Exmo Sr. Dr. Juiz de Direito da 8ª Vara Cível do Foro Central da Capital Fórum João Mendes Jr / SP PROCESSO 0030474-18.2018.8.26.0100 AÇÃO REQUERENTE REQUERIDO AVALIAÇÃO DE BENS ALEXANDRE CRISTIAN GONÇALVES VAZ CHEMIN CONSTRUTORA LTDA OSMAR LEANDRO, Engenheiro, Perito do Juízo nomeado por V. Exa para servir nos autos da supra citada; em curso por esse D. Juizo, atendendo determinação de fls. 117 ; após ter completado todas as diligências e vistoria ao imóvel e apresentado exame minucioso sobre a matéria em debate, vem mui respeitosamente requerer à V. Exa a juntada aos autos do presente LAUDO AVALIATÓRIO fls. 197 1
CAPÍTULO 1 : PRELIMINARES O objetivo do presente Laudo é a determinação do valor de mercado do apartamento n 77-7 andar no Condomínio Residencial Villa Bella Bloco 1, localizado à rua Albertina Vieira da Silva Gordo, n 212, Santana - São Paulo, ofertado nos termos dos AUTOS DA AÇÃO ORDINÁRIA, requerida por ALEXANDRE CRISTIAN GONÇALVES VAZ processo nº 0030474-18.2018.8.26.0100, em curso na 8ª Vara Cível do Fórum João Mendes / SP 1.1. CONSIDERAÇÕES O signatário foi honrado com a indicação (fls. 117 dos autos), nomeado a proceder à avaliação do imóvel objeto da lide. Saneado os autos, é dado prosseguimento aos feitos, procurando justificar as conclusões; para tanto são fornecidas as bases para julgamento dos critérios e os elementos que pareceram indispensáveis para a perfeita compreensão dos números adotados Na presente avaliação, assume-se que os elementos estão corretos e que as informações fornecidas por terceiros foram de boa fé e são confiáveis. 1.2. PRESSUPOSTOS As dimensões e a situação do imóvel a ser avaliado foram extraídas dos documentos fornecidos nos autos, checadas in loco pelo signatário, apresentando aparentemente conformidade com a realidade local, entretanto tal vistoria foi realizada sem instrumentos de precisão. Os bens livres de hipotecas, usufrutos, penhores, passivos ou qualquer ônus que prejudiquem seu bom uso ou comercialização, inclusive dívidas ou pendências referentes à eventos do passado A avaliação admitiu que não existem dívidas ou créditos em aberto de responsabilidade dos proprietários ( IPTU, taxas diversas etc ) fls. 198 2
As ilustrações apresentadas são precedidas por cabeçalhos explicativos dos temas nelas enfocados; lembrando que referidas fotos retratam tão somente a atual situação do local e colhidas no imóvel avaliando durante vistoria. CAPÍTULO 2 : QUADRO RESUMO DESCRIÇÃO RUA ALBERTINA VIEIRA DA SILVA GORDO, N 212 BLOCO 1 APTO 77 BASE : maio/2019 BOX N s 86 / 87 RESIDENCIAL VILLA BELLA SANTANA / SÃO PAULO CAPÍTULO 3 : VISTORIA VALOR DE MERCADO R$ 344.000,00 (trezentos e quarenta e quatro mil reais) Em diligência ao local do imóvel, o Perito foi acompanhado pela Dra. Camila (patrona da Requerida), na vitória técnica em 08/05/2019 previamente agendada. 3.1. Local O imóvel objeto da presente está localizado na rua Albertina Vieira da Silva Gordo, n 212, apto 77 Bloco 1 no Residencial Villa Bella - Santana / São Paulo. A unidade é parte integrante de um empreendimento residencial de padrão construtivo tipo, com área útil de 68,76m² e área total de 93,57m² ; com idade de 20 anos e duas vagas de garagem n s 86 / 87. fls. 199 3
A reprodução (site Google) apresentada a seguir ilustra a localização do imóvel fls. 200 4
fls. 201 5
3.2. Zoneamento fls. 202 6
fls. 203 7
3.3. Melhoramentos públicos O local de acesso é provido de melhoramentos públicos que se fazem presentes na região, a saber: transporte coletivo, pavimentação, redes de água potável, rede de esgoto, rede de energia elétrica, iluminação pública, telefone, coleta de lixo. fls. 204 8
