FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO TURÍSTICO II

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1 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO TURÍSTICO II

2 1. Introdução O Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Turístico II é um fundo fechado, autorizado por deliberação do Conselho Directivo da Comissão do Mercado de Valores de 2 de Janeiro de 2. O Fundo iniciou a sua actividade em 24 de Abril de 2, tendo sido constituído com um capital de 499. unidades de participação, a que correspondia, considerando o valor inicial de subscrição de 5, o montante de O capital do Fundo foi aumentado, em 23, em unidades de participação para o valor correspondente a de unidades de participação, ou seja, (considerando o valor inicial da UP). Em 1 de Setembro de 25 o Conselho Directivo da CMVM autorizou o aumento do capital do Fundo, mediante a emissão de 24. novas unidades de participação, por subscrição particular. O capital do Fundo foi aumentado em 6 de Setembro de 25, mediante a emissão de novas unidades de participação, para unidades de participação. Capital O capital do FIIFT II, em 31 de Dezembro de 25, é de (cinquenta e dois milhões, oitocentos e cinquenta e nove mil, oitocentos euros), representado por unidades de participação, distribuídas da seguinte forma: Euros Nº de UP s % Instituto de Turismo de Portugal (ITP) ,54% Caixa Geral de Depósitos ,64% Banco Espírito Santo ,84% Outros ,98% Total % Política de Investimento A política de investimento do Fundo é norteada por princípios de rigor, segurança, rendibilidade e diversificação do risco, sendo, especialmente vocacionada para a aquisição de imóveis afectos à actividade turística para efeitos de arrendamento, incidindo designadamente sobre:

3 projectos hoteleiros que pretendam a separação da parte imobiliária do negócio hoteleiro; projectos hoteleiros que necessitem de modernização e redimensionamento; projectos hoteleiros e de animação turística com carácter inovador; saneamento financeiro de empreendimentos economicamente viáveis. 2. Actividade de Enquadramento económico O crescimento estimado do PIB em 25 é de,4%, inferior ao do ano anterior que se cifrou em 1,2%. A taxa de inflação média em 25 deverá situar-se em 2,3%, denotando uma ligeira diminuição face ao valor de 2,4% verificado no ano transacto. O desemprego, que tem vindo a crescer nos últimos anos, deverá atingir os 7,6%, consubstanciando-se num aumento de cerca de,9% face ao valor de 6,7% registado em 24. Em 25 assistiu-se a uma inversão, ainda que ligeira, da tendência de quebra nas taxas de juro observada desde 21. Assim, a EURIBOR a 12 meses, indexante utilizado na actualização das rendas do Fundo, aumentou cerca de 5 p.b. ao longo do ano Evolução da carteira imobiliária do Fundo O Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Turístico II centrou a sua actividade durante o período em análise na pesquisa de oportunidades de investimento que se enquadrassem na sua política de investimento. Ao longo do ano de 25 foram visitadas e analisadas diversas unidades, tendo sido adquirido dois imóveis: Unidade Valor de Aquisição Localização Nº. Quartos Categoria Hotel Termas de Monção Monção 6 4**** Hotel Turismo de Abrantes 1.7. Abrantes 6 3*** Em 3 de Novembro de 25, o Fundo, celebrou com a Turcifez-Investimentos Imoturísticos, S.A. um contrato-promessa de compra e venda do imóvel Campo de Golfe do Campo Real. Na

