ 70 R$ 60 R$ 50 R$ 0 R$ 40 ago-12 dez-12 abr-13 ago-13 dez-13 abr-14 ago-14 dez-14 abr-15 ago-15 dez-15 Fonte: Bloomberg Estrutura do Fundo VLOL11 O Fundo tem como objetivo proporcionar rendimentos aos seus quotistas pela distribuição de dividendos provenientes do aluguel das lajes corporativas. De forma a reduzir o risco de não geração de receitas suficientes pelo empreendimento para distribuição de dividendos aos quotistas, durante a fase pré-operacional e o primeiro ano de operação do imóvel, o Fundo recebeu da Odebrecht Realizações Imobiliárias uma renda mínima garantida. A renda mínima garantida foi recebida pelo Fundo mensalmente, até o mês de ago sto de 2014, proporcionando um retorno mínimo de 9,00% a.a. líquido para o cotista. Pelo fato do investimento realizado ter por base um imóvel que se encontrava em con strução na época do investimento, foram definidos três diferentes estágios do empreendimento, com determinados mitigadores de risco criados quando da estruturação do Fundo: 1º período, referente à construção: Este período compreendeu desde a data de aquis ição das lajes até o dia 22 de agosto de 2013, data em que houve a expedição do Habite-se do empreendimento. Durante o período a incorporadora Odebrecht, com coobrigação da sua controladora, pagou para o Fundo uma rentabilidade líquida equivalente à taxa nominal de 9,00% a.a. (sobre o valor patrimonial inicial da cota, equivalente à R$ 100,00), mediante ao pagamento do prêmio de l ocação. 2º período, referente à maturação: Período equivalente à 12 meses após a data de obtenção do Habite-se pelo empreendimento imobiliário. Nesse período a rentabilidade foi de 9,00% ao ano líquido aos cotistas do Fundo. A Odebrecht pagou a diferença entre (i) o resultado operacional do Fundo provenientes do aluguel das lajes corporativas e (ii) rentabilidade líquida nominal de 9,00% ao ano, por meio do prêmio de locação. 5

6 3º período, referente à pós-maturação: Iniciou após o vencimento do período de pagamento da renda mensal garantida. Assim, a rentabilidade passa a ser equivalente ao resultado obtido pela exploração econômica dos ativos-alvo adquiridos pelo fundo, adicionada de toda a receita não operacional do fundo, e descontados todos os custos e despesas incorridos pelo Fundo para o seu funcionamento, sem qualquer garantia de rentabilidade. Fase Atual Aquisição das lajes 08/ /2014 Período de Construção Prêmio de Locação (9.00% a.a sobre a cota de emissão). Período de Maturação (12 meses) Máximo entre Renda Garantida (9.00 a.a) e Receita Operacional do FII Vila Olímpia Corporate. Período Pós-Maturação Receita Operacional do Fundo Tempo em meses Figura 3: Estágios do empreendimento Fonte: RB Capital Asset Management Resumo das Atividades do FII no Semestre No segundo semestre de 2015, a Innova administradora predial do Vila Olímpia Corporate reforçou o quadro de funcionários em relação ao primeiro semestre de 2015, com a contratação de uma recepcionista bilíngue, aumentando a qualidade e agilidade dos serviços prestados aos condôminos. No mês de dezembro, houve a Assembleia Geral Ordinária do condomínio, onde além da deliberação para aprovação das contas de 2015, ocorreu também a eleição de sindico e subsíndico do condomínio, com a manutenção dos cargos pelos atuais ocupantes. Além disso, a RB Capital Asset Management, na qualidade de consultora imobiliária do Fundo, a fim de resguardar os interesses do Fundo em relação as decisões da administração, se colocou à disposição para ocupar um dos cargos no conselho fiscal do condomínio, para o qual foi eleita, se tornando assim, parte integrante do conselho fiscal do condomínio durante o biênio No segundo semestre de 2015, o Fundo iniciou tratativas relacionadas ao imóvel locado ao Apontador/Maplink, onde serão realizadas benfeitorias na área da cobertura, agregando valor ao imóvel e aumentando a sua qualidade operacional. O montante estimado do investimento será de aproximadamente R$ a serem arcados em parte pelo Fundo e parte pelo Locatários. 6

