REDE DE AVALIAÇÃO E CAPACITAÇÃO PARA A IMPLEMENTAÇÃO DOS PLANOS DIRETORES PARTICIPATIVOS COORDENAÇÃO DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO

Transcrição

1 REDE DE AVALIAÇÃO E CAPACITAÇÃO PARA A IMPLEMENTAÇÃO DOS PLANOS DIRETORES PARTICIPATIVOS COORDENAÇÃO DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO RELATÓRIO DO PLANO DIRETOR PARTICIPATIVO DE PARACAMBI LEI COMPLEMENTAR Nº 829 DE 05 DE OUTUBRO DE

2 REDE DE AVALIAÇÃO E CAPACITAÇÃO PARA A IMPLEMENTAÇÃO DOS PLANOS DIRETORES PARTICIPATIVOS Este relatório atende às orientações da coordenação regional do Rio de Janeiro da pesquisa Rede de Avaliação e Capacitação para a Implementação dos Planos Diretores Participativos e ao roteiro apresentado para preenchimento. O Plano Diretor Participativo de Paracambi, aprovado em 2006, contou com a consultoria do Núcleo de Estudos e Projetos Habitacionais e Urbanos NEPHU, vinculado à Universidade Federal Fluminense / Pró-Reitoria de Extensão. 2

3 REDE DE AVALIAÇÃO E CAPACITAÇÃO PARA A IMPLEMENTAÇÃO DOS PLANOS DIRETORES PARTICIPATIVOS PLANO DIRETOR PARTICIPATIVO DE PARACAMBI Nome do pesquisador: Camila Saraiva, Fabrício Leal de Oliveira, Mauro Santos e Suyá Quintslr e telefone de contato: camila_saraiva@yahoo.com.br, fabriciolealdeoliveira@hotmail.com, mauro@fase.org.br Município: Paracambi Número da lei: 829 Data da aprovação do Plano Diretor: 05 de outubro de 2006 Estado: Rio de Janeiro A. Informações gerais do município. 1. Caracterização socio-demográfica e econômica do município. Para essa caracterização podem ser utilizadas fontes secundárias (dados IBGE) e o próprio diagnóstico utilizado no Plano Diretor. Além disso, se possível, buscar situar o contexto sócio-político no qual o Plano Diretor foi elaborado. O Município de Paracambi tem cerca de 186,8 km2 (CIDE, 2005) e pertence à Baixada Fluminense, região incluída na Região Metropolitana do Rio de Janeiro (RMRJ). Paracambi está localizado na extrema periferia noroeste da RMRJ e faz divisa com Seropédica e Japeri (municípios metropolitanos) e com municípios de outras regiões do Estado do Rio de Janeiro: Itaguaí (Região da Costa Verde), Miguel Pereira, Engenheiro Paulo de Frontin e Mendes (Região Centro-Sul Fluminense) e Piraí (Região do Médio Paraíba). a) População urbana e rural (Contagem 2007 IBGE) e sua evolução nos últimos 20 anos. Tabela 1 Evolução da população do Município de Paracambi 1991 a 2007 Ano Total Taxa de crescimento populacional Fonte: IBGE. Urbana Taxa de Rural Taxa de Total % crescimento Total % crescimento populacional populacional ,00% 1, ,10% 0, ,00% ,00% -- 1, ,90% 2,40 0, ,00% -0,66 O Município de Paracambi possuía, em 2007, uma população de cerca de 42 mil pessoas, 92% delas residindo na área urbana, percentual que se mantém desde, pelo menos, A taxa geométrica anual de crescimento populacional entre 1991 e 2000 era de 1,17 % ao ano e cai para 0,67% ao ano entre 2000 e Destaca-se que a queda no crescimento populacional entre 2000 e 2007 foi maior no meio rural, que deve decréscimo da população residente. b) evolução da PEA por setor nos últimos 10 anos. Tabela 2 Pessoas de 10 anos ou mais de idade economicamente ativas no Município de Paracambi 1991/

4 Total Percentual Total Percentual Total Economicamente ativa , ,6 Não economicamente ativa , ,4 Fonte: IBGE. No período entre 1991 e 2000 houve crescimento da população economicamente ativa, que representava 44,0% da PIA (população em idade ativa) em 1991 e 50,6% em c) estratificação da população por renda e sua evolução nos últimos 10 anos. Tabela 3 Famílias residentes em domicílios particulares permanentes por classe de rendimento mensal familiar participação das classes no total. Município de Paracambi, Classe de rendimento % Acumulado Até 2 salários mínimos 25,6% 30,3% Mais de 2 a 3 salários mínimos 12,9% 43,2% Mais de 3 a 5 salários mínimos 23,0% 66,3% Mais de 5 a 10 salários mínimos 22,6% 88,9% Mais de 10 a 15 salários mínimos 6,4% 95,3% Mais de 15 a 20 salários mínimos 1,7% 96,9% Mais de 20 salários mínimos 3,1% 100,0% Sem rendimento 4,7% Fonte: IBGE. (1) inclui sem rendimento O Município de Paracambi é predominantemente formado por famílias de baixa renda. Mais de 66% das famílias têm rendimento até cinco (cinco) salários mínimos, sendo que cerca de 43,2% têm rendimento até 3 (três) salários mínimos (incluídas as famílias sem rendimento). Apenas cerca de 11% das famílias têm rendimento acima de 10 salários mínimos. Tabela 4 Famílias residentes em domicílios particulares permanentes por classe de renda mensal familiar per capita - participação das classes no total. Município de Paracambi, Classes de renda familiar % Até 1/4 de salário mínimo per capita 3,5% Mais de 1/4 a 1/2 salário mínimo 10,5% Mais de 1/2 a 1 salários mínimo per capita 24,5% Mais de 1 a 2 salários mínimos per capita 29,7% Mais de 2 a 3 salários mínimos 12,0% Mais de 3 a 5 salários mínimos 8,9% Mais de 5 a 10 salários mínimos 4,2% Mais de 10 salários mínimos 2,0% Sem rendimento 4,7% Fonte: IBGE Quando se avalia a renda familiar per capita, observa-se que cerca de 19% da população tem renda familiar per capita inferior ou igual a ½ salário mínimo (incluindo as famílias sem rendimento). d) déficit habitacional e déficit de acesso aos serviços de saneamento ambiental. 4

