fls. 137 Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da 4a Vara Cível Foro Regional XI - Pinheiros. Processo nº 1002356-93.2015.8.26.0011 AÇÃO DE PROCEDIMENTO SUMÁRIO, Perito Judicial, nomeado e devidamente compromissado nos autos da AÇÃO DE PROCEDIMENTO SUMÁRIO que CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PORTAL DE SÃO FRANCISCO move contra NILDA ALVES VIANA, perante esse R. Juízo e respectivo Cartório do 4º Ofício Cível, tendo efetuado as diligências, levantamentos e demais serviço vem respeitosamente, apresentar a V.Exa., o resultado de suas observações através do seguinte LAUDO PERICIAL 1
fls. 138 SUMÁRIO O objetivo do presente laudo foi avaliar o apartamento de nº 64 B, localizado no Edifício Portal de São Francisco, situado à Av. Martin Luther King, 2.550 13º Subdistrito Butantã São Paulo, indicado para penhora no processo nº 1002356-93.2015.8.26.0011 da Ação de Procedimento Sumário, movido por Condomínio Portal de São Francisco contra Nilda Alves Viana. O valor de venda, referente ao mês de agosto/2017, obtido para o imóvel objeto da presente avaliação, foi de: R$345.000,00 (trezentos e quarenta e cinco mil reais). 2
fls. 139 ÍNDICE ITEM PÁG. 1. INTRODUÇÃO... 04 2. METODOLOGIA...... 05 3. VISTORIA DO IMÓVEL... 06 4. MEMÓRIA DE CÁLCULO... 17 5. ENCERRAMENTO... 23 3
fls. 140 1. - INTRODUÇÃO 1.1. - CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES O presente laudo tem por finalidade avaliar o apartamento de nº 64 B, localizado no Edifício Portal de São Francisco, situado à Av. Martin Luther King, 2.550 13º Subdistrito Butantã São Paulo São Paulo, para fins de penhora. 1.2. - OBJETIVO E NÍVEL DE RIGOR O objetivo desta avaliação é estabelecer o valor de mercado do imóvel como um todo. O nível de rigor adotado para a avaliação se caracteriza como de precisão, de acordo com a ABNT. 1.3. - VALOR DE MERCADO O valor de mercado é definido como sendo o preço que um comprador preparado, capaz e bem informado, pagaria a um vendedor preparado e bem informado, sem que nenhuma das partes esteja agindo sob pressão, e com tempo razoável para se encontrar um comprador. 4
fls. 141 2. - METODOLOGIA 2.1. - INTRODUÇÃO A Engenharia de Avaliações estuda os elementos que, adequadamente apropriados com metodologia criteriosa, permitem a emissão do juízo técnico do valor de um bem imóvel. Destacando-se das demais áreas específicas da Engenharia, necessita, além dos modelos matemáticos implícitos nas Normas que regem o processo avaliatório, o estudo da dinâmica dos diversos fatores que interagem na formação de um determinado valor. 2.2. - SISTEMÁTICA Basicamente, três processos avaliatórios, com procedimentos distintos, norteiam a fixação do valor de uma propriedade urbana, são eles: - método comparativo. - método do custo de reposição. - método da renda. 2.3. - PREMISSAS BÁSICAS Neste Laudo Pericial específico, será adotada uma metodologia para obtenção do bem, que é o MÉTODO COMPARATIVO, onde se determina o valor do imóvel objeto da avaliação, através da comparação direta de elementos com as mesmas características do imóvel avaliando. 5
fls. 142 3 - VISTORIA DO IMÓVEL Devidamente compromissado para servir nos autos, este perito dirigiu-se ao local dos fatos para coleta de todos os dados necessários à fundamentação deste laudo técnico. 3.1. - LOCALIZAÇÃO DA PROPRIEDADE O imóvel em referência se localiza a Av. Martin Luther King, 2.550 13º Subdistrito Butantã São Paulo. De acordo com o Mapa Oficial da Cidade - MOC, o imóvel pertence ao setor 079, quadra 669, e tem índice fiscal igual a R$ 776,00/m², conforme dados da Planta Genérica de Valores, divulgado pela Prefeitura do Município de São Paulo, exercício de 2013. densidade. A região é mista, residencial / comercial, de alta O local é servido por todos os melhoramentos públicos da cidade de São Paulo, dentre os quais podemos citar: energia elétrica, redes de água e esgoto, telefonia, iluminação de Ruas, TV a cabo, asfalto, guias e sarjetas, etc... De acordo com as Normas Para Avaliações de Imóveis Urbanos 2011, o local se classifica como 5ª zona ZONA DE INCORPORAÇÕES DE PADRÃO MÉDIO. 6