7 Locatários do Fundo Não foram celebrados novos contratos já que os imóveis do Fundo se encontram 100% locados. Segue abaixo o mapa das locações. Conjunto Locatário Localpar Localpar Localpar 122 Apontador Maplink Localpar Apontador Maplink Apontador Maplink 124 Apontador Maplink Ford Ford AD Agency 112 CP+B AD Agency CP+B Thisf 114 Thisf Sidel Sidel ABBI 102 Sidel ABBI Sidel Sidel 104 Sidel Louis Vuitton Louis Vuitton Louis Vuitton 92 Falconi Louis Vuitton Falconi Falconi 94 Falconi Localfrio Localfrio Localfrio 82 Localfrio Localfrio Localfrio Localfrio 84 Localfrio B2W B2W B2W 72 B2W B2W B2W B2W 74 B2W Fonte: RB Capital Asset Management Total FII 100% Locado 100% Vago 0% Fluxo de Caixa do Fundo O gráfico abaixo apresenta o fluxo de caixa contratado do Fundo, com a redução gradual das carências: 120,00% 100,00% 80,00% 60,00% 40,00% 20,00% 0,00% Fonte: RB Capital Asset Management 7

8 Situação Patrimonial do FII A carteira de investimentos é composta por 9.707,92 m² de área privativa distribuídos em seis lajes comerciais, do sétimo ao decimo segundo pavimento, na torre B do empreendimento, conforme demonstrado na ilustração abaixo: Fonte: Material Publicitário Oferta Pública FII Vila Olímpia Corporate Distribuição de Rendimentos e Variação da Cota no Secundário A tabela abaixo apresenta a demonstração dos resultados do Fundo no fechamento do primeiro semestre de 2015: Fonte: RB Capital Asset Management Descrição dez Meses Início Receita Imobiliária R$ R$ R$ Receita Financeira R$ R$ R$ Prêmio de Locação R$ 0 R$ 0 R$ Total de Receitas R$ R$ R$ Total das Despesas (R$ ) (R$ ) (R$ ) Resultado R$ R$ R$ Rendimentos Distribuídos R$ R$ R$ Rendimento (R$/Cota) R$ 0,41 R$ 4,50 R$ 22,33 8

9 Desde o início do FII, foi distribuído aos cotistas, a título de distribuição de rendimentos, um total de R$ ou seja, R$ 22,33 por cota. A última distribuição de rendimentos ocorreu no dia 15 de janeiro de 2016 (10º dia útil do mês), referente ao mês de dezembro de O quadro a seguir apresenta os rendimentos distribuídos pelo FII desde o início de seu funcionamento, bem como a variação das cotas no mercado secundário da BM&F Bovespa. Mês / Ano Patrimônio Líquido do Fundo (R$) Quantidade de Cotas Valor da Cota Patrimonial (c/ Rendimentos) Distribuição de Rendimento Mensal (R$/Cota) Valor Nominal da Cota ("Ex" Rendimentos) Amortização de Principal (R$/Cota) Valor Nominal da Cota ("Ex" Amortização) Rendimento % Valor Patrimonial 01/08/2012 R$ , R$ 95,43 R$ 0,58 94,84 R$ 0,00 94,84 0,61% set/12 R$ , R$ 96,14 R$ 0,65 95,49 R$ 0,00 95,49 0,68% out/12 R$ , R$ 96,30 R$ 0,76 95,54 R$ 0,00 95,54 0,79% nov/12 R$ , R$ 96,28 R$ 0,69 95,59 R$ 0,00 95,59 0,72% dez/12 R$ , R$ 96,32 R$ 0,69 95,63 R$ 0,00 95,63 0,72% jan/13 R$ , R$ 96,43 R$ 0,76 95,68 R$ 0,00 95,68 0,79% fev/13 R$ , R$ 95,69 R$ 0,62 95,07 R$ 0,00 95,07 0,65% mar/13 R$ , R$ 96,45 R$ 0,69 95,77 R$ 0,00 95,77 0,72% abr/13 R$ , R$ 96,55 R$ 0,76 95,80 R$ 0,00 95,80 0,79% mai/13 R$ , R$ 96,55 R$ 0,72 95,83 R$ 0,00 95,83 0,75% jun/13 R$ , R$ 96,54 R$ 0,69 95,85 R$ 0,00 95,85 0,72% jul/13 R$ , R$ 96,67 R$ 0,79 95,88 R$ 0,00 95,88 0,82% ago/13 R$ , R$ 96,62 