fls. 55 EXCELENTÍSSIMA SENHORA, DOUTORA JUÍZA DE DIREITO DA 39ª VARA CÍVEL DO FÓRUM CENTRAL JOÃO MENDES JR SP PROCESSO: 0001302-36.2015.8.26.0100 AÇÃO: REQUERENTE: REQUERIDO: AÇÃO DE COBRANÇA CONDOMINIO EDF. DEL REY CARLOS ALBERTO RESTE REIS ANTONIO JOSÉ SANTOS BULHÕES, administrador, corretor de imóveis, perito judicial imobiliário, membro da APEJESP (Associação dos Peritos Judiciais do Estado de São Paulo), registro n o 1829, afiliado ao CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis), registro n o 9770, CRECI 116239 2 a Região (São Paulo), vem mui respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, atendendo à nomeação feita nos autos do processo, às fls.48, para atuar na presente ação, tendo concluído todos os estudos, vistorias, pesquisas e diligências que se fizeram necessárias, apresentar as conclusões a que chegou, através do seguinte: LAUDO DE AVALIAÇÃO São Paulo, 13 de outubro de 2016. ANTONIO BULHÕES PERITO JUDICIAL pág. 1
fls. 56 pág. 2
fls. 57 1 OBJETIVO A presente perícia judicial de Avaliação Imobiliária tem como objetivo determinar o real e justo valor de mercado de um bem imóvel (apartamento) objeto de penhora, nesta ação, conforme Termo de Penhora deferido em 20/07/2015 à fl. 23, a fim de produzir prova pericial capaz de instruir o processo n o 0001302-36.2015.8.26.0100, na presente ação de cobrança. O imóvel em questão é descrito como se segue: PENHORA SOBRE 100 % DO VALOR DO APARTAMENTO APARTAMENTO de porta 61, localizado no 6º andar ou 10 o pavimento do EDIFÍCIO DEL REY, à rua João Bizarro da Nave, 640, no 33 o SUBDISTRITO ALTO DA MOOCA, com área útil privativa de 113,07m 2, mais a área comum de 104,39m 2, perfazendo a área construída de 217,46m 2, correspondendo-lhe a fração ideal de 4,2282%, no terreno; estando vinculadas ao apartamento e incluídas nos cálculos das áreas, duas vagas pequenas e indeterminadas na garagem do edifício. CONTRIBUINTE: 053.141.0042-8 PROPRIETÁRIO: CARLOS ALBERTO RESTE REIS Por fim, este perito signatário entende que o presente laudo de avaliação deva refletir as condições vigentes do mercado imobiliário, assim como a realidade da região e as características singulares do imóvel sendo avaliado. O presente laudo segue as diretrizes recomendadas para a avaliação de imóveis urbanos NBR 14653 AVALIAÇÃO DE BENS, PARTES 1 e 2. pág. 3
fls. 58 2- VISTORIA Ás 9:20hs do dia 8 de outubro de 2016, estivemos em diligência, este perito signatário, acompanhado de sua assistente Martha Abreu, do síndico do prédio, Sr. Edson Nakasone e do zelador, Sr. José Ribamar da Silva Lima, ocasião em que procedemos à vistoria do condomínio e do apartamento. 2.1- Vizinhança A Rua João Bizarro da Nave está localizada no largo da Santa Clara, na Zona Leste da capital, encontra-se próxima à Av. Sapopemba. O entorno do prédio caracteriza-se como predominantemente residencial, composto, na sua essência, por moradias horizontalizada, como sobrados e casas geminadas de padrão construtivo médio. Há poucos condomínios verticais no entorno imediato, um dos quais se destaca o nosso Edf. Del Rey como exceção. Na Rua João Bizarro da Nave, em si, há apenas 2 prédios de apartamentos. Há comércio local nas proximidades como Supermercado O DIA%, bares, petshop, salão de beleza, ponto de taxi etc. A rua é de pavimento asfáltico, a região é dotada de infraestrutura completa e equipamentos urbanos de abastecimento de água, rede de esgoto, rede de energia elétrica, gás canalizado, rede telefônica e transportes públicos. pág. 4