3.4. Características da região A região apresenta ocupação residencial ; caracterizada por edifícios / casas residenciais e comercio local, com densidade demográfica alta; de padrão construtivo Médio de acordo com o estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos IBAPE/SP. 2017. Verifica-se atividades comerciais, tais como : padarias, bares, lanchonetes, farmácia, supermercados, escolas etc, principalmente ao longo das Avenidas Eng. Caetano Álvares, Água Fria e Daniel Malettini. 3.5. Detalhes do Imóvel ( aspectos gerais ) 3.5.1. Terreno Setor 070 - Quadra 106 - Lote 0181 Área do terreno: 5.840,00 m²; Testada: 93,20 m; Fração ideal: 0,0066 (sobre a área total do terreno); Quadra delimitada por ruas e avenidas identificados no mapa de localização. 3.5.2. Benfeitorias Sobre o terreno encontra-se edificado o Edifício Residencial Villa Bella, em total conformidade com as posturas municipais previstas em lei; estando no mesmo nível da via pública. O condomínio é composto pelo edifício 1 e edifício 2, dispondo de portaria com interfone, churrasqueira, jardim, piscina, sala de ginástica, sauna, espaço gourmet, playground, salão de festa, salão de jogos e quadra poliesportiva. A unidade avalianda possui ainda 02 vagas de garagem: Box n s 86 e 87. Foram observadas no apartamento n 77 as seguintes características construtivas e detalhes de acabamentos: fls. 205 9
Descrição dos Acabamentos Construtivos das Benfeitorias Ambiente Piso Parede Forro Esquadrias Observação Living Cerâmico Pintura látex Laje com pintura látex e moldura superior em gesso Terraço Cerâmico Pintura látex Laje com revestimento em madeira Sala de Jantar Cerâmico Pintura látex Laje com pintura látex e moldura superior em gesso Dormitórios (3) Laminado em madeira Pintura látex Banheiro Cerâmico Placas cerâmicas até o teto Cozinha Cerâmico Placas cerâmicas até o teto Área de serviço Cerâmico Placas cerâmicas até o teto Nota : Instalações elétricas e hidráulicas embutidas e operantes. 3.5.2.1. Disposição interna dos ambientes Laje com pintura látex e moldura superior em gesso Laje com pintura látex e moldura superior em gesso Laje com pintura látex e moldura superior em gesso Laje com pintura látex e moldura superior em gesso Alumínio e vidro Alumínio e vidro Alumínio e vidro Porta de acesso à área de serviço em alumínio e vidro Rede de proteção de segurança Rede de proteção de segurança Louças e metais comerciais fls. 206 10
CAPÍTULO 4 : CRITÉRIOS E METODOLOGIA O presente trabalho de avaliação obedece às diretrizes gerais às técnicas e recomendações da NBR 14653-2:2011 Avaliação de Bens - Parte 2 : Imóveis Urbanos da ABNT, que visa complementar os conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de imóveis urbanos, bem como a "NORMA BÁSICA PARA PERÍCIAS DE ENGENHARIA DO IBAPE/SP",E VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE/SP versão 2017. 4.1. Método Comparativo O Método Comparativo consiste essencialmente na comparação de aluguéis conhecidos de imóveis que possuam características comparáveis do imóvel avaliado, a fim de que não se produzam resultados distorcidos da realidade. Para perfeita aplicação e adequação deste método, devem ser atendidos requisitos básicos relacionados ao imóvel avaliado e as amostras comparativas desde que obedecidas as seguintes condições: fls. 207 11
