Topografia e Georreferenciamento Avaliação de Imóveis Possessórias em Geral e Usucapião Grafotécnica Patologia Construtiva Fraude ao Consumo Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da 4ª Vara Cível do Fórum de Santos - SP. Processo: - 1008766-03.2014.8.26.0562 MARCIO MONACO FONTES, Perito Judicial, devidamente habilitado e honrado com a sua nomeação para atuar nos Autos da Ação Cumprimento de Sentença, que RESIDENCIAL ILHA DO COZUMEL move contra MARCELO SPAGNOLLI em curso perante esse R. Juízo e tendo concluído seus estudos, vistorias, análises e exames necessários, vem, respeitosamente a presença de Vossa Excelência apresentar a avaliação da unidade, 13, Edifício Ilha de Cozumel, sito à Rua Comendador Alfaia Rodrigues, 168, Embaré Santos/SP., através do seguinte: L A U D O P E R I C I A L D E A V A L I A Ç Ã O T e l. ( 1 1 ) 3 1 0 1-2 6 7 2 c e l. ( 1 1 ) 9-8 2 3 3-5 3 5 3 e - m a i l m a r c i o @ m o n a c o f o n t e s. c o m. b r 1 fls. 95
SUMÁRIO I CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES... 3 II VISTORIA... 4 II.1 Situação e Características Gerais... 4 II.1.i Zoneamento... 8 III DESCRIÇÃO DO IMÓVEL... 10 III.1 Descrição do Edifício... 10 III.1 Descrição da Unidade Habitacional... 13 IV CRITÉRIOS E METODOLOGIA... 25 IV.1 Método Comparativo... 25 IV.2 Tratamento por fatores... 27 IV.3 Zonas de características homogêneas... 30 IV.4 Verificação do Grau de Ajustamento... 31 IV.5 Grau de precisão... 32 V AVALIAÇÃO... 34 V.1 Obtenção do valor metro quadrado do Terreno... 34 V.1.i Pesquisa de Campo... 34 V.2 Fatores Homogeneizantes... 39 V.2.i Grau de Precisão... 42 V.2.ii Grau de Fundamentação... 43 VI VALOR DA UNIDADE HABITACIONAL... 45 VI.1 Apartamento... Erro! Indicador não definido. VI.2 Grau de Fundamentação... 46 VII ENCERRAMENTO... 47 2 fls. 96
I CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES O objetivo do presente Laudo Pericial é determinar o valor de mercado para uma unidade habitacional identificada como apartamento 13, sito à Rua Comendador Alfaia Rodrigues, 168, Edifício Ilha de Cozumel, Embaré Santos/SP, matriculado sob o 71.038, junto ao 2 Cartório de Registro de Imóveis de Santos. Acima temos um mapa da região onde foi possível identificar a rua do imóvel avaliando através da seta vermelha, bem como as ruas circunvizinhas ao mesmo. 3 fls. 97
II VISTORIA Após minudente estudo da matéria, procedeu ao Perito à vistoria do imóvel, podendo observar a disposição dos mesmos, vias de acesso, proximidade ao centro comercial do Município de Santos, assim como, características topográficas e demais detalhes de interesse a mais completa e perfeita conceituação de seu correto valor, sendo assim, a título de subsidiar melhor esse E. Juízo, este Signatário, no intuito de atender e honrar a missão que lhe foi designada, desta forma, passa a descrever e avaliar o imóvel objeto da lide. Dessa forma, passa-se a seguir a demonstrar a localização do bem em questão, detalhando seus acabamentos internos com base nas informações, razões e pelos fatos narrados anteriormente, assim como, vai este trabalho ilustrado com fotos do local. II.1 Situação e Características Gerais O objetivo do presente Laudo Pericial é determinar o valor de mercado para uma unidade habitacional identificada como apartamento 13, sito à Rua Comendador Alfaia Rodrigues, 168, Edifício Ilha de Cozumel, Embaré Santos/SP, matriculado sob o 71.038, junto ao 2 Cartório de Registro de Imóveis de Santos. 4 fls. 98
Acima, temos uma imagem aérea da localização do imóvel avaliando, o qual está sendo indicado com a seta vermelha. Ao lado temos outra imagem aérea, porém aproximada, do imóvel avaliando o qual está sendo delimitado pelo retângulo em vermelho e com indicação da seta em vermelho. De acordo com o Sistema de Posicionamento Global, conhecido por GPS (do acrónimo do inglês Global Positioning System), é um sistema de posicionamento por satélite, utilizado para determinação da posição de um receptor na superfície da Terra ou em órbita. O sistema GPS pode ser utilizado por qualquer pessoa, gratuitamente, necessitando apenas de um receptor que capte o sinal emitido pelos satélites. O receptor capta os sinais emitidos pelos satélites e calcula a sua posição com base nas distâncias a estes, a qual é dada por latitude e longitude, coordenadas geodésicas referentes ao sistema WGS84. 5 fls. 99