4 data de assinatura do contrato-promessa foi pago à Turcifez, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 4.25., IVA incluído. A Turcifez entregou, para garantia do pontual cumprimento do contrato, uma garantia bancária à primeira solicitação, emitida por uma instituição bancária de primeira linha, no valor de Em 31 de Dezembro de 25 o património imobiliário do Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Turístico II, constituído por catorze imóveis, ascendia, considerando o seu valor contabilístico total, a ,13 : Unidade Data de Aquisição Valor Localização Hotel da Cartuxa 19-Março ,63 Évora Aparthotel Ocean View 26-Junho ,68 Vilamoura Grd. Hotel Cdas. Felgueira 3-Julho , Nelas Atlantic Gardens 26-Fevereiro ,98 Funchal Vintage House Hotel 26-Julho ,99 Alijó Hotel Faro 23-Julho , Faro Kartódromo de Almancil 27-Fevereiro ,12 Almancil Estalagem Páteo dos Solares 24-Março ,18 Estremoz Estalagem Sra. da Guia 13-Maio ,11 Cascais Hotel da Aldeia 3-Setembro ,3 Areias de S. João Magnólia Caffé 9-Dezembro ,76 Lisboa Hotel Tábua 15-Abril , Tábua Hotel Termas de Monção 15-Março ,85 Monção Hotel Turismo de Abrantes 15-Dezembro ,8 Abrantes O património imobiliário do Fundo representa cerca de 67% do activo do Fundo e observou um crescimento, face ao ano transacto, de cerca de 13%. Este aumento deve-se ao efeito da aquisição dos imóveis, atrás referida, e dos ajustamentos em imóveis que reflectem os ganhos potenciais do património imobiliário do Fundo.

5 O gráfico que a seguir se apresenta ilustra a distribuição do património imobiliário do Fundo pelo território nacional, em 31 de Dezembro de 25. Importa salientar que o património imobiliário do Fundo tem um maior peso no Algarve e não se encontra representado nos Açores: Distribuição do património imobiliário por regiões Madeira 1% Açores % Norte 19% Centro 9% Algarve 33% Alentejo 15% Lisboa e Vale do Tejo 14% Em 25 a yield média bruta do património imobiliário do Fundo foi de 4,51% e a yield média líquida foi de 3,61%, tendo-se mantido a tendência de quebra verificada desde 21, conforme evidenciado no quadro a seguir apresentado.

6 Evolução do Património Imobiliário ,64% 5,95% 5,4% 4,59% 4,51% património yield bruta 2.3. Evolução e Rendibilidade do Valor Global Líquido do Fundo e da UP O aumento de capital ocorrido em 25 consubstanciou-se na emissão de novas unidades de participação. Em 31 de Dezembro de 25 o Valor Global Líquido do Fundo ascendia a ,32, correspondendo a um aumento, face a igual data do ano transacto, de ,2, traduzido num crescimento de 27%, resultante, essencialmente, do efeito do aumento de capital. A unidade de participação valorizou-se 1,96, isto é 3,39%, cifrando-se, nesta data, em 6,1. A unidade de participação desde o início do Fundo observou a seguinte evolução:

7 Evolução da UP ,1 6, 4,5% 3,75% 58,5 3,34% 3,37% 56,41 2,86% 2,9% 3,39% 3,5% 55, 54,84 2,5% 52,86 1,5% 51,14 5, ,5% UP rendibilidade O Valor Global Líquido do Fundo no final de cada exercício, apresenta a seguinte evolução: Evolução do VGLF ,75% 3,34% 3,37% 3,39% 2,86% 2,9% VGLF rendibilidade da UP