5 O Déficit habitacional básico de Paracambi para o ano de 2000 era de domicílios (970 na área urbana e 95 na área rural), o que representa 9,32% do total de domicílios do Município. Destaca-se que Paracambi tem domicílios vagos, sendo na área urbana e 236 na área rural. Segundo a metodologia adotada pela FJP, dos domicílios urbanos (Censo IBGE 2000), (44,24% do total) são inadequados em função de carência de infra-estrutura (iluminação elétrica, abastecimento de água, esgotamento sanitário ou coleta de lixo); dos domicílios urbanos (26,82%) não têm rede de esgotamento sanitário ou fossa séptica; (28,79%) não têm ligação com rede geral de abastecimento de água; 613 (5,87% do total) não têm coleta direta ou indireta de lixo e domicílios urbanos (11,80%) não têm, ao mesmo tempo, abastecimento de água e esgotamento sanitário adequados. 2. Localização do município em tipologia a ser utilizada na metodologia de avaliação. Utilizaremos (i) a tipologia municipal produzida pelo Observatório das Metrópoles (trabalho coordenado pela Tânia Bacelar) e reformulada pela Ermínia Maricato para o Planab, e (ii) a tipologia produzida pelo Observatório sobre o grau de integração dos municípios às metrópoles, especificamente para os municípios situados em regiões metropolitanas. Na tipologia produzida pelo Observatório das Metrópoles, o Município de Paracambi está incluído no Tipo A - Regiões Metropolitanas do Rio de Janeiro e de São Paulo. Segundo a tipologia do Observatório das Metrópoles, o grau de integração de Paracambi à Região Metropolitana do Rio de Janeiro é médio. 3. Solicitar a prefeitura/câmara os diagnóstico/estudos que subsidiaram a elaboração do Plano Diretor, caso estes estejam disponíveis. A equipe de pesquisa teve acesso ao diagnóstico realizado em subsídio ao Plano Diretor no período. 4. Verificar se o município já possuía Plano Diretor antes da elaboração deste. Conversa com contato município. Segundo o Diagnóstico realizado para subsidiar a elaboração do atual Plano Diretor, o Município possuía já uma Lei de Plano Diretor (lei nº241) de 1991, porém esta lei foi apenas mencionada pelo referido Diagnóstico, não sendo objeto de sua análise. 5. Ao final da leitura do Plano Diretor, com foco nos aspectos elencados nesse roteiro, solicita-se uma avaliação sintética, buscando refletir sobre o sentido geral do Plano, procurando responder às seguintes questões: (i) Conteúdo: O Plano apresenta uma estratégia econômica/sócio-territorial para o desenvolvimento do município? Quais são os elementos centrais desta estratégia? Caso não apresente uma estratégia de desenvolvimento econômico/sócio/territorial, qual é o sentido do plano? Apesar do PD de Paracambi ficar apenas no âmbito das diretrizes, remetendo praticamente todas as regulamentações para leis complementares, acredita-se que a ênfase do PD seja a democratização do acesso ao solo urbano de forma combatível com a preservação do meio ambiente. O PD aponta para a ocupação dos vazios urbanos das regiões consolidadas da malha urbana, para a contenção do processo de expansão da urbanização e para a inibição da especulação imobiliária. Destaca-se que o Plano Diretor não contém muitas diretrizes de desenvolvimento econômico que, por sua vez, privilegiam a economia popular e o turismo. Uma observação importante é a de que o Plano Diretor não prevê a utilização do instrumento da Operação Urbana e se concentra em instrumentos como Áreas de Especial Interesse Social, parcelamento e edificação compulsórios e IPTU progressivo no tempo, outorga onerosa do direito 5

6 de construir e instrumentos de regularização fundiária. (ii) Linguagem: Verificar se o plano traz um glossário ou um documento explicativo. Verificar se a linguagem predominante no plano é excessivamente técnica, dificultando sua compreensão pela população, ou se procura uma linguagem mais acessível. O Plano não traz um glossário, mas a linguagem, apesar de técnica, é de fácil compreensão. É interessante destacar que entre as disposições finais e transitórias do PD consta a que o Poder Público Municipal promoverá edição popular da Lei, com distribuição gratuita às escolas municipais, bibliotecas, faculdades, demais órgãos e entidades públicas, bem como entidades da sociedade civil. (iii) Relação do Plano Diretor com o Orçamento Municipal. Verificar se o plano define prioridades de investimentos, relacionando-as ao ciclo de elaboração orçamentária subseqüente. Não consta no PD relações específicas entre o plano diretor e o orçamento municipal, apenas há menção, nas disposições preliminares, de que o plano plurianual, as diretrizes orçamentárias, o orçamento anual e as políticas públicas, projetos e planos devem atender ao estabelecido no Plano Diretor. (iv) Relação entre o Plano Diretor e o PAC ou outros grandes investimentos. Caso o município seja atingido por algum investimento importante em infraestrutura de logística/energia, avaliar se o Plano diretor leva em consideração estes investimentos e seus impactos. Esta relação não foi feita no PD. B. Acesso à terra urbanizada Os objetivos da avaliação estarão centrados nos seguintes aspectos: a) detectar que diretrizes do Estatuto da Cidade foram reproduzidas nos textos do PD b) apontar diretrizes que, embora não reproduzam o texto do Estatuto, se refiram como objetivos ou diretrizes do plano aos seguintes temas: - Garantia do direito à terra urbana e moradia. - Gestão democrática por meio da participação popular. - Ordenação e controle do uso e ocupação do solo de modo a evitar a retenção especulativa de terrenos. - Justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização. - Recuperação dos investimentos do Poder Publico de que tenha resultado a valorização de imóveis urbanos. - Regularização Fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda. A única diretriz do Estatuto da Cidade reproduzida no PD de Paracambi é a diretriz relativa à garantia da gestão democrática (Art. 16 II). Entende-se por gestão democrática a participação dos vários segmentos sociais na formulação, execução e acompanhamento de planos, programas e projetos de desenvolvimento municipal (Art. 12). Destacamos a seguir algumas diretrizes estabelecidas no PD de Paracambi que guardam correspondência com as diretrizes do Estatuto da Cidade: O Estatuto da Cidade estabelece o direito à terra urbana e à moradia, o PD estabelece como diretriz a democratização do acesso ao solo urbano (Art. 16, I - Ordenar o uso e a 6

