fls. 970 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 3a. VARA CÍVEL - COMARCA DE ATIBAIA - SP AUTOS Nº 0009040-47.2009.8.26.0048 (1539/09) WALMIR PEREIRA MODOTTI, Engenheiro, Perito Judicial, nomeado nos AUTOS DA AÇÃO DE PROCEDIMENTO SUMÁRIO, requerida pela ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DE LOTES DO HORTO IVAN, em face de SUELI CLAUDETE VIEIRA GIUSTI E OUTRO, dando por terminados seus estudos, diligências e vistorias, vem apresentar suas conclusões, expressas no seguinte LAUDO em anexo, pelo qual chegou aos valores de mercado conforme resumo a seguir: Imóvel A: Rua Mário Augusto Palmeiro, nº 625, Lote nº 12, Parque Rio Abaixo, Cidade de Atibaia, Estado de São Paulo, matriculado sob nº 120.270, no Primeiro CRI de São Paulo. Imóvel B: Rua Mário Augusto Palmeiro, nº 625, Lote nº 13, Parque Rio Abaixo, Cidade de Atibaia, Estado de São Paulo, matriculado sob nº 120.271, no Primeiro CRI de São Paulo. Termos em que, P. Deferimento. Atibaia, 14 de Julho de 2.017. WALMIR PEREIRA MODOTTI CREA 128.880/D
fls. 971 RESUMO VALOR DO IMÓVEL A R$ 378.000,00 (Trezentos e setenta e oito mil reais) Julho / 2.017 Vista do Imóvel Avaliando, localizado na Rua Mário Augusto Palmeiro, nº 625, Lote nº 12, Parque Rio Abaixo, Cidade de Atibaia, Estado de São Paulo, matriculado sob n o 120.270, no Primeiro CRI de São Paulo.
fls. 972 VALOR DO IMÓVEL B R$ 579.000,00 (Quinhentos e setenta e nove mil reais) Julho / 2.017 Vista do Imóvel Avaliando, localizado na Rua Mário Augusto Palmeiro, nº 625, Lote nº 13, Parque Rio Abaixo, Cidade de Atibaia, Estado de São Paulo, matriculado sob n o 120.271, no Primeiro CRI de São Paulo.
fls. 973 I - OBSERVAÇÕES PRELIMINARES De acordo com o Respeitável despacho do MM. Juízo, fls. 917, o presente Laudo tem como objetivo a avaliação do imóvel, descrito a seguir, referente aos AUTOS DA AÇÃO DE PROCEDIMENTO SUMÁRIO, requerida por ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DE LOTES DO HORTO IVAN, em face de SUELI CLAUDETE VIEIRA GIUSTI E OUTRO, em curso na 3a. VARA CÍVEL - COMARCA DE ATIBAIA - SP, AUTOS Nº 0009040-47.2009.8.26.0048 (1539/09): Imóvel A: Rua Mário Augusto Palmeiro, nº 625, Lote nº 12, Parque Rio Abaixo, Cidade de Atibaia, Estado de São Paulo, matriculado sob n o 120.270, no Primeiro CRI de São Paulo. Imóvel B: Rua Mário Augusto Palmeiro, nº 625, Lote nº 13, Parque Rio Abaixo, Cidade de Atibaia, Estado de São Paulo, matriculado sob n o 120.271, no Primeiro CRI de São Paulo.
fls. 974 II CRITÉRIO DE AVALIAÇÃO 2.1 - TERRENO Para a avaliação do terreno será empregada a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos de 2011, do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (IBAPE-SP). Referido trabalho representa a revisão das regulamentações anteriores, que são: Normas para Avaliação de Imóveis - 2005, e Normas para Avaliação de Imóveis na Desapropriação, ambas do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. para o cálculo do valor do terreno: Segundo referidas Normas, temos a seguinte expressão VT = Vu / { 1 + [(F 1-1) + (F 2 1) + (F 3 1) + (F n 1) ] } x AT Sendo:
fls. 975 VT = Valor do terreno AT = Área do terreno Vu = Valor unitário básico de terreno F 1, F 2, F 3, F n : Fatores ou Coeficientes No cálculo do Vu (valor unitário médio), os elementos comparativos pesquisados sofrerão as seguintes transformações: a) Dedução de 10% no preço para cobrir risco de eventual superestimativa por parte das ofertas (elasticidade dos negócios). No caso de transação, não haverá o referido desconto. b) A região já classificada anteriormente, de acordo com o item 9.1 da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos, do IBAPE São Paulo, onde são estabelecidos os seguintes parâmetros apresentados nas Tabelas I e II.
fls. 976
fls. 977
fls. 978 c) Considerações de valorização ou desvalorização do unitário, em função das testadas distintas das de referência, com o emprego da equação prevista nas Normas. A retro correção será considerada, desde a metade até o dobro da testada de referência, ou seja: CF = (FR / FP ) f, dentro dos limites: FR / 2 FP 2FR retirados das Tabelas I e II. Obs.: O expoente f admitido, bem como FR, são d) Considerações de valorização ou desvalorização do unitário, em função da profundidade, com o emprego da equação prevista nas Normas. CP = 1,0, dentro dos limites: Pmin PE Pmax; CP = (Pmin/PE) p, dentro dos limites: ½ Pmin PE Pmin; CP = (0,5) p, para: PE < ½ Pmin; CP = 1/[(Pmax/PE) + {[1-(Pmax/PE)]. (Pmax/PE) p }], dentro dos limites: Pmax PE 3,0. Pmax; CP = 1/[(Pmax/3. Pmax)+{[1-(Pmax/3. Pmax)]. (Pmax/3. Pmax) p }, para: PE > 3,0. Pmax
fls. 979 Obs.: Os valores de Pmin, Pmax admitidos, bem como as restrições de uso, são retirados das Tabelas I e II. e) Considerações de valorização ou desvalorização do unitário, em função da área, com o emprego da fórmula prevista nas Normas. CA = (A / 125) 0,20 Obs.: O valor de A corresponde a área do comparativo. f) Considerações de valorização ou desvalorização do unitário, em função da presença de frentes múltiplas ou esquina, com o emprego da equação prevista nas Normas e dos fatores na Tabela a seguir:
fls. 980 g) Considerações de valorização ou desvalorização do unitário, em função da topografia do terreno, com o emprego dos valores previstos, conforme tabela abaixo: h) Considerações de valorização ou desvalorização do unitário, em função da consistência do terreno devido à presença ou ação da água, com o emprego dos valores previstos, conforme tabela abaixo:
fls. 981 i) Considerações de valorização ou desvalorização do unitário, em função da localização do terreno, serão utilizadas, se necessário, através de índices empíricos do mercado ou da relação entre os valores de lançamentos fiscais, obtidos da Planta de Valores Genéricos do Município. j) Considerações de valorização ou desvalorização do unitário, em função do posicionamento de unidades padronizadas, serão utilizadas, se necessário, através de pesquisa mercadológica.
