1 APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ENTREGUE DA UNIDADE DENTRO DO PRAZO PREVISTO. DANO MORAL. ALTERAÇÃO DA PLANTA DO IMÓVEL, SEM O CONSENTIMENTO DOS COMPRADORES. MODIFICAÇÃO DA CONSTRUÇÃO QUE SE MOSTRA INVIÁVEL. POSSIBILIDADE DE CONVERSÃO DO PEDIDO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER EM INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS NOS TERMOS DO ARTº 461, PARÁGRAFO 1º, DO CPC. COBRANÇA DE TAXAS DE CORRETAGEM E ASSESSORIA. COMPRADORES TIVERAM PLENA CIÊNCIA DE QUE LHES SERIA COBRADA A COMISSÃO DE CORRETAGEM. RECURSOS IMPROVIDOS. Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível nº 0323282-69.2012.8.19.0001 em que figuram como apelante 1 - MILENE GAMBOA GUIMARÃES, como apelante 2 - MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. e como apelados OS MESMOS,
2 ACORDAM os Desembargadores que compõem a Décima Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, por maioria, em negar provimento a ambos os recursos, vencido o eminente Relator, Desembargador Cláudio de Mello Tavares, que desprovia o primeiro e provia o segundo apelo, designado para o acórdão o Desembargador José Carlos de Figueiredo, revisor. Rio de Janeiro, 30 de outubro de 2013. Desembargador JOSÉ CARLOS DE FIGUEIREDO Revisor designado para o Acórdão
3 VOTO Cuida-se de Ação Ordinária ajuizada por MILENE GAMBOA GUIMARÃES em face da MRV ENGENHARIA S.A., narrando que em 05/07/2009 firmou contrato particular de promessa de compra e venda com a Ré, com o intuito de adquirir imóvel. Afirma que efetuou no mesmo ato o pagamento de R$ 1.755,67 a título de comissão de corretagem e R$ 800,00 de assessoria. Sustenta que observando o contrato de financiamento e a certidão de ônus reais, constatou que só havia 104 vagas de garagem para 192 apartamentos, diferentemente do que fora informado pelo corretor e do que constava no sítio da empresa e, da planta do imóvel. Aduz que de acordo com o item 5 do Quadro de resumo do Instrumento Particular de Compra e Venda, a conclusão da obra e a entrega da unidade ocorreriam em março de 2010, havendo, contudo, uma cláusula que previa que a obra poderia se prorrogada por até 180 dias. Assevera que a entrega do imóvel só ocorreu em 10 (dez) meses após o prazo máximo estipulado e que quando o imóvel foi entregue, percebeu que a planta do condomínio havia sofrido alterações, em especial a localização do Espaço gourmet. Requereu a condenação ao pagamento da Ré ao pagamento de indenização a título de danos morais, como forma de punição pelo atraso na entrega, a aplicação analógica do previsto na
4 cláusula sétima da promessa de compra e venda, a restituição, em dobro, do valor pago a título de corretagem e aplicação de multa diária de R$ 100,00, pela modificação da construção da área comum do condomínio e do respectivo número de vagas, nos moldes do projeto original, até o efetivo cumprimento da obrigação de fazer, além dos ônus da sucumbência. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial, para condenar a Ré ao pagamento de R$ 8.000,00 a título de danos morais, ressaltando a alteração do projeto inicial sem a informação prévia dos compradores e, em razão da sucumbência recíproca, foi imposto o rateio das custas, por força do art. 21, do CPC. Ambas as partes inconformadas com a sentença, ofereceram recurso de apelação. A Autora repisando os argumentos da inicial, requerendo a reforma da sentença, para que os pedidos fossem julgados procedentes, na íntegra. A parte ré sustentando, em síntese, que o pedido de indenização por danos morais havia sido fundamentado exclusivamente no alegado atraso na entrega, desta forma, a condenação ao pagamento de indenização por conta da alteração da planta original, estaria sendo a sentença extra petita, devendo ser anulada. Afirmou, ainda, a inexistência de dano moral a compensar, pelo que a verba deveria ser afastada ou reduzida. Os recursos não mereciam prosperar.