fls. 59 2.2 Condomínio O Condomínio Edf. Del Rey é um empreendimento com 18 anos de construído, possui bom padrão construtivo e bom estado de conservação. É composto de uma torre de 11 andares com 2 elevadores, 2 apartamentos por andar, total de 22 apartamentos. Tanto a fachada, quanto as áreas comuns, possuem acabamentos e pisos em granito e esquadrias em alumínio anodizado. Estado de conservação bom com pintura recente de toda a fachada e áreas comuns. O prédio possui portaria com guarita de acesso 24 horas. A infraestrutura de lazer conta com um Salão de Festas e um Salão de Jogos. Tudo conforme segue no registro fotográfico abaixo: pág. 5
fls. 60 pág. 6
fls. 61 pág. 7
fls. 62 2.3 Vistoria Apartamento 61 ENDEREÇO: Rua João Bizarro da Nave SUBDISTRITO / BAIRRO: Alto da Mooca / Vila Santa Clara ÁREA: 113,07 m 2 MATRÍCULA: 108.328 No mesmo dia às 9:20hs, procedemos em mesma diligência à vistoria do apartamento 61, objeto de penhora nesta lide, onde fomos recepcionados e acompanhados pela proprietária, a Sra. Silvia Reis. A unidade de porta 61 localiza-se no 6 o andar do Edf. Del Rey, está voltada para a Rua João Bizarro da Nave, tendo orientação solar Leste. Trata-se de um apartamento de 3 dormitórios, sendo 1 suíte, com pequena sacada, 1 banheiro social, sala de estar, sala de jantar, cozinha, área de serviço, banheiro e quarto de empregada, tendo direito a duas vagas pequenas e indeterminadas na garagem do edifício. O Apartamento tem instalações em plenas condições de habitabilidade. Como acabamento temos: piso de madeira na sala, quartos e áreas de circulação; piso de granito nas áreas frias de cozinha, banheiro, área de serviço; bancadas da cozinha e banheiro em granito, esquadrias em alumínio anodizado, portas e maçanetas em bom estado, bem servido de armários em todos os cômodos. Tudo conforme segue em registro fotográfico abaixo: pág. 8
fls. 63 pág. 9
fls. 64 pág. 10
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fls. 67 3- RAIO X DO MERCADO IMOBILIÁRIO NA VILA SANTA CLARA * Fonte: agenteimovel pág. 13
fls. 68 4 METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO Para a realização do presente Laudo Pericial de Avaliação Imobiliária, utilizou-se o Método Comparativo Direto de Dados do Mercado. Este método permite a determinação do valor do imóvel em questão, levando em consideração: As características dos imóveis; A realidade específica do Mercado Imobiliário da região onde se encontra; Levantamento de imóveis similares na área, que estejam à venda ou tenham sido comercializados recentemente. Sendo este, o método mais recomendado e utilizado nas avaliações de imóveis, pelo seu grau de precisão. A determinação do valor do imóvel avaliando resulta da comparação deste com outros de natureza e características semelhantes, a partir de dados colhidos no mercado. As características e os atributos dos dados obtidos são ponderados por meio de técnicas de homogeneização normatizadas (NBR 14653 AVALIAÇÃO DE BENS, PARTES 1 e 2). pág. 14
fls. 69 4.1 PESQUISA IMOBILIÁRIA Nesta fundamental etapa do processo de elaboração do laudo, fomos a campo, nas imediações do imóvel em questão, procurando identificar elementos em oferta ou efetivamente transacionados, priorizando aqueles que guardassem maior semelhança, em termos de localização, vocação, tipologia e área; com o propósito de obter uma amostragem representativa e sem viés. A pesquisa reflete preços pesquisados OUTUBRO DE 2016. A nossa escolha foi identificar in loco, andando pelas imediações e consultando imobiliárias locais. Dentre os vários elementos encontrados, selecionamos os mais pertinentes (6 amostras), num raio o mais próximo possível do endereço, conforme ilustra o mapa abaixo: pág. 15
