Gávea Green Residencial Parque Cidade Barra Prime Offices IBEF SP Encontro Setorial 19 de agosto de 2010 Torre IV
Aviso Importante Este documento contém considerações futuras referentes às perspectivas do negócio, estimativas de resultados operacionais e financeiros, e às perspectivas de crescimento da Brookfield Incorporações S.A.. Estas são apenas projeções e, como tal, baseiam-se exclusivamente nas expectativas da administração da Brookfield Incorporações S.A. em relação ao futuro do negócio e seu contínuo acesso a capitais para financiar o plano de negócios da Brookfield Incorporações S.A.. Tais considerações futuras dependem, substancialmente, de mudanças nas condições de mercado, regras governamentais, pressões da concorrência, do desempenho do setor e da economia brasileira, entre outros fatores, além dos riscos apresentados nos documentos de divulgação arquivados pela Brookfield Incorporações S.A. e estão, portanto, sujeitas a mudanças sem aviso prévio. Cabe ressaltar também que todos os dados, exceto quando mencionado, dos anos anteriores a 2008, inclusive, são pro forma. 2
Sumário Tripé Demografia Distribuição de renda Crédito Demanda e Preços Riscos Autoconstrução x Mercado Formal Custo de Construção Bolha ou crescimento sustentável? Mercado de SP Mercado do RJ Mercado do CO Esgotamento de recursos da poupança CRI/ Securitização Capacidade de Construção INCC x IGPM / Aço e Cimento Brookfield Incorporações Oportunidades Linha do tempo Crescimento da companhia 3
Demografia - Renda - Crédito 4
Demografia Distribuição da População Brasileira 2010 ( 193 milhões de habitantes) 80+ 70 60 50 40 30 20 10 (10.000.000) (5.000.000) 0 5.000.000 10.000.000 (10.000.00) (5.000.000) 0 5.000.000 10.000.000 Mulher Homem Mulher Homem Fonte: IBGE Projeção da População Brasiileira 1980/2050 - Revisão 2008 Crescimento Anual de Domicílios 0 2030E (216 milhões de habitantes) 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2000 000 unidades 1500 1000 500 Autoconstrução 50% 0 1993-94 1996-97 1999-00 2002-03 2005-06 2008-09 2011-12 2014-15 2017-18 2020-21 5
Distribuição de Renda Distrubuição de Renda por Domicílios (2007-2030E) 20% 13% 5% 2007 2030 A 2% 6,2% (Acima R$ 8.000) B (de R$ 4.000 e R$ 8.000) C (de R$ 2.000 e R$ 4.000) 12% 23% Fonte: Ernest Young, FGV e IBGE 41% 24% D (de R$ 1.000 e R$ 2.000) 29% 55% E (Abaixo de R$ 1.000 ) 30% Mercado Consumidor Brasileiro (R$ bilhões) 943 2007 2030E 676 379 297 196 379 377 249 140 116 119 283 164 398 Habitação Serviços Alimentos Saúde e Educação Bens de consumo nãoduráveis Bens de consumo duráveis Outros produtos e serviços 6
Expansão de crédito Financiamento habitacional (% PIB) 67.4 66.6 47.4 42.9 35.7 28.3 24.1 22 22 20.8 15.514.813.1 10 9.8 9.5 6.8 4.9 4.4 2.6 2.2 2.1 1.7 0.7 0.7 0.3 Fonte: Estimativas JP Morgan, Banco Central: Fonte: Warnock and Warnock (2008) Unidades financiadas (milhares) Melhoria das condições de financiamento 157125 158 118 96142 383 338 273 268 628 466 541 78 87 60 111 231 280 100 241 401 109 58 61 64 68 206 163 196 135 284 302 248 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 240 398 522 529 576 686 Preço médio da unidade R$ 130.000 Período décadas de 90 e 00 => Hoje LTV (% financiado) 70% - 80% 80% - 90% Taxa de Juros (a.a.) 12% => 9% -11% Prazo do financiamento (meses) Comprometimento de renda (% da renda mensal) Renda necessária (Salários mínimos) 120-180 => 240-360 20-25% => 25-30% 14-20 => 8-11 FGTS SBPE Fonte: Abecip 7