7 ocupação do solo. Democratizando o seu acesso de modo a fazer cumprir a função social da cidade e da propriedade ). Essa mesma diretriz, juntamente com os objetivos estipulados para utilização dos instrumentos do parcelamento, edificação e utilização compulsórios e do IPTU progressivo no tempo, de inibir o processo de especulação imobiliária (Art. 19 V e art. 22 V), tem relação direta com a diretriz do Estatuto de ordenação e controle do uso do solo como forma de evitar a retenção especulativa de terrenos. A regularização fundiária e a urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda, não aparecem de forma explícita nos objetivos, diretrizes gerais do plano, nem no capítulo da Moradia Digna, mas aparece como instrumento da política urbana. As AEIS serão delimitadas na Lei de Zoneamento do Uso e Ocupação do Solo Urbano, que deverão ter plano urbanístico próprio com participação da sociedade. Das diretrizes do Estatuto destacadas pelo roteiro de avaliação, duas estão ausentes do PD de Paracambi (ausência de diretrizes, instrumentos e estratégias): i) a justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização; e ii) a recuperação dos investimentos do Poder Público de que tenha resultado a valorização de imóveis urbanos. Questões centrais: I. A Função Social da Propriedade 1. O Plano estabelece como objetivo ou diretriz o cumprimento da função social da propriedade? De que forma? Sim, o PD estabelece como princípio a função social da propriedade, que será cumprida quando o exercício dos direitos a ela inerentes se submeter aos interesses coletivos. Para cumprir a função social é necessário atender simultaneamente, às seguintes exigências: i) às determinações constantes no PD e demais legislações correlatas; ii) aos temas prioritários de desenvolvimento definidos no PD; iii) à preservação, à proteção e à recuperação do meio ambiente e do patrimônio cultural, histórico, paisagístico e arqueológico (Art. 9 e 10). O descumprimento dos parâmetros descritos na legislação vigente implica na utilização dos instrumentos referentes à não-utilização, não-edificação, sub-utilização ou utilização inadequada, como o parcelamento, edificação e utilização compulsórios; o IPTU progressivo no tempo; e a desapropriação com títulos da dívida pública (Art. 11). Entretanto, o texto do PD entra em contradição, tendo em vista que na seção referente aos princípios, remete para a lei de Zoneamento do Uso e Ocupação do Solo a definição de subutilização e de utilização inadequada (Art. 11 & 1 e & 2) e no capítulo referente ao instrumento do parcelamento, edificação e utilização compulsório define como imóveis sub-utilizados, os domicílios que ocupam área inferior a 10% do terreno, os domicílios provisórios ou precários, sem utilização por seis meses; e o estacionamento de veículos sem cobertura e equipamentos (Art. 20 & 1). Os instrumentos para a garantia da função social da propriedade (parcelamento, edificação ou utilização compulsórios; IPTU progressivo no tempo; e desapropriação com pagamento em títulos) devem ser regulamentados no prazo de 360 dias, contados da data da publicação do PD. Entretanto, deve ser ressaltado que o prazo mínimo estipulado para o início da aplicação do IPTU progressivo no tempo é bastante grande: após cinco anos de descumprimento da determinação do parcelamento, edificação e utilização compulsórios. II. Controle do Uso e Ocupação do Solo 1. O Plano estabelece macrozoneamento? Da zona urbana e rural? 7