5 As partes celebraram contrato de compra e venda de imóvel em construção. venda: Dispõe o item 5, do contrato particular de compra e O promitente comprador declara ter conhecimento de que a data de entrega de chaves retro mencionada é estimativa e que poderá variar de acordo com a data de assinatura do contrato de financiamento junto à Caixa Econômica Federal. Prevalecerá como data de entrega de chaves, para quaisquer fins de direito, 15 (quinze) meses após a assinatura do referido contrato junto ao agente financeiro. Podendo, ainda, a conclusão ser prorrogada por mais 180 dias, conforme previsão expressa no contrato. Quanto à cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega por mais 180 dias ela é razoável, e não se mostra abusiva, diante da magnitude do empreendimento. Por ser de conhecimento dos contratantes, não há que se declarar a sua nulidade. Além do mais, sua previsão é comum nos contratos de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em construção. Nesse sentido, se a assinatura do financiamento se deu em 28/09/2009 e o prazo para a entrega do imóvel, observada a tolerância, terminaria em 28 de junho de 2011, sendo a referida
6 unidade entregue em julho de 2011, o atraso foi de poucos dias, não ensejando, de regra, a compensação por danos morais. Contudo, andou bem a sentença, ao considerar o fato de que se trata de unidade imobiliária que para a sua aquisição exigiu da compradora enormes sacrifícios, seguidos de frustração de suas reais expectativas face ao projeto apresentado e não realizado, sem qualquer notificação e/ou justificativa, pelo que configurava um dano de ordem moral a ser compensado, o que se fez. Neste ponto, cumpre ressaltar que a verba foi fixada com razoabilidade e atendendo aos requisitos que a encerram, pois não é lícito que o empreendedor se utilize de propaganda enganosa antes da realização do negócio jurídico, o que se presume tenha ocorrido, para depois alterar o projeto e entregar ao consumidor objeto diverso do prometido. No que se refere a vaga de garagem, não assiste razão a Autora, eis que, o anúncio, vinculado no sítio eletrônico, é claro ao descrever que a vaga de garagem era opcional, assim como a suíte. A obrigação de fazer, pedido também formulado na inicial, visando a modificação da construção da área comum do condomínio, especificamente no Espaço Gourmet, que inicialmente constava no projeto do imóvel atrás do salão de festa, e que foi construído em frente ao estacionamento e virado para a passagem, tornando devassada qualquer confraternização feita no local, tornase inviável, até porque o desfazimento da obra, a esta altura, importaria em desnecessários transtornos aos demais moradores.
7 Deve ser considerado, ainda, que além de se tratar de área comum, não se impede a natural utilização do imóvel adquirido, cuidando-se apenas de mais uma comodidade, atualmente existentes em novos empreendimentos. O art. 461, 1º, do CPC possibilita a conversão da obrigação de fazer, não fazer ou de entrega de coisa em perdas e danos, se o autor a requerer ou se impossível o cumprimento da tutela específica ou a obtenção do resultado prático correspondente. Ademais, se o próprio dispositivo dá possibilidade ao julgador de proceder à conversão do pedido de obrigação de fazer em perdas e danos, sem que extrapole os limites do que a lei lhe confere, o que ocorreu, com a fixação do valor de R$ 8.000,00, observados os critérios da razoabilidade e proporcionalidade, nenhum reparo está a merecer a sentença. No que diz respeito a cobrança de comissão de corretagem, não se vislumbra abusividade, uma vez que o contrato celebrado é claro ao dispor acerca da comissão e dos serviços de assessoria técnico-imobiliária, como se verifica da Cláusula Sexta, do Quadro de Resumo. Desse modo, é inegável que os compradores tiveram plena ciência de que lhes seria cobrada a comissão de corretagem, não sendo possível afastar o pagamento desta e, muito menos, repeti-la seja de forma simples ou em dobro, porquanto este último só ocorre quando se trata de cobrança indevida, o que não ocorreu.
8 Face o exposto, a Câmara, por maioria, NEGOU PROVIMENTO A AMBOS OS RECURSOS, para manter a sentença recorrida, por seus próprios fundamentos, que ficam fazendo parte integrante deste na forma regimental. Rio de Janeiro, 30 de outubro de 2013. Desembargador JOSÉ CARLOS DE FIGUEIREDO Revisor designado para o Acórdão