fls. 982 k) Atualização dos elementos comparativos será realizada, se necessário, através da variação dos Índices de Custo de Vida, publicados pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas - FIPE - USP. l) Considerações de valorização ou desvalorização do unitário em função de possuir restrições legais ao seu pleno aproveitamento, bem como às benfeitorias. Podemos citar as seguintes restrições: áreas non aedificandi de qualquer natureza, projetos de alinhamento com recuo, imóveis tombados, zona de vida silvestre, unidade de conservação da natureza, reserva florestal, manguezais, outras zonas com restrição ecológica e outras restrições. Faixa non aedificandi de qualquer natureza... 0,10 Reserva Florestal... 0,10 m) Considerações de valorização ou desvalorização do unitário em função de não possuir acesso direto. Fator terreno encravado... 0,50 Fator terreno de fundo... 0,60 Fator terreno interno... 0,70
fls. 983 2.2 - BENFEITORIAS No que se refere às benfeitorias, utilizaremos o Estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP. Referido trabalho representa a revisão das regulamentações anteriores, que são: Normas para Avaliação de Imóveis - 2005, e Normas para Avaliação de Imóveis na Desapropriação, ambas do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharias - IBAPE, e está baseada na NBR 14653, de 2011. A ABNT NBR 14653-2 foi elaborada no Comitê Brasileiro de Construção Civil (ABNT/CB 02), pela Comissão de Estudo de Avaliação na Construção Civil (CE 02:134.02). A) Valores unitários Os valores unitários médios, assim como os intervalos de valores relativos aos padrões construtivos, está vinculado ao valor do R8-N do SINDUSCON, conforme tabela a seguir:
fls. 984
fls. 985 das benfeitorias B) Depreciação pelo obsoletismo e pelo estado de conservação O valor unitário da edificação avalianda, fixado em função do padrão construtivo, é multiplicado pelo Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação Foc para levar em conta a depreciação, através da seguinte expressão: Foc = R + K. (1 R) Sendo: K = coeficiente de Ross/Heideck R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal, obtido na Tabela a seguir:
fls. 986 Tabela de Vida Referencial e Valor Residual (R)
fls. 987 O estado de conservação da edificação será classificado segundo a graduação que consta do quadro a seguir: entrada, onde: O Fator K é obtido da tabela a seguir, mediante dupla - na linha entra-se com o número de relação percentual entre a idade da edificação na época de sua avaliação (Ie), e a vida referencial (Ir) relativo ao padrão dessa construção. - na coluna, utiliza-se a letra correspondente ao estado de conservação da edificação, fixado segundo as faixas especificadas no quadro anterior. O estado de conservação da edificação será fixado em função das constatações em vistorias, observando-se o estado aparente em que se encontram: sistema estrutural, de cobertura, hidráulico e elétrico; paredes, pisos e forros, inclusive seus revestimentos; inferindo os seus custos para uma eventual recuperação.
fls. 988
fls. 989 2.3 - VALOR DO IMÓVEL Os critérios adotados no desenvolvimento do presente laudo técnico obedeceram as recomendações da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/2011, que atende as exigências do item 8.2.1.4.2 da NBR 14653-2, de 2011. A metodologia empregada na presente avaliação é o Método Comparativo Direto, indicado para estimar o valor de mercado de terrenos, casas padronizadas, lojas, apartamentos, escritórios, armazéns, entre outros, sempre que houver dados semelhantes ao avaliando. Consiste em se determinar o valor do imóvel a partir do valor do terreno e somá-lo com o valor da construção com os custos diretos e indiretos, conforme descrito neste capítulo. A fórmula básica para o emprego do método é: VI = (VT + VB) Sendo: VI = valor do imóvel procurado; VT = valor do terreno; VB = Valor das benfeitorias.
fls. 990 IMÓVEL A: Rua Mário Augusto Palmeiro, nº 625, Lote nº 12, Parque Rio Abaixo, Cidade de Atibaia, Estado de São Paulo, matriculado sob n o 120.270, no Primeiro CRI de São Paulo.
fls. 991 III - VISTORIA A vistoria foi acompanhada pelo Sr. Domingos, síndico do condomínio onde se localiza o imóvel, objeto da presente ação. 3.1 LOCAL 3.1.1- CARACTERÍSTICAS GERAIS DA LOCALIZAÇÃO Palmeiro, nº 625, Lote nº 12. O imóvel em questão situa-se na Rua Mário Augusto A reprodução do Mapa Oficial da Cidade de Itatiba, do Google Maps, e a foto aérea do Google Earth, ilustram a localização do imóvel:
fls. 992 3.1.2 - CADASTRAMENTO SEGUNDO O MAPA FISCAL De acordo com a Planta Genérica de Valores publicada pela Prefeitura Municipal de Atibaia, o imóvel possui a seguinte situação: ZONA: Exclusivamente Residencial 2 (ZR2) INSCRIÇÃO IMOBILIÁRIA: 19.094.012.00-0080093 Municipal, são mostrados a seguir: Os dados Cadastrais do Imóvel, obtidos na Prefeitura
fls. 993
fls. 994 3.1.3 - MELHORAMENTOS PÚBLICOS O local é servido pelos seguintes melhoramentos públicos: - Pavimentação Asfáltica; - Guias; - Sarjetas; - Água; - Energia Elétrica; - Telefone; - Correio; - Coleta de Lixo; - Transporte Coletivo Próximo; - Escola.
