São Carlos Empreendimentos

São Carlos Empreendimentos Junho 2012 1 / 23

Índice Visão geral 1. Recentes transações com imóveis 2. Crescimento à frente! 3. Resultados financeiros Anexos 2 / 36

Visão geral A São Carlos investe e faz a gestão de edifícios de escritório e lojas de varejo, com foco claro em obter rentabilidade sobre a receita de aluguel e a valorização dos imóveis. Especialista em comprar edifícios de escritório grandes e com ineficiências, nos mercados de São Paulo e Rio de Janeiro, e trabalhar para corrigí-los (turn around) aumentando a rentabilidade. Spin-off dos imóveis de Lojas Americanas; 13 anos de atuação no mercado; J.P. Lemann, C.A. Sicupira e M. Telles são os controladores (53%); listada no Novo Mercado de governança. Portfólio é composto por 51 imóveis e 383 mil m 2 de área locável e tem valor de mercado estimado em R$ 2,94 bilhões 1. Mcap de R$ 2,0 bi; 47 funcionários; receita de R$ 64 milhões no 1T12 e margens EBITDA e FFO de 85% e 46% da receita líquida, respectivamente. Brazilian Financial Center Centro Empresarial Botafogo Mykonos Sul America 1 CB Richard Ellis avaliação de Set/11 mais aquisições e menos vendas deste então. Para conhecer o portfólio acesse www.scsa.com.br/ri 3 / 36

Modelo de negócios de sucesso 1 2 Gestão, Reposicionamento, Expansão Aquisição de Imóvel Aumento da Receita de Aluguel 3 5 Manutenção em Carteira ou Venda Valorização do Imóvel 4 4 / 36

Valor: alta rentabilidade e risco controlado Alta Rentabilidade Especialista no segmento de edifícios de escritório com ineficiências, onde comprovadamente consegue extrair rentabilidade superior Vender imóveis já consolidados e realizar lucro faz parte do modelo de negócios Aquisições alavancadas (normalmente 70% do valor) Empresa tem dono grupo controlador (53% do capital), só aprova transações com rentabilidade Estrutura enxuta de custos (47 funcionários) Altas margens EBITDA, FFO e líquida (85%, 46% e 34% respectivamente, no 1T12) Risco Controlado Repasse de 100% da inflação nos alugueis Foco claro de segmento de mercado (grandes lajes de escritório e lojas de varejo de rua, em SP e RJ) Diversificação da receita em 211 clientes considerados de primeira linha, atuantes em diversos setores da economia Endividamento de longo prazo e custo previsível (sem derivativos, cambial ou dívidas de curto prazo) Taxa de vacância consistentemente baixa ao longo do tempo Track record de 13 anos neste segmento, com o mesmo modelo de negócios e mesmos acionistas controladores 5 / 36 Administração com destacada experiência no setor, e visão alinhada à dos acionistas (stock options) Governança corporativa do Novo Mercado

Recentes transações com imóveis 6 / 36

Rentabilidade alta: compra barato, faz melhorias e vende caro OBS: Apresentamos na base das colunas o valor nominal total dos imóveis comprados (em azul) e vendidos (em cinza) no ano 7 / 36

Venda de 5 lojas de varejo (RJ). Em Jun/12 para Lojas Americanas, por R$ 57,7 milhões. Os Imóveis estão todos bem localizados em pontos comerciais já estabelecidos no Rio de Janeiro. Total de 24.944 m 2 de área locável; 100% ocupados com pontos de venda de Lojas Americanas. Considerando a receita mínima de aluguel para o ano de 2012, de R$ 5,97 milhões, calculamos o cap rate de venda em 10,4%. Valor de venda foi igual à avaliação CBRE; impacto no NAV foi nulo. Lucro contábil na venda estimado em R$ 42 milhões Loja Copacabana Loja Laranjeiras Loja Madureira Loja Ouvidor Loja Tijuca ABL 3.548 m 2 ABL 10.645 m 2 ABL 3.116 m 2 ABL 2.395 m 2 ABL 5.240 m 2 8 / 36

Venda do CA Rio Negro (SP). Em Jun/12 para o FII Rio Negro, por R$ 232,7 milhões. Imóvel composto por 2 torres de escritório, área de varejo no andar térreo e um edifício-garagem, totalizando 33.125 m 2 de área locável - está 100% locado. Aluguel médio de aproximadamente R$ 55/m 2 /mês e cap rate de venda foi 10,4%. Valor de venda em linha com a avaliação CBRE (menos R$ 8,6 milhões no NAV). Lucro contábil na venda estimado em R$ 73 milhões 9 / 36

