Exmo Sr. Dr. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Porto Feliz/SP Processo nº 1001146-14.2017.8.26.0471 Carta Precatória da 16ª Vara Civil do Foro Central São Paulo/SP AÇÃO: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Requerente Brickell Fomento Mercantil Ltda Requerido - Betel Industria e Comercio Ltda. e outros Carlos Duarte de Toledo, na qualidade de Avaliador Judicial nomeado nos autos em epígrafe, vem mui respeitosamente à presença de V. Excia., apresentar seu trabalho de avaliação, conforme laudo incluso, e solicitar o levantamento dos honorários já depositados. Termos em que, j. aos autos, P. Deferimento Porto Feliz, 10 de Dezembro de 2017 CARLOS DUARTE DE TOLEDO:24057932887 Assinado de forma digital por CARLOS DUARTE DE TOLEDO:24057932887 Dados: 2017.12.11 18:22:33-02'00' Carlos Duarte de Toledo Avaliador Judicial e Téc. em Trans. Imobiliárias CRECI: 34.780 / SP fls. 75
Processo nº 1001146-14.2017.8.26.0471 Carta Precatória da 16ª. Vara Cível do Foro São Paulo/SP AÇÃO: EXECUÇÃO DE TITULO EXTRAJUDICIAL Requerente - Brickell Fomento Mercantil Ltda Requerido - Betel Industria e Comercio Ltda Carlos Duarte de Toledo Carlos Duarte de Toledo, na qualidade de Avaliador Judicial nomeado nos autos em epígrafe, dirigi-me em diligência até o Loteamento denominado LOTEAMENTO SÃO FRANCISCO, localizado no Bairro Avecuia do Alto, neste município e comarca de Porto Feliz, Estado de São Paulo, onde procedi as Avaliações abaixo descritas: 1-) DOIS LOTES DE TERRENOS E SUAS BENFEITORIAS IMÓVEL A 1 - SITUAÇÃO : 1.1 - LOCAL Terrenos, sob nºs: 08 e 09 da quadra K, localizados no, Loteamento denominado, São Francisco, no Bairro Avecuia do Alto, nesta cidade, distrito, município e comarca de Porto Feliz, Estado de São Paulo. (Vide Anexo I). 1.2. ACESSIBILIDADE Estrada Velha Porto Feliz, à Sorocaba PFZ 133, distante 38 Km. (ida e volta) do Centro de Porto Feliz, sendo 08 Km. por asfalto e 11 Km. por estrada de terra, distante também 03 Km. da Rodovia Presidente Castelo Branco, acesso pelo Km. 96. Classificamos sua acessibilidade como boa. 1.3 - TÍTULOS DOS IMÓVEIS - Devidamente matriculados sob nºs: 20.698 e 20.688, livro n. 02, fichas n. 01 e verso, no Cartório de Registro de Imóveis e Anexos de Porto Feliz-SP. fls. 76 1
1.4 - EQUIPAMENTOS COMUNITÁRIOS Comércio - 01 Km. Hospital - 18 Km. Escola - 03 Km. 1.5 MELHORAMENTOS PÚBLICOS Energia Elétrica. 1.6 - ÁGUA Abastecido por poço Artesiano e poço caipira 2 TERRENO 2.1 - TOPOGRAFIA Plano. 2.2 - SALUBRIDADE Seco. 2.3 - CONFORMAÇÃO Firme. 2.4. VEDAÇÃO Todo Cercado com mourões de madeira e arames farpados. 2.5. IDADE APARENTE Estimamos sua idade aparente em 26 anos 2.6. ESTADO DE CONSERVAÇÃO Bom. Carlos Duarte de Toledo fls. 77 2
