PROCESSO DIGITAL Nº

Transcrição

1 1 fls. 206 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO JOSÉ DO RIO PRETO SP. PROCESSO DIGITAL Nº Exequente: PREVI Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil Executado(s): ARIADNE LUCAS VELTRONI Classe - Assunto: Execução de Título Extrajudicial - Hipoteca GISELE ALVES FERREIRA PATRIANI, brasileira, casada, Engenheira Civil, CREA-SP nº , residente e domiciliada em São José do Rio Preto/SP, infra-assinada, Perita nomeada por esse Egrégio Juízo, nos autos supra epigrafado, vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência, apresentar o trabalho consubstanciado no LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL conforme determinação do MM. Juízo as fls. 176 dos autos e requerer a sua juntada aos autos. Termos em que, Pede Deferimento, São José do Rio Preto, 14 de Setembro de GISELE ALVES FERREIRA PATRIANI Perita do Juízo

2 2 fls. 207 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO JOSÉ DO RIO PRETO SP. LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL PROCESSO DIGITAL Nº Exequente: PREVI Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil Executado(s): ARIADNE LUCAS VELTRONI Classe - Assunto: Execução de Título Extrajudicial - Hipoteca 1. OBJETIVO DA PERICIA DE AVALIAÇÃO Conforme determinação do MM. Juízo às fls. 176 dos autos, o presente Laudo de Avaliação de Imóvel tem por objetivo DETERMINAR A AVALIAÇÃO DO IMÓVEL PENHORADO sobre a parte ideal pertencente à devedora, que tem a fração ideal correspondente a 100% (cem) por cento do bem imóvel penhorado, da Matrícula nº 6758 do 1º Oficial Registro de Imóveis da Comarca de São José do Rio Preto SP, juntada às fls. 179/181, de propriedade de ARIADNE LUCAS VELTRONI, CPF nº e RG nº , nomeado(a) depositário(a) conforme Termo de Penhora e Depósito, citado às fls. 143 dos autos, e Certidão de Penhora às fls.162/163 dos autos.

3 3 fls DILIGÊNCIAS Local do Imóvel: EDIFÍCIO SUN FLOWER BLOCO A - Apartamento 14 do 1º Andar, situado na Rua Benjamim Constant, 3665, Vila Imperial CEP Município de São José do Rio Preto SP; 1ª DILIGÊNCIA - A signatária esteve no local onde está localizado o imóvel a ser avaliado no Dia 28 de Junho de 2016 às 18h45min. Fui atendida pelo Porteiro noturno, MANOEL MESSIAS NETO que me informou que o imóvel está desocupado, não sabe informar o telefone da proprietária; Em seguida me dirigi no endereço residencial da proprietária sito à Avenida José Munia, 7144 apartamento 16, Nova Redentora, Vivendas e ninguém atendeu o interfone. Não encontrei ARIADNE LUCAS VELTRONI. 2ª DILIGÊNCIA - A signatária esteve no local onde está localizado o imóvel a ser avaliado no Dia 24 de Agosto de 2016 às 11h30min. Fui atendida pelo Porteiro que me informou que o imóvel está desocupado, não sabe informar o telefone da proprietária. Informaram que o apartamento nº14 está abandonado. O Zelador Sr. Lucio me autorizou a vistoriar o apartamento nº42 do 4º andar desocupado e recém-reformado VISTORIA OBJETO DA AVALIAÇÃO: IMÓVEL APARTAMENTO RESIDENCIAL Matrícula º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de São José do Rio Preto SP: IMÓVEL: O apartamento número 14, do 1º andar, do EDIFÍCIO SUN FLOWER, Bloco A, com frente para a Rua Benjamim Constant, número 3665, situado na Vila Imperial, Bairro desta cidade, distrito, município e comarca de São José do Rio Preto, que assim se caracteriza: confronta de quem da Rua Benjamim Constant, olha para o Edifício, pela frente com o hall de circulação do andar e poço de ventilação, do lado esquerdo com apartamento de final 3 do andar, do lado direito e fundos - com recuos da construção do Edifício, contendo a área útil de 98,05 metros quadrados, área comum de 22,98 metros quadrados, área total de 121,03 metros quadrados, e quota ideal no terreno de 0,608276%, que no topo tem a área de 2.244,00 metros quadrados, correspondendo a este apartamento duas vagas para estacionamento de automóveis de passeio, em lugares individuais e indeterminados, situadas no primeiro subsolo do edifício.

4 4 fls. 209 R.006/ Conforme escritura pública de venda e compra com pacto adjeto de hipoteca, lavrada no 3º Cartório de notas desta comarca em 07 de Janeiro de 1992, no livro 472, fls.163/166, o proprietário VENDEU o imóvel objeto desta matrícula, à ARIADNE LUCAS VELTRONI, brasileira, bancária, separada judicialmente, RG SP, e CPF /15,... AV.008/ , consta que o imóvel objeto da presente matrícula, foi penhorado para garantia da execução no valor de R$ ,31 (Duzentos e vinte e oito mil, novecentos e oitenta e cinco reais e trinta e um centavos). 27/03/2015. EDIFÍCIO SUN FLOWER Bloco A 1º Pavimento - Apto Garagens no Subsolo Individuais e Indeterminadas Cota Ideal Terreno = 0,608276% Área Útil Apartamento = 98,05 m2 Área Comum = 22,98 m2 Área Total = 121,03 m2 Matrícula º CRI-SJRP Rua Benjamim Constant, 3665, Bairro Vila Imperial, da Cidade de São José do Rio Preto - SP CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIANDO DA EDIFICAÇÃO: - Prédio Residencial Multifamiliar Vertical - Edificação para apartamentos residenciais com dois blocos interligados com hall e escada de acessos separados; - Há Elevador social e Elevador de serviços; - Há Porteiro 24h e interfone; - Vagas de garagem no subsolo com piso cimentado de concreto armado; - Estrutura de concreto, fechamento em alvenaria, esquadrias metálicas de portas e janelas externas e portas de madeira internamente, teto em laje, pintura látex interna e externo; Padrão Construtivo SIMPLES/MÉDIO em REGULAR estado de conservação; - Área de lazer com piscina, sala de jogos, salão de festas e academia.

5 5 fls. 210 DO APARTAMENTO Bloco A Apartamento nº42 do 4º andar (SIMILAR REFORMADO). O imóvel avaliando do Bloco A - 1º Pavimento Apto. nº 14, segundo informações da portaria, está sem cuidados): Constituído de três dormitórios com armário embutido, sendo um dormitório tipo suíte com banheiro privativo, hall para acesso aos dormitórios com armário embutido, banheiro social, sala de jantar e estar, cozinha, área de serviço, banheiro de serviço, quarto de serviço, hall de serviço com escadaria e elevador e hall principal com elevador. ACABAMENTOS: - Acabamento simples, piso em cerâmica, pintura látex, portas internas em madeira, cozinha e banheiros com parede azulejada até teto, armários embutidos nos dormitórios e cozinha, cozinha com bancada e pia de granito, janelas e portas externas em esquadrias metálicas, portas internas de madeira, Louça sanitária comum, Box nos banheiros. - Possui duas vagas garagens cobertas no subsolo. - Estado das condições de conservação da construção deste apartamento é regular, está reformada, com pintura nova. DO TERRENO: - Condições de Superfície: Consistência do solo é seca DA LOCALIZAÇÃO: - Bairro Misto - Residencial e Comercial fica próximo do Centro, Posto de combustível, Restaurantes, Mercearias, Farmácias, Escola, Padaria, Supermercado, Pet Shopping, Confecções, etc. - Infraestrutura Urbana - Melhoramentos Públicos disponíveis no local e proximidades: Rede de Água, Rede de Esgoto, Energia Elétrica e Iluminação e Pública, Rede Viária com Pavimentação Asfáltica, Coleta de Lixo, Sistema De Transporte Coletivo. 3. METODOLOGIA Foram observados as técnicas e os critérios recomendados nas Normas para Avaliação de Imóveis Urbanos da NBR ; ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas; IBAPE Normas para Avaliação de Imóveis Urbanos; NBR 5676 da ABNT e adotamos: 3.1. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO: Indica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da(s) amostra(s).

6 6 fls. 211 Aquele indicado para definir o valor de mercado através da comparação com dados de mercado assemelhados ao avaliando quanto às características intrínsecas e extrínsecas. No método de avaliação adotado, buscamos o valor de mercado para o imóvel, aplicando a homogeneização dos fatores relevantes sempre que houver dados semelhantes ao imóvel avaliando. É o Princípio da Proporcionalidade, em que dois bens semelhantes, em mercados semelhantes, têm preços semelhantes. Esta condição é a ideal em uma avaliação, pois nesse caso, estaríamos avaliando bens semelhantes e comparando-os entre si. Buscamos o valor de mercado para o terreno, aplicando a homogeneização dos fatores relevantes, por exemplo, fator frente, fator área, infraestrutura, etc., sempre que houver dados semelhantes ao avaliando. Aplicando o método reprodutivo, reprodução ou reedição da Benfeitoria e a Depreciação, encontramos o valor para a benfeitoria. VALOR DE MERCADO = Valor do Terreno + Valor da Benfeitoria VALOR, PREÇO E VALOR DE MERCADO O valor é intrínseco ao bem e depende das variáveis de mercado, de ambiente e das técnicas adotadas para sua determinação. Pressupõe uma situação de negócio entre duas partes envolvidas e que não haja qualquer pressão externa sobre elas. O valor não é característica do bem a ser avaliado, pode variar, mas considerado um determinado momento, ele é único. O preço depende da situação do negócio, dos interesses pessoais e comerciais das pessoas e instituições envolvidas no processo e sofre pressões externas. O preço é múltiplo, variando em uma faixa, de acordo com os agentes da negociação, e também está sujeito a flutuações de curto prazo, tais como as decorrentes de situações econômicas, campanhas publicitárias, novos empreendimentos ou perspectiva de alterações na legislação. Valor de Mercado corresponde aos números obtidos nas pesquisas consistem de uma faixa de preços, resultante da média encontrada ou "valor mais provável" de uma transação livre obtido no mercado vigente na data de referência da avaliação DEPRECIAÇÃO A depreciação é a perda do valor sofrida por um bem. Pode ser de ordem física que é decorrente do desgaste nas partes constitutivas desse bem ou de ordem funcional que pode ser provocada, no caso de bens imóveis, por uma inadequação (falhas de projeto e /ou execução), superação (obsoletismo) ou anulação (inadaptabilidade a outros fins)..

7 7 fls PESQUISA DE MERCADO Foi realizado um diagnóstico do mercado e levantamentos relativos à coleta de informações e dados, em anúncios classificados, internet, e em empresas imobiliárias sobre terrenos e edificações com os mesmos padrões construtivos e de outros, encontrados nas mesmas localizações e próximas, que indicaram elementos para composição do estudo, para que se encontre o justo valor correspondente do imóvel com o valor do terreno e das benfeitorias. OFERTA DE VENDA DE IMÓVEL - APARTAMENTO RESIDENCIAL - AMOSTRAS COLETADAS INFORMAÇÃO CONTATO/ TEL. ENDEREÇO TERRENO E CONSTRUÇAO DETALHES VALOR DE OFERTA UNITRA 25/08/ Ed. SUNFLOWER Rua Benjamin Constant, 3665 Bairro IMPERIAL Zelador Lucio Ed. SUNFLOWER Rua Benjamin Constant, 3665 Bairro IMPERIAL Corretor João Elias (17) (17) tb Centro 12 andares Rua Saldanha Marinho Imobiliária Gurupi AP2802 Vila Imperial Rua Cila ZAP Alessandro Vértice imobiliária AP01934 Imobiliária Gurupi AP2767 Vila Imperial R. Cel. Spínola de Castro 16 andares Ano de construção º andar Hidromassagem, Piscina aquecida, Sala de Ginástica, Salão de Festas, Sauna Vila Imperial R. Cel. Spínola de Castro Vila Imperial Rua Cila Apartamento Pavimento 17º Área útil 98,00 m2 REFORMADO R$528,00 IPTU R$1.030,00 Apartamento 42 Pavimento 4º Área útil 98,00 m2 REFORMADO 50,00m2 R$4.400,00/m2 R$270,00 Salão de festa Área útil 96 m2 Área total 110m2 R$ 5.000/ m 2 Valor do m 2 R$ m²área Útil 105 m²área Total R$ 5.743/ m 2 Valor do m 2 R$ 520 R$ 650 IPTU Área útil 70m2 Área total 70m2 R$ Valor do m 2 R$ 280 Área útil 80m2 Área total 80m2 R$ Valor do m 2 R$ dormitórios com a/e, 01 suíte, 3 banheiros, sala com 2 ambientes, cozinha planejada, área serviço 2 vagas garagem 03 dormitórios com a/e, 01 suíte, 3 banheiros, sala com 2 ambientes, cozinha planejada, área serviço 2 vagas garagem 1 quarto Sala varanda Cozinha banheiro1 vaga coberta Cômodos amplos, armários embutidos e área de serviço, sacada. Edifício com elevador e portaria 24 horas. 3 quartos 1 suite2 vagas Ar Condicionado, Área de Serviço, Armário de Cozinha, Escritório, Lavabo Churrasqueira, Piscina, Salão de Festas 2 quartos 1 suíte Ar Condicionado, Armário de Cozinha, Armário Embutido, Despensa, Mobiliado, Sala de Jantar sofá, geladeira, fogão, PORCELANATO, fino acabamento, cortinas diferenciadas, Microondas, Suggar, painel em madeira na sala, todos os quartos e sala com ar condicionado, tudo com armários embutidos 1 vaga 2 quartos 0 suíte 0 vaga 1 sala, 2 banheiros 1 quarto 1 vaga Sala Cozinha banheiro R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00

8 8 fls. 213 Proprietário (47) (47) ZAP7065 Riobens imóveis AP0520 Riobens imóveis AP0524 ZAP: IM IPIRANGA IMÓVEIS. CRECI: J COMPACTO IMOBILIÁRIA ZAP: IM Vila Imperial Rua Cila esquina Centro Vila imperial 15 andares Vila Imperial 10 andares Vila Imperial R Benjamim Constant 16 andares Área útil 80m2 R$ Valor do m 2 R$ 230 Área útil 104m2 R$ Valor do m 2 Área útil 84m2 Área total 100m2 R$ Valor do m 2 R$ 600 Área útil 85m2 R$ Valor do m 2 R$ 320 Área útil 80m2 R$ Valor do m 2 R$ dormitórios todos com armários, sala com 2 ambientes, cozinha planejada, banheiro social, 1 garagem coberta. Apartamento bem localizado, próximo a 2 supermercados e feiras livres. Edifício com 5 andares sendo 5 apartamentos por andar, mobiliado 3 quartos 1 suíte 1 vaga sala, cozinha, 1WC e dormitório para empregado Área de Serviço, Quarto/WC Empregada, WC Empregada 2 quartos 1 suíte 1 vaga Ar Condicionado, Área de Serviço, Armário de Cozinha, WC Empregada Áreas Comuns: Churrasqueira, Copa, Piscina 03 dormitórios simples com A/E,02 WC,sala,cozinha planejada, fogão coocktop, forno elétrico cortinas e ar condicionado vão ficar no apto, 1 vaga área de lazer quadra,piscina,play ground,academia, bilbioteca, espaço gourmet com churrasqueira. Elevador sala ginástica Apartamento com 2 dormitórios com armário embutido, sendo 1 suíte, wc social, cozinha planejada, sala de jantar e de estar. Sacada na sala e na suíte. WC Empregada 1 vaga de garagem. Edifício com 2 elevadores, interfone, sistema de alarme e cerca elétrica, piscina, churrasqueira, portão eletrônico e portaria 24 horas. R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 Com base nas duas amostras semelhantes encontradas no Edifício SUNFLOWER, o valor de oferta de apartamento novo ou com reforma substancial geral, temos: R$ ,00x 0,90(fator de oferta) = R$ ,00 Adotamos valor de oferta de apartamento novo : R$ ,00/98,00m2 = R$3.061,22/m2 Depreciando o apartamento avaliando que não está reformado e necessita de reparos temos: R$3.061,00x 0,85 = R$2.601,85 x 98,00m2 = R$ ,30 O Imóvel avaliando apresenta o valor de mercado de R$ ,00 (Duzentos e Cinquenta e Cinco Mil Reais).

9 9 fls CONCLUSÃO Com base no método de avaliação adotado e nas pesquisas de ofertas imobiliárias encontradas apresentadas concluímos que a avaliação do IMÓVEL PENHORADO APARTAMENTO RESIDENCIAL (terreno e benfeitorias) de Matrícula do 1º CRI local, Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de São José do Rio Preto SP. apresenta VALOR DE MERCADO de R$ ,00 (DUZENTOS E CINQUENTA E CINCO MIL REAIS). 6. ENCERRAMENTO Segue o presente Laudo de Avaliação do Bem Imóvel impresso em 09 (nove) páginas de um só lado, todas elas rubricadas, sendo a última datada e assinada. Em anexo registro fotográfico. À disposição de Vossa Excelência para outras informações que julgar pertinentes. Nestes Termos, P. Deferimento, São José do Rio Preto, 14 de Setembro de GISELE ALVES FERREIRA PATRIANI Engenheira Civil - CREA-SP Perita do Juízo

10 fls. 215 REGISTRO FOTOGRÁFICO PROCESSO DIGITAL Nº Exequente: PREVI Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil Executado(s): ARIADNE LUCAS VELTRONI Classe - Assunto: Execução de Título Extrajudicial Hipoteca EDIFÍCIO SUNFLOWER 4º ANDAR APARTAMENTO 42 - AMOSTRA 1 Este documento foi protocolado em 15/09/2016 às 10:43, é cópia do original assinado digitalmente por GILBERTO GELOTTO. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código CBD213.

11 fls Este documento foi protocolado em 15/09/2016 às 10:43, é cópia do original assinado digitalmente por GILBERTO GELOTTO. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código CBD213.

15 fls. 220 EDIFÍCIO SUNFLOWER - AMOSTRA 6 Este documento foi protocolado em 15/09/2016 às 10:43, é cópia do original assinado digitalmente por GILBERTO GELOTTO. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código CBD213.

17 fls. 222 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA DE SÃO JOSÉ DO RIO PRETO FORO DE SÃO JOSÉ DO RIO PRETO 4ª VARA CÍVEL Rua Abdo Muanis, nº 991, 1 andar, Nova Redentora - CEP , Fone: (17) , São José do Rio Preto-SP - Riopreto4cv@tjsp.jus.br Horário de Atendimento ao Público: das 12h30min às19h00min ATO ORDINATÓRIO Processo Digital nº: Classe Assunto: Execução de Título Extrajudicial - Hipoteca Exeqüente: PREVI Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil Executado: Ariadne Lucas Veltroni CERTIDÃO - Ato Ordinatório Certifico e dou fé que, nos termos do art. 203, 4º, do CPC, preparei para remessa ao Diário da Justiça Eletrônico o(s) seguinte(s) ato(s) ordinatório(s): Manifestem-se as partes em relação à avaliação realizada. Nada Mais. São José do Rio Preto, 15 de setembro de Eu,, Gilberto Gelotto, Escrevente Técnico Judiciário. Este documento foi liberado nos autos em 15/09/2016 às 10:52, é cópia do original assinado digitalmente por GILBERTO GELOTTO. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código CBD467.