Os receptores de GPS de hoje são extremamente precisos, onde certos fatores atmosféricos e outras fontes de erro podem afetar a precisão de receptores de GPS. Após a aquisição dos satélites, os sinais são mantidos até mesmo em mata densa ou locais urbanos, com edifícios altos. O receptor de 12 canais paralelos da GARMIN é rápido para localizar os satélites e são precisos numa faixa de 15 metros em média, sendo assim, utilizando um receptor da marca Garmin, modelo Etrex, foi coletado em frente ao imóvel em questão, o ponto de coordenadas geodésicas como segue:- Latitude :- 23 58'10.55"S Longitude :- 46 18'37.57"O Precisão do Ponto :- 15 metros O imóvel in-situ possui frente para a Rua Comendador Alfaia Rodrigues, a qual é dotada dos seguintes melhoramentos públicos, tais como: 6 fls. 100
I Item Melhoramento conforme art. 32 1º do CTN Meio fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais. Melhorame nto existente II Abastecimento de água. X III Sistema de esgotos e fossa séptica. IV Rede de iluminação V pública, com ou sem posteamento distribuição domiciliar. para Escola primária ou posto de Saúde (distância máxima de 3 Km) X X X X Melhoramento não existente Observação Acima temos uma tomada da Rua Comendador Alfaia Rodrigues, onde notamos os melhoramentos públicos existentes na via. 7 fls. 101
II.1.i Zoneamento A Lei de Complementar Nº 730 de 11 de Julho de 2011 que estabelece as normas complementares ao Plano Diretor Estratégico e dispõe sobre o parcelamento que disciplina e ordena o Uso e Ocupação do Solo do Município de Santos, identifica e classifica como ZI Zona Intermediária, na qual, genericamente, as características e dimensionamento, ocupação e aproveitamento do terreno são as seguintes: Acima temos uma tabela a qual nos mostra a ocupação e os índices urbanísticos da referida Zona do município de Santos. Na ilustração acima, tem-se parte da planta de Zoneamento de Santos, onde foi possível identificar a região na qual está situado o imóvel, bem como sua classificação, como sendo de ZI Zona Intermediária. 8 fls. 102
O mapa acima ilustra as zonas da Cidade de Santos, o qual vem identificado pelo retângulo em vermelho. 9 fls. 103
III DESCRIÇÃO DO IMÓVEL III.1 Descrição do Edifício Após a devida vistoria in-situ, onde foram colhidos os elementos necessários para descrição do Edifício Ilha de Cozumel, o qual possui Padrão Médio, com frente para a Rua Comendador Alfaia Rodrigues, 168, no Embaré Santos/SP. Nas áreas comuns, temos o hall de entrada e circulação, escada com acesso ao pavimento e às vagas de garagem. Acima, temos uma tomada da fachada do Edifício Ilha de Cozumel, bem como é possível observar a fachada em totalmente revestida com azulejos. 10 fls. 104
Acima, nota-se o portão de entrada de pedestres e de veículos, bem como a portaria 24 h. Abaixo, nota-se parte do estacionamento do Edifício em questão. 11 fls. 105
Acima, nota-se a área das churrasqueiras. Abaixo, nota-se a piscina do Edifício em questão. 12 fls. 106
III.1 Descrição da Unidade Habitacional De acordo com o termo de penhora acostado aos autos, o imóvel penhorado possui a seguinte descrição: Apartamento nº 13, localizado no 1º andar do Condomínio Edifício Ilha de Cozumel, situado à Rua Comendador Alfaia Rodrigues nº 168, confrontando pela frente com o hall de circulação do pavimento, por onde tem suas entradas social e de serviço e apartamento de final 2, de um lado com a área de recuo fronteiriça a Rua Pedro Ivo, de outro lado com o poço de ventilação e iluminação do apartamento de final 4, e nos fundos com a área de recuo dos fundos do prédio; tem a área privativa de 131,1500 m2, área vinculada de garagem de 23,0400 m2, área comum de 38.5817 m2 e área total construída de 192,7717 m2, pertencendo-lhes tanto no terreno, como nas demais coisas de uso comum uma fração ideal de 2,76857649%, ficando vinculada ao apartamento 13 a garagem de nº 23, localizada no subsolo, com capacidade para dois veículos, a qual confronta na frente e nos fundos com área de circulação, de um lado com parede do prédio e do outro lado com a garagem nº 26, matrícula nº 71.038 do 2º Oficial de Registro de Imóveis O apartamento em questão questão é composto por sala, 04 (quatro) dormitórios, suíte, 3 (três) banheiros, cozinha, área de serviço e sacada. Para melhor elucidação, este Profissional elaborou croqui ilustrativo da unidade habitacional, conforme segue: 13 fls. 107
A figura acima demonstra um croqui do imóvel avaliando, para a melhor visualização de sua disposição. 14 fls. 108