Aquisição do CE Urca (RJ). Adquirido da El Paso Energia do Brasil em Abr/12 por R$ 45 milhões. Edifício de escritórios classe A com 4.555 m 2 de área locável, integralmente desocupado. Foi locado por R$ 150/m 2 /mês a partir de Jul/12 (cap rate de 18,2% + inflação). Financiamento de R$ 36 milhões do Bradesco (80% do valor), com prazo de 13 anos 10 / 36

Aquisição do CEA (SP). Adquirido da Fundação Cosipa (FEMCO) em Fev/12 por R$ 192 milhões. Edifício de escritórios classe A, com 28.403 m 2 de área locável e 100% ocupado. Estimamos que o valor médio de locação da área corporativa passará de R$ 55/m 2 /mês para R$ 70-75/m 2 /mês (cap rate de 13,3% + inflação). Financiamento de R$ 135 milhões do Itaú (70% do valor), com prazo de 14 anos 11 / 36

Crescimento à frente! 12 / 36

Mais valor e crescimento à frente (1) Compra de mais imóveis comerciais para renda Poder de compra estimado em R$ 1,6 bilhão (2) Oportunidade de aumentar os preços de aluguel acima da inflação Nossa receita poderia aumentar em até 28%, apenas aumentando o valor dos aluguéis para o patamar de mercado (lease spread) (3) Oportunidade de ampliar a área locável dos nossos imóveis Potencial estimado em cerca de 240 mil m 2 (4) Aumento no valor de mercado dos nossos imóveis (cap rate compression) Devido ao aumento real nos alugueis, maior disponibilidade de crédito para aquisições, menor taxa de juros no Brasil, maior demanda por imóveis para renda e às intervenções diretas da São Carlos na gestão dos imóveis 13 / 36

(1) Poder de compra Poder de compra estimado em cerca de R$ 1,6 bilhão (R$ 471 milhões em caixa mais alavancagem de 70% com dívida) 14 / 36

(2) Oportunidade de ampliar a área locável dos nossos imóveis Expansão no Imóvel Estratégia Aumento na ABL Própria em m 2 (estimado) Aluguel na região (mês) CD Barueri Conversão em edifícios de escritório 162.000 R$ 65/m2 Brasilprev Expansão do imóvel 4.000 R$ 65/m2 Ericsson Construção de mais área corporativa 50.000 R$ 50/m2 GlobalTech Campinas Construção de mais 6 edifícios 24.000 R$ 40/m2 C.A.S.A. Expansão do imóvel NA R$ 65/m2 BFC Expansão do imóvel NA R$ 120/m2 Estimamos potencial para desenvolver mais 240 mil m 2 Este potencial não é considerado no valor de mercado dos nossos imóveis 15 / 36

(3) Oportunidade de aumentar os preços de aluguel acima da inflação, 28% na média (Mar/12) Receita potencial não inclui: (a) edifício CE Urca, adquirido após o fim do trimestre; (b) edifícios Venezuela 43, Barros Loureiro e CA Cidade Nova, que hoje estão em retrofit completo; (c) projetos de varejo de rua ora em desenvolvimento; (d) áreas atualmente vagas; e (e) potenciais de expansão em alguns dos nossos imóveis OBS: A receita recorrente com locações foi calculada a partir da receita contabilizada no mês de Março de 2012, ajustada para base recorrente considerando os contratos em vigor, e então multiplicada por 12 meses. Estas receitas recorrente e potencial não incluem reajustes pela inflação, aumentos reais de aluguel ou locação de áreas vagas. 16 / 36

(3) Cronograma de vencimentos dos nossos contratos é favorável ao aumento da rentabilidade Além da oportunidade de rever o preço de locação no vencimento da locação, nós também buscamos, a qualquer tempo do contrato, negociar aumentos reais de aluguel com os locatários para o patamar de mercado Base: Março de 2012 17 / 36

(4) Valor de mercado do portfólio tem aumentado significativamente Apreciação 12 meses sobre a mesma base de imóveis 18 / 36

Resultados financeiros 19 / 36

Resultados 1T12: demonstração de resultados DRE (R$'milhões) 1T12 1T11 20 / 36 1T12 vs 1T11 Receita Bruta 64,0 51,1 25,3% Locação de Imóveis 63,8 50,9 25,3% Serviços 0,3 0,3 12,7% PIS/Cofins (4,7) (4,4) 6,0% Receita Líquida 59,4 46,7 27,1% Custo dos Produtos Vendidos (6,7) (6,2) 7,5% Lucro Bruto 52,7 40,5 30,1% (Despesas) Receitas Operacionais (8,7) (7,7) 13,0% Gerais e administrativas (6,6) (6,0) 8,5% Honorários da Administração (2,3) (1,8) 28,0% Outras receitas operacionais, líquidas 0,1 0,1 9,5% Lucro Oper. Antes do Result. Financeiro 44,0 32,8 34,1% Resultado Financeiro Líquido (17,9) (16,1) 11,1% Receitas Financeiras 8,3 9,0-7,8% Despesas Financeiras (26,2) (25,1) 4,3% Lucro Antes do IR e CSLL 26,1 16,7 56,2% IR / CSLL (5,7) (4,9) 15,8% Lucro Líquido do Exercício 20,4 11,8 73,2% EBITDA 50,7 39,1 29,9% margem EBITDA 85,4% 83,6% FFO 27,1 18,0 50,5% margem FFO 45,6% 38,5% impostos/rec bruta -16,2% -18,3% margem líquida 34,4% 25,2%