2.5 ÁREA TOTAL 2.000,00 m 2. (Vide anexos II) 3 CONSTRUÇÃO (Vide fotos de fls. 04 a 06) Carlos Duarte de Toledo Edificada em alvenaria de tijolos, cobertura em telhas de barro sobre estrutura de madeira, paredes revestidas de argamassa e pintura a base de látex. 3.1 DIVISÃO E ACABAMENTO 01 - VARANDA - Cobertura em telhas de barro, sobre estrutura de madeira, pisos cerâmicos. 01 - SALA EM DOIS AMBIENTES - teto em acabamento em gesso, pisos cerâmicos. 03 - DORMITÓRIOS sendo um suíte,teto em forro de madeira, pisos em tacos. 01 BANHEIRO teto em laje, pisos cerâmicos. 01 COZINHA 01 ÁREA DE SERVIÇO. teto em laje, pisos em lajotas. 01 PISCINA Em fibra, com 10,00 metros quadrados aproximadamente 3.2 - ESQUADRIAS Madeira e Ferro. 3.3- INSTALAÇÕES ELÉTRICAS E HIDRÁULICAS Embutidas. fls. 78 3
DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA Carlos Duarte de Toledo fls. 79 4
DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA Carlos Duarte de Toledo fls. 80 5
DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA Carlos Duarte de Toledo fls. 81 6
3.4 ÁREA TOTAL CONSTRUÍDA 255,00 m 2 - (Vide anexo III) 3.5 IDADE APARENTE Estimamos sua idade aparente em 26 anos. 3.6 - ESTADO DE CONSERVAÇÃO Bom. 3.7 - PADRÃO DE ACABAMENTO Padrão Simples. 4 CRITÉRIO DE AVALIAÇÃO DO TERRENO Carlos Duarte de Toledo A avaliação do terreno será conduzida pelo método comparativo, cujo valor é obtido através da comparação de dados de mercado, relativos a outros de características similares. O valor do terreno será determinado mediante da aplicação da seguinte expressão: Onde Vt = S x q S = Área do terreno q = Valor unitário de terreno urbano, obtido mediante pesquisa no livre mercado imobiliário, através de contatos junto a imobiliárias, pessoas que militam no dia-a-dia com a compra e venda de imóveis. 5 CRITÉRIO DE AVALIAÇÃO DA CONSTRUÇÃO As benfeitorias serão avaliadas pelo método dos preços de venda, do estudo EDIFICAÇÕES VALORES DE VENDA (2.002). Será utilizado a tabela de custos publicada mensalmente pela revista especializada A CONTRUÇÃO São Paulo. fls. 82 7
8 O valor unitário da edificação avalianda, fixado em função do padrão construtivo, será multiplicado pelo FATOR DE ADEQUAÇÃO AO OBSOLETISMO E AO ESTADO DE CONSERVAÇÃO FOC, para levar em conta a depreciação. O fator FOC é determinado pela expressão: FOC = R + K x (1 R) onde: R = Coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal, obtido na tabela 1. K = Coeficiente de Ross/Heideck, encontrado na tabela 2. 6 AVALIAÇÃO DO TERRENO 6.1 - FONTES DAS PESQUISAS IMOBILIÁRIA PORTO FELIZ LTDA PORTO FELIZ (SP) GUERINI PLANEJAMENTOS S/C LTDA PORTO FELIZ E BOITUVA (SP) LOTEADORA CRISVAL ALDEIA DOS LARANJAIS PORTO FELIZ (SP) OFERTAS PRÓXIMO AO LOCAL IMOBILIÁRIA PORTO FELIZ LTDA PORTO FELIZ (SP) 6.2 - ELEMENTOS (m 2 ) Nº 001 = R$..80.00 Nº 002 = R$..90.00 Nº 003 = R$.100,00 MÉDIA = R$90,00 / m 2 Nº 004 = R$..90,00 Nº 005 = R$90,00 fls. 83