8 Sim, o Macrozoneamento divide o território municipal em três macrozonas: i) Urbana; ii) Agro- Ambiental; e iii) Ambiental (Art. 59). As macrozonas estão identificadas no Mapa do Macrozoneamento do Município, que integra a Lei do PD). 2. Estão definidos os objetivos do macrozoneamento? Quais? O PD somente diz que o Macrozoneamento é a base fundamental para definir o uso e a ocupação do solo, tendo em vista o cumprimento da função social da propriedade e da cidade (art. 58). O PD remete para lei de zoneamento e de uso e ocupação do solo urbano a sub-divisão da Macrozona Urbana em zonas, a fim de promover a otimização da infra-estrutura existente, a ocupação dos vazios urbanos e o respeito às características naturais (Art. 60). A elaboração do Zoneamento Ambiental do município (Art. 61) é remetido para a Secretaria de Meio Ambiente e Desenvolvimento Sustentável, juntamente com a Secretaria de Agricultura. 3. O macrozoneamento está demarcado em mapas? Delimitado por perímetros? Sim. 4. Além do Macrozoneamento o plano estabelece alguma outra forma de regulação do uso e ocupação do solo ou remete a uma revisão/elaboração de lei de uso e ocupação do solo? Sim, o PD define dois tipos de áreas especiais, situadas na Macrozona Urbana: as Áreas Especiais de Interesse Social (AEIS) e as Áreas Especiais de Interesse Urbanístico (AEIU). Para cada área de interesse especial será elaborado um Plano de Diretrizes, que definirá as especificidades de uso e ocupação destas áreas. As AEIS se destinam primordialmente à produção e manutenção de Habitação de Interesse Social e devem ser delimitadas a partir de três situações: i) áreas ocupadas irregularmente por população de baixa renda ou carentes das condições mínimas de infra-estrutura urbana; ii) loteamentos irregulares; e iii) terrenos ociosos ou subutilizados. É permitido adotar padrões de parcelamento, uso e ocupação do solo diferenciados da legislação em vigor através da elaboração de plano urbanístico próprio, de forma a se adequar às especificidades locais e garantir condições adequadas de habitabilidade. As AEIUs são áreas, que por características urbanísticas, culturais e paisagísticas tem interesse na implantação de projetos visando alcançar transformações urbanísticas na cidade e provê-la de equipamentos urbanos e serviços públicos (Art. 70). A delimitação dessas áreas visa o estabelecimento de parâmetros específicos de uso para os bens de interesse culturais e ao mesmo tempo disponibilizar áreas para a implantação de projetos de qualificação urbana visando à implantação de equipamentos e serviços públicos. Nessas áreas poderá ser aplicado o direito de preempção (Art. 70, 2 e 3). O PD remete a definição das áreas especiais de interesse social e as de interesse urbanístico para a Lei de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo (Art. 68 e Art. 70, 1). Os parâmetros de uso e ocupação por zonas também será definido pela lei de zoneamento, que deverá delimitar as zonas urbanas com o intuito de promover a otimização da infra-estrutura existente, a ocupação dos vazios urbanos e o respeito às características naturais. III. Perímetro Urbano e Parcelamento do Solo 1. O Plano estendeu (ou diminuiu) o perímetro urbano? Criou alguma regra para a extensão do perímetro? Qual? Não, o PD somente estabelece como diretriz, a necessidade de revisão do perímetro e a área de 8

9 expansão urbana e a diretriz de induzir a ocupação dos vazios urbanos infra-estruturados (Art. 49 II e I). Define prazo de 120 dias para a elaboração da Lei do Perímetro Urbano. 2. O plano incluiu regras para o parcelamento do solo urbano ou remeteu para legislação específica? Criou regras específicas para parcelamento de interesse social? Não, apenas define prazo de 120 dias para elaboração da Lei de Parcelamento do Solo Urbano. 3. Identificar a previsão de área de expansão urbana e sua definição. Não há previsão a respeito. 4. Verificar se o plano estabelece que os novos loteamentos devem prever percentuais para área de habitação de interesse social. Não há definição nesse sentido no Plano Diretor. A minuta da Lei do Parcelamento do solo, em tramitação na Câmara no momento de elaboração deste Relatório, também não prevê destinação de percentuais para habitação de interesse social quando da abertura de novos loteamentos. IV. Coeficientes e Macrozonas Verificar quais são os tipos de zona e/ou macrozonas definidos no Plano. 1. Definição de coeficientes de aproveitamento básico e máximo (se não forem definidos esses coeficientes, verificar quais são os parâmetros utilizados para o controle do uso e ocupação do solo). Não há definição de coeficiente básico e máximo no Plano Diretor: a definição de parâmetros urbanísticos é remetida à Lei de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo Urbano. Esta Lei, aprovada em 2007, define um Índice de Utilização, isto é, o valor numérico que deve ser multiplicado pela área do terreno para se obter a área máxima computável a construir. O Índice de Utilização foi definido por zonas: na Zona Central, o Índice de Utilização permitido é igual a 2; na Zona de Ocupação Prioritária, na Zona de Ocupação Controlada e na Zona de Ocupação Industrial, o Índice de Utilização permitido é igual a 1 e na Zona de Restrição a Ocupação não há Índice de Utilização, uma vez que a ocupação não é permitida. Nas AEIUs onde o parcelamento é permitido - ou seja, não são casos de interesse histórico e cultural - o Índice de Utilização é igual a 1. Não foram definidos Índices de Utilização para as AEIS, uma vez que nessas áreas é permitido, por meio da elaboração de um Plano Urbanístico próprio, o estabelecimento de padrões de parcelamento, uso e ocupação do solo diferenciados da Legislação em vigor, adequado às especificidades locais e que garantam condições adequadas de habitabilidade (art. 69 do Plano Diretor). 2. Definição do que é subutilização, não utilização e terreno vazio. O Plano Diretor entende por sub-utilização o aproveitamento inferior ao mínimo definido na Lei de Zoneamento do Uso e Ocupação do Solo e por utilização inadequada aquela diversa da descrita na Lei de Zoneamento do Uso e Ocupação do Solo e legislações correlatas. O PD define três situações que caracterizam os imóveis ou terrenos subutilizados: i) edificações que ocupem área inferior a 10% do terreno; ii) edificações provisórias ou precárias, sem utilização por 6 meses; iii) estacionamento de veículos sem cobertura e equipamentos. 3. Definição de como se calculam os coeficientes de aproveitamento. Não define. A Lei de Zoneamento, uso e Ocupação do Solo Urbano define a área máxima a construir por meio do Índice de Utilização máximo por zonas. 9