fls. 70 5. AMOSTRAS Conforme ilustrado no mapa acima, a nossa pesquisa de mercado permitiu a obtenção de 6 (SEIS) amostras de imóveis com características intrínsecas e extrínsecas semelhantes ao imóvel avaliando, enumerados e caracterizados na planilha abaixo, contendo registro fotográfico no Anexo II. ENDEREÇO EDF. APTO. Rua Lavínia Ribeiro, 120 Rua Lavínia Ribeiro, 120 Rua João Bizarro da Nave, 640 Rua João Bizarro da Nave, 640 Rua Domingos Afonso, 460 Av. Sapopemba, 2.600 QUINTA DA BOA VISTA QUINTA DA BOA VISTA ÁREA M2 DORM R$ VENDA R$ M2 TIPO OFERTA CONTATO 42 105 M2 3 485.000 4.619,05 Á VENDA LUIS MANTOVANI IMÓVEIS 11 105 M2 3 450.000 4.285,71 VENDIDO LUIS MANTOVANI IMÓVEIS DEL REY 52 113 M2 3 520.000 4.601,77 Á VENDA LUIS MANTOVANI IMÓVEIS DEL REY 111 113 M2 3 590.000 5.221,24 Á VENDA LUIS MANTOVANI IMÓVEIS HORTENCIA 23 63M2 3 450.000 7.142,86 Á VENDA LUIS MANTOVANI IMÓVEIS COND. VALE DAS PALMAS 2 0 ANDAR 100M2 3 500.000 5.000,00 Á VENDA SONIA WALED IMOVEIS TELEFONES 99947-8788 pág. 16
fls. 71 5.1 - EXISTÊNCIA DE PREÇOS DO TIPO OFERTA A existência de preços do tipo "oferta", sugere a presença de uma elasticidade de preço, uma vez que os elementos, ainda não tendo sido comercializados, estão sujeitos a negociação com apresentação de contraproposta de valor inferior por parte do comprador. Torna-se necessário, portanto, a aplicação de um redutor (Fator de Oferta) para adequá-los ao valor de mercado justo. Aplicando então um redutor (Fator de Oferta) de 10% aos preços do tipo "oferta", ENDEREÇO EDF. APTO. Rua Lavínia Ribeiro, 120 Rua Lavínia Ribeiro, 120 Rua João Bizarro da Nave, 640 Rua João Bizarro da Nave, 640 Rua Domingos Afonso, 460 Av. Sapopemba, 2.600 temos: QUINTA DA BOA VISTA QUINTA DA BOA VISTA ÁREA M2 DORM R$ VENDA R$ M2 TIPO OFERTA CONTATO 42 105 M2 3 436.500 4.157,14 Á VENDA LUIS MANTOVANI IMÓVEIS 11 105 M2 3 450.000 4.285,71 VENDIDO LUIS MANTOVANI IMÓVEIS DEL REY 52 113 M2 3 468.000 4.141,59 Á VENDA LUIS MANTOVANI IMÓVEIS DEL REY 111 113 M2 3 531.000 4.699,11 Á VENDA LUIS MANTOVANI IMÓVEIS HORTENCIA 23 63M2 3 405.000 6.428,57 Á VENDA LUIS MANTOVANI IMÓVEIS COND. VALE DAS PALMAS 2 0 ANDAR 100M2 3 450.000 4.500,00 Á VENDA SONIA WALED IMOVEIS TELEFONES 99947-8788 pág. 17
fls. 72 5.2 - EVOLUÇÃO DOS CÁLCULOS 1) Cálculo da Média Aritmética: Média Aritmética = Média Aritmética = R$ 28.212,12 Média Aritmética = R$ 4.702,02 /m 2 2) Cálculo da Média Ponderada: 6 Somatório dos valores pesquisados Número de valores pesquisados Adotou-se 10% como Fator de Ponderação, eliminando-se os imóveis pesquisados com valores/m 2 inferiores à R$ 4.231,82 (média aritmética - 10%) e superiores à R$ 5.172,22 (média aritmética + 10%). ENDEREÇO EDF. APTO. Rua Lavínia Ribeiro, 120 Rua João Bizarro da Nave, 640 Av. Sapopemba, 2.600 QUINTA DA BOA VISTA ÁREA M2 DORM R$ VENDA R$ M2 Após a ponderação restaram os seguintes imóveis pesquisados: TIPO OFERTA CONTATO 11 105 M2 3 450.000 4.285,71 VENDIDO LUIS MANTOVANI IMÓVEIS DEL REY 111 113 M2 3 531.000 4.699,11 Á VENDA LUIS MANTOVANI IMÓVEIS COND. VALE DAS PALMAS 2 0 ANDAR 100M2 3 450.000 4.500,00 Á VENDA SONIA WALED IMOVEIS TELEFONES 99947-8788 pág. 18
