Instrumentos de Financiamento Imobiliário no Brasil Jorge Sant Anna 1 Março /2010
Evolução do Financiamento Imobiliário 1964 Base Legal Sistema Financeiro de Habitação Lei 4.328 /64 Lei 5.170/66 1997 Base Legal Sistema de Financiamento Imobiliário Lei 9.514/97 2004 Base Legal Lei 10.931/04 Fontes de Fundos FGTS Repasses Governamentais Investidores do Sistema Financeiro Fontes de Fundos Investidores - Mercado de Capitais Fontes de Fundos Investidores - Mercado de Capitais Investidores do Sistema Financeiro Instrumentos Cardeneta de Poupança Letra Hipotecárias LH Instrumentos Certificado de Recebíveis Imobiliários - CRI Instrumento Letra de Crédito Imobiliário LCI Cédulas de Crédito imobiliário - CCI 2 Avanços FGTS Correção Monetária Cardeneta de Poupança BNH LH Avanços CRI Cias Securitizadoras Regime Fiduciário sobre Créditos Imobiliários; Alienação Fiduciária de Imóveis Avanços Patrimônio de Afetação CCI LCI Fortalecimento da estrutura de contratos
O Financiamento em números... R$ Bilhões 60 50 Financiamentos Contratados 40 30 10,49 15,70 20 10 0 6,91 34,00 30,05 7,00 5,53 18,41 3,82 3,89 9,34 2,22 3,00 4,85 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 SBPE FGTS 3 Fonte: BACEN,ABECIP e Caixa Econômica Federal -Canal do FGTS
O Financiamento em números... Fontes de Recurso - SBPE R$ Bilhões 300 250 19 20 200 10 12 150 100 50 12 136 11 151 189 215 254 260 - dez-05 dez-06 dez-07 dez-08 dez-09 fev-10 Poupança LCI / LH 4 Fonte: BACEN,ABECIP e CETIP
Letra de Crédito Imobiliário Título de Crédito de emissão exclusiva de Instituições Financeiras, lastreado em créditos imobiliários; Diferentemente das Letras Hipotecárias, lastreadas em hipotecas, as LCIs podem ser lastreadas em créditos imobiliários garantidos por hipoteca ou por alienação fiduciária de bem; Maior rentabilidade devido à isenção do Imposto de Renda, na fonte e na declaração, para os investidores pessoa física. 99,37% dos detentores de LCI são clientes PJ/PF de Bancos; 5 94% das emissões em estoque estão concentradas em 5 Bancos
O Financiamento em números... Fontes de Recurso Lei 10.931/04 2,2% 1,0% 0,5% 1,5% 1,4% 6,0% 96,4% 96,3% 33,0% 68,9% 80,0% 91,0% 80,6% 81,9% 3,6% 3,7% dez-03 dez-04 dez-05 dez-06 dez-07 dez-08 dez-09 fev-10 LCI LH 6 Fonte: CETIP
Certificado de Recebíveis Imobiliario O CRI é o título de investimento vinculado a operações de securitização de recebíveis imobiliários; O CRI é um valor mobiliário, criado pela lei 9.514/97, lastreado exclusivamente em um ou vários créditos imobiliários ; Constitui-se como um título de crédito nominativo, de livre negociação; O CRI é de emissão exclusiva das Companhias Securitizadoras e sua negociação se dá por meio de sistemas centralizados de custódia e liquidação financeira de títulos privados - CETIP, sob a forma de título escritural; O CRI pode ser emitido na forma de Regime Fiduciário. 7
Certificado de Recebíveis Imobiliário R$ Bilhões 2,5 Emissões de CRI 2,0 2,10 1,5 1,0 1,07 1,22 8 0,5 0,0 Fonte: CETIP /CVM 0,87 0,83 0,41 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Certificado de Recebíveis Imobiliário R$ Bilhões 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Estoque de CRI 7,2 7,3 7,4 2,9 2,1 2,2 dez-05 dez-06 dez-07 dez-08 dez-09 fev-10 9 Fonte: CETIP
Certificado de Recebíveis Imobiliário Detentores de CRI Investidor não residente 4% Outros 2% Fundos de Pensão 5% Fundos de Investimento 6% Empresas de Adm. e Participaçao 10% Bancos 63% Giro Médio Diário 2005 0,04% 2006 0,05% 2007 0,04% 2008 0,04% 2009 0,07% Bancos - Clientes 10% 10 Fonte: CETIP
Certificado de Recebíveis Imobiliário Fonte de Recursos 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1,4% 1,3% 1,4% 3,1% 2,6% 2,6% dez-05 dez-06 dez-07 dez-08 dez-09 fev-10 Poupança LCI / LH CRI 11 Fonte: BACEN,ABECIP e CETIP
Cédula de Crédito Imobiliário A CCI é o documento representativo do crédito originado pela existência de direitos de crédito imobiliário com pagamento parcelado; O CCI é emitido pelo credor, com o objetivo de facilitar e simplificar a cessão do crédito. Desse modo a cédula atende o mercado da securitização, agilizando a negociação de créditos uma vez que a cessão pode ser feita mediante o endosso no próprio título, sem necessidade de uma formalização com um contrato de cessão; A negociação das CCIs se faz independentemente de autorização do devedor; Além da tradicional forma cartular, é admitida a emissão de CCI escritural, com registro na CETIP. A negociação das CCIs escriturais é feita por sistemas eletrônicos de negociação; A CCI pode ser cedida a uma Companhia Securitizadora Imobiliária para lastrear uma emissão de Certificados de Recebíveis imobiliários. 12
Cédula de Crédito Imobiliário R$ Bilhões 16 Estoque 14 12 10 8 8 8 9 9 9 9 10 10 10 10 11 12 13 13 13 14 6 4 2 2 2 3 13 - dez-05 dez-06 dez-07 dez-08 jan-09 fev-09 mar-09 abr-09 mai-09 jun-09 jul-09 ago-09 set-09 out-09 nov-09 dez-09 jan-10 fev-10 mar-10 Fonte: CETIP
CRI versus CCI Estoque 16,0 14,0 12,70 13,57 12,0 10,0 8,0 8,29 7,21 10,57 10,99 6,0 4,0 2,0 1,78 2,06 2,01 2,17 2,64 2,87 0,0 dez-05 dez-06 dez-07 dez-08 dez-09 mar-10 CCI CRI 14 Fonte: CETIP
CRI versus CCI Negociação Secundária 1,80 1,60 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00 2005 2006 2007 2008 2009 15 Fonte: CETIP CRI CCI
Cédula de Crédito Imobiliário Detentores Fundos de Pensão 5% Cia Securitizadora de Cred. Imobiliario 86% Soc. Distrib. Tit. e Valores Mobiliarios 5% Fundos de Investimento 2% Bancos 1% Outros 1% CCI Não é Valor Mobiliário e sim um Título de Crédito 16 Fonte: CETIP
Fundos de Investimento Imobiliário Surgiram no Brasil em 1993, para facilitar o acesso de pequenos e médios investidores aos investimentos em ativos imobiliários; Os FII é obtém rendimentos através da locação, arrendamento ou venda dos empreendimentos imobiliários e é constituído sob a forma de condomínio fechado; Os FIIs podem investir em outros ativos, além de imóveis, como: certificados de recebíveis imobiliários (CRI), cotas de FIDCs e FIPs que estejam ligados à atividades permitidas aos FIIs, fundos de ações setoriais (construção civil/mercado imobiliário) e letras hipotecárias; Os FIIs são obrigados a distribuir pelo menos 95% dos lucros obtidos a seus cotistas, além de fornecer dados consolidados mensalmente e demonstrações financeiras semestralmente. 17
Fundos de Investimento Imobiliário Emissão 3,00 2,77 2,50 2,00 1,50 1,00 1,02 0,98 0,50 0,00 0,51 0,52 0,28 0,28 0,13 0,04 0,07 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 18 Fonte: CVM
Considerações A diversidade dos instrumentos, a segurança jurídica e a infra-estrutura de securitização no Brasil evoluíram significativamente nas ultimas décadas; Sub-prime brasileira não seria possível, dada a regulação dos Instrumentos, Veículos e Bancos; O Sistema assistiu a partir de 2007, sucessivos recordes anuais na concessão de crédito imobiliário, alongamento dos prazos de financiamento e redução das taxas de juros. No entanto com extrema concentração na Cardeneta de Poupança como fonte de recursos; Por sua natureza de longo prazo e descasamentos entre ativos e passivos, a Securitização deveria ser o grande impulsionador do Crédito Imobiliário; Atualmente o CRI enfrenta diversos obstáculos para a sua pulverização: Valor Inferior de R$ 300.000,00 Limite máximo de 0,5 % por devedor Falta de padronização mercado secundário limitado CCI versus CRI Exaustão das fontes atuais. 19
Instrumentos de Financiamento Imobiliário no Brasil Jorge Sant Anna 20 Março /2010