Localização Tipologia Destinação de uso Dimensões Detalhes construtivos Idade Contemporaneidade No desenvolvimento do método comparativo foi realizado estudo mercadológico na região em que se insere o imóvel avaliando. Para adequar o processo de homogeneização da pesquisa serão adotados os seguintes parâmetros: FATOR OFERTA: Dedução de 10% (dez por cento) no preço, para cobrir risco de eventual superestimativa por parte das ofertas (elasticidade dos negócios). No caso de transcrição, não haverá o referido desconto. FATOR ATUALIZAÇÃO: Diante da coleta dos elementos (maio/2019) e a data base do laudo (maio2019) não serão aplicados os índices de atualização. FATOR LOCALIZAÇÃO: Na seleção dos elementos comparativos não foram utilizados os índices de transposição, tendo em vista a similaridade dos locais pesquisados. Para a transposição da parcela do valor referente de um local para outro, normalmente, emprega-se a relação entre os valores dos lançamentos fiscais, obtidos da Planta de Valores Genéricos - PGV - editada pela Prefeitura Municipal, se for constatada a coerência dos mesmos. Sendo verificada incoerência, o perito avaliador lança mão de Índices de Localização, compostos mediante sua própria observação, segundo os parâmetros melhoramentos públicos e fatores geoeconômicos determinados pela Prefeitura. fls. 208 12
FATOR ÁREA: Utilização da FÓRMULA ABUNAHMAN representada pela expressão empírica; n Fa = (área do elemento pesquisado / área do imóvel avaliando) na qual : n = 0,250 quando a diferença entre as áreas for inferior à 30% n = 0,125 quando a diferença for superior a 30% Em face das diferenças de áreas, é feita a correção por este fator expresso pela fórmula matemática anteriormente citada, pois se sabe que quanto menor a área maior o valor por metro quadrado. TIPOLOGIA DA CONSTRUÇÃO: A homogeneização da construção dos elementos pesquisados em relação ao imóvel avaliado será feita com base no ESTUDO DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE/SP com quadro resumo de tipologia e valores unitários reproduzidos a seguir: Para o imóvel objeto da lide foram adotados os seguintes parâmetros: Item 1.3.3. - Apartamento Padrão Médio - limite com elevador de acordo com o estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos IBAPE/SP. 2017, assim descrito : Edifícios com quatro ou mais pavimentos, apresentando alguma preocupação com a forma e a funcionalidade arquitetônica, principalmente no tocante à distribuição interna das unidades, em geral, quatro por andar. Dotados de elevadores de padrão (social e serviço), geralmente com acessos e circulação pelo mesmo corredor. As áreas comuns apresentam acabamentos de padrão e podem conter salão de festas e, eventualmente, quadras de esportes e piscinas, além de guarita e apartamento de zelador. Fachadas com pintura sobre massa corrida ou texturizada, ou com aplicação de pastilhas, cerâmicas, ou equivalentes. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos de boa qualidade, porém padronizados e fabricados em escala comercial, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum. fls. 209 13
Idade: 20 (vinte) anos / Vida Útil: 60 (sessenta) anos Conservação: referência E reparos simples Status atual : Imóvel vazio O estado de conservação da edificação será classificado de acordo com a graduação que consta do quadro A, a seguir: Assim os elementos da amostra após passarem pela aplicação do Fator Oferta são homogeneizados, considerados os Fatores Transposição - FL, o Fator de Área Fa e os Fatores de Equivalência. Utilizando-se das evidências disponíveis, elaborou-se planilha com a composição de amostras representativas dos dados do mercado, suas características relevantes, tanto quanto possível, contemporâneos e semelhantes as do imóvel avaliando. fls. 210 14
