Mercado de Títulos Ligados ao Setor Imobiliário para Fundos de Pensão Marielle Brugnari dos Santos Gerência de Produtos Imobiliários Junho/20111
Desenvolvimento do Mercado Imobiliário Cédula de Crédito Imobiliário e Certificado de Recebíveis Imobiliários Fundo de Investimento Imobiliário IGMI-C 2
Desenvolvimento do Mercado Imobiliário Crescimento do mercado O crescimento do mercado imobiliário no Brasil, nos últimos anos deriva de 2 fatores: 1 Contexto Macro 2 Ações Governo Crescimento mercado imobiliário Crescimento do PIB; Taxa de juros a nível historicamente baixo; Aumento da renda; Forte demanda imobiliária; Eventos (Copa do Mundo e Olímpiadas) Programa Minha Casa, Minha Vida (setor popular habitacional); Estímulo ao financiamento de longo prazo Fontes de financiamento Hoje, as principais fontes de financiamento deste mercado são o FGTS e SBPE²: 2009 2010 4% 4% 33% 2011 3% 33% 35% SBPE FGTS Outros 63% 62% 63% 3 3
Desenvolvimento do Mercado Imobiliário Crédito Imobiliário/PIB Esgotamento SPBE A relação crédito imobiliário/pib também deve crescer, atingindo a marca de 11% em 2014¹: R$ 511 bi 12% Entretanto, o ritmo crescente da demanda por crédito imobiliário está superior ao crescimento da poupança: Relação Crédito Imobiliário/Poupança 11% 90% 10% 78% 80% R$ 200 bi 4,8% R$ 139 bi 8% 6% 68% 70% 58% 60% 45% 50% 3,7% 4% 40% 32% 30% 2% 20% 0% 2009 2010 2011 2012 2013 15% 15% 2005 2006 18% 21% 24% 10% 2014 0% Estimativa (considerando o crescimento do PIB de 3,3% em 2012 e 4,2% em 2013 e 2014 Relatório Focus Bacen) 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 estimativa As atuais fontes de recursos não serão suficientes para manter o nível de crescimento do mercado...... explicitando a necessidade de desenvolver fontes alternativas de recursos e novos modelos de financiamento imobiliário. Nota: 1. Segundo ABECIP. 4 4
Desenvolvimento do Mercado Imobiliário Financiamento Imobiliário Residencial no Mundo (%PIB) 107% 101% 87% 85% 82% 77% 70% 66% 64% 47% 46% 42% 41% 37% 35% 28% 25% 23% 19% 9% 4% 3% Considerando apenas os países desenvolvidos, a média do financiamento imobiliário fica em torno de 61% do PIB; Nos países em desenvolvimento essa média cai para 12% do PIB Fonte: European Mortgage Federation (dados relativos a 2010) 5 5
Desenvolvimento do Mercado Imobiliário Fontes alternativas de financiamento imobiliário são necessárias para a estabilidade e crescimento do mercado; A difusão de novos instrumentos, em especial no mercado de securitização imobiliária, podem viabilizar a manutenção deste momentum; Respondendo a tais demandas, o mercado de produtos imobiliários (CRI, FII, LCI, entre outros) vem apresentando um significativo crescimento. Histórico do Montante de Emissões de Securitização Imobiliária por Ativo Lastro¹ (R$ milhões) 16.000 14.000 12.000 10.000 CAGR: 46,3% 8.000 6.000 4.000 2.000 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Crédito Imobiliário Fonte: 1. Uqbar. 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Aluguel 6 6
Entidades Fechadas de Previdência Complementar Exposição em investimentos ligados ao mercado imobiliário Limite (Resol. 3.792) Atual CRI(a) Até 20% 0,002% CCI(a) Até 20% 0,001% FII(b) Até 10% 0,2% Imóveis(b) Até 8% 3,6% Fontes: (a) Diace/Previc (Set/10) (b) ABRAPP (Dez/11) Convênio SINDAPP e BM&FBOVESPA prestação de serviços de assessoria na execução de procedimentos licitatórios para alienação de imóveis de propriedade das EFPC 7
Desenvolvimento do Mercado Imobiliário Cédula de Crédito Imobiliário e Certificado de Recebíveis Imobiliários Fundo de Investimento Imobiliário IGMI-C 8
Cédula de Crédito Imobiliário CCI Fluxo da CCI Título de crédito representativo de direitos creditórios imobiliários com pagamento futuro; Podem ser integrais (quando representar a totalidade do crédito) ou fracionárias (quando representar parte dele); É emitida de forma cartular ou escritural para facilitar e simplificar a cessão do crédito; Sua negociação é feita independentemente de autorização do devedor. Registro 9
Certificado de Recebíveis Imobiliários CRI Fluxo do CRI Valor mobiliário lastreado em créditos imobiliários e emitidos exclusivamente por securitizadoras; Distribuição Os créditos destinados a lastrear a emissão de CRI gozam do regime Registro fiduciário, que permite a segregação do patrimônio da securitizadora daquele destinado ao pagamento dos valores aos quais tais créditos serviram de Negociação Depositária lastro. 10 10
Certificado de Recebíveis Imobiliários Emissões de CRI 14.000 193 Quantidade 200 12.000 10.000 150 8.000 72 100 77 85 6.000 120 60 50 5 13 9 17 2000 2001 2002 2003 29 34 2004 2005 4.000 Volume (R$ milhões) 250 2.000 0 2006 Quantidade 2007 2008 2009 2010 2011 Volume (R$ milhões) Fonte: CVM e ANBIMA (ofertas registradas, dispensadas de registro pela CVM e distribuídas por meio da ICVM nº 476/09) 3.500 12.000 3.000 10.000 2.500 8.000 2.000 6.000 1.500 4.000 1.000 2.000 500 0 Volume (R$ milhões) Quantidade Volume Negociado de CRI (R$ milhões) 0 2005 Fontes: BM&FBOVESPA e CETIP 2006 2007 nº negócios 2008 2009 2010 2011 volume negociado (R$ milhões) 11
Certificado de Recebíveis Imobiliários Participação por Classe de Investidor de CRI 3,4% 0,7% Bancos Comerciais 0,8% FGTS 3,5% 6,0% Pessoas Físicas Instituições financeiras maiores tomadores de CRI 33,6% 7,5% Pessoas (físicas ou jurídicas) ligadas aos cedentes, aos participantes do consórcio de distribuição ou à emissora Fundos de Investimento Pessoas físicas benefício fiscal Demais Instituições Financeiras 16,9% Instituições Intermediárias participantes do consórcio de distribução Demais Pessoas Jurídicas EFPC baixa exposição em CRI 27,6% Entidades de Previdência Privada Fonte: Uqbar (dados referentes a 2011) 12
Certificado de Recebíveis Imobiliários Quais as principais vantagens do CRI? Acesso ao Mercado Imobiliário Diversificação Regime Fiduciário (Segregação do Risco) Simplificação Tributação Favorável Divulgação de Informações Quais os principais riscos do CRI? Risco de Mercado Risco de Crédito Baixa Liquidez 13
Desenvolvimento do Mercado Imobiliário Cédula de Crédito Imobiliário e Certificado de Recebíveis Imobiliários Fundo de Investimento Imobiliário IGMI-C 14
Fundo de Investimento Imobiliário FII Fluxo do FII Comunhão de recursos captados por meio do sistema de distribuição e destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários, títulos e valores mobiliários ligados a esse mercado; Constituído sob a forma de condomínio fechado; Registro Possui um administrador responsável Depositária pelo seu funcionamento e manutenção. Negociação Distribuição 15
Fundo de Investimento Imobiliário Aplicações Maioria dos casos: FII criado para investimentos em um imóvel específico. Alternativamente: FII pode estipular o tipo e as características dos imóveis que pretende adquirir, sem especificar exatamente quais os imóveis que poderão vir a compor seu patrimônio. Além da participação em empreendimentos imobiliários, é permitido o investimento em ativos da base imobiliária, como: CRI Certificado de Recebíveis Imobiliários LH Letra Hipotecária LCI Letra de Crédito Imobiliário Ações ou cotas de SPE (Sociedade de Propósito Específico) Ações de empresas listadas; Cotas de outro FII, entre outros. 16