8 2.4. Evolução económico-financeira O activo líquido, em 25, registou um aumento de 27%, cifrando-se, em 31 de Dezembro de 25, em ,71. O total das disponibilidades ascendia, em 31 de Dezembro de 25, a ,78, correspondendo a um aumento de cerca de 37%, como resultado, essencialmente do aumento de capital ocorrido em Setembro do ano em apreço. O total de proveitos obtidos no exercício de 25 atingiu o valor de ,67, denotando um crescimento face ao ano anterior de 4%. A rubrica juros e proveitos equiparados cifrou-se em ,5, correspondendo a 14% dos proveitos e a um aumento de 21% face ao ano anterior. Os ganhos em operações financeiras e activos imobiliários cifraram-se em ,8. O valor de ,79 corresponde a ajustamentos favoráveis em imóveis, contabilizados como proveitos na sequência da entrada em vigor do novo Plano de Contas dos FII. Os rendimentos de imóveis ascenderam a ,5, representando cerca de 65% do total dos proveitos e um crescimento face ao ano anterior de 8%, reflectindo o aumento do património imobiliário do Fundo. Os proveitos e ganhos eventuais ascenderam a 6.9,87. O total de custos suportados no exercício de 25, ascendeu a ,75, que corresponde a uma diminuição de cerca de 8%. A rubrica comissões, que corresponde às comissões de gestão e de depositário, representa cerca de 48% do total dos custos, ascendeu, em 25, a ,35, representando uma diminuição de 25% face ao ano transacto. Importa referir que do total das comissões cerca de 97% referem-se à comissão de gestão, cifrando-se em ,35 e 3% à comissão de depositário, ascendendo a 11.37,. As perdas em operações financeiras e activos imobiliários, cifraram-se em 1.5, correspondendo a ajustamentos em imóveis, valor contabilizado como custo na sequência da entrada em vigor do novo Plano de Contas dos FII. Os impostos, que representam 49% do total dos custos, totalizaram ,25, tendo aumentado face ao ano anterior cerca de 1%. Foram constituídas provisões no valor de ,99, correspondentes a uma renda vencida relativamente ao imóvel Aparthotel Ocean View. Os fornecimentos e serviços externos aumentaram 4%, tendo-se cifrado em 4.398,5 e representado 1% do total dos custos.

9 Os outros custos e perdas eventuais cifraram-se em 443,66. O resultado líquido do Fundo em 25, foi ,92, denotando um crescimento face ao ano anterior de 87%. Se não consideráramos o efeito dos ajustamentos, que resulta apenas de uma alteração contabilística, o Resultado Líquido teria sido ,13. Não houve distribuição de rendimentos durante 25 e o resultado líquido do exercício será integralmente reinvestido. O Resultado Líquido do Fundo, desde o início do Fundo observou a seguinte evolução: Evolução do Resultado Líquido Perspectivas para 26 O Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Turístico II, assume-se como um importante instrumento financeiro ao serviço das empresas e dos empresários do turismo, contribuindo para o fortalecimento da competitividade e da eficiência do sector. Atenta as alterações e desenvolvimento dos conceitos e estratégias no sector do turismo, a sociedade gestora, utilizará os meios financeiros disponíveis no Fundo para promover novos negócios, que assegurem a natural rendibilidade ao Fundo e aos seus subscritores.

10 Face à disponiblidade acrescida de liquidez resultante do recente aumento de capital, o Fundo prosseguirá uma política activa de identificação de oportunidades que se enquadrem nos princípios acima enunciados. Lisboa, 21 de Fevereiro de 25

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14 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO TURÍSTICO II NOTAS AO BALANÇO E À DEMONSTRAÇÃO DOS RESULTADOS ANO DE 25

15 Introdução O Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Turístico II, foi autorizado pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários em 2 de Janeiro de 2 tendo sido constituído em 24 de Abril de 2. A política de investimentos do Fundo é vocacionada para o desenvolvimento de projectos e para a aquisição de imóveis afectos à actividade turística. A Sociedade Gestora do Fundo é a F. Turismo - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A. sendo as funções de Banco Depositário exercidas pela Banco Espírito Santo. Princípios contabilísticos e critérios valorimétricos a) Imóveis O valor dos bens que constituem o património do Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Turístico corresponde ao seu custo de aquisição, incluindo custos notariais, de registo e outros. As mais valias consideradas, ou ajustamentos em imóveis, são calculadas a partir da diarização da diferença entre o valor da opção de compra que o inquilino detém sobre o imóvel e o valor de aquisição, desde que o valor que daí resulte seja inferior à média das avaliações periciais. Decorrentes deste critério de valorização, não são contabilizadas amortizações. Os ajustamentos acima referidos, correspondentes a mais e menos-valias não realizadas, são registados nas rubricas de resultados de Ganhos em Operações Financeiras e Activos Imobiliários e Perdas em Operações Financeiras e Activos Imobiliários, respectivamente, por contrapartida do valor do imóvel registado no Activo. b) Especialização dos exercícios O Fundo respeita, na preparação das suas contas, o princípio contabilístico da especialização dos exercícios. Nesta conformidade, os custos e os proveitos são contabilizados no exercício a que dizem respeito, independentemente da data do seu pagamento ou recebimento. c) Aplicações em títulos Os títulos em carteira cotados, são apresentados pelo seu valor de aquisição, sendo que este não difere significativamente do respectivo valor de mercado correspondendo à última cotação efectuada nos últimos 9 dias. Caso esta diferença seja significativa, a diferença resultante da aplicação deste critério é registada no activo em mais ou menos-valias, conforme o caso, a acrescer ou a deduzir ao valor de aquisição do título por contrapartida das rubricas de resultados de ganhos em operações financeiras e valores imobiliários ou perdas em operações financeiras e valores imobiliários, respectivamente.

16 Os títulos em carteira não cotados, são apresentados em balanço ao valor de aquisição ou valor nominal, dos dois o mais baixo. Os juros decorridos são relevados como proveitos do exercício e apresentados no activo na rubrica de Proveitos a receber. d) Despesas com imóveis As despesas incorridas com imóveis, relativas a fornecimentos e serviços prestados por terceiro, são registadas em custos na rubrica de fornecimentos e serviços externos. e) Comissões de gestão e de depositário De acordo com a legislação em vigor, e a título de remuneração dos serviços prestados pela Sociedade Gestora, o Fundo suporta encargos com comissões de gestão devidos àquela entidade. Esta comissão calculada sobre o valor líquido global do Fundo, pode ser alterada mediante aprovação prévia da CMVM. O cálculo da comissão de gestão obedece ao seguinte critério: se o valor do património líquido do Fundo for inferior a setenta e cinco milhões de euros, a comissão de gestão será de,75% ao ano, se o valor do património líquido se situar entre setenta e cinco milhões de euros e cento e cinquenta milhões de euros, dividir-se-á este valor em duas partes: uma, igual a setenta e cinco milhões de euros à qual se aplicará a taxa de,75% ao ano; outra igual ao excedente a que se aplicará uma taxa de,5% ao ano, quando o património líquido do Fundo for superior a cento e cinquenta milhões de euros, dividir-se-á este valor em duas partes: uma, igual a cento e cinquenta milhões de euros à qual se aplicará a taxa de,625% ao ano; outra igual ao excedente, a que se aplicará uma taxa de,25% ao ano. As bases e método de cálculo encontramse descritos no regulamento de gestão do Fundo. As comissões de gestão são liquidadas mensalmente e apresentam-se registadas na rubrica de Comissões de operações correntes da demonstração de resultados. De acordo com o regulamento de gestão o Fundo liquida ao Banco Espírito Santo, pelo exercício das suas funções de depositário, uma comissão correspondente a,2% ao ano sobre o valor do património líquido do Fundo deduzida da comissão de gestão do mês corrente, apurada com referência ao último dia de cada mês. Na sequência da Portaria nº313-a/2, de 29 de Fevereiro e das alterações decorrentes da Portaria nº1338/2, de 5 de Setembro, ambas emitidas pela CMVM, os Fundos passaram a ser obrigados a pagar, a partir de 1 de Janeiro de 21, uma taxa de supervisão que é calculada tendo por base uma percentagem de,33% aplicada sobre o valor líquido global do Fundo correspondente ao último dia útil do mês. No final de 21 esta taxa foi alterada para,266% ao abrigo da Portaria nº133/21, de 22 de Novembro.