As informações sobre ofertas foram obtidas através de pesquisa em imobiliárias na região da Santa Cecília. Considera-se que os dados coletados foram fornecidos de boa fé pelos agentes imobiliários e corretores autônomos. O Perito, utilizou-se do estudo VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URNANOS que tem coeficientes tabelados e publicados pelo IBAPE / SP em 2017; classificou cada elemento segundo seu padrão construtivo e estado de conservação e por fim procedeu a correta homogeneização. Para o caso em tela, a avaliação do apartamento pelo Método Comparativo de Dados de Mercado mostrou-se adequado face a oferta de dados de mercado para apartamentos similares, no mesmo empreendimento e circunvizinhanças da unidade avalianda. VAGAS: O foco deste estudo é o valor de mercado, ou seja, mensurar o quanto os agentes de mercado (ofertantes e demandantes) atribuem valor aos bens (diretamente aos apartamentos e indiretamente às vagas de garagem). Dessa forma a amostragem com 25 unidades; todas no mesmo condomínio da unidade avalianda; contemplaram o mercado como um todo, seja no tocante as características intrínsecas do imóvel, como área privativa e extrínsecas, como as vagas de garagem. O número de vagas de garagem dos imóveis pesquisados igual à 2 (duas) e sua caracterização em termos relativos como pequenas são aquelas encontradas nas vagas do imóvel avaliando; não trazendo qualquer influência aos valores pesquisados. FATOR DE DEPRECIAÇÃO: Correlação de fatores de depreciação calculados em função do obsoletismo, do tipo de construção, do acabamento e do estado de conservação da edificação. O fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação (FOC), é determinado pela seguinte expressão: FOC = R + K x (1-R), onde: R = Coeficiente residual correspondente ao padrão K = Coeficiente de Ross/Heideck fls. 211 15
O coeficiente residual será obtido através do tipo e do padrão do imóvel conforme tabela 1, a seguir reproduzida: CAPÍTULO 5 : DADOS DO IMÓVEL 5.1. Análise Dominial Matrícula: 106.981-3º RGI IMÓVEL : Apartamento n 77, localizado no 7 andar do RESIDENCIAL VILLA BELLA 1, parte integrante do RESIDENCIAL VILLA BELLA, situado na Avenida Albertina Vieira da Silva Gordo, n 212, no 8 Subdistrito Santana, contendo a área útil de 68,76m², área comum de 24,81m² e área total de 93,57m², correspondendo-lhe a fração ideal de terreno de 0,6530% Contribuinte n 070.106.0181-1 fls. 212 16
Matrícula: 106.866-3º RGI IMÓVEL : Vaga de garagem sob n 86, Tipo I, pequena e descoberta, localizada no platô I do RESIDENCIAL VILLA BELLA, situado à Avenda Albertina Vieira da Silva Gordo, n 212, na Vila Aurora, no 8 Subdistrito Santana, contendo área útil de 8,40m², área comum de 11,81m² e área total de 20,21m², correspondendo-lhe a fração ideal de terreno de 0,0797%. Contribuinte n 070.106.0299-9 Matrícula: 106.867-3º RGI IMÓVEL : Vaga de garagem sob n 87, Tipo I, pequena e descoberta, localizada no platô I do RESIDENCIAL VILLA BELLA, situado à Avenda Albertina Vieira da Silva Gordo, n 212, na Vila Aurora, no 8 Subdistrito Santana, contendo área útil de 8,40m², área comum de 11,81m² e área total de 20,21m², correspondendo-lhe a fração ideal de terreno de 0,0797%. Contribuinte n 070.106.0300-6 CAPÍTULO 6 : DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL 6.1. Valor Unitário Básico Para o cálculo do valor unitário do m² da região foram selecionados 25 (vinte e cinco) elementos comparativos ; amostra bastante significativa; localizados na mesma região geoeconômica da unidade avaliada ( anexo 04 ). Com os critérios empregados na homogeneização, definido no item 4 do laudo, resultou no preço unitário básico do m² igual à: Vu = R$ 4.903,68 (quatro mil novecentos e três reais e sessenta e oito centavos) base : maio/2019 fls. 213 17