Demanda e preço 8
Evolução dos preços RM de São Paulo VGV Lançado (2006-1T10) Evolução do preço (R$/m² ) 19,465 19,149 1,931 3,024 15,589 13,198 353 3,919 10,549 12,845 17,534 16,125 11,670 2,789 97% 90% 84% 75% 1,322 1,467 53% 2006 2007 2008 2009 2010 Estoque Total VGV Vendido VGV Estoque CAGR 2006-1T10 R$ IGPM+ IPCA+ Alto 3,0% -3,1% -2,6% Medio Alto 9,2% 2,8% 3,4% Medio 15,5% 8,6% 9,3% Medio Baixo 10,4% 3,9% 4,5% Economico 9,2% 2,8% 3,4% VUV por classe de renda - R$/m² (2006-1T10) VMU por classe de renda R$ mil (2006-1T10) 6,269 6,255 6,467 5,700 4,701 4,647 4,385 3,742 3,517 3,489 4,624 2,899 2,966 3,308 3,800 2,449 2,653 2,740 3,011 3,378 1,662 1,819 1,948 2,156 2,213 2006 2007 2008 2009 2010 1,798 1,543 1,954 1,647 1,674 685 673 677 645 616 411 410 411 424 422 227 231 211 206 208 89 93 99 105 104 2006 2007 2008 2009 2010 Economico Medio Baixo Medio Medio Alto Alto Fonte: Inteligência de Mercado Brookfield Incorporações Economico Medio Baixo Medio Medio Alto Alto 9
Evolução dos preços Rio de Janeiro VGV Lançado (2006-1T10) Evolução do preço (R$/m² ) 7.295 5.583 1.491 4.975 623 425 3.786 3.991 1.026 5.804 4.550 4.960 2.760 664 91% 89% 80% 73% 426 238 36% 2006 2007 2008 2009 2010 Estoque VGV Vendido VGV Estoque Total VUV por classe de renda - R$/m² (2006-1T10) 6.533 6.113 7.184 4.980 4.300 4.305 4.509 3.728 3.827 4.085 2.970 3.083 3.003 2.888 1.822 1.763 1.690 2.043 9.543 6.284 4.813 3.710 4.134 3.390 1.990 2006 2007 2008 2009 2010 Economico Medio Baixo Medio Medio Alto Alto Fonte: Inteligência de Mercado Brookfield Incorporações CAGR 2006-1T10 R$ IGPM+ IPCA+ Alto -1,2% -7,0% -6,5% Medio Alto -8,7% -14,0% -13,6% Medio -2,6% -8,4% -7,9% Medio Baixo 4,2% -2,0% -1,4% Economico 2,8% -3,3% -2,8% VMU por classe de renda R$ mil (2006-1T10) 1.747 2.298 2.052 1.724 1.104 680 675 640 656 647 431 412 418 422 415 235 227 224 221 206 95 99 91 88 105 2006 2007 2008 2009 2010 Economico Medio Baixo Medio Medio Alto Alto 10
Evolução dos preços Distrito Federal VGV Lançado (2006-1T10) Evolução do preço (R$/m² ) 3.266 68 3.047 61 5.576 1.073 1.475 4.503 1.485 6 3.198 2.987 569 1.469 278 100% 98% 98% 81% 291 51% 2006 2007 2008 2009 2010 Estoque Total VGV Vendido VGV Estoque VUV por classe de renda - R$/m² (2006-1T10) 6.161 7.906 8.451 6.628 5.976 7.783 5.599 5.854 3.512 3.658 4.578 5.262 4.416 3.746 3.425 3.959 4.089 3.549 3.550 3.460 2006 2007 2008 2009 2010 Medio Baixo Medio Medio Alto Alto Fonte: Inteligência de Mercado Brookfield Incorporações CAGR 2006-1T10 R$ IGPM+ IPCA+ Alto 10,2% 3,7% 4,3% Medio Alto 10,7% 4,1% 4,7% Medio -1,1% -6,9% -6,4% Medio Baixo 2,8% -3,3% -2,8% VMU por classe de renda R$ mil (2006-1T10) 1.173 1.588 1.098 1.367 1.458 817 660 618 679 692 499 438 409 416 444 201 255 234 220 211 2006 2007 2008 2009 2010 Medio Baixo Medio Medio Alto Alto 11
