EXMA. SRA. DRA. JUIZA DE DIREITO DA 1ª VARA CIVEL DA COMARCA DE BAURU/SP. Processo n.º 1003579-95.2015.8.26.0071 Ação de Cumprimento de Sentença LUIZ FERNANDO DE ALMEIDA SPINELLI, brasileiro, Corretor de Imóveis, CRECI 30622, Engenheiro Civil, CREA 0600936580, Pós-graduado em Perícias de Engenharia e Avaliações, Perito Judicial nomeado por Vossa Excelência nos autos da AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA que ASSOCIAÇÃO RESIDENCIAL JARDIM COLONIAL move em relação a EWERTON RONALD ARMANI, vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência, apresentar o seguinte Laudo Avaliação: 2 fls. 76
1.0. OBJETO DA AÇÃO Trata-se de uma AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA que ASSOCIAÇÃO RESIDENCIAL JARDIM COLONIAL move em relação a EWERTON RONALD ARMANI. 2.0. OBJETIVO DO LAUDO Este laudo tem como objetivo, avaliar o imóvel objeto deste processo. 3.0. IMÓVEL OBJETO UM LOTE DE TERRENO, sem benfeitorias, de domínio pleno, correspondente ao lote situado na Rua 17, quarteirão 1, lado ímpar, distante 15,00 m da confluência da Rua 18, nesta cidade, município, comarca e 1ª Circunscrição Imobiliária de Bauru, com área de 450,00 m², medindo 15,00 m de frente e de fundos, por 30,00 m de cada lado, da frente aos fundos, confrontando na frente com a citada Rua 17, de um lado com o lote 27; do outro lado com o lote 25 e nos fundos com a Universidade de Bauru UNESP. PMB 003/1700/026. Matricula nº 76.077 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Bauru, SP. 4.0. VISTORIAS E CONSULTAS A vistoria foi feita no dia 14 de junho de 2018, quando elaboramos as fotos anexas a este laudo. Efetuamos consulta em imobiliárias ou pessoas que possuem conhecimentos de valores de mercado de imóveis. Acompanhou a vistoria a o Sr. que verbalmente identificou-se com Everton. 5.0. ASSISTENTES TÉCNICOS Não indicaram 3 fls. 77
6.0. CARACTERÍSTICAS E ESPECIFICAÇÕES Terreno, cadastro e melhoramentos públicos Área terreno 450,00 m 2 Bairro Jardim Colonial Formato terreno Retangular Posição terreno Meio quadra Topografia terreno Plano Superfície terreno Seca Rede de água Sim Rede esgoto Sim Rede elétrica Sim Rede iluminação Sim Rede telefonia Sim Guias e sarjetas Sim Pavimento da rua Asfalto Cadastro 003/1700/026 Lote 26 Quadra T Construções e benfeitorias. Áreas 1 - Casa: 270,15 m 2 2 - Edícula: 39,15 m 2 Tipo Residencial 1 - Casa: térreo com garagem, sala três ambientes, copa, cozinha, escritório, lavabo, circulação, deposito, dispensa, varanda, escada e área de serviço; superior com três suítes, Divisões sendo uma com varanda e closed, circulação e escada de acesso 2 - Edícula: varanda com churrasqueira, banheiro e depósito. Cobertura 1 - Casa: telhas cerâmicas 2 - Edícula: telhas cerâmicas Estrutura da cobertura 1 - Casa: madeira 2 - Edícula: madeira Piso 1 - Casa: cerâmica 2 - Edícula: cerâmica Revestimento 1 - Casa: cerâmica 2 - Edícula: cerâmica Forro 1 - Casa: laje 2 - Edícula: laje e sem forração na varanda Esquadrias 1 - Casa: metálicas e madeiras 2 - Edícula: metálicas e madeiras Pintura 1 - Casa: látex, esmalte e verniz 2 - Edícula: látex, esmalte e verniz Fechamento 1 - Casa: alvenaria 2 - Edícula: alvenaria Conservação 1 - Casa: boa com partes regulares 2 - Edícula: regular com partes ruins Localização Rua Luiz Chinellato nº 1-95 4 fls. 78