10 4. Definição das macrozonas e/ou zonas e seus coeficientes e/ou parâmetros de utilização. Define as macrozonas, mas a definição dos parâmetros de utilização das zonas é remetida a lei de Zoneamento do Uso e Ocupação do Solo Urbano. 5. Identificar o estabelecimento de zoneamento e políticas específicas para as áreas centrais e sítios históricos. Não há políticas específicas para as áreas centrais, mas o PD estabelece como diretriz a indução da ocupação dos vazios urbanos infra-estruturados e a utilização dos instrumentos parcelamento, edificação e utilização compulsórios e do IPTU progressivo no tempo como forma de ocupar regiões da cidade dotadas de infra-estrutura e equipamentos urbanos, inibindo a expansão urbana na direção de áreas não servidas de infra-estrutura e aumentar a oferta de lotes urbanizados nas regiões já consolidadas da malha urbana e otimizar o uso da infra-estrutura instalada. Não há política específica para os sítios históricos. 6. Identificar o estabelecimento de zoneamento específico para áreas de proteção ambiental. É estabelecido o prazo de 120 dias para a elaboração do Zoneamento Ambiental e estabelece no macrozoneamento as macrozonas Agro-Ambiental e Ambiental. V. ZEIS 1. Definição de tipos de ZEIS. O PD define as AEIS Áreas Especiais de Interesse Social como áreas destinadas primordialmente à produção e manutenção de habitação de interesse social, compreendendo três tipos: i) áreas ocupadas irregularmente por população de baixa renda ou carentes das condições mínimas de infra-estrutura urbana; ii) loteamentos irregulares; iii) terrenos ociosos ou subutilizados. As AEIS têm como objetivos: i) permitir a inclusão urbana de parcelas da população que se encontram a margem do mercado legal de terras; ii) possibilitar a extensão dos serviços e da infraestrutura urbana nas regiões não atendidas; e iii) garantir a qualidade de vida e equidade social entre as ocupações urbanas. 2. Definição da localização em mapa, ou coordenadas ou descrição de perímetro As AEIS serão identificadas na Lei do Zoneamento do Uso e Ocupação do Solo Urbano. 3. Definição da população que acessa os projetos habitacionais nas ZEIS. População de baixa renda ou carente das condições mínimas de infra-estrutura urbana. Não há uma definição mais precisa sobre quais os critérios para a classificação da população como de baixa renda. 4. Definição de tipologias habitacionais em ZEIS. Não há definição 5. A remissão para lei específica. A identificação das áreas foi remetida para a Lei do Zoneamento e os parâmetros urbanísticos especiais serão definidos no Plano urbanístico próprio de cada AEIS, que deverá ser participativo. 10

11 6. Caso as ZEIS já estejam demarcadas em mapas, identificar qual é o percentual da zona definido no plano. Não foram identificadas AEIS no Plano Diretor. 7. Verificar se existem definições de investimentos em equipamentos sociais nas ZEIS, tais como investimentos em educação, saúde, cultura, saneamento, mobilidade, etc. Não existem definições específicas de investimentos em equipamentos sociais, somente é estabelecido que as intervenções nas AEIS deverão promover a implantação de equipamentos coletivos. VI. Avaliação geral do zoneamento em relação ao acesso à terra urbanizada. 1. Qual o significado do zoneamento proposto sob o ponto de vista do acesso à terra urbanizada? (ou seja, procure avaliar o zoneamento, buscando identificar em que porções do território, de acordo com os parâmetros estabelecidos pelo zoneamento se favorece o acesso à terra urbanizada pelas classes populares ou, pelo contrário, se favorece a utilização das áreas pelos empreendimentos imobiliários voltados para classes médias e altas). Para fazer esta leitura, atentar para as seguintes características: tamanhos mínimos de lote, usos permitidos (incluindo possibilidades de usos mistos na edificação) e possibilidade de existência de mais de uma unidade residencial no lote. O zoneamento não é definido pelo Plano Diretor, mas por lei complementar, aprovada em 2007 (Lei nº863). Tanto quanto pode ser analisado sem um maior conhecimento do local, pode-se dizer que, na Zona Central como na Zona de Ocupação Prioritária, o tamanho dos lotes e outros parâmetros urbanísticos favorecem empreendimentos populares. Além disso, em ambas é passível a utilização do parcelamento e edificação compulsórios e do IPTU progressivo no tempo, de modo a evitar a especulação imobiliária. Estão previstas 10 AEIS distribuídas pela área urbana do Município. A Zona de Ocupação Prioritária e as AEIS, somadas, abrangem a maior parte da Macrozona Urbana, o que indica que, aparentemente, o zoneamento não desfavorece a ocupação por parte da população de baixa renda. 2. Avaliar este zoneamento do ponto de vista quantitativo (percentual do território urbanizável destinado ao território popular frente ao percentual de população de baixa renda no município) e qualitativo (localização deste território no município) Atenção: incluir as ZEIS nesta análise, porém não restringir a avaliação apenas às ZEIS, caso existam zonas do macrozoneamento que permitam, pelas características e parâmetros de uso e ocupação do solo, a produção de moradia popular. A Zona de Ocupação Prioritária e as AEIS, somadas, abrangem a maior parte da Macrozona Urbana. A análise qualitativa dependeria de um maior conhecimento do local, o que não é possível, dado o escopo da pesquisa. VII. Instrumentos de Política Fundiária 11