17 f) Imposto sobre os rendimentos Os fundos de Investimento Imobiliário estão sujeitos, de acordo com o Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), a imposto sobre os rendimentos de forma autónoma, considerando a natureza dos mesmos. Desta forma, os rendimentos distribuídos aos participantes são líquidos de imposto. Os rendimentos prediais líquidos obtidos no território português, que não sejam mais-valias prediais, estão sujeitos a tributação autónoma à taxa de 2%. Relativamente às mais-valias prediais, estão sujeitas a imposto autonomamente a uma taxa de 25%, que incide sobre 5% da diferença positiva entre as mais-valias e as menos-valias realizadas no exercício. Relativamente a outros rendimentos que não prediais, são os mesmos tributados da seguinte forma: Os rendimentos obtidos no território português, que não sejam mais-valias, estão sujeitos a retenção na fonte, como se de pessoas singulares se tratasse, sendo recebidos líquidos de imposto ou, caso a retenção não ocorra, são tributados à taxa de 25% sobre o valor líquido obtido no exercício, a exemplo do que acontece com os rendimentos, que não sejam maisvalias, obtidos no estrangeiro; Relativamente às mais-valias, obtidas em território português ou fora, estão sujeitas a imposto autonomamente a uma taxa de 1% sobre a diferença entre as mais-valias e as menos-valias apuradas no exercício. De acordo com o artigo 22º do EBF, o imposto estimado sobre os rendimentos gerados, incluindo as mais-valias, é registado na rubrica de Impostos e taxas da demonstração dos resultados; os rendimentos obtidos, quando não isentos, são assim considerados pelo respectivo valor bruto em Juros e proveitos equiparados. A liquidação do imposto apurado deverá ser efectuada até ao final do mês de Abril do exercício seguinte, ficando sujeita a inspecção e eventual ajustamento pelas autoridades fiscais, na generalidade dos casos, durante um período de 4 anos contado a partir do ano a que respeitam. Base de apresentação As demonstrações financeiras foram preparadas com base nos registos contabilísticos mantidos em conformidade com o Plano Contabilístico dos Fundos de Investimento Imobiliário, definido pelo Regulamento nº 2/25 da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários e de acordo com os princípios fundamentais da continuidade, da consistência, da especialização de exercícios, da prudência, da substância sobre a forma, da materialidade, da independência e da unidade. As notas que se seguem estão organizadas segundo o Regulamento nº 2/25 da Comissão do Mercado de Valores Imobiliários, sendo que os números omissos não são aplicáveis.

18 Os valores de 25 encontram-se expressos em euros e são comparáveis em todos os aspectos significativos com os valores de 24, excepto quanto aos efeitos referidos na Nota 2. NOTA 1 VALIAS POTENCIAIS Imóveis Valor Contabilístico Média dos Valores das Avaliações Valia Potencial IMÓVEIS Hotel da Cartuxa Hotel Ocean View Hotel Caldas da Felgueira Atlantic Gardens Vintage House Hotel Hotel Faro Kartódromo de Almancil Estalagem Páteo dos Solares Estalagem Sr.ª da Guia Hotel da Aldeia Magnólia Caffé Hotel Tábua Hotel Termas de Monção Hotel Turismo de Abrantes Total NOTA 2 UNIDADES DE PARTICIPAÇÃO O número de unidades de participação emitidas e em circulação no período em referência apresentam-se como se segue: Descrição No Início Realização Resgates Dist.Res. Outros Res.Per. No Fim Valor base Variações patrimoniais Resultados acumulados Ajustamentos em imóveis Resultados no período SOMA Nº de unidades participação Valor unidade participação Na sequência da entrada em vigor em 1 de Julho de 25, do novo Plano de Contas dos Fundos de Investimento Imobiliário, constante do Regulamento da CMVM nº. 2/25, os ajustamentos em imóveis passaram a ser registados nas contas de proveitos (833) ou de custos (733), em substituição das contas da classe 6 (Capital). Relativamente aos ajustamentos registados até 31 de Dezembro de 24 e por entendimento transmitido pela CMVM, os saldos foram transferidos para a conta 64- resultados transitados.