R$ 0,76 95,87 R$ 0,00 95,87 0,79% set/13 R$ , R$ 96,19 R$ 0,72 95,47 R$ 0,00 95,47 0,75% out/13 R$ , R$ 96,26 R$ 0,79 95,47 R$ 0,00 95,47 0,83% nov/13 R$ , R$ 96,17 R$ 0,69 95,48 R$ 0,00 95,48 0,72% dez-13 (2) R$ , R$ 95,22 R$ 0,72 94,50 R$ 0,00 94,50 0,76% jan/14 R$ , R$ 95,39 R$ 0,76 94,63 R$ 0,00 94,63 0,80% fev/14 R$ , R$ 95,28 R$ 0,69 94,59 R$ 0,00 94,59 0,73% mar/14 R$ , R$ 95,21 R$ 0,65 94,56 R$ 0,00 94,56 0,69% abr/14 R$ , R$ 94,69 R$ 0,69 94,00 R$ 0,00 94,00 0,73% mai/14 R$ , R$ 94,68 R$ 0,72 93,96 R$ 0,00 93,96 0,77% jun/14 R$ , R$ 94,68 R$ 0,69 93,99 R$ 0,00 93,99 0,73% jul/14 R$ , R$ 94,67 R$ 0,79 93,88 R$ 0,00 93,88 0,84% ago/14 R$ , R$ 94,66 R$ 0,55 94,11 R$ 0,00 94,11 0,58% set/14 R$ , R$ 94,73 R$ 0,04 94,69 R$ 0,00 94,69 0,04% out/14 R$ , R$ 94,77 R$ 0,08 94,69 R$ 0,00 94,69 0,08% nov/14 R$ , R$ 94,76 R$ 0,07 94,70 R$ 0,00 94,70 0,07% dez/14 R$ , R$ 92,95 R$ 0,08 92,87 R$ 0,00 92,87 0,09% jan/15 R$ , R$ 92,92 R$ 0,43 92,50 R$ 0,00 92,50 0,46% fev/15 R$ , R$ 92,79 R$ 0,28 92,50 R$ 0,00 92,50 0,31% mar/15 R$ , R$ 92,81 R$ 0,30 92,52 R$ 0,00 92,52 0,32% abr/15 R$ , R$ 92,83 R$ 0,29 92,54 R$ 0,00 92,54 0,31% mai/15 R$ , R$ 92,89 R$ 0,33 92,56 R$ 0,00 92,56 0,36% jun/15 R$ , R$ 92,87 R$ 0,34 92,54 R$ 0,00 92,54 0,36% jul/15 R$ , R$ 93,27 R$ 0,37 92,89 R$ 0,00 92,89 0,40% ago/15 R$ , R$ 93,38 R$ 0,43 92,95 R$ 0,00 92,95 0,46% set/15 R$ , R$ 93,39 R$ 0,43 92,96 R$ 0,00 92,96 0,46% out/15 R$ , R$ 93,45 R$ 0,44 93,01 R$ 0,00 93,01 0,47% nov/15 R$ , R$ 93,41 R$ 0,45 92,96 R$ 0,00 92,96 0,48% dez/15 R$ , R$ 87,78 R$ 0,41 87,37 R$ 0,00 87,37 0,47% 12 meses* R$ R$ 4, ,88% Início* R$ R$ 22, ,63% Fonte: RB Capital Asset Management * valores médios (1) Preço de Fechamento Mês Atual/Preço de Fechamento Mês Anterior (2) Distribuição de Rendimento/Cota no Secundário (3) Em todos os meses de dezembro houve a reavaliação do ativo alvo do fundo, acarretando na mudança do valor do Patrimônio Líquido. Em relação ao mercado secundário, o preço da cota do Fundo fechou em R$ 59,19 em 31/12/2015. Considerando o valor de emissão das quotas no mercado, os rendimentos distribuídos mensalmente correspondem à rentabilidade de 4,50% nos últimos 12 meses. Os rendimentos distribuídos do Fundo possuem isenção fiscal para pessoas físicas detentoras individualmente de até 10% do patrimônio líquido do Fundo, contanto que o Fundo tenha no mínimo 50 cotistas e suas cotas sejam negociadas em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado. Caso o Fundo aplique recursos em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador, construtor ou sócio, cotista que possua, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de 25% das cotas do Fundo, o referido Fundo se sujeitará à tributação aplicável às pessoas jurídicas, conforme previsto na legislação em vigor. 9

10 Visão Geral do Mercado No mercado de lajes corporativas, as adversidades macroeconômicas aliadas ao aprofundamento das assimetrias entre as curvas de oferta e demanda, intensificaram o fenômeno flight-to-quality no município de São Paulo, de forma que se presencia pressão baixista sobre os preços de locação pedidos por m 2 dos escritórios situados em edifícios de alto padrão (A+ e A) e adoção de maior flexibilidade na estratégia de locação deli neada pelos proprietários, atraindo consequentemente locatários situados em edifícios classe B. A região da Avenida Juscelino Kubitschek encerrou 2015 no primeiro lugar em absorção líquida de torres comerciais classe A+ e A da capital paulista ( m 2 ), seguida pela Faria Lima ( m 2 ) e Paulista ( m 2 ), de forma que a