Resultados 1T12: balanço patrimonial Balanço Patrimonial Consolidado (R$'milhões) Mar/12 Dez/11 Mar12 x Dez11 Ativo Circulante 399,3 377,9 5,6% Disponibilidades 227,6 297,0-23,4% Bens destinados à venda 107,4 - Outros créditos 64,4 80,9-20,5% Ativo Não Circulante 1.463,5 1.362,2 7,4% Outros créditos 12,1 11,2 8,2% Propriedades de Investimento 1.445,3 1.344,9 7,5% Imobilizado 4,8 4,8 0,5% Intangível 1,3 1,3-1,6% TOTAL DO ATIVO 1.862,8 1.740,1 7,1% Passivo Circulante 184,4 202,6-9,0% Empréstimos e financiamentos 139,1 137,0 1,5% Contas a pagar por compra de imóveis 2,8 2,8 2,2% Outras contas a pagar 42,5 62,8-32,3% Passivo Não Circulante 921,2 801,9 14,9% Empréstimos e financiamentos 894,0 775,1 15,3% Outras contas a pagar 27,2 26,7 1,7% Patrimônio líquido 757,1 735,7 2,9% Capital social 473,9 473,9 0,0% Reserva de capital 1,7 2,3-25,5% Ações em tesouraria (8,6) (10,2) -16,0% Reserva de lucros 269,6 173,3 55,6% Lucro do Período 20,4 96,4-78,8% TOTAL DO PASSIVO 1.862,8 1.740,1 7,1% Dívida Líquida (*) (808,4) (616,9) 31,0% Dívida Líquida / EBITDA (**) 4,0 x 3,2 x 21 / 36

NAV (Net Asset Value) de R$ 41/ação aponta claro potencial para valorização da ação NAV Mar/12 Atual Valor do portfólio (R$' mm) 3.186,4 2.943,0 Dívida líquida (R$' mm) (808,4) (600,6) NAV (R$' mm) 2.378,0 2.342,4 Quantidade de ações ex-tesouraria (mm) 57,4 57,3 NAV (R$/ação) 41,4 40,9 22 / 36

Contatos FABIO RUSSO - Diretor Financeiro e de RI MARC GROSSMANN - Gerente de RI E-mail: dri@scsa.com.br - Tel: (11) 3048-5413 / 5442 www.scsa.com.br Edifício Brasilprev Edifício Sul America 23 / 36

Composição Acionária ACIONISTAS CONTROLADORES ADMINISTRAÇÃO SÃO CARLOS TESOURARIA FREE-FLOAT 53,01% 1,82% 0,76% 44,41% Os acionistas controladores são J.P.Lemann, C.A.Sicupira e M.H.Telles OBS: Base 30/Maio/2012 no sistema de custódia OBS: Total de 57.737.319 ações ordinárias, aproximadamente 2.940 acionistas 24 / 36

Administração Estrutura reduzida com 47 colaboradores A administração está alinhada com os interesses dos acionistas através de um sistema de metas de performance e remuneração variável, e de um plano de opções de ações da companhia CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO ROLANDO MIFANO (presidente) RICCARDO ARDUINI JORGE FELIPE LEMANN ROBERTO THOMPSON ABRAM SZAJMAN (independente) ROGÉRIO ZIVIANI (independente) DIRETORIA DIR. PRESIDENTE Felipe Goes DIR. FINANCEIRO E RI Fabio Russo DIR. COMERCIAL Marcelo Scarabotolo DIR. NOVOS NEGÓCIOS Rubens Cardoso 25 / 36

Perfil do atual portfólio de imóveis 26 / 36

Localização dos imóveis em São Paulo 19 imóveis: 18 edifícios de escritório e 1 centro de distribuição CD Barueri CA Rio Negro BST Logistic Center Ericsson Antonio Carlos BFC Barros Loureiro Top Center Sul America Mykonos Itaim Center Borges Lagoa Corporate Plaza CASA. Brasilprev Spop II Spop X CEA Fonte: Google Maps 27 / 36