6.2. Valor do Imóvel Método Comparativo O valor de mercado do imóvel será obtido pelo produto da área útil pelo valor unitário. VI = Aútil x Vu VI = Valor do Imóvel A = Área útil = 70,00m² sendo: Vu = Valor unitário básico = R$ 4.903,68/m² Substituindo e calculando: VI = 70,00m² x R$ 4.903,68/m² = R$ 343.257,60 arredondando-se para transação comercial, teremos : VI = R$ 344.000,00 (trezentos e quarenta e quatro mil reais) CAPÍTULO 7 : QUESITOS 7.1. PELO AUTOR ( fls. 135 ) base : maio/2019 1. Queira o Sr Perito informar se na manifestação de fls. 46 a Executada estimou os imóveis penhorados (apto e 2 vagas) pelo valor de R$ 355.000,00 (trezentos e cinquenta e cinco mil reais)? Resposta : Foi estimado pela Ré o imóvel penhorado no valor aproximado de R$355.000,00 (trezentos e cinquenta e cinco mil reais) conforme pesquisa em site de venda de imóveis (fls. 56). fls. 214 18
2. Queira o Sr Perito informar se no documento de fls. 56 um imóvel com as mesmas características daqueles em exame (apto e 2 vagas) está ofertado pelo valor de R$ 355.000,00 (trezentos e cinquenta e cinco mil reais)? Resposta :.Sim, utilizando-se apenas o documento de fls. 56 como comparativo e desconsiderando as normas NBR 14653-2:2011 Avaliação de Bens - Parte 2 : Imóveis Urbanos da ABNT, que visa complementar os conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de imóveis urbanos, bem como a "NORMA BÁSICA PARA PERÍCIAS DE ENGENHARIA DO IBAPE/SP",E VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE/SP versão 2017. 3. Queira o Sr Perito informar se este valor é condizente com o mercado? Resposta : A avaliação realizada pelo signatário encontrou o valor do imóvel penhorado (apto + 2 vagas de garagem) em R$ 344.000,00 (trezentos e quarenta e quatro mil reais). Favor reportar-se ao capítulo 4 Critérios e Metodologias e capítulo 6 Determinação do Valor do Imóvel; amplamente demostrados no corpo deste Laudo Técnico. CAPÍTULO 8 : ANÁLISE DE MERCADO De acordo com a prospecção mercadológica realizada na região, adquirimos uma convicção em relação ao valor do imóvel que julgamos justa e perfeita e de acordo com a configuração de mercado; classificamos o avaliando como imóvel de MÉDIA LIQUIDEZ. Desempenho de mercado Absorção pelo mercado Volume de ofertas Nível de demanda Liquidez do imóvel Baixo Médio Alto Baixo Média fls. 215 19
CAPÍTULO 9 : ENCERRAMENTO O signatário considera concluído o presente Laudo Pericial, autos 0030474-18.2018.8.26.0100, 8ª Vara Cível, que segue apresentado em vinte folhas. Acompanha anexos : ANEXO N 01 : Ilustrações ANEXO N 02 : Planta da Quadra ANEXO N 03 : Dados Cadastrais ANEXO N 04 : Pesquisa Amostral / Comparativos / Homogeneização Era o que respeitosamente cumpria expor. À alta consideração de V.Exa. Nestes Termos, Pede Deferimento. São Paulo, 13 de maio de 2019 Eng. OSMAR LEANDRO ( documento assinado digitalmente ) fls. 216 20
ANEXO 1 fls. 217
Foto 1 : Entrada do condomínio Foto 2 : Identificação Residencial Villa Bella, n 212 fls. 218
Foto 3 : Acesso (lado interno) Foto 4 : Hall de entrada fls. 219
Foto 5 : Fachada Foto 6 : Outra vista fls. 220
Foto 7 : Acesso ao Bloco I (apto avaliando) Foto 8 : Acesso ao imóvel avaliando fls. 221
Foto 9 : Identificação do apartamento Foto 10 : Living fls. 222
Foto 11: Outra vista Foto 12 : Terraço fls. 223
Foto 13 : Acabamento do teto do terraço Foto 14 : Hall interno fls. 224
Foto 15 : Dormitório 1 Foto 16 : Dormitório 2 fls. 225
Foto 17 : Dormitório 3 Foto 18 : Estado de conservação fls. 226
Foto 19: Outra vista Foto 20 : Banheiro fls. 227
Foto 21: Aspectos de conservação Foto 22 : Aspectos construtivos fls. 228
Foto 23 : Banheiro - Área molhada Foto 24 : Sala de jantar fls. 229
Foto 25 : Cozinha Foto 26 : Cozinha (acabamentos) fls. 230
Foto 27 : Estado de conservação Foto 28 : Outra vista fls. 231
Foto 29 : Cozinha e área de serviço Foto 30 : Área de serviço fls. 232
Foto 31 : Estado de conservação Foto 32 : Box n 86 Foto 33 : Box n 87 fls. 233
ANEXO 2 fls. 234
fls. 235
ANEXO 3 fls. 236
Local do Imóvel: R ALBERTINA V.DA SILVA GORDO, 212 - AP 77 VILLA BELLA I RES VILLA BELLA CEP 02410-000 Imóvel localizado na 2ª Subdivisão da Zona Urbana Endereço para entrega da notificação: R ALBERTINA V.DA SILVA GORDO, 212 - AP 77 VILLA BELLA I RES VILLA BELLA CEP 02410-000 Contribuinte(s): CNPJ 43.109.891/0001-21 Dados cadastrais do terreno: Área incorporada (m²): 5.840 Área não incorporada (m²): 0 Área total (m²): 5.840 Dados cadastrais da construção: Valores de m² (R$): - de terreno: - da construção: Valores para fins de cálculo do IPTU (R$): - da área incorporada: - da área não incorporada: - da construção: Base de cálculo do IPTU: 1.073,00 1.285,00 Ressalvado o direito da Fazenda Pública do Município de São Paulo atualizar os dados constantes do Cadastro Imobiliário Fiscal, apurados ou verificados a qualquer tempo, inclusive em relação ao exercício abrangido por esta certidão, a Secretaria Municipal da Fazenda CERTIFICA que os dados cadastrais acima foram utilizados no lançamento do Imposto Predial e Territorial Urbano do imóvel do exercício de 2019. Certidão expedida via Internet - Portaria SF nº 008/2004, de 28/01/2004. A autenticidade desta certidão poderá ser confirmada, até o dia 31/07/2019, em http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/financas/servicos/certidoes/ Data de Emissão: 02/05/2019 Número do Documento: 2.2019.000908438-3 Solicitante: Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel - IPTU Cadastro do Imóvel: CHEMIN CONSTRUTORA SOCIEDADE ANONIMA 53.150,00 0,00 82.138,00 135.288,00 Testada (m): Fração ideal: OSMAR LEANDRO (CPF 022.326.588-80) 070.106.0181-1 residência 93,20 0,0066 Área construída (m²): 94 Padrão da construção: 2-B Área ocupada pela construção (m²): Ano da construção corrigido: 2.200 1998 Uso: fls. 237 2019
Local do Imóvel: R ALBERTINA V.DA SILVA GORDO, 212 - VAGA86 PEQUENA RES VILLA BELLA CEP 02410-000 Imóvel localizado na 2ª Subdivisão da Zona Urbana Endereço para entrega da notificação: R ALBERTINA V.DA SILVA GORDO, 212 - VAGA86 PEQUENA RES VILLA BELLA CEP 02410-000 Contribuinte(s): CNPJ 43.109.891/0001-21 Dados cadastrais do terreno: Área incorporada (m²): 5.840 Área não incorporada (m²): 0 Área total (m²): 5.840 Dados cadastrais da construção: Valores de m² (R$): - de terreno: - da construção: Valores para fins de cálculo do IPTU (R$): - da área incorporada: - da área não incorporada: - da construção: Base de cálculo do IPTU: 1.073,00 1.285,00 Ressalvado o direito da Fazenda Pública do Município de São Paulo atualizar os dados constantes do Cadastro Imobiliário Fiscal, apurados ou verificados a qualquer tempo, inclusive em relação ao exercício abrangido por esta certidão, a Secretaria Municipal da Fazenda CERTIFICA que os dados cadastrais acima foram utilizados no lançamento do Imposto Predial e Territorial Urbano do imóvel do exercício de 2019. Certidão expedida via Internet - Portaria SF nº 008/2004, de 28/01/2004. A autenticidade desta certidão poderá ser confirmada, até o dia 31/07/2019, em http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/financas/servicos/certidoes/ Data de Emissão: 02/05/2019 Número do Documento: 2.2019.000908468-5 Solicitante: Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel - IPTU Cadastro do Imóvel: CHEMIN CONSTRUTORA SOCIEDADE ANONIMA 6.443,00 0,00 18.350,00 24.793,00 Testada (m): Fração ideal: OSMAR LEANDRO (CPF 022.326.588-80) 070.106.0299-9 garagem 93,20 0,0008 Área construída (m²): 21 Padrão da construção: 2-B Área ocupada pela construção (m²): Ano da construção corrigido: 2.200 1998 Uso: fls. 238 2019