12 1. Para cada um dos instrumentos de políticas de solo listados abaixo, é necessário verificar: Identificar se os instrumentos listados abaixo estão apenas listados/mencionados ou se sua forma de aplicação específica no município está prevista. Caso esteja especificado sua forma de aplicação, identificar se esta é remetida à legislação complementar específica ou se é auto-aplicável através do próprio plano. Se foi remetido para uma lei específica, se foi ou não definido um prazo para sua edição/regulamentação e qual é este prazo. Se é auto-aplicável, identificar se está definido o perímetro aonde a lei se aplica (se esta definição faz parte de mapa anexo ao plano e/ou descrição de perímetro). Identificar se a utilização do instrumento está explicitamente vinculada a um objetivo/estratégia do plano ou a seu macrozoneamento. Qual? Caso auto-aplicável, identificar se está previsto um prazo de transição entre a norma atual vigente e o novo plano. Identificar se estão definidos prazos para o monitoramento do instrumento; Identificar se estão definidos prazos para revisão dos instrumentos. Identificar se está definido quem aprova a sua utilização. Identificar se está definido o procedimento para sua utilização. No caso de envolver pagamentos de contrapartida, identificar se estão definidos critérios de isenção. Identificar se está especificada a fórmula de cálculo da contrapartida. Identificar para onde vão os recursos. Identificar qual a destinação dos recursos e suas finalidades Identificar quem é responsável pela gestão dos recursos. Identificar se o Plano diretor prevê ou define lei específica para o instrumento em questão. Identificar se estão definidos prazos. No caso do EIV, incluir a definição da linha de corte do empreendimento que estaria sujeito ao EIV. PARCELAMENTO / UTILIZAÇÃO / EDIFICAÇÃO COMPULSÓRIOS IPTU PROGRESSIVO NO TEMPO Identificar se o instrumento está apenas listado/mencionado ou se sua forma de aplicação específica no município está prevista. Sua forma de aplicação está prevista. Caso esteja especificado sua forma de aplicação, identificar se esta é remetida à legislação complementar específica ou se é auto-aplicável através do próprio plano. O instrumento não é auto-aplicável. As glebas, lotes ou construções, sobre os quais incidirão esses instrumentos, deverão constar em lei específica, isto é, na Lei de Uso e Ocupação do Solo Urbano (aprovada em Nov. de 2007). Além disso, a própria aplicação do IPTU progressivo será objeto de lei específica (em fase de minuta no momento de elaboração deste relatório). Se foi remetido para uma lei específica, se foi ou não definido um prazo para sua edição/regulamentação e qual é este prazo. Na Lei do Plano Diretor, foi definido prazo de 120 dias, a partir da publicação da Lei, para elaboração da legislação municipal urbanística complementar, o que inclui a Lei de Uso e Ocupação do Solo Urbano. A LUOS define que o Parcelamento, a Utilização e a Edificação Compulsórios e o IPTU progressivo no tempo poderão ser aplicados na Zona Central (Índice de 12

13 Utilização igual a 2), na Zona de Ocupação Prioritária (Índice de Utilização igual a 1) e nas glebas vazias situadas em AEIS. Também foi definido prazo de 360 dias, a partir da publicação da Lei do Plano Diretor, para a regulamentação do parcelamento, edificação ou utilização compulsórios e do IPTU progressivo no tempo. Se for auto-aplicável, identificar se está definido o perímetro aonde a lei se aplica (se esta definição faz parte de mapa anexo ao plano e/ou descrição de perímetro). O PD remete o perímetro de aplicação dos instrumentos para Lei de Uso e Ocupação do Solo Urbano, o que contraria o Estatuto da Cidade, que define que a área para aplicação deve estar definida no Plano Diretor (art. 5º, EC). Consta no Anexo da Lei de Uso e Ocupação do Solo Urbano a descrição dos perímetros das Zonas onde se aplica esta lei (Zona Central e Zona de Ocupação Prioritária). Não consta no PD ou na LUOS a identificação das glebas vazias situadas em AEIS. A LUOS define que, para cada AEIS, será elaborado um Plano de Diretrizes que definirá com maiores detalhes, o uso e a ocupação destas áreas. Está destacado no PD assim como na minuta da Lei específica sobre o IPTU progressivo no tempo que este imposto não incidirá sobre imóvel com até 360 m2 de área, situado em loteamento aprovado pela Prefeitura, cujo proprietário não tenha outro imóvel. Identificar se a utilização do instrumento está explicitamente vinculada a um objetivo/estratégia do plano ou a seu macrozoneamento. Qual? A utilização destes instrumentos está vinculada ao Macrozoneamento, especificamente à Macrozona Urbana, cuja diretriz prevista no PD é a de promover a otimização da infra-estrutura existente e a ocupação dos vazios urbanos no perímetro urbano. Além disso, a utilização destes instrumentos está vinculada às diretrizes definidas para o Plano Diretor, especificamente ao cumprimento da função social da Cidade e da propriedade por meio da indução da ocupação de áreas vazias ou subutilizadas. Caso auto-aplicável, identificar se está previsto um prazo de transição entre a norma atual vigente e o novo plano. Não é aplicável. A transição não foi prevista no PD e também não consta na minuta da Lei do IPTU progressivo. Identificar se estão definidos prazos para o monitoramento do instrumento; Não estão definidos. Identificar se estão definidos prazos para revisão dos instrumentos. Não estão definidos prazos para revisão dos instrumentos. Identificar se está definido quem aprova a sua utilização. No Plano Diretor não está definido. Na minuta da lei do IPTU progressivo consta que ato do Executivo indicará o(s) órgão(s) da Administração Municipal competente(s) para identificar os imóveis não edificados, subutilizados, utilizados inadequadamente ou não utilizados, preparar e enviar a notificação e fiscalizar seu cumprimento. Identificar se está definido o procedimento para sua utilização. O PD apenas define quais são os critérios de subutilização ou uso inadequado dos imóveis, remetendo a aplicação do IPTU progressivo para lei específica. A minuta da Lei do IPTU progressivo define o prazo para de 5 anos para o proprietário comprovar o uso adequado de seu imóvel após o recebimento de notificação; define as alíquotas do IPTU progressivo no tempo e proíbe a concessão de isenções ou de anistia relativas à tributação progressiva 13