Localização dos imóveis no Rio de Janeiro 19 imóveis: 12 edifícios de escritório e 1 lojas de varejo Madureira Venezuela 43 Meier Cidade Nova Citi Tower CE Arcos da Lapa Ouvidor Generali Passeio Niterói Tijuca Petrópolis Laranjeiras Visconde OP CEB Pasteur 110 CE Urca Copacabana Fonte: Google Maps 28 / 36 40

Mix de locatários diversificado e de primeira linha Maior cliente representa menos de 7% da receita com locações Inadimplência inexistente Locatários 10 maiores locatários (em % do faturamento recorrente) OBS: Base Março/2012 29 / 36

A taxa média de vacância do portfólio é consistentemente baixa ao longo do tempo OBS: Em termos de Área Bruta Locável 30 / 36

Histórico de pagamento de proventos Provento Montante (R$' Mil) Montante (R$/Ação) Exercício Social Lucro Líquido (R$' Mil) Data da Aprovação da Distribuição Espécie das Ações JCP 3.597 0,0000609000 2001 105.250 29/abr/02 ON JCP 3.597 0,0000609000 29/abr/02 PN Dividendo 18.780 0,0004050000 29/abr/03 ON 2002 215.267 Dividendo 18.780 0,0004460000 29/abr/03 PN Dividendo 6.413 0,0001383000 30/abr/04 ON 2003-49.911 Dividendo 6.413 0,0001521000 30/abr/04 PN Dividendo 30.000 0,0006541650 2005-16.899 26/mai/06 ON Dividendo 30.000 0,0007195820 26/mai/06 PN Dividendo 16.229 0,2676741780 2007 68.332 30/abr/08 ON Dividendo 30.000 0,5207472740 2008 33.763 30/abr/09 ON JCP 18.000 0,3124483650 17/ago/09 ON JCP 12.000 0,2082989100 2009 133.385 05/jan/10 ON Dividendo 6.179 0,1072544180 30/abr/10 ON JCP 25.000 0,4324491660 2010 91.934 17/mai/10 ON JCP 26.924 0,4708906480 2011 96.359 30/mai/12 ON 31 / 36

Venda do CE Guaíba (RS). Venda da subsidiária SC Sul, proprietária do edifício CE Guaíba, em Dez/11, para o FII CSHG Real Estate, por R$ 63 milhões. Edifício de escritórios classe A com 10.558 m 2 de área bruta locável, encontra-se 100% ocupado. O valor médio de aluguel era de aproximadamente R$ 50/m 2 /mês e o cap rate de venda foi 9,9%. Valor de venda foi 1,6% acima da avaliação CBRE; impacto no NAV é de R$ 1,0 milhão. Lucro contábil na venda estimado em R$ 4,6 milhões 32 / 36

Aquisição do Edifício Generali (RJ). Adquirido da Generali Seguros em Nov/11 por R$ 86 milhões (investimento de R$ 7 milhões em melhorias no prédio, em 3 anos). Edifício de escritórios classe A com 11.173 m 2 de área locável, encontra-se 100% ocupado. Estimamos valor de locação de R$ 85-90/m 2 /mês e cap rate de 13,4% + inflação. Financiamento do Santander para 70% do valor, com prazo de 12 anos 33 / 36

Aquisição do CA Cidade Nova (RJ) Adquirido da Telemar Norte Leste S.A. (Oi) em Nov/11 por R$ 97 milhões (investimento programado de R$ 130 milhões em 18 meses para concluir as obras de construção). Edifício de escritórios classe A com 31.133 m 2 de área locável e certificação LEED de sustentabilidade, atualmente em construção;. Estimamos o atual valor de locação na região em R$ 95-100/m 2 /mês e cap rate de 16,1% + inflação. Financiamento de R$ 50 milhões do Bradesco, com prazo de 15 anos 34 / 36

Venda do edifício Jauaperi (SP). Em Nov/11, na ocasião do término da construção e entrega formal ao novo proprietário. Vendido em Dez/10 para o grupo Bradesco, por R$ 69 milhões e com pagamento em 12 parcelas. Edifício de escritórios classe A com 11.960 m 2 de área locável, integralmente desocupado. O valor médio de aluguel era de aproximadamente R$ 50/m 2 /mês e o cap rate de venda foi 10,4%. Valor de venda foi praticamente igual à avaliação CBRE; impacto no NAV foi nulo. Lucro contábil na venda estimado em R$ 16,7 milhões 35 / 36

YTD até 19/Jun/12 CCPR +49% SCAR +47% BRPR +30% IBOV +1%. ADTV 30 pregões de R$ 3,86 mm; ADTV 2012 de R$ 1,62 mm 36 / 36