Local do Imóvel: R ALBERTINA V.DA SILVA GORDO, 212 - VAGA87 PEQUENA RES VILLA BELLA CEP 02410-000 Imóvel localizado na 2ª Subdivisão da Zona Urbana Endereço para entrega da notificação: R ALBERTINA V.DA SILVA GORDO, 212 - VAGA87 PEQUENA RES VILLA BELLA CEP 02410-000 Contribuinte(s): CNPJ 43.109.891/0001-21 Dados cadastrais do terreno: Área incorporada (m²): 5.840 Área não incorporada (m²): 0 Área total (m²): 5.840 Dados cadastrais da construção: Valores de m² (R$): - de terreno: - da construção: Valores para fins de cálculo do IPTU (R$): - da área incorporada: - da área não incorporada: - da construção: Base de cálculo do IPTU: 1.073,00 1.285,00 Ressalvado o direito da Fazenda Pública do Município de São Paulo atualizar os dados constantes do Cadastro Imobiliário Fiscal, apurados ou verificados a qualquer tempo, inclusive em relação ao exercício abrangido por esta certidão, a Secretaria Municipal da Fazenda CERTIFICA que os dados cadastrais acima foram utilizados no lançamento do Imposto Predial e Territorial Urbano do imóvel do exercício de 2019. Certidão expedida via Internet - Portaria SF nº 008/2004, de 28/01/2004. A autenticidade desta certidão poderá ser confirmada, até o dia 31/07/2019, em http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/financas/servicos/certidoes/ Data de Emissão: 02/05/2019 Número do Documento: 2.2019.000908493-6 Solicitante: Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel - IPTU Cadastro do Imóvel: CHEMIN CONSTRUTORA SOCIEDADE ANONIMA 6.443,00 0,00 18.350,00 24.793,00 Testada (m): Fração ideal: OSMAR LEANDRO (CPF 022.326.588-80) 070.106.0300-6 garagem 93,20 0,0008 Área construída (m²): 21 Padrão da construção: 2-B Área ocupada pela construção (m²): Ano da construção corrigido: 2.200 1998 Uso: fls. 239 2019
ANEXO 4 fls. 240
Amostra Ilustração Local Código Vagas Área útil Padrão 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 Silva Gordo, 212 Silva Gordo, 213 Silva Gordo, 214 Silva Gordo, 215 Silva Gordo, 216 Silva Gordo, 217 Silva Gordo, 218 Silva Gordo, 219 Silva Gordo, 220 Silva Gordo, 221 Silva Gordo, 222 Silva Gordo, 223 Silva Gordo, 224 Silva Gordo, 225 R165 2 70 BL1895 2 70 5142 2 70 NA12631 2 70 SA4551 2 70 AP1717 2 70 169-IM186641 2 70 NR2304 2 70 MR78287 2 70 990 2 70 AP00293 2 70 2432 2 70 663 2 70 ZN0728 2 70 Coeficiente Avaliando (A) Obsolescência Reparos simples ( e ) Reparos simples ( e ) Reparos simples ( e ) Reparos simples ( e ) Regular e Reparos simples ( d ) Regular e Reparos simples ( d ) Regular e Reparos simples ( d ) Regular e Reparos simples ( d ) Regular e Reparos simples ( d ) Regular e Reparos simples ( d ) Regular e Reparos simples ( d ) Regular e Reparos simples ( d ) Regular e Reparos simples ( d ) Regular e Reparos simples ( d ) Coeficiente Amostra (B) A / B Fator Área Índice Fiscal Fator Transp. Fator Oferta Valor total Valor total c/ fator oferta Valor unitário básico 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,90 345.000,00 310.500,00 R$4.435,71 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,90 375.000,00 337.500,00 R$4.821,43 