14 No caso de envolver pagamentos de contrapartida, identificar se estão definidos critérios de isenção. O PD não trata desta especificidade do instrumento, remetendo para legislação específica. Não são permitidos critérios de isenção na minuta da Lei do IPTU progressivo. Identificar se está especificada a fórmula de cálculo da contrapartida. As alíquotas do IPTU progressivo não são definidas pelo PD. Na minuta da Lei do IPTU progressivo, estas são assim definidas: alíquotas de 2%, 4%, 8%, 12% e 15% do valor venal do imóvel, respectivamente do primeiro ao quinto ano de incidência do instrumento sobre o imóvel. Consta ainda, na referida minuta, que: caso a obrigação de parcelar, edificar ou de utilizar o imóvel não esteja atendida quando findo o período de 05 anos, o Município manterá a cobrança do IPTU através da alíquota máxima de 15%, até que se cumpra a referida obrigação. No entanto, no PD consta que findo o período de 05 anos de cobrança do IPTU progressivo, sem que o proprietário tenha cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização adequada, a Prefeitura procederá à desapropriação do imóvel, com pagamento de títulos da dívida pública, os quais deverão ter sua emissão previamente aprovada pelo Senado Federal Identificar para onde vão os recursos. Não é definido pelo PD tampouco pela minuta de Lei do IPTU progressivo. O IPTU é um imposto e, como tal, não pode ser direcionado para uma finalidade específica. Identificar qual a destinação dos recursos e suas finalidades. O IPTU é um imposto e, como tal, não pode ser direcionado para uma finalidade específica. Identificar quem é responsável pela gestão dos recursos. O Executivo municipal. Identificar se o Plano diretor prevê ou define lei específica para o instrumento em questão. Sim, prevê sua regulamentação por lei municipal específica em fase de minuta quando da elaboração do presente relatório. Identificar se estão definidos prazos. O PD fixa o prazo de 120 dias, a partir da publicação da Lei do Plano Diretor, para elaboração da legislação municipal urbanística complementar (Lei de Uso e Ocupação do Solo, Lei do Perímetro Urbano e Lei do Parcelamento do Solo Urbano), e prazo de 360 dias para a regulamentação do parcelamento, edificação ou utilização compulsórios e do IPTU progressivo no tempo. Insumos para o Quadro Resumo dos Instrumentos do Estatuto da Cidade (1) Como se aplica fazer uma descrição sucinta do funcionamento do instrumento. O PD institui os instrumentos, mas remete sua regulamentação para lei específica. O PD não define, como deveria, a área de aplicação dos instrumentos: quem o faz é a Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS), o que contraria o estabelecido no Estatuto da Cidade. O PD define que o imposto não incidirá sobre imóvel com até 360 m2 de área, situado em loteamento aprovado pela Prefeitura, cujo proprietário não tenha outro imóvel e estabelece que são considerados como subtilizados os imóveis com: a) edificações que ocupem área inferior a 10% do terreno: b) edificações provisórias ou precárias, sem utilização por 6 (seis) meses; c) estacionamento de veículos sem cobertura e equipamentos. O Plano define ainda que é considerado sub-utilizado o aproveitamento inferior ao mínimo definido na LUOS, que também 14

15 delimitará as glebas, lotes ou construções sobre os quais incidirão os instrumento. A aplicação do IPTU progressivo no tempo é remetida para lei específica, em fase de elaboração do projeto de lei no momento da pesquisa. (2) Onde se aplica identificar a relação com o zoneamento ou macrozoneamento. Em parte da Macrozona Urbana, especificamente na Zona Central, na Zona Urbana de Ocupação Prioritária e nas glebas vazias das AEIS. (3) Quando se aplica verificar se a aplicação ocorre a partir da data de aprovação do plano; se há prazo para regulamentação; ou se há outras definições. Após a regulamentação em lei específica, até 360 dias após a aprovação do Plano Diretor. OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR Identificar se o instrumento está apenas listado/mencionado ou se sua forma de aplicação específica no município está prevista. Sua forma de aplicação está parcialmente prevista. O Plano não atende ao Estatuto da Cidade, pois não fixa área para a aplicação do instrumento e não estabelece os coeficientes de aproveitamento básico e máximo. Caso esteja especificado sua forma de aplicação, identificar se esta é remetida à legislação complementar específica ou se é auto-aplicável através do próprio plano. A aplicação do instrumento é remetida à lei complementar. Esta, segundo o Plano Diretor deverá definir: fórmula de cálculo da cobrança; casos passíveis de isenção do pagamento da outorga; contrapartida do beneficiário e procedimentos administrativos necessários. Se foi remetido para uma lei específica, se foi ou não definido um prazo para sua edição/regulamentação e qual é este prazo. Foi definido prazo de 120 dias para elaboração da legislação municipal urbanística complementar, o que inclui a Lei de Uso e Ocupação do Solo Urbano. Esta Lei, aprovada em 2007, define em quais Zonas o instrumento poderá ser aplicado, mas não a sua forma de aplicação. Se é auto-aplicável, identificar se está definido o perímetro aonde a lei se aplica (se esta definição faz parte de mapa anexo ao plano e/ou descrição de perímetro). O Plano Diretor não define onde o instrumento pode ser aplicado, o que contraria o Estatuto da Cidade. A Lei de Uso e Ocupação do Solo Urbano aprovada em 2007 define que o instrumento pode ser utilizado na Zona Central ZC, na Zona Urbana de Ocupação Prioritária ZOP da Macrozona Urbana, e nas Áreas Especiais de Interesse Urbanístico AEIU 1, 2 e 5. Identificar se a utilização do instrumento está explicitamente vinculada a um objetivo/estratégia do plano ou a seu macrozoneamento. Qual? Sua utilização não está explicitamente vinculada a um objetivo ou estratégia no Plano Diretor. Até mesmo a definição das áreas onde será possível a utilização do instrumento é remetida a Lei de Uso e Ocupação do Solo Urbano. Caso auto-aplicável, identificar se está previsto um prazo de transição entre a norma atual vigente e o novo plano. Não é auto-aplicável. 15