representatividade da soma das três localidades sobre o total é de 68,26%. Já a região da Vila Olímpia evidenciou absorção líquida positiva de m 2. Considerando as negociações locatícias, corrobora-se a dinâmica supracitada, uma vez que os preços médios pedidos para aluguel de lajes corporativas localizadas em prédios alto padrão em território paulistano reduziram 7,72% se comparados às ofertas de encerramento de 2014, diminui ndo de R$ 115,3/m² por mês para R$ 106,4/m² por mês. A inflexão negativa do preço ofertado no bairro Vila Olímpia foi ligeiramente maior (12,33%) e resultou no valor de R$ 107,7/m² por mês. Diante da disparidade entre o volume de entrega (342 mil m 2 ) de inventário classe A+ e A e a absorção líquida (122 mil m²) em São Paulo no ano de 2015 resultante do persistente ciclo recessivo, denota-se acréscimo anual da taxa de vacância em 6,2 p.p., a qual atingiu 26,2%. A ausência de novos edifícios de alto padrão entregues no bairro Vila Olímpia contribuiu para a retração das áreas vagas de 37,2% para 32,8% durante o ano. Apesar dos impactos decorrentes deste revés macroeconômico, assevera-se em prol da conclusão do episódio de queda substancial nos preços médios pedidos de locação no segmento de lajes corporativas, situadas em edifícios classe A+ e A na capital paulista e da estabilização do fenômeno flight-to-quality. Por sua vez, as novas entregas previstas ( m²) até o quarto trimestre de 2018, localizadas principalmente nas regiões da Chácara Santo Antônio ( m²), da Chucri Zaidan ( m²) e da Juscelino Kubitschek ( m²), poderão incitar a elevação da taxa de vacância no desenrolar deste ínterim de reequilíbrio fiscal. Fonte: Valor Econômico e Cushman & Wakefield. 10

11 Disclaimer Este material foi elaborado pela RB Capital Asset Management Ltda., sob sua responsabilidade e tem caráter meramente informativo, não podendo ser distribuído, reproduzido e/ou copiado sem a sua expressa concordância. A RB Capital Asset Management Ltda. não se responsabiliza por erros de avaliação ou omissões. Os investidores têm que tomar suas próprias decisões de investimento. Este relatório é um informativo e destinado aos cotistas do Fundo. As informações contidas neste material não constituem publicidade, oferta ou recomendação de investimentos, nem deve servir como base para tomada de quaisquer decisões sobre investimentos. Verifique a tributação aplicável ao investir nas cotas de fundos de investimento imobiliário. Ao investidor é recomendada a leitura cuidadosa do prospecto, em especial a seção Fatores de Risco, que contém a descrição de certos riscos que podem afetar de maneira adversa o investimento nas Cotas do Fundo, antes da tomada de decisão de investimento. Rentabilidade obtida no passado não representa garantia de resultados futuros. Fundos de investimento não são garantidos pelo administrador do fundo, gestor da carteira, de qualquer mecanismo de seguro, ou ainda, do fundo garantidor de crédito (FGC). As informações contidas neste material estão de acordo, porém não esgotam e não substituem todas aquelas constantes do Prospecto Preliminar e do regulamento do Fundo, disponíveis nos websites do Coordenador Líder, da Administradora do Fundo, da CVM e da BM&FBOVESPA. Contatos Em caso de dúvidas ou necessidade de informações específicas a respeito do fundo, seguem abaixo contatos úteis: Oliveira Trust DTVM RB Capital Asset Management Ouvidoria: ger2.fundos@oliveiratrust.com.br A equipe da RB Capital permanece à disposição para quaisquer esclarecimentos que se façam necessários. RB CAPITAL ASSET MANAGEMENT LTDA. 11