Evolução dos preços Goiás VGV Lançado (2006-1T10) Evolução do preço (R$/m² ) 2.650 2.214 914 310 1.429 1.108 1.412 55 43 1.904 1.736 1.374 1.065 156 96% 96% 86% 66% 91 65 42% 2006 2007 2008 2009 2010 Estoque Total VGV Vendido VGV Estoque CAGR 2006-1T10 R$ IGPM+ IPCA+ Medio -1,7% -7,5% -7,0% Medio Baixo 0,3% -5,6% -5,1% Economico 6,9% 0,6% 1,2% VUV por classe de renda - R$/m² (2006-1T10) VMU por classe de renda R$ mil (2006-1T10) 2.764 2.404 2.960 2.908 2.610 387 437 449 416 381 2.411 2.414 2.371 2.371 1.616 1.797 1.732 1.793 2.433 2.008 211 196 200 179 99 104 99 91 194 106 2006 2007 2008 2009 2010 Economico Medio Baixo Medio 2006 2007 2008 2009 2010 Economico Medio Baixo Medio Fonte: Inteligência de Mercado Brookfield Incorporações 12
Alternativas CRI - Securitização 13
Fontes de Recursos Fontes tradicionais de recursos são limitadas e insuficientes Tradicional e Associada com casa própria Prazo Inadequado Liquidez risco de descasamento Captação barata para bancos de rede Limita redução de taxa de juros básicos Poupança FGTS Tradicionalmente associado a baixa-renda Prazo Adequado Liquidez Adequada Captação sujeito a burocracias 14
Fontes de Recursos Novos Instrumentos Suportarão o vertiginoso crescimento do mercado imobiliário CRI Certificados de Recebíveis Imobiliários Tributação Risco Lastro Prazo ü Isenção de Imposto de Renda sobre rendimentos quando titular do CRI for pessoa física ou o próprio FII. Os rendimentos pagos aos demais investidores estão sujeitos à alíquota de 20% ü Risco de crédito do devedor do crédito imobiliário lastro do CRI ü Créditos Imobiliários ü Não superior ao prazo do crédito Imobiliário lastro do CRI Quotas de Fundo Imobiliário Tributação Risco Lastro Prazo ü Isenção de Imposto de Renda a pessoa física e outro FII quotista relativamente aos rendimentos distribuídos pelo FII. Rendimentos distribuídos aos demais investidores estão sujeitos à alíquota de 20% de Imposto de Renda ü Risco associado aos ativos do fundo ü Imóveis ou bens e direitos relativos a imóveis ü Indeterminado ou prazo constante no regulamento do fundo 15
Fontes de Recursos Novos Instrumentos Situação atual dos mercados Legislação Adequada e pronta para geração de volume de operações Bom nível de conhecimento de agentes que operam este mercado Taxas de juros em níveis adequados Iniciativas por parte dos grandes investidores Adequação para o desenvolvimento do mercado Criação de Mercado Secundário Dar Liquidez ao papel Criação de Market Maker Desenvolvimento de escala consolidação do mercado 16
Perspectivas - CRI Emissor Investidor Fonte de recursos de longo prazo em moeda local e taxas competitivas(garantia imobiliária) Títulos de longo prazo indexados a índice de preços Diversificação da fonte de recursos dado o apetite do mercado de capitais Institucionais; e Pessoas Físicas Possibilidade de captação de recursos sem onerar balanço patrimonial Retorno atraente para uma estrutura lastreada em recebíveis e com garantia real Regime fiduciário e patrimônio separado garantem segregação do risco do emissor Isenção de IR para pessoas físicas Não incidência de IOF como nos empréstimos diretos Empresas com boa qualidade de crédito geralmente vinculadas aos CRI Corporativos Apetite por parte de instituições financeiras para cumprimento da exigibilidade habitacional 17