1,0000 0,9750 1,0000 1,0000 0,90 373.000,00 335.700,00 R$4.675,82 1,0000 1,0550 1,0000 1,0000 0,90 380.000,00 342.000,00 R$5.154,43 1.876,15 0,8680 1,0540 1,0000 1,0000 0,90 380.000,00 342.000,00 R$4.469,67 1.876,15 0,8680 1,0480 1,0000 1,0000 0,90 380.000,00 342.000,00 R$4.444,23 1.876,15 0,8680 1,0540 1,0000 1,0000 0,90 375.000,00 337.500,00 R$4.410,86 1.876,15 0,8680 1,0530 1,0000 1,0000 0,90 390.000,00 351.000,00 R$4.582,94 1.876,15 0,8680 1,0430 1,0000 1,0000 0,90 388.000,00 349.200,00 R$4.516,14 1.876,15 0,8680 1,0140 1,0000 1,0000 0,90 438.000,00 394.200,00 R$4.956,37 1.876,15 0,8680 1,0540 1,0000 1,0000 0,90 435.000,00 391.500,00 R$5.116,60 1.876,15 0,8680 1,0000 1,0000 1,0000 0,90 479.000,00 431.100,00 R$5.345,48 1.876,15 0,8680 1,0140 1,0000 1,0000 0,90 456.000,00 410.400,00 R$5.160,05 1.876,15 0,8680 1,0050 1,0000 1,0000 0,90 449.000,00 404.100,00 R$5.035,75 fls. 241 Fonte Qualitec Administração Imobiliária (11)94301.2525 Bloudani Assessoria Imobiliária (11)3530.4444 M F Participações Imobiliárias (11)3562.4514 Nice Antunes Gestão de Imóveis (11)4801.5555 Imobiliária Novolar (11)2632.4000 Vivaz Imóveis (11)2953.6751 Lopes (11)2971.4600 Noronha Imóveis (11)2979.3244 Silvia Regina (11)2997.7947 Tayio Imóveis (11)2737.0188 Imobiliaria Lago dos Patos (11)4378.4744 Eduardo Prado Imóveis (11)3951.0121 G 2 Imóveis (112972.6622 S H Neg. Imob. (11)4369.2406
Amostra Ilustração Local Código Vagas Área útil Padrão 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 Silva Gordo, 226 Silva Gordo, 227 Silva Gordo, 228 Silva Gordo, 229 Silva Gordo, 230 Silva Gordo, 231 Silva Gordo, 232 Silva Gordo, 233 Silva Gordo, 234 Silva Gordo, 235 Silva Gordo, 236 111258 2 70 BL2274 2 70 JC1612 2 70 349 2 70 291309 2 70 AP401 2 70 170-IM258752 2 70 NA9825 2 70 8675 2 70 13889 2 70 LS18384 2 70 Coeficiente Avaliando (A) Obsolescência Regular e Reparos simples ( d ) Regular e Reparos simples ( d ) Reparos simples ( e ) Regular e Reparos simples ( d ) Regular e Reparos simples ( d ) Reparos simples ( e ) Reparos simples ( e ) Reparos simples ( e ) Regular e Reparos simples ( d ) Regular e Reparos simples ( d ) Regular e Reparos simples ( d ) Coeficiente Amostra (B) A / B Fator Área Índice Fiscal Fator Transp. Fator Oferta Valor total Valor total c/ fator oferta Valor unitário básico 1.876,15 0,8680 1,0000 1,0000 1,0000 0,90 450.000,00 405.000,00 R$5.021,85 1.876,15 1,0090 1,0000 1,0000 1,0000 0,90 410.000,00 369.000,00 R$5.318,87 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,90 420.000,00 378.000,00 R$5.400,00 1.876,15 0,8680 1,0610 1,0000 1,0000 0,90 441.000,00 396.900,00 R$5.221,62 1.876,15 0,8680 1,0550 1,0000 1,0000 0,90 444.000,00 399.600,00 R$5.227,41 1,0000 1,0500 1,0000 1,0000 0,90 365.000,00 328.500,00 R$4.927,50 1,0000 1,0500 1,0000 1,0000 0,90 370.000,00 333.000,00 R$4.995,00 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,90 385.000,00 346.500,00 R$4.950,00 1.876,15 0,8680 1,0470 1,0000 1,0000 0,90 430.000,00 387.000,00 R$5.024,19 1.876,15 0,8680 1,0390 1,0000 1,0000 0,90 424.000,00 381.600,00 R$4.916,24 1.876,15 0,8680 1,0000 1,0000 1,0000 0,90 400.000,00 360.000,00 R$4.463,87 SOMATÓRIA 122.592,03 Fonte Plano Neg. Imob. (11)2769.8761 Bloudani Assessoria Imobiliária (11)3530.4444 J S Cabral Imóveis (11)2985.8555 ClickMais Imóveis (11)3858.0844 Mirantte Neg. Imob. (11)3871.8446 Imobiliária Pinezzi (11)4223.6807 Lopes (11)2971.4600 Nice Antunes Gestão de Imóveis (11)4801.5555 Sousa Norte Imóveis (11)2892.3394 N N Neg.Imob. (11)2208.9999 Lupa Imobiliária (11)2813.6000 LIM. INF. MÉDIA 4.903,68 LIM. SUP. 3.432,58 6.374,79 fls. 242