7.0. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL Metodologia Devido às características do imóvel objeto elaboraremos a avaliação pelos seguintes procedimentos: Avaliação do terreno: Pela homogeneização dos valores colhidos verbalmente em imobiliárias, sites ou profissionais liberais devido à falta de transações recentes e seguras. Avaliação da construção: Pelo método Ross-Heidecke, utilizando a tabela e estado das construções e benfeitorias. Ao final aplicaremos um fator de oferta/procura procedimento adotado em transações imobiliárias. Avaliação do terreno - VT Coleta de valores N.º Imobiliárias/corretores Valor R$/m 2 1 Bush Imóveis, Rua Antonio Alves nº 23-45 600,00 2 Parreira Imóveis, Rua Araújo Leite nº 38-10, Bauru, SP 600,00 3 Reis Junior Imóveis, Rua Antonio Alves nº 21-85 600,00 4 Corretor Joel de Araújo Junior, Rua Gustavo Maciel nº 21-50 sala 19 600,00 Cálculos Soma dos valores: 2.400,00 Média aritmética: 600,00 30% Acima (desvio padrão): 780,00 30% Abaixo (desvio padrão): 420,00 Média saneada: 600,00 Q = Valor Saneado = 600,00 R$/m 2 Vt = S x Q Vt = Valor do terreno S = Área do terreno Q = Valor Saneado em R$/m 2 VT = 450,00 x 600,00 VT = R$ 270.000,00 (valor sem fator de oferta/procura e arredondamento) Item 1 2 Vcu = 2,00 x 1.348,41 = Vcu = 1,00 x 1.348,41 = Avaliação da construção VC K: depreciação física Vcu: Valor unitário da construção K = 1 (V/100) devido suas características: V =Variável entre Vcu = Proxy x CUB estado de conservação, Proxy: variável aproximação idade aparente e CUB: custo unitário básico-índice classificação estadual K = 1 (24,60/100) = 0,754 R$/m 2 K = 1 (38,50/100) = 0,615 1.348,41 R$/m 2 VC = R$ 581.789,62 (valor sem fator de oferta/procura e arredondamento) VI = (VT + VC) FO/P VI: Valor do imóvel VT: Valor do terreno VC: Valor da construção Fo/p: Fator de oferta/procura VI = R$ 810.000,00 Valor do imóvel - VI 5 fls. 79 Vc: valor da construção: Vc = Suc x Vcu x K Suc: Área construída Vcu: Valor unitário construção K: depreciação física Vc =270,15x2.696,82x 0,754 = 549.323,62 Vc =39,15x 1.348,41 x 0,615 =32.466,00 VI = (270.000,00 + 581.789,62) x 0,95 = 809.200,13 Arredondamento máximo 1% item 7.7.1. NBR 14653-1 VI = R$ 810.000,00
8.0. CONCLUSÃO Avaliamos o imóvel: UM LOTE DE TERRENO, sem benfeitorias, de domínio pleno, correspondente ao lote 26, da qu quarteirão 1, lado ímpar, distante 15,00 m da confluência da Rua 18, nesta cidade, município, comarca e 1ª Circunscrição Imobiliária de Bauru, com área de 450,00 m², medindo 15,00 m de frente e de fundos, por 30,00 m de cada lado, da frente aos fundos, confrontando na frente com a citada Rua 17, de um lado com o lote 27; do outro lado com o lote 25 e nos fundos com a Universidade de Bauru UNESP. PMB 003/1700/026. Matricula nº 76.077 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Bauru, SP. Observação: possui área construída Em: R$ 810.000,00 (oitocentos e dez mil reais) 9.0. OBSERVAÇÕES: Este laudo contém 13 páginas. Bauru, 25 de junho de 2018. 6 fls. 80
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