fls. 995 3.1.4 - CARACTERÍSTICAS EFETIVAS DA REGIÃO predominantemente residencial. O local apresenta características de uso A ocupação residencial é caracterizada por edificações térreas e assobradadas, de padrão construtivo "Médio e Superior", de acordo com a classificação constante do "ESTUDO DE EDIFICAÇÕES VALORES DE VENDA - 2007". A ocupação comercial é de âmbito local e bastante diversificada, predominando postos de serviços, lojas de materiais para construção, bares, padarias, farmácias, papelaria, consultórios, escolas, supermercado, dentre outros, localizados ao longo dos logradouros adjacentes. 3.1.5 - ZONEAMENTO De acordo com a Lei de Zoneamento, que define o uso e ocupação do solo, o imóvel situa-se Zona Exclusivamente Residencial 2, com áreas de ocupação horizontal, com predominância de casas e de comércio ou prestação de serviços populares, as restrições de uso e ocupação de solo dessa Zona serão descritos a seguir:
fls. 996
fls. 997 3.2 - DO IMÓVEL 3.2.1 TERRENO Topografia: Plano, no nível da via; Condições no Solo e Superfície: Firme e Seco; Formato: Irregular; O terreno do imóvel avaliando possui as seguintes dimensões: Frente: 36,00 m; Fundos: 35,00 m; Lateral Esquerda: 79,00 m; Lateral Direita: 71,00 m; Área: 2.605,00 m². O imóvel avaliando está registrado no Primeiro Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, matriculado sob nº 120.270.
fls. 998 3.2.2 - BENFEITORIAS Sobre o terreno do imóvel, acima descrito, encontram-se edificados um chalé, uma casa de caseiro e uma edícula, encerrando a área total construída de 123,40 m². O chalé possui no pavimento térreo: sala de estar, varanda, sala de jantar, cozinha, área de serviço e lavabo. No pavimento superior o chalé possui: 2 (dois) dormitórios e 2 (dois) banheiros. cozinha, área de serviço e banheiro. A casa de caseiro possui: dormitório, sala de estar, A edícula possui: dormitórios, depósito e banheiro. As características construtivas e de acabamentos do imóvel, objeto da lide, bem como as características da região, podem ser observadas na documentação fotográfica que segue:
fls. 999 CROQUI DO CHALÉ.
fls. 1000 CROQUI DO PAVIMENTO SUPERIOR DO CHALÉ.
fls. 1001 CROQUI DA CASA DO CASEIRO.
fls. 1002 CROQUI DA EDÍCULA.
fls. 1003 FOTO 01 VISTA DA VIA ONDE SE LOCALIZA O IMÓVEL OBJETO DA PRESENTE AÇÃO, NOTANDO-SE OS MELHORAMENTOS PÚBLICOS PRESENTES, BEM COMO AS CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO.
fls. 1004 FOTO 02 VISTA, NO SENTIDO CONTRÁRIO DE DIREÇÃO, DA VIA.
fls. 1005 FOTO 03 VISTA DA FACHADA DO IMÓVEL OBJETO DA PRESENTE AÇÃO.
fls. 1006 FOTO 04 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DA ENTRADA DO IMÓVEL OBJETO DA PRESENTE AÇÃO.
fls. 1007 FOTO 05 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DO IMÓVEL OBJETO DA PRESENTE AÇÃO.
fls. 1008 FOTO 06 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DO CAMPO DE FUTEBOL.
fls. 1009 FOTO 07 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DA HORTA.
fls. 1010 FOTO 08 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DO IMÓVEL.
fls. 1011 FOTO 09 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DO POMAR.
fls. 1012 FOTO 10 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DA CASA 01.
fls. 1013 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmico. PAREDE(S): Pintura látex sobre argamassa. TETO: Madeira. PORTA(S): Madeira. Giro de 1 folha (dobradiças). JANELA(S): Madeira com vidro. Pivotante vertical central. FOTO 11 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DA SALA DE ESTAR.
fls. 1014 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmico. PAREDE(S): Pintura látex sobre argamassa. TETO: Madeira. PORTA(S): Madeira. Giro de 1 folha (dobradiças). JANELA(S): Madeira com vidro. Pivotante vertical central. FOTO 12 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DA SALA DE JANTAR.
fls. 1015 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmico. PAREDE(S): Azulejo até o teto. TETO: Pintura látex sobre argamassa. PORTA(S): Madeira. Giro de 1 folha (dobradiças). JANELA(S): Madeira com vidro. Projetante. FOTO 13 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DO LAVABO.
fls. 1016 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmico. PAREDE(S): Azulejo até o teto. TETO: Pintura látex sobre argamassa. PORTA(S): Madeira. Giro de 1 folha (dobradiças). JANELA(S): Madeira com vidro. Corrediça. FOTO 14 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DA COZINHA.
fls. 1017 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmico. PAREDE(S): Azulejo até o teto. TETO: Pintura látex sobre argamassa. FOTO 15 PORTA(S): Sem porta(s). JANELA(S): Madeira com vidro. Projetante. Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DA ÁREA DE SERVIÇO.
fls. 1018 FOTO 16 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DA ESCADA DE ACESSO AO PAVIMENTO SUPERIOR.
fls. 1019 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmico. PAREDE(S): Pintura látex sobre argamassa. TETO: Madeira. FOTO 17 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DO CORREDOR DE ACESSO AOS DORMITÓRIOS.
fls. 1020 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmico. PAREDE(S): Pintura látex sobre argamassa. TETO: Madeira. PORTA(S): Madeira com vidro. Giro de 2 folhas (dobradiças). FOTO 18 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DO PRIMEIRO DORMITÓRIO.
fls. 1021 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmico. PAREDE(S): Azulejo até o teto. TETO: Madeira. PORTA(S): Madeira. Giro de 1 folha (dobradiças). JANELA(S): Madeira com vidro. Projetante. FOTO 19 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DO BANHEIRO DO PRIMEIRO DORMITÓRIO.
fls. 1022 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmico. PAREDE(S): Pintura látex sobre argamassa. TETO: Madeira. PORTA(S): Madeira com vidro. Giro de 2 folhas (dobradiças). FOTO 20 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DO SEGUNDO DORMITÓRIO.