19 Desta forma os resultados do exercício findo em 31 de Dezembro de 25 incluem cerca de 552 milhares de euros de ajustamentos do ano relevados em Proveitos. NOTA 3 INVENTÁRIO DE IMÓVEIS Descrição dos Imóveis Área (m 2) Adianta mentos Data das Avaliações Valor das Avaliações Valor do imóvel 1. IMÓVEIS SITUADOS EM PORTUGAL 1.2.Construções Acabadas Arrendadas Serviços Hotel da Cartuxa Hotel Ocean View Hotel Caldas da Felgueira Atlantic Gardens Vintage House Hotel Hotel Faro Kartódromo de Almancil Estalagem Páteo dos Solares Estalagem Sr.ª da Guia Hotel da Aldeia Magnólia Caffée Hotel Tábua Hotel Termas de Monção Hotel Turismo de Abrantes Total

20 NOTA 4 CARTEIRA DE TÍTULOS Descrição Quantid. Divisa Valor médio aquisição CARTEIRA DE TÍTULOS Cotação Mais e Menos Valias Juros decorridos Valor Global Unidades de Participação Em F. Mobiliários BES 2. Eur 6,2411 6, SOMA NOTA 7 LIQUIDEZ DO FUNDO A liquidez do fundo é constituída pelos depósitos a prazo que vencem juros a taxas correntes de mercado e consiste no seguinte: Numerário Depósitos à ordem Depósitos a prazo e com pré-aviso (euros) Contas Saldo Inicial Saldo Final Certificados de depósito Outras contas de disponibilidades Total NOTA 8 DÍVIDAS DE COBRANÇA DUVIDOSA No final de 25 a rubrica de ajustamentos de dívidas a receber tem a seguinte composição: Contas Devedores p/ rendas vencidas Outros Devedores Total. Hotel Ocean View Total NOTA 9 RUBRICAS DO BALANÇO, DEMONSTRAÇÃO DOS RESULTADOS E DEMONSTRAÇÃO DE FLUXOS MONETÁRIOS NÃO COMPARÁVEIS COM O PERÍODO ANTERIOR 9.1. Rubricas da Demonstração dos Resultados Perdas e Ganhos relativos ao ajustamento de imóveis

21 Em 25, com a entrada em vigor do Regulamento n.º 2/25 da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, os ajustamentos de imóveis passaram a ser registados nas rubricas de resultados de Ganhos em Operações Financeiras e Activos Imobiliários e Perdas em Operações Financeiras e Activos Imobiliários, por contrapartida do valor do imóvel registado no Activo. NOTA 11 MOVIMENTOS OCORRIDOS NA CONTA DE AJUSTAMENTOS DE DÍVIDAS A RECEBER Em 25 a conta de ajustamentos de dívidas a receber teve o seguinte movimento: Contas Saldo Inicial Aumento Redução Saldo Final 471 Ajustamentos para crédito vencido Total NOTA 12 IMPOSTOS RETIDOS O imposto retido na fonte aos rendimentos do Fundo, conforme estabelecido no artigo 22º do Estatuto dos Benefícios Fiscais com a redacção dada pela Lei nº 75/93, de 2 de Dezembro, são os seguintes: Descrição Valor Imposto retido nas aplicações financeiras Imposto retido nos rendimentos prediais Ao abrigo do art. 9º, g), do CIRC, deixou de ser efectuada a retenção nos rendimentos prediais. NOTA 13 RESPONSABILIDADES COM E DE TERCEIROS A descriminação das responsabilidades com e de terceiros, são de acordo com o quadro seguinte: Tipo de responsabilidade Montantes (euros) No início No fim Subscrição de títulos Operações a prazo de compra - Imóveis Operações a prazo de compra - Outras Operações a prazo de venda - Imóveis Operações a prazo de venda - Outras Valores recebidos em garantia Valores cedidos em garantia Outras Total

22 NOTA 14 OUTRAS INFORMAÇÕES A rubrica comissões corresponde à Comissão de Gestão a cargo do Fundo, no montante de euros e à Comissão do Banco Depositário no montante de euros. Lisboa, 21 de Fevereiro de 26

23 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO TURÍSTICO II ANEXOS

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