fls. 73 Média Ponderada = Média Ponderada = R$ 13.484,82 3 Média Ponderada = R$ 4.499,94 /m 2 3) Cálculo da Média Homogeneizada: Somatório dos valores pesquisados, após ponderação Número de valores pesquisados, após ponderação A homogeneização tem por objetivo descartar os imóveis pesquisados cujos dados eventualmente expressem anomalias em relação à média, uma vez que só é possível equalizar-se matematicamente grandezas comparáveis. No presente caso, concluídos os procedimentos de Ponderação, não identificamos anomalias que exijam a eliminação de qualquer uma das amostras remanescentes, inclusive obtendo-se duas amostras no mesmo condomínio do imóvel avaliando. Portanto, concluídos os procedimentos de Ponderação e Homogeneização restou o seguinte grupo de imóveis pesquisados: pág. 19
fls. 74 ENDEREÇO EDF. APTO. Rua Lavínia Ribeiro, 120 Rua João Bizarro da Nave, 640 Av. Sapopemba, 2.600 QUINTA DA BOA VISTA DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL AVALIANDO Valor do imóvel avaliando = Área total do imóvel avaliando X Valor médio do m 2 Valor do imóvel avaliando = 113,0 m 2 X R$ 4.4994,94 /m 2 Valor do imóvel avaliando = R$ 507.928,22 Portanto: ÁREA M2 DORM R$ VENDA Valor de mercado do imóvel avaliando (APTO 61) R$ 508.000 R$ M2 TIPO OFERTA CONTATO 11 105 M2 3 450.000 4.285,71 VENDIDO LUIS MANTOVANI IMÓVEIS DEL REY 111 113 M2 3 531.000 4.699,11 Á VENDA LUIS MANTOVANI IMÓVEIS COND. VALE DAS PALMAS 2 0 ANDAR 100M2 3 450.000 4.500,00 Á VENDA SONIA WALED IMOVEIS TELEFONES 99947-8788 pág. 20
fls. 75 CONCLUSÃO Com base em pesquisa de imóveis de natureza e características intrínsecas e extrínsecas semelhantes, utilizando o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, ponderando as características e os atributos dos dados obtidos por meio de técnicas de homogeneização normatizadas, que permitem a determinação do valor levando em consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente diferentes das flutuações e tendências de outros mercados da economia, conclui-se que: CONCLUSÃO FINAL AVALIAÇÃO ATUAL DOS VALOR DE VENDA DO IMÓVEL AVALIANDO: R$ 508.000,00 pág. 21
fls. 76 ENCERRAMENTO Ref.: Processo n o : 0001302-36.2015.8.26.0100 AÇÃO: AÇÃO DE COBRANÇA Tendo concluído o trabalho e apresentado o laudo, para o qual fui nomeado nos autos da AÇÃO DE COBRANÇA, proposta por CONDOMINIO EDF. DEL REY, contra CARLOS ALBERTO RESTE REIS, documento que se compõem de 21 (vinte e uma) folhas, todas impressas de um só lado, seguindo esta última datada e assinada para todos os fins de Direito, assim como acompanham documentos nos ANEXOS I e II, vem, mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência colocar-se à inteira disposição deste R. Juízo para quaisquer outros esclarecimentos que se façam necessários. Nesta ocasião, vem, também, mui respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, requerer o levantamento da quantia já depositada, conforme guia de depósito judicial, via boleto de cobrança às fls. 35 em 04/08/2016, relativos aos honorários deste trabalho. Nestes Termos, Pede Deferimento. São Paulo, 13 de outubro de 2016. ANTONIO BULHÕES PERITO JUDICIAL pág. 22
ANEXO I Ação: AÇÃO DE COBRANÇA Exequente: Condomínio Edf. Del Rey Executado: Carlos Alberto Reste Reis Processo: 0001302-36.2015.8.26.0100 PESQUISA IMOBILIÁRIA - APRESENTAÇÃO DE AMOSTRAS fls. 77 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por GUSTAVO ALVES DE ALMEIDA, liberado nos autos em 17/10/2016 às 09:13. Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirconferenciadocumento.do, informe o processo 0001302-36.2015.8.26.0100 e código 27283F4.
AMOSTRA1 ENDERÇO EDF. APTO. ÁREA DOR. VENDA TIPO CONTATO TELEFONE Rua Lavínia Ribeiro, 120 Quinta da Boa Vista 42 105 M2 3 R$ 485.000 À VENDA Luis Mantovani Imóveis fls. 78 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por GUSTAVO ALVES DE ALMEIDA, liberado nos autos em 17/10/2016 às 09:13. Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirconferenciadocumento.do, informe o processo 0001302-36.2015.8.26.0100 e código 27283F4.
AMOSTRA2 ENDERÇO EDF. APTO. ÁREA DOR. VENDA TIPO CONTATO TELEFONE Rua Lavínia Ribeiro, 120 Quinta da Boa Vista 11 105 M2 3 R$ 450.000 VENDIDO Luis Mantovani Imóveis fls. 79 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por GUSTAVO ALVES DE ALMEIDA, liberado nos autos em 17/10/2016 às 09:13. Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirconferenciadocumento.do, informe o processo 0001302-36.2015.8.26.0100 e código 27283F4.
AMOSTRA3 ENDERÇO EDF. APTO. ÁREA DOR. VENDA TIPO CONTATO TELEFONE Rua João Bizarro da Nave, 640 Edf. Del Rey 52 115 M2 3 R$ 520.000 À VENDA Luis Mantovani Imóveis fls. 80 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por GUSTAVO ALVES DE ALMEIDA, liberado nos autos em 17/10/2016 às 09:13. Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirconferenciadocumento.do, informe o processo 0001302-36.2015.8.26.0100 e código 27283F4.
AMOSTRA4 ENDERÇO EDF. APTO. ÁREA DOR. VENDA TIPO CONTATO TELEFONE Rua João Bizarro da Nave, 640 Edf. Del Rey 111 115 M2 3 R$ 590.000 À VENDA Luis Mantovani Imóveis fls. 81 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por GUSTAVO ALVES DE ALMEIDA, liberado nos autos em 17/10/2016 às 09:13. Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirconferenciadocumento.do, informe o processo 0001302-36.2015.8.26.0100 e código 27283F4.
AMOSTRA5 ENDERÇO EDF. APTO. ÁREA DOR. VENDA TIPO CONTATO TELEFONE Rua Domingos Afonso, 460 HOTENCIA 23 63 M2 3 R$ 450.000 À VENDA Luis Mantovani Imóveis fls. 82 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por GUSTAVO ALVES DE ALMEIDA, liberado nos autos em 17/10/2016 às 09:13. Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirconferenciadocumento.do, informe o processo 0001302-36.2015.8.26.0100 e código 27283F4.
AMOSTRA6 ENDERÇO EDF. APTO. ÁREA DOR. VENDA TIPO CONTATO TELEFONE Av. Sapopemba, 260 Cond. Vale das Palmas 2º Andar 100 M2 3 R$ 500.000 À VENDA Sonia Waled Imoveis fls. 83 99947-8788 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por GUSTAVO ALVES DE ALMEIDA, liberado nos autos em 17/10/2016 às 09:13. Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirconferenciadocumento.do, informe o processo 0001302-36.2015.8.26.0100 e código 27283F4.
ANEXO II Ação: AÇÃO DE COBRANÇA Exequente: Condomínio Edf. Del Rey Executado: Carlos Alberto Reste Reis Processo: 0001302-36.2015.8.26.0100 - - MATRICULA DO IMÓVEL - FICHA DE INSPEÇÃO fls. 84 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por GUSTAVO ALVES DE ALMEIDA, liberado nos autos em 17/10/2016 às 09:13. Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirconferenciadocumento.do, informe o processo 0001302-36.2015.8.26.0100 e código 27283F4.
fls. 85 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por GUSTAVO ALVES DE ALMEIDA, liberado nos autos em 17/10/2016 às 09:13. Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirconferenciadocumento.do, informe o processo 0001302-36.2015.8.26.0100 e código 272843B.
fls. 86 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por GUSTAVO ALVES DE ALMEIDA, liberado nos autos em 17/10/2016 às 09:13. Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirconferenciadocumento.do, informe o processo 0001302-36.2015.8.26.0100 e código 272843B.
fls. 87 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por GUSTAVO ALVES DE ALMEIDA, liberado nos autos em 17/10/2016 às 09:14. Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirconferenciadocumento.do, informe o processo 0001302-36.2015.8.26.0100 e código 272845F.