fls. 1023 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmico. PAREDE(S): Azulejo até o teto. TETO: Madeira. PORTA(S): Madeira. Giro de 1 folha (dobradiças). JANELA(S): Madeira com vidro. Projetante. FOTO 21 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DO BANHEIRO DO SEGUNDO DORMITÓRIO.
fls. 1024 FOTO 22 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DA CASA DO CASEIRO.
fls. 1025 FOTO 23 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DO CORREDOR.
fls. 1026 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmico. PAREDE(S): Azulejo até meia parede. TETO: Pintura látex sobre argamassa. PORTA(S): JANELA(S): Aço com vidro. Giro de 1 folha (dobradiças). Aço com vidro. Corrediça. FOTO 24 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DA COZINHA.
fls. 1027 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmico. PAREDE(S): Azulejo até meia parede. TETO: Pintura látex sobre argamassa. PORTA(S): Madeira. Giro de 1 folha (dobradiças). JANELA(S): Aço com vidro. Basculante. FOTO 25 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DO BANHEIRO.
fls. 1028 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmico. PAREDE(S): Pintura látex sobre argamassa. TETO: Pintura látex sobre argamassa. PORTA(S): JANELA(S): Aço com vidro. Giro de 1 folha (dobradiças). Aço com vidro. Corrediça. FOTO 26 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DA SALA DE ESTAR.
fls. 1029 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmico. PAREDE(S): Pintura látex sobre argamassa. TETO: Pintura látex sobre argamassa. PORTA(S): Madeira. Giro de 1 folha (dobradiças). JANELA(S): Aço com vidro. Corrediça. FOTO 27 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DO DORMITÓRIO.
fls. 1030 FOTO 28 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DA EDÍCULA.
fls. 1031 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmico. PAREDE(S): Rústico. TETO: Telhado aparente. PORTA(S): JANELA(S): Aço com vidro. Giro de 1 folha (dobradiças). Aço com vidro. Corrediça. FOTO 29 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DO DORMITÓRIO.
fls. 1032 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmico. PAREDE(S): Azulejo até o teto. TETO: Telhado aparente. PORTA(S): PVC. Sanfonada / Retrátil. JANELA(S): Aço com vidro. Projetante. FOTO 30 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DO BANHEIRO DO DORMITÓRIO.
fls. 1033 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmico. PAREDE(S): Rústico. TETO: Telhado aparente. PORTA(S): JANELA(S): Aço com vidro. Giro de 1 folha (dobradiças). Aço com vidro. Corrediça. FOTO 31 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DO DEPÓSITO.
fls. 1034 FOTO 32 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DO CANIL.
fls. 1035 IV - CÁLCULOS AVALIATÓRIOS 4.1 - PESQUISA DE MERCADO Para a coleta dos dados de mercado para a determinação do valor unitário básico de área que reflita a realidade mercadológica imobiliária da região avalianda, pesquisou-se junto a diversas empresas imobiliárias, os valores ofertados para venda de imóveis na mesma região geoeconômica e negócios efetivamente realizados. Da pesquisa efetuada obteve-se os elementos comparativos listados na sequência. Obtidos os elementos comparativos homogeneizados, fezse os cálculos estatísticos tendo como resultado a média aritmética e seus limites de confiança, compreendido no intervalo de mais ou menos 30% em torno da média, cuja média final homogeneizada para o valor do metro quadrado de área útil resultou em: qmf = R$ 87,96/m² OBS: O valor unitário, de R$ 87,96/m² (oitenta e sete reais e noventa e seis centavos), foi obtido através de Pesquisa de Comparativos, cujas características constam da pesquisa de mercado de imóveis a seguir:
fls. 1036
fls. 1037
fls. 1038
fls. 1039
fls. 1040
fls. 1041
fls. 1042
fls. 1043
fls. 1044 4.2 - AVALIAÇÃO DO TERRENO Através dos critérios fixados no capítulo anterior, temse, então, para o cálculo do valor do imóvel em questão: VT = Valor do terreno procurado; At = 2.605,00 m²; Média Saneada obtida na pesquisa = R$ 87,96/m²; Fp = 36,00 m; Pe = 72,36 m; Fr = 15,00 m (testada de referência); Pmin = 30,00 m (profundidade mínima); Pmax = 60,00 m (profundidade máxima); Expoente do fator frente "f" = 0,15; Expoente do fator profundidade "p" = 0,50; Área de referência = 600,00 m²; Área Mínima = 400,00 m²; Área Máxima = 1.000,00 m².