16 Identificar se estão definidos prazos para o monitoramento do instrumento Não estão definidos prazos para o monitoramento do instrumento Identificar se estão definidos prazos para revisão dos instrumentos. Não estão definidos prazos para a revisão do instrumento Identificar se está definido quem aprova a sua utilização. Não está definido no Plano Diretor. A minuta de projeto de lei da Lei da Outorga Onerosa do Direito de Construir define que a outorga onerosa de potencial construtivo adicional dever ser requerida simultaneamente com o pedido de licença para construir junto a Secretaria de Planejamento. Ainda segundo a referida minuta, no caso da utilização do instrumento para fins de políticas públicas, poderá ser elaborado um Plano de Aplicação da Outorga Onerosa, o qual deverá ser aprovado pelo Conselho de Desenvolvimento Municipal. Identificar se está definido o procedimento para sua utilização. No PD não estão definidos tais procedimentos, que são remetidos para legislação específica. No caso de envolver pagamentos de contrapartida, identificar se estão definidos critérios de isenção. No PD não está definida a forma do pagamento da contrapartida. O pagamento de contrapartida e os critérios de isenção estão previstos na Lei da Outorga Onerosa do Direito de Construir em estado de elaboração da minuta de projeto de lei, onde está prevista a isenção nos seguintes casos: I Quando destinados a Habitação de Interesse Social, assim definida em legislação específica; II Quando destinados a Equipamentos Públicos, definidos como edificações públicas de educação, cultura, saúde, lazer, segurança e assistência social; III Quando destinados ao Uso Coletivo 2 de Educação, Uso Coletivo 2 de Saúde, Uso Coletivo 3 de Ensino, conforme classificação e definição estabelecidas na Lei do Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo Urbano do Município; IV Em localidades nas quais o Poder Público Municipal pretende estimular a ocupação, com o fim de evitar a subutilização da infra-estrutura disponível; V Quando objeto de legalização urbanística. Identificar se está especificada a fórmula de cálculo da contrapartida. No Plano Diretor não está especificada a fórmula de contrapartida. A minuta e projeto de lei da Outorga Onerosa do Direito de Construir define a seguinte fórmula: Vo = (Ac x Vut) / IUP Sendo: Vo = Valor da outorga (R$) Ac = Área computável a construir além do potencial construtivo (m²) Vut = Valor unitário do terreno conforme planta genérica de valores da área vigente no Município (R$/m²) IUP = Índice de Utilização Permitido para a zona Identificar para onde vão os recursos. O Plano Diretor define que os recursos obtidos com a Outorga Onerosa do Direito de Construir serão destinados ao Fundo Municipal de Habitação de Interesse Social. Identificar qual a destinação dos recursos e suas finalidades Segundo o Plano Diretor, os recursos, obtidos com a Outorga Onerosa do Direito de Construir, serão destinados ao Fundo Municipal de Habitação de Interesse Social e portanto deverão ser 16

17 destinados à implementação dos projetos relativos à Habitação de Interesse Social. Identificar quem é responsável pela gestão dos recursos. De acordo com o Plano Diretor, o Fundo Municipal de Habitação de Interesse Social será gerido pelo Conselho de Desenvolvimento Municipal. Identificar se o Plano diretor prevê ou define lei específica para o instrumento em questão. Sim, a lei específica encontrava-se em estado de minuta no momento de elaboração do presente relatório. Identificar se estão definidos prazos. Não estão definidos prazos. Insumos para o Quadro Resumo dos Instrumentos do Estatuto da Cidade (1) Como se aplica fazer uma descrição sucinta do funcionamento do instrumento. O PD institui o instrumento, mas não define a sua área de aplicação, nem os coeficientes de aproveitamento básico e máximo: tudo é remetido para regulamentação em lei específica, o que contraria o Estatuto da Cidade. Segundo o Plano Diretor, a lei deverá determinar: fórmula de cálculo da cobrança; casos passíveis de isenção do pagamento da outorga; contrapartida do beneficiário e procedimentos administrativos necessários. O PD define que os recursos obtidos com a aplicação do instrumento deverão ser destinados ao Fundo Municipal de Habitação de Interesse Social. Obs: A LUOS, aprovada em 2007, define a área para aplicação do instrumento, mas a sua forma de aplicação. Na época de realização da pesquisa, estava em processo de elaboração uma lei da outorga onerosa do direito de construir, com definições sobre o pagamento da contrapartida (cálculos e isenções) e outras condições. (2) Onde se aplica identificar a relação com o zoneamento ou macrozoneamento. O Plano Diretor não define onde o instrumento pode ser aplicado. A Lei de Uso e Ocupação do Solo Urbano, aprovada em 2007, define que o instrumento pode ser utilizado na Zona Central ZC, na Zona Urbana de Ocupação Prioritária ZOP da Macrozona Urbana, e nas Áreas Especiais de Interesse Urbanístico AEIU 1, 2 e 5. (3) Quando se aplica verificar se a aplicação ocorre a partir da data de aprovação do plano; se há prazo para regulamentação; ou se há outras definições. Após a regulamentação em lei específica sem prazo definido pelo Plano Diretor. OPERAÇÃO INTERLIGADA Não há menção no Plano Diretor. ZEIS ZONAS DE ESPECIAL INTERESSE SOCIAL Identificar se os instrumentos listados abaixo estão apenas listados/mencionados ou se sua forma de aplicação específica no município está prevista. A forma de aplicação do instrumento está prevista no Plano Diretor, porém a identificação das AEIS foi remetida à Lei de Uso e Ocupação do Solo Urbano. Caso esteja especificado sua forma de aplicação, identificar se esta é remetida à 17

18 legislação complementar específica ou se é auto-aplicável através do próprio plano. As Áreas de Especial Interesse Social serão delimitadas na Lei de Uso e Ocupação do Solo Urbano. Se foi remetido para uma lei específica, se foi ou não definido um prazo para sua edição/regulamentação e qual é este prazo. No PD foi definido prazo de 120 dias para elaