fls. 104 1 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 8ª VARA CÍVEL DESTA CIDADE E COMARCA DE SÃO BERNARDO DO CAMPO, ESTADO DE SÃO PAULO. Processo nº 1016670-34.2015.8.26.0564 ELOISA HELENA BUTOLO DUTRA, avaliadora judicial, nomeada nos autos da ação de CUMPRIMENTO DE SENTENÇA requerida por CONDOMÍNIO CIDADE PETRÓPOLIS contra GEORGIA BARBARA RIBEIRO E OUTRO, processo número 1016670-34.2015.8.26.0564, vem à presença de Vossa Excelência apresentar o seu LAUDO DE AVALIAÇÃO, nos seguintes termos: I- CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES A finalidade de o presente laudo objetiva apurar o valor do mercado imobiliário do apartamento nº 44, localizado no Edifício Cidade de Petrópolis, situado na rua Domingos Lentini, 77, Bairro Nova Petrópolis, São Bernardo do Campo -SP. II- VISTORIA DO IMÓVEL 1- DO LOCAL Em diligências no endereço rua Domingos Lentini, 77, Bairro Nova Petrópolis, São Bernardo do Campo, foi procedida a constatação do imóvel que assim se descreve:
fls. 105 2 Um apartamento sob o nº 44, localizado no 4º andar do Edifício Cidade de Petrópolis, situado na rua Domingos Lentini, 77, Jardim Wallace Simonsen, no bairro Nova Petrópolis, contendo área real privativa de 80,16 metrtos quadrados, área real comum de 27,38 metros quadrados, perfazendo a área real total de 107,54 metros quadrado, correspondendo-lhe a fração ideal de 2,87713% do terreno. Referido imóvel encontra-se devidamente matriculado sob nº 38.442 no Primeiro Cartório de Registro de Imóveis de São Bernardo do Campo. 1.1) MELHORAMENTOS PÚBLICOS: O local onde se situa o referido imóvel é servido dos principais melhoramentos urbanos, tais como: - guias e sarjetas; - pavimentação; - rede de água; - rede de esgoto; - rede telefônica; - rede de energia elétrica; - iluminação a vapor de mercúrio; - transportes coletivos, - coleta de lixo; - escola pública, etc. 1.2) CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO: O local apresenta características de uso predominante residencial. A destinação residencial é caracterizada por residências térreas, assobradadas e edifícios de apartamentos.
fls. 106 3 A ocupação comercial é bastante diversificada, observando-se farmácias, lojas, padarias, etc, localizados nas proximidades do imóvel. 2- DO IMÓVEL 2.1- DO EDIFÍCIO O empreendimento onde está localizada a unidade objeto da presente avaliação, encontra-se erigido sobre um terreno voltado para a rua Domingos Lentini, 77, Bairro Nova Petrópolis, contendo salão de festas e palyground. No item segurança, conta com serviço de portaria com interfone, porta e portão automáticos na entrada social e na de veículos. 2.2- DA UNIDADE A unidade avalianda está situada no 4º andar do Edifício Cidade de Petrópolis, e é constituída de três dormitórios, sala para dois ambientes, dois banheiros, cozinha, área de serviço e uma vaga de garagem. Consigno que na oportunidade da vistoria não foram localizados os proprietários ou eventuais ocupantes, contudo, dos elementos colhidos no local, possibilitou a elaboração e conclusão do presente estudo. As fotografias a seguir ilustram os principais aspectos da localização do imóvel em estudo.
fls. 107 4 Vista da entrada do condomínio Vista da rua Domingos Lentini sentido centro-bairro
fls. 108 5 Vista da rua Domingos Lentini, sentido bairro-centro Vista do Edifício Cidade de Petrópolis
fls. 109 6 Nova vista do Edifício Cidade de Petrópolis III- DA AVALIAÇÃO 1.1- DA PESQUISA DO METRO QUADRADO O método utilizado no presente laudo é o comparativo. Para se obter o valor do metro quadrado oferecido na região, procedeu-se a uma pesquisa de mercado abrangendo elementos localizados nas proximidades da unidade avalianda, conforme segue:
fls. 110 7 1- ELEMENTO Nº 1: apartamento no Condomínio Cidade Petrópolis, na rua Domingos Lentini, 77, Bairro Nova Petrópolis - SBC 83,00 m2 área útil R$ 370.000,00 (fonte: Open Negócios Imobioliários - tel. 4990-0707 cod. AP1142); 2- ELEMENTO Nº 2: apartamento na rua Domingos Lentini, 21, bairro Nova Petrópolis - SBC 82,00 m2 área útil R$ 420.000,00 (fonte: Shangrilar tel. 4075-2400 cod. AP0078); 3- ELEMENTO Nº 3: apartamento na rua Domingos Lentini, bairro Nova Petrópolis - SBC 82,00 m2 área útil R$ 425.000,00 (fonte: Guaíra New Corporation tel. 4126-7300 cod. AP 33249); 4- ELEMENTO Nº 4: apartamento no Condomínio Cidade Petrópolis, rua Domingos Lentini, 77, bairro Nova Petrópolis - SBC 90,00 m2 área útil R$ 350.000,00 (fonte: Ana Lúcia Reis tel. 99987-4652 ref. 95); 5- ELEMENTO Nº 5: apartamento na rua Domingos Lentini, bairro Nova Petrópolis - SBC 81,00 m2 área útil R$ 371.000,00 (fonte: Guaíra Nes Corporation tel. 4348-1900 cod. AP48031). 1.2- DA HOMOGENEIZAÇÃO DOS ELEMENTOS Para a homogeneização dos elementos consideraremos: a) a dedução de 10% no preço das ofertas para cobrir risco de eventual superestimativa por parte dos ofertantes;
fls. 111 8 b) das médias aritméticas encontradas desprezaremos os valores discrepantes, sendo estes considerados 30% inferiores e 30% superiores. Assim, encontramos os seguintes valores individuais: 1- ELEMENTO Nº 1: R$ 370.000,00 : 83,00m2 x 0,9 = R$ 4.012,04/m2 2- ELEMENTO Nº 2: R$ 420.000,00 : 82,00m2 x 0,9 = R$ 4.609,75/m2 3- ELEMENTO Nº 3: R$ 425.000,00 : 82,00m2 x 0,9 = R$ 4.664,63/m2 4- ELEMENTO Nº 4: R$ 350.000,00 : 90,00m2 x 0,9 = R$ 3.500,00 /m2 5- ELEMENTO Nº 5: R$ 371.000,00 : 81,00m2 x 0,9 = R$ 4.122,22/m2 Para a média aritmética teremos: R$ 4.012,4 + R$ 4.609,75 + R$ 4.664,63 + R$ 3.500,00 + R$.122,22 : 5 = R$ 4.181,72 Valores discrepantes (+/- 30%) Limite inferior (-30%) = R$ 4.181,72 x 0,70 = R$ 2.927,20 Limite superior (+30%) = R$ 4.181,72 x 1,30 = R$ 5.436,23 média final saneada igual a: Não havendo elementos discrepantes, teremos como V u = R$ 4.181,72/m2 (quatro mil, cento e oitenta e um reais e setenta e dois centavos o metro quadrado)
fls. 112 9 1.3- VALOR DA UNIDADE AVALIANDA Resulta da aplicação da seguinte fórmula: V t = A ut x V u, temos a seguinte expressão: V t = A u x V u onde: V t = valor total da unidade A u = área útil em m2 V u = valor unitário do metro quarado substituindo temos: V t = 80,16 x 4.181,72 = R$ 335.206,67 V t = R$ 335.000,00
fls. 113 10 IV- CONCLUSÃO Pelo que ficou exposto na presente avaliação, o valor do mercado imobiliário para o apartamento 44, localizado no Edifício Cidade de Petrópolis, situado na rua Domingos Lentini, 77, Bairro Nova Petrópolis, São Bernardo do Campo - São Paulo, corresponde a: VI = R$ 335.000,00 (trezentos e trinta e cinco mil reais) válido para junho de 2017 V- ENCERRAMENTO Encerro o presente laudo devidamente assinado e rubricado em dez (10) laudas digitadas apenas no anverso vindo as demais rubricadas e esta última datada e assinada. São Bernardo do Campo, 27 de junho de 2017. Eloísa Helena Butolo Dutra Avaliadora Judicial