6.3 FATORES Topografia = 1,00 Localização = 0,90 Acesso = 1,10 Eletrificação = 1,00 6.4 CÁLCULOS DO VALOR DO TERRENO Carlos Duarte de Toledo Vt = 2.000,00 m 2 x [ R$90,00 / m 2 x ( 1,00 + 0,90 + 1,10 + 1,00-4 + 1)] = R$180.000,00 Vt = R$180.000,00 (Cento e Oitenta Mil Reais). 7 AVALIAÇÃO DA CONSTRUÇÃO 7.1 - FONTES DE PESQUISAS Revista A CONSTRUÇÃO - São Paulo - Novembro de 2017 ÍNDICE SINDUSCON (Vide Anexo IV) Valor Base : R$1.227,50/ m 2. Comissão de Peritos Portaria 01/99 e 03/07 Cajufa (Vide Anexo V) 7.2 CÁLCULOS DA RESIDENCIA VC = 255,00 m 2 x R$1.227,50 x 0,670 x 0,736 = R$154.352,72 (Cento e Cinquenta e Quatro Mil, Trezentos e Cinquenta e Dois Reais e Setenta e Dois Centavos). fls. 84 9
7.3 CÁLCULOS DA PISCINA 10,00 m 2 x R$843,33 = R$8.433,30 (Oito Mil, Quatrocentos e Trinta e Três Reais e Trinta Centavos) 7.4. - VALOR DO POÇO ARTESIANO R$25.000,00 (Vinte e Cinco Mil Reais) 8- VALOR TOTAL DO IMÓVEL: Carlos Duarte de Toledo O valor total do imóvel será dado pela soma do valor do terreno mais o valor das benfeitorias, importando em :- Vi = Vt + Vc Vi = R$180.000,00 + R$154.353,72 + R$8.433,30 + 25.000,00 - = R$367.787,02 Vi = R$367.787,02 9 CONCLUSÃO À vista das pesquisas realizadas e dados colhidos no local, estimo o valor mais provável dos 02 Lotes de Terrenos e suas Benfeitorias, localizado a no Loteamento denominado São Francisco, no Bairro Avecuia do Alto, nesta cidade, distrito, município e comarca de Porto Feliz, Estado de São Paulo, em R$367.787,02 (Trezentos e Sessenta e Sete Mil, Setecentos e Oitenta e Sete Reais e Dois Centavos). fls. 85 10
2. - UM LOTE DE TERRENO - IMÓVEL B Carlos Duarte de Toledo 1.1 - LOCAL Terreno sob nº 10 da Quadra K, no Loteamento denominado, São Francisco, no Bairro Avecuia do Alto, nesta cidade, distrito, município e comarca de Porto Feliz, Estado de São Paulo. (Vide Anexo I). 1.2. ACESSIBILIDADE Estrada Velha Porto Feliz, à Sorocaba PFZ 133, distante 38 Km. (ida e volta) do Centro de Porto Feliz, sendo 08 Km. por asfalto e 11 Km. por estrada de terra, distante também 03 Km. da Rodovia Presidente Castelo Branco, acesso pelo Km. 96. Classificamos sua acessibilidade como boa. 1.3 - TÍTULOS DOS IMÓVEIS - Devidamente matriculados sob nºs: 20.700, livro n. 02, fichas n. 01 e verso, no Cartório de Registro de Imóveis e Anexos de Porto Feliz-SP. 1.4 - EQUIPAMENTOS COMUNITÁRIOS Comércio - 01 Km. Hospital - 18 Km. Escola - 03 Km. 1.5 MELHORAMENTOS PÚBLICOS Energia Elétrica. 1.6 - ÁGUA Abastecido por poço Artesiano e poço caipira 2 TERRENO (Vide foto de fls.12) 2.1 - TOPOGRAFIA Plano. fls. 86 11
DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA Carlos Duarte de Toledo fls. 87 12