Fundo de Investimento Imobiliário Maior parte dos FII estão lastreados em imóveis comerciais Número de FII por tipo de Ativo-Lastro Multiclasse Composição da capitalização do mercado por tipo de imóvel (% do montante) 2,3% 1 1,8% 1,5% 0,7% 0,6% 0,1% Escritórios 2,4% Varejo - Shopping Center Renda Variável Diversificado 1 15,1% Renda Fixa Logística Educacional 4 Residencial 57,7% 17,8% Imóvel 49 Hospedagem Hospitalar Varejo - Lojas Individuais 0 10 20 30 40 50 60 Varejo - Galerias Fonte: Uqbar (dados referentes a 2011) 17
Fundo de Investimento Imobiliário FII registrados na CVM: 147 Emissões de Cotas de FII 43 43 39 32 30 34 32 8.000 26 26 25 6.000 20 15 4.000 15 8 10 8 8 2.000 5 Quantidade 2012* 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 0 Volume (R$ milhões) Operações de FII na BVMF 1.000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 80.000 70.000 77.075 559,11 60.000 50.000 379,10 40.000 30.000 228,93 24.983 143,61 32.256 20.000 10.000 9.508 6.793 2008 0 2009 2010 Volume Fonte: CVM (ofertas registradas e dispensadas de registro pela CVM). Não incluídas as ofertas distribuídas por meio da ICVM nº 476/09 * Até 30/03/2012 90.000 912,47 Nº negócios Quantidade 10.000 36 Volume (R$ milhões) 40 Volume (R$ milhões) 45 35 PL Total: R$ 22,16 bilhões 12.000 50 2011 2012* N. Negócios Fonte: BVMF (mercado de bolsa + mercado de balcão organizado) * Até 30/03/2012 18
Fundo de Investimento Imobiliário Composição do Montante Emitido em FII em 2011 por Classe de Investidor (% de Montante) 1,80% 3,30% 2,70% 1,50% Pessoas Físicas Fundo de investimento 10,90% Pessoas Jurídicas Pessoas ligadas à emissora e/ou aos participantes do consórcio 79,70% Instituições Intermediárias participantes do consórcio de distribuição Outros Fonte: Uqbar 19
Fundo de Investimento Imobiliário Quais as principais vantagens do FII? Acesso ao Mercado Imobiliário Ganhos de Escala Diversificação Simplificação Fracionamento do Investimento Tributação Favorável Maior Liquidez que o Investimento em Imóvel Administração Profissional Divulgação de Informações Negociação via Home Broker Quais os principais riscos do FII? Risco de Mercado Redução da Ocupação Imobiliária Queda dos Preços dos Imóveis Baixa Liquidez 20
Desenvolvimento do Mercado Imobiliário Cédula de Crédito Imobiliário e Certificado de Recebíveis Imobiliários Fundo de Investimento Imobiliário IGMI-C 21
Patrocínio ao IGMI-C O IGMI-C foi desenvolvido pela FGV, com patrocínio e colaboração da BM&FBOVESPA e de entidades representando empresas dos setores financeiro, imobiliário e fundos de pensão. O objetivo do indicador é tornar-se uma referência de rentabilidade de imóveis comerciais - escritórios, hotéis, shoppings e outros - contribuindo para que os investidores tenham maior transparência em relação à formação dos preços de compra, venda e locação. 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2000t1 2000t3 2001t1 Índice Geral do Mercado Imobiliário (IGMI-C) 2001t3 2002t1 2002t3 2003t1 2003t3 2004t1 2004t3 2005t1 2005t3 2006t1 2006t3 2007t1 2007t3 2008t1 2008t3 2009t1 2009t3 2010t1 2010t3 2011t1 780,8 291,40 274,50 2011t3 retorno do capital retorno da renda retorno total 22
Marielle Brugnari dos Santos marsantos@bvmf.com.br (11) 2565-4042 Gerência de Produtos Imobiliários Atenção: Esta apresentação visa a fornecer informações institucionais sobre a economia e o mercado de valores mobiliários brasileiros. Não é uma recomendação de investimento em qualquer ativo financeiro específico. Junho/2011 23