INCC x IGPM (ciclo dos últimos 3 anos) 130 125 120 124,1 119,1 5,0% - 3 anos 115 110 105 100 abr- 07 jun- 07 ago- 07 out- 07 dez- 07 fev- 08 abr- 08 jun- 08 ago- 08 out- 08 dez- 08 fev- 09 abr- 09 jun- 09 ago- 09 out- 09 dez- 09 fev- 10 abr- 10 I G P M I N C C 18
Fontes de Recursos CRI - Securitização Suportarão vertiginoso crescimento do mercado imobiliário Tributação Risco Lastro Prazo Brookfield Incorporações 19
Histórico comprovado no Mercado Imobiliário Consolidador do setor, com histórico comprovado no mercado imobiliário Histórico de forte crescimento (R$ milhões) Fusão com a Company Foco em São Paulo Todos os segmentos residenciais e de escritório Unificação das marcas sob o nome Brookfield Incorporações 2,3 Presença líder nas principais regiões metropolitanas selecionadas 2010* 2,5 to 2,8 Brascan Residential Foco no Rio de Janeiro Imóveis Residenciais e Comerciais voltados para Alta Renda 0,7 1,1 Aquisição da MB Engenharia Foco na Região Centro-Oeste Economico e Média Renda Modelo de negócio integrado em plataforma única Aumento da capacidade de capital - R$1,3 bilhões captados via debt e equity Consolidação como Large Cap Diversificação de Produtos Foco na Média Renda Nova Unidade de Negócios Sul do Brasil e interior do Estado de São Paulo 2007 2008 2007 2008 2009 2010 20 Vendas Contratadas * Guidance de Vendas Contratadas para 2010 20 2009 2010
Dados Operacionais Vendas Contratadas (R$ milhões) Lançamentos (R$ milhões) 2.260 2.663 2.675 497 1.817 456 1.344 1.145 881 1.922 338 1.505 617 604 13 562 144 782 1.001 1.763 875 207 668 936 733 710 23 1.584 1.158 2.219 858 246 612 1.127 238 889 2006 2007 2008 2009 1S09 1S10 2006 2007 2008 2009 1S09 1S10 Residencial Escritório Residencial Escritórios 21
Dados Financeiros Receita Líquida (R$ milhões) Lucro Bruto (R$ milhões) 1.812 1.663 617 473 792 788 327 282 394 462 178 193 1 2006 2007 2008 2009 1S09 1S10 Receita a Reconhecer (R$ milhões) 1 2006 2007 2008 2009 1S09 1S10 Lucro Líquido (R$ milhões) 876 508 747 558 37,6% 145 202 185 62 202 37,5% 42 103 95 1 2006 2007 2008 2009 jun/09 jun/10 1 2006 2007 2008 2009 1S09 1S10 Nota: 1 Inclui MB Engenharia a partir de abril de 2008 e Company S.A. a partir de outubro de 2008 22
Palestrantes Palestrantes Nicholas Reade Diretor Presidente Cristiano Gaspar Machado Diretor Executivo Financeiro Luiz Rogelio Tolosa Diretor Executivo de Relações Institucionais Contato Rio de Janeiro n Telefone : + 55 21 3823-7699 n Av. das Américas, 3434 Bloco II - 6º andar Rio de Janeiro RJ, Brazil Cep: 22640-102 São Paulo Contato de RI Horacio Moreira Piedras Jr. Gerente de Relações com Investidores Carolina Vasconcelos Relações com Investidores n Telefone : +55 11 3127-9200 n Avenida das Nações Unidas, 14.171 14º andar Torre B São Paulo - SP, Brazil Cep: 04794-000 n E-mail: ri@br.brookfield.com 23