2.2 - SALUBRIDADE Seco. 2.3 - CONFORMAÇÃO Firme. 2.4. VEDAÇÃO Todo Cercado com mourões de madeira e arames farpados. 2.5 ÁREA TOTAL 1.000,00 m 2. (Vide anexos II) 2.6 - FONTES DAS PESQUISAS IMOBILIÁRIA PORTO FELIZ LTDA PORTO FELIZ (SP) Carlos Duarte de Toledo GUERINI PLANEJAMENTOS S/C LTDA PORTO FELIZ E BOITUVA (SP) LOTEADORA CRISVAL ALDEIA DOS LARANJAIS PORTO FELIZ (SP) OFERTAS PRÓXIMO AO LOCAL IMOBILIÁRIA PORTO FELIZ LTDA PORTO FELIZ (SP) 3 CRITÉRIO DE AVALIAÇÃO DO TERRENO A avaliação do terreno será conduzida pelo método comparativo, cujo valor é obtido através da comparação de dados de mercado, relativos a outros de características similares. O valor do terreno será determinado mediante da aplicação da seguinte expressão: Onde Vt = S x q S = Área do terreno fls. 88 13
14 q = Valor unitário de terreno urbano, obtido mediante pesquisa no livre mercado imobiliário, através de contatos junto a imobiliárias, pessoas que militam no dia-a-dia com a compra e venda de imóveis. 3.1 - ELEMENTOS (m 2 ) Nº 001 = R$...80,00 Nº 002 = R$...90,00 Nº 003 = R$.100,00 MÉDIA = R$90,00 / m 2 Nº 004 = R$...90,00 Nº 005 = R$...90,00 3.2 FATORES Topografia = 1,00 Localização = 0,90 Acesso = 1,10 Eletrificação = 1,00 3.3. CÁLCULOS DO VALOR DO TERRENO Vt = 1.000,00 m 2 x [ R$90,00,00 / m 2 x ( 1,00 + 0,90 + 1,10 + 1,00-4 + 1)] = R$90.000,00 Vt = R$90.000,00 (Noventa Mil Reais). 4 CONCLUSÃO À vista das pesquisas realizadas e dados colhidos no local, estimo o valor mais provável do Lote de Terreno, sob nº 10 da Quadra K localizado a no Loteamento denominado São Francisco, no Bairro Avecuia do Alto, nesta cidade, distrito, município e comarca de Porto Feliz, Estado de São Paulo, em R$90.000,00 (Noventa Mil Reais). fls. 89
5. RESUMO GERAL DAS AVALIAÇÕES Valor do Imóvel A...R$367.787,02 Valor do Imóvel B...R$..90.000,00 TOTAL Carlos Duarte de Toledo R$457.787,02 (Quatrocentos e Cinquenta e Sete Mil, Setecentos e Oitenta e Sete Reais e Dois Centavos) 6 - ENCERRAMENTO Este trabalho é composto de 11(onze) laudas digitadas no anverso e rubricadas, 15 (quinze) fotos e 07 (sete) anexos. Porto Feliz, 10 de Dezembro de 2017 Carlos Duarte de Toledo Avaliador Judicial e Téc. em Trans. Imobiliárias CRECI: 34.780 / SP fls. 90 15
ANEXO I Imóvel A LOCAL DO IMÓVEL fls. 91 16
fls. 92 ANEXO II IMÓVEL A MATRÍCULAS ÁREA DOS TERRENOS 17
18 ANEXO II IMÓVEL A MATRÍCULAS ÁREA DOS TERRENOS fls. 93
19 ANEXO II IMÓVEL A MATRÍCULAS ÁREA DOS TERRENOS fls. 94
20 ANEXO II IMÓVEL A MATRÍCULAS ÁREA DOS TERRENOS fls. 95
ANEXO III Área de Construção fls. 96 21
ANEXO IV Índice Sinduscon / SP fls. 97 22
23 ANEXO V Comissão de Peritos Portaria 01/99 e 03/2007 - Cajufa fls. 98
fls. 99 24
fls. 100 25
fls. 101 26
fls. 102 27
fls. 103 28
fls. 104 29
fls. 105 30
fls. 106 31
fls. 107 32
ANEXO I IMÓVEL B Local do Imóvel fls. 108 33
34 ANEXO II IMÓVEL B Matrícula Área do Terreno fls. 109
fls. 110 35