fls. 1045 De posse dos valores listados anteriormente (referenciados segundo as características da região onde se encontra o imóvel avaliando), pode-se calcular os fatores pertinentes, conforme explanado no capítulo anterior. Os valores dos fatores de referência utilizados são mostrados a seguir: Fator Testada: 1,00; Fator de Profundidade: 1,00; Fator de Área: 1,00; Fator de Frentes Múltiplas: 1,00. Compondo os fatores segundo os critérios estabelecidos pelas normas vigentes, segue-se ao cálculo do valor do terreno. Substituindo e calculando: 1)]} VT = qmf x At / {1 +[(Ft - 1) + (Fp - 1) + (Ffm - 1) + (Fa - VT = R$ 87,96 /m² x 2605,00 m² / {1 +[(1,00-1) + (1,00-1) + (1,00-1) + (1,00-1)]} VT = R$ 229.135,80 (Duzentos e vinte e nove mil, cento e trinta e cinco reais e oitenta centavos)
fls. 1046 4.3 - AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS DA CASA Considerando-se que a construção se enquadra na seguinte classificação: "Casa Padrão Médio"; segundo a Tabela de Classificação das Edificações e Tipologia Construtiva, temos: Valor Unitário Adotado: 1,5577 x R8-N; Vu = 1,5577 x R$ 1.317,04/m² = R$ 2.051,58/m²; Área Construída: 53,40 m²; Idade Estimada: 20 anos. Adotando-se, para a depreciação das edificações, o obsoletismo e o estado de conservação, conforme recomenda o Estudo - Edificações Valores de Venda - 2007, temos: VB 1 = A x Vu x (R + K x (1 - R)); onde: VB 1 = Valor da benfeitoria;
fls. 1047 A = área construída = 53,40 m²; Vu = valor unitário = R$ 2.051,58/m²; R = valor residual = 0,20; X = Idade estimada = 20 anos; Ie = Vida Referencial = 70 anos; Estado de conservação = Necessitando de reparos simples; K = 0,659. Substituindo e calculando, vem: VB 1 = 53,40 m² x R$ 2.051,58/m² x (0,20 + 0,659 x (1-0,20)) VB 1 = R$ 79.667,77 (Setenta e nove mil, seiscentos e sessenta e sete reais e setenta e sete centavos)
fls. 1048 4.4 - AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS DA EDÍCULA Considerando-se que a construção se enquadra na seguinte classificação: "Casa Padrão Simples"; segundo a Tabela de Classificação das Edificações e Tipologia Construtiva, temos: Valor Unitário Adotado: 1,0534 x R8-N; Vu = 1,0534 x R$ 1.317,04/m² = R$ 1.387,42/m²; Área Construída: 30,00 m²; Idade Estimada: 5 anos. Adotando-se, para a depreciação das edificações, o obsoletismo e o estado de conservação, conforme recomenda o Estudo - Edificações Valores de Venda - 2007, temos: VB 2 = A x Vu x (R + K x (1 - R)); onde: VB 2 = Valor da benfeitoria;
fls. 1049 A = área construída = 30,00 m²; Vu = valor unitário = R$ 1.387,42/m²; R = valor residual = 0,20; X = Idade estimada = 5 anos; Ie = Vida Referencial = 70 anos; Estado de conservação = Necessitando de reparos simples; K = 0,784. Substituindo e calculando, vem: VB 2 = 30,00 m² x R$ 1.387,42/m² x (0,20 + 0,784 x (1-0,20)) VB 2 = R$ 34.430,33 (Trinta e quatro mil, quatrocentos e trinta reais e trinta e três centavos)
fls. 1050 4.5 - AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS DO CASEIRO Considerando-se que a construção se enquadra na seguinte classificação: "Casa Padrão Simples"; segundo a Tabela de Classificação das Edificações e Tipologia Construtiva, temos: Valor Unitário Adotado: 1,0534 x R8-N; Vu = 1,0534 x R$ 1.317,04/m² = R$ 1.387,42/m²; Área Construída: 34,00 m²; Idade Estimada: 20 anos. Adotando-se, para a depreciação das edificações, o obsoletismo e o estado de conservação, conforme recomenda o Estudo - Edificações Valores de Venda - 2007, temos: VB 3 = A x Vu x (R + K x (1 - R)); onde: VB 3 = Valor da benfeitoria;
fls. 1051 A = área construída = 34,00 m²; Vu = valor unitário = R$ 1.387,42/m²; R = valor residual = 0,20; X = Idade estimada = 20 anos; Ie = Vida Referencial = 70 anos; Estado de conservação = Necessitando de reparos simples; K = 0,659. Substituindo e calculando, vem: VB 3 = 34,00 m² x R$ 1.387,42/m² x (0,20 + 0,659 x (1-0,20)) VB 3 = R$ 34.303,80 (Trinta e quatro mil, trezentos e três reais e oitenta centavos)
fls. 1052 4.6 - VALOR TOTAL DO IMÓVEL Será dado através da soma das parcelas anteriormente calculadas, através da seguinte expressão: VI = VT + VB 1 + VB 2 + VB 3 34.303,80 VI = R$ 229.135,80 + R$ 79.667,77 + R$ 34.430,33 + R$ VI = R$ 377.537,70 Ou, em números redondos: VI = R$ 378.000,00 (Trezentos e setenta e oito mil reais)
fls. 1053 IMÓVEL B: Rua Mário Augusto Palmeiro, nº 625, Lote nº 13, Parque Rio Abaixo, Cidade de Atibaia, Estado de São Paulo, matriculado sob n o 120.271, no Primeiro CRI de São Paulo.
fls. 1054 V - VISTORIA A vistoria foi acompanhada pelo Sr. Domingos, síndico do condomínio onde se localiza o imóvel, objeto da presente ação. 5.1 LOCAL 5.1.1- CARACTERÍSTICAS GERAIS DA LOCALIZAÇÃO Palmeiro, nº 625, Lote nº 13. O imóvel em questão situa-se na Rua Mário Augusto A reprodução do Mapa Oficial da Cidade de Itatiba, do Google Maps, e a foto aérea do Google Earth, ilustram a localização do imóvel:
fls. 1055 5.1.2 - CADASTRAMENTO SEGUNDO O MAPA FISCAL De acordo com a Planta Genérica de Valores publicada pela Prefeitura Municipal de Atibaia, o imóvel possui a seguinte situação: ZONA: Exclusivamente Residencial 2 (ZR2) INSCRIÇÃO IMOBILIÁRIA: 19.094.012.00-0080093 Municipal, são mostrados a seguir: Os dados Cadastrais do Imóvel, obtidos na Prefeitura
fls. 1056
fls. 1057 5.1.3 - MELHORAMENTOS PÚBLICOS O local é servido pelos seguintes melhoramentos públicos: - Pavimentação Asfáltica; - Guias; - Sarjetas; - Água; - Energia Elétrica; - Telefone; - Correio; - Coleta de Lixo; - Transporte Coletivo Próximo; - Escola.
fls. 1058 5.1.4 - CARACTERÍSTICAS EFETIVAS DA REGIÃO predominantemente residencial. O local apresenta características de uso A ocupação residencial é caracterizada por edificações térreas e assobradadas, de padrão construtivo "Médio e Superior", de acordo com a classificação constante do "ESTUDO DE EDIFICAÇÕES VALORES DE VENDA - 2007". A ocupação comercial é de âmbito local e bastante diversificada, predominando postos de serviços, lojas de materiais para construção, bares, padarias, farmácias, papelaria, consultórios, escolas, supermercado, dentre outros, localizados ao longo dos logradouros adjacentes. 5.1.5 - ZONEAMENTO De acordo com a Lei de Zoneamento, que define o uso e ocupação do solo, o imóvel situa-se Zona Exclusivamente Residencial 2, com áreas de ocupação horizontal, com predominância de casas e de comércio ou prestação de serviços populares, as restrições de uso e ocupação de solo dessa Zona serão descritos a seguir:
fls. 1059
fls. 1060 5.2 - DO IMÓVEL 5.2.1.2 TERRENO Topografia: Plano, no nível da via; Condições no Solo e Superfície: Firme e Seco; Formato: Irregular; O terreno do imóvel avaliando possui as seguintes dimensões: Frente: 38,00 m; Fundos: 33,00 m; Lateral Esquerda: 71,00 m; Lateral Direita: 54,00 m; Área: 2.375,00 m². O imóvel avaliando está registrado no Primeiro Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, matriculado sob nº 120.271.
fls. 1061 5.2.2 - BENFEITORIAS Sobre o terreno do imóvel, acima descrito, encontram-se edificadas 2 (duas) casas e uma edícula com características de uso residencial, encerrando a área total construída de 250,00 m². A casa possui 3 (três) dormitórios, 2 (duas) varandas, sala de estar, sala de vídeo, sala intima, jardim, copa, cozinha, área de serviço, lavabo e 3 (três) banheiros. As características construtivas e de acabamentos do imóvel, objeto da lide, bem como as características da região, podem ser observadas na documentação fotográfica que segue:
fls. 1062 CROQUI DO IMÓVEL OBJETO DA PRESENTE AÇÃO.
fls. 1063 FOTO 01 VISTA DA VIA ONDE SE LOCALIZA O IMÓVEL OBJETO DA PRESENTE AÇÃO, NOTANDO-SE OS MELHORAMENTOS PÚBLICOS PRESENTES, BEM COMO AS CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO.
fls. 1064 FOTO 02 VISTA, NO SENTIDO CONTRÁRIO DE DIREÇÃO, DA VIA.
fls. 1065 FOTO 03 VISTA DA FACHADA DO IMÓVEL OBJETO DA PRESENTE AÇÃO.
fls. 1066 FOTO 04 VISTA DA ENTRADA DO IMÓVEL OBJETO DA PRESENTE AÇÃO.
fls. 1067 FOTO 05 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DO IMÓVEL OBJETO DA PRESENTE AÇÃO.
fls. 1068 FOTO 06 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DO BOSQUE.
fls. 1069 FOTO 07 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DA CHURRASQUEIRA.
fls. 1070 FOTO 08 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DA CAPELA.
fls. 1071 FOTO 09 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DA ÁREA DE LAZER.
fls. 1072 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmico. PAREDE(S): Azulejo até o teto. TETO: Pintura látex sobre argamassa. PORTA(S): Madeira com vidro. Giro de 1 folha (dobradiças). FOTO 10 VISTA DA SAUNA ÚMIDA.
fls. 1073 FOTO 11 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DA PISCINA.
fls. 1074 FOTO 12 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA LATERAL DO IMÓVEL.
fls. 1075 FOTO 13 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DA CASA PRINCIPAL.
fls. 1076 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Ardósia. PAREDE(S): Tijolo aparente. TETO: Telhado aparente. FOTO 14 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DA VARANDA.
fls. 1077 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Ardósia. PAREDE(S): Pintura látex sobre argamassa. TETO: Pintura látex sobre argamassa. PORTA(S): Madeira. Giro de 1 folha (dobradiças). JANELA(S): Madeira com vidro. Pivotante vertical central. FOTO 15 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DA SALA DE ESTAR.
fls. 1078 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Ardósia. PAREDE(S): Pintura látex sobre argamassa. TETO: Pintura látex sobre argamassa. FOTO 16 PORTA(S): Sem porta(s). JANELA(S): Madeira com vidro. Pivotante vertical central. Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DA SALA DE TV/VÍDEO.
fls. 1079 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Ardósia. PAREDE(S): Pintura látex sobre argamassa. TETO: Pintura látex sobre argamassa. FOTO 17 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DO CORREDOR DE ACESSO AOS DORMITÓRIOS.
fls. 1080 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmico. PAREDE(S): Azulejo até o teto. TETO: Pintura látex sobre argamassa. PORTA(S): Madeira. Giro de 1 folha (dobradiças). JANELA(S): Ferro com vidro. Pivotante vertical central. FOTO 18 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DO LAVABO.
fls. 1081 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmico. PAREDE(S): Pintura látex sobre argamassa. TETO: Pintura látex sobre argamassa. PORTA(S): Madeira. Giro de 1 folha (dobradiças). JANELA(S): Ferro com vidro. Pivotante vertical central. FOTO 19 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DA SALA ÍNTIMA.
fls. 1082 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmico. PAREDE(S): Pintura látex sobre argamassa. TETO: Pintura látex sobre argamassa. PORTA(S): Madeira. Giro de 1 folha (dobradiças). JANELA(S): Madeira com vidro. Abrir (folha de eixo vertical). FOTO 20 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DO PRIMEIRO DORMITÓRIO.
fls. 1083 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmico. PAREDE(S): Azulejo até o teto. TETO: Pintura látex sobre argamassa. PORTA(S): Madeira. Giro de 1 folha (dobradiças). JANELA(S): Ferro com vidro. Pivotante vertical central. FOTO 21 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DO BANHEIRO DO PRIMEIRO DORMITÓRIO.
fls. 1084 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmico. PAREDE(S): Pintura látex sobre argamassa. TETO: Pintura látex sobre argamassa. PORTA(S): Madeira. Giro de 1 folha (dobradiças). JANELA(S): Madeira com vidro. Abrir (folha de eixo vertical). FOTO 22 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DO SEGUNDO DORMITÓRIO.
fls. 1085 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmico. PAREDE(S): Azulejo até o teto. TETO: Pintura látex sobre argamassa. PORTA(S): Madeira. Giro de 1 folha (dobradiças). JANELA(S): Ferro com vidro. Pivotante vertical central. FOTO 23 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DO SEGUNDO DORMITÓRIO.
fls. 1086 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmico. PAREDE(S): Pintura látex sobre argamassa. TETO: Pintura látex sobre argamassa. PORTA(S): Madeira. Giro de 1 folha (dobradiças). JANELA(S): Madeira com vidro. Abrir (folha de eixo vertical). FOTO 24 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DO TERCEIRO DORMITÓRIO.
fls. 1087 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmico. PAREDE(S): Azulejo até o teto. TETO: Pintura látex sobre argamassa. PORTA(S): Madeira. Giro de 1 folha (dobradiças). JANELA(S): Ferro com vidro. Pivotante vertical central. FOTO 25 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DO BANHEIRO DO TERCEIRO DORMITÓRIO.
fls. 1088 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Ardósia. PAREDE(S): Pintura látex sobre argamassa. TETO: Pintura látex sobre argamassa. PORTA(S): JANELA(S): Madeira com vidro. Giro de 1 folha (dobradiças). Madeira com vidro. Pivotante vertical central. FOTO 26 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DA COPA.
fls. 1089 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmico. PAREDE(S): Azulejo até o teto. TETO: Pintura látex sobre argamassa. PORTA(S): Madeira. Giro de 1 folha (dobradiças). JANELA(S): Madeira com vidro. Corrediça. FOTO 27 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DA COZINHA.
fls. 1090 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Ardósia. PAREDE(S): Tijolo aparente. TETO: Telhado aparente. FOTO 28 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DA VARANDA.
fls. 1091 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Ardósia. PAREDE(S): Tijolo aparente. TETO: Telhado aparente. FOTO 29 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DA ÁREA DE SERVIÇO.
fls. 1092 FOTO 30 Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico. VISTA DOS FUNDOS DO IMÓVEL.
fls. 1093 IV - CÁLCULOS AVALIATÓRIOS 4.1 - PESQUISA DE MERCADO Para a coleta dos dados de mercado para a determinação do valor unitário básico de área que reflita a realidade mercadológica imobiliária da região avalianda, pesquisou-se junto a diversas empresas imobiliárias, os valores ofertados para venda de imóveis na mesma região geoeconômica e negócios efetivamente realizados. Da pesquisa efetuada obteve-se os elementos comparativos listados na sequência. Obtidos os elementos comparativos homogeneizados, fezse os cálculos estatísticos tendo como resultado a média aritmética e seus limites de confiança, compreendido no intervalo de mais ou menos 30% em torno da média, cuja média final homogeneizada para o valor do metro quadrado de área útil resultou em: qmf = R$ 87,96/m² OBS: O valor unitário, de R$ 87,96/m² (oitenta e sete reais e noventa e seis centavos), foi obtido através de Pesquisa de Comparativos, cujas características constam da pesquisa de mercado de imóveis a seguir:
fls. 1094
fls. 1095
fls. 1096
fls. 1097
fls. 1098
fls. 1099
fls. 1100
fls. 1101
fls. 1102 4.2 - AVALIAÇÃO DO TERRENO Através dos critérios fixados no capítulo anterior, temse, então, para o cálculo do valor do imóvel em questão: VT = Valor do terreno procurado; At = 2.375,00 m²; Média Saneada obtida na pesquisa = R$ 87,96/m²; Fp = 38,00 m; Pe = 62,50 m; Fr = 15,00 m (testada de referência); Pmin = 30,00 m (profundidade mínima); Pmax = 60,00 m (profundidade máxima); Expoente do fator frente "f" = 0,15; Expoente do fator profundidade "p" = 0,50; Área de referência = 600,00 m²; Área Mínima = 400,00 m²; Área Máxima = 1.000,00 m².
fls. 1103 De posse dos valores listados anteriormente (referenciados segundo as características da região onde se encontra o imóvel avaliando), pode-se calcular os fatores pertinentes, conforme explanado no capítulo anterior. Os valores dos fatores de referência utilizados são mostrados a seguir: Fator Testada: 1,00; Fator de Profundidade: 1,00; Fator de Área: 1,00; Fator de Frentes Múltiplas: 1,00. Compondo os fatores segundo os critérios estabelecidos pelas normas vigentes, segue-se ao cálculo do valor do terreno. Substituindo e calculando: 1)]} VT = qmf x At / {1 +[(Ft - 1) + (Fp - 1) + (Ffm - 1) + (Fa - VT = R$ 87,96 /m² x 2375,00 m² / {1 +[(1,00-1) + (1,00-1) + (1,00-1) + (1,00-1)]} VT = R$ 208.905,00 (Duzentos e oito mil, novecentos e cinco reais)
fls. 1104 4.3 - AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS DA CASA Considerando-se que a construção se enquadra na seguinte classificação: "Casa Padrão Médio"; segundo a Tabela de Classificação das Edificações e Tipologia Construtiva, temos: Valor Unitário Adotado: 1,5577 x R8-N; Vu = 1,5577 x R$ 1.317,04/m² = R$ 2.051,58/m²; Área Construída: 201,00 m²; Idade Estimada: 30 anos. Adotando-se, para a depreciação das edificações, o obsoletismo e o estado de conservação, conforme recomenda o Estudo - Edificações Valores de Venda - 2007, temos: VB 1 = A x Vu x (R + K x (1 - R)); onde: VB 1 = Valor da benfeitoria;
fls. 1105 A = área construída = 201,00 m²; Vu = valor unitário = R$ 2.051,58/m²; R = valor residual = 0,20; X = Idade estimada = 30 anos; Ie = Vida Referencial = 70 anos; Estado de conservação = Entre regular e necessitando de reparos simples; K = 0,628. Substituindo e calculando, vem: VB 1 = 201,00 m² x R$ 2.051,58/m² x (0,20 + 0,628 x (1-0,20)) VB 1 = R$ 289.646,36 (Duzentos e oitenta e nove mil, seiscentos e quarenta e seis reais e trinta e seis centavos)
fls. 1106 4.4 - AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS DA PISCINA Considerando-se que a construção se enquadra na seguinte classificação: "Casa Padrão Médio"; segundo a Tabela de Classificação das Edificações e Tipologia Construtiva, temos: Valor Unitário Adotado: 1,5577 x R8-N; Vu = 1,5577 x R$ 1.317,04/m² = R$ 2.051,58/m²; Área Construída: 32,00 m²; Idade Estimada: 20 anos. Adotando-se, para a depreciação das edificações, o obsoletismo e o estado de conservação, conforme recomenda o Estudo - Edificações Valores de Venda - 2007, temos: VB 2 = A x Vu x (R + K x (1 - R)); onde: VB 2 = Valor da benfeitoria;
fls. 1107 A = área construída = 32,00 m²; Vu = valor unitário = R$ 2.051,58/m²; R = valor residual = 0,20; X = Idade estimada = 20 anos; Ie = Vida Referencial = 70 anos; Estado de conservação = Necessitando de reparos simples; K = 0,659. Substituindo e calculando, vem: VB 2 = (32,00 m² x R$ 2.051,58/m² x (0,20 + 0,659 x (1-0,20))) x 0,50 VB 2 = R$ 23.870,49 (Vinte e três mil, oitocentos e setenta reais e quarenta e nove centavos)
fls. 1108 4.5 - AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS DO CHATO Considerando-se que a construção se enquadra na seguinte classificação: "Casa Padrão Médio"; segundo a Tabela de Classificação das Edificações e Tipologia Construtiva, temos: Valor Unitário Adotado: 1,2225 x R8-N; Vu = 1,2225 x R$ 1.317,04/m² = R$ 1.610,12/m²; Área Construída: 38,50 m²; Idade Estimada: 20 anos. Adotando-se, para a depreciação das edificações, o obsoletismo e o estado de conservação, conforme recomenda o Estudo - Edificações Valores de Venda - 2007, temos: VB 3 = A x Vu x (R + K x (1 - R)); onde: VB 3 = Valor da benfeitoria;
fls. 1109 A = área construída = 38,50 m²; Vu = valor unitário = R$ 1.610,12/m²; R = valor residual = 0,20; X = Idade estimada = 20 anos; Ie = Vida Referencial = 70 anos; Estado de conservação = Necessitando de reparos simples; K = 0,659. Substituindo e calculando, vem: VB 3 = 38,50 m² x R$ 1.610,12/m² x (0,20 + 0,659 x (1-0,20)) VB 3 = R$ 45.078,91 (Quarenta e cinco mil, setenta e oito reais e noventa e um centavos)
fls. 1110 4.6 - AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS DA CAPELA Considerando-se que a construção se enquadra na seguinte classificação: "Casa Padrão Simples"; segundo a Tabela de Classificação das Edificações e Tipologia Construtiva, temos: Valor Unitário Adotado: 1,0504 x R8-N; Vu = 1,0504 x R$ 1.317,04/m² = R$ 1.383,48/m²; Área Construída: 10,50 m²; Idade Estimada: 20 anos. Adotando-se, para a depreciação das edificações, o obsoletismo e o estado de conservação, conforme recomenda o Estudo - Edificações Valores de Venda - 2007, temos: VB 4 = A x Vu x (R + K x (1 - R)); onde: VB 4 = Valor da benfeitoria;
fls. 1111 A = área construída = 10,50 m²; Vu = valor unitário = R$ 1.383,48/m²; R = valor residual = 0,20; X = Idade estimada = 20 anos; Ie = Vida Referencial = 70 anos; Estado de conservação = Entre regular e necessitando de reparos simples; K = 0,740. Substituindo e calculando, vem: VB 4 = 10,50 m² x R$ 1.383,48/m² x (0,20 + 0,740 x (1-0,20)) VB 4 = R$ 11.505,05 (Onze mil, quinhentos e cinco reais e cinco centavos)
fls. 1112 4.7 - VALOR TOTAL DO IMÓVEL Será dado através da soma das parcelas anteriormente calculadas, através da seguinte expressão: VI = VT + VB 1 + VB 2 + VB 3 + VB 4 R$ 45.078,91 + R$ 11.505,05 VI = R$ 208.905,00 + R$ 289.646,36 + R$ 23.870,49 + VI = R$ 579.005,81 Ou, em números redondos: VI = R$ 579.000,00 (Quinhentos e setenta e nove mil reais)
fls. 1113 VII CONCLUSÃO Conforme cálculos efetuados no conteúdo do presente laudo, os valores dos imóveis, objetos de avaliação nos AUTOS DA AÇÃO DE PROCEDIMENTO SUMÁRIO, requerida pela ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DE LOTES DO HORTO IVAN, em face de SUELI CLAUDETE VIEIRA GIUSTI E OUTRO, em curso na 3a. VARA CÍVEL - COMARCA DE ATIBAIA - SP, AUTOS Nº 0009040-47.2009.8.26.0048 (1539/09), são de: VALOR DO IMÓVEL A Rua Mário Augusto Palmeiro, nº 625, Lote nº 12, Parque Rio Abaixo, Cidade de Atibaia, Estado de São Paulo, matriculado sob n o 120.270, no Primeiro CRI de São Paulo. R$ 378.000,00 (Trezentos e setenta e oito mil reais) Julho / 2.017 VALOR DO IMÓVEL B Rua Mário Augusto Palmeiro, nº 625, Lote nº 13, Parque Rio Abaixo, Cidade de Atibaia, Estado de São Paulo, matriculado sob n o 120.271, no Primeiro CRI de São Paulo. R$ 579.000,00 (Quinhentos e setenta e nove mil reais) Julho / 2.017
fls. 1114 VIII - ENCERRAMENTO Consta o presente LAUDO de 145 (cento e quarenta e cinco) folhas impressas de um lado só, vindo às demais rubricadas e esta, datada e assinada pelo Perito Judicial. Em atenção ao disposto nos Artigos 156 e seguintes do CPC, na Resolução nª 233 do CNJ e no Provimento CSM nª 2306/2015, informa que se encontram à disposição das partes, respectivos advogados, e demais interessados no site do TJSP, Link de Acesso ao Público Externo, http://www.tjsp.jus.br/auxiliaresdajustiça (ou seguimento processos/serviços/cadastro de auxiliares da justiça), "curriculum vitae", Carteiras de Habilitação (CREA e OAB), Diplomas de Engenharia Civil (Graduação - USP e Mestrado - USP), Direito PUC/SP, Técnico em Eletrônica - Objetivo, Habilitação do INCRA para Georrefenciamento em Imóveis Rurais e certidões (cível e criminal). Termos em que, P. Deferimento. Atibaia, 14 de Julho de 2.017. WALMIR PEREIRA MODOTTI CREA 128.880/D