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fls. 144 Vista da Av. Martin Luther King 8
fls. 145 3.2. - DESCRIÇÃO DO IMÓVEL 3.2.1 - Descrição do Terreno De acordo com vistoria realizada e documentação fornecida pelo Processo, o terreno avaliando apresenta as seguintes características: Área Total : 1.134,00 m 2 Testada : 20,00m Configuração : Regular Topografia : Plano 3.2.2 - Descrição das Benfeitorias Sobre o terreno acima descrito existe 01 (uma) edificação residencial, erigida em estrutura de concreto com fechamento em alvenaria, e cobertura de laje, composta por: 09 (nove) andares, mais térreo e subsolo de garagens; 04 (quatro) apartamentos por andar, sendo todos com as mesmas características; 01 (uma) vaga de garagem por apartamento; 02 (dois) elevadores; Cada apartamento possui área útil de 60,82m², área comum de 58,44m², vaga de garagem 9,90m², sendo sua fração ideal no terreno de 0,0259. 9
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fls. 148 O apartamento avaliando, não pode ser vistoriado pois o mesmo encontrava-se fechado na data da vistoria, sendo que pela informação do Zelador, Sr. Luiz Carlos, não mora ninguém no mesmo. Além disso, não havia no momento nenhum outro apartamento tipo que pudesse ser vistoriado. 12
fls. 149 Garagem 13
fls. 150 Áreas comuns 14
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fls. 152 3.2.3. - Classificação da construção Entendendo a edificação residencial como Apartamento Padrão Superior com Elevador conforme determina o estudo "Valores de Edificações de Imóveis Urbanos" - Tabela da Comissão de Peritos do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias) que classifica os diversos tipos de construções de acordo com o padrão construtivo e determina a depreciação aplicável em função da idade aparente do imóvel. 16
fls. 153 4. - MEMÓRIA DE CÁLCULO Para obtenção do valor do imóvel, esse signatário utilizou-se do Método Comparativo Direto, por acreditar ser no presente caso a melhor forma, visto que existem amostras suficientes no local, e que essas amostras possuem as mesmas características do imóvel avaliando. Esse método define o valor de forma imediata, através da comparação direta com dados de elementos assemelhados e que serão calculados pelos processos conhecidos e normas em vigor. 17
fls. 154 4.1. - PESQUISA DE VALORES A pesquisa de valores foi feita utilizando-se elementos na mesma região, com características semelhantes. Elemento 1 : Av. Martin Luther King, 2.550, apto 21 Fonte : Zelador; fone : 9 6093 4520 Informante : Sr. José Carlos Preço : R$ 380.000,00 Tipo : oferta Data : junho/2017 Benfeitoria : AU = 60,82m² q = 380.000,00 x 0,90/60,82 = 5.623,00 q1 = R$ 5.623,00/m² 18
fls. 155 Elemento 2 : Av. Martin Luther King, 2.550, apto 22 Fonte : Zelador; fone : 9 6093 4520 Informante : Sr. José Carlos Preço : R$ 380.000,00 Tipo : oferta Data : junho/2017 Benfeitoria : AU = 60,82m² q = 380.000,00 x 0,90/60,82 = 5.623,00 q2 = R$ 5.623,00/m² 19
fls. 156 Elemento 3 : Av. Martin Luther King, 2.550, apto 11 Fonte : VIVAREAL Site; Informante : Sr. André Preço : R$ 390.000,00 Tipo : oferta Data : junho/2017 Benfeitoria : AU = 60,82m² q = 390.000,00 x 0,90/60,82 = 5.771,00 q3 = R$ 5.771,00/m² 20
fls. 157 4.2. CÁLCULO DA MÉDIA SANEADA q1 = R$ 5.623,00 q2 = R$ 5.623,00 q3 = R$ 5.771,00 = R$ 17.017,00 03 = R$ 5.672,00 Limite Inferior : R$ 5.672,00 x 70% = R$ 3.970,00 Limite Superior : R$ 5.672,00 x 130% = R$ 7.374,00 Todos os elementos estão dentro do intervalo, portanto q = R$ 5.672,00/m 2 (agosto/2017) 21
fls. 158 4.3. VALOR DO IMÓVEL V i = Área útil x valor unitário Área útil = 60,82 m² Valor unit. = R$ 5.672,00/m² V i = 60,82 x 5.672,00 = 344.971,00 Ou em números redondos, V i = R$ 345.000,00 (agosto/2017) 22
fls. 159 5. - ENCERRAMENTO Ficando à disposição de V.Exa. para outros eventuais esclarecimentos que se fizerem necessários, o signatário encerra o presente Laudo Técnico de Avaliação composto por 23 (vinte e três) folhas impressas no anverso.. São Paulo, 15 de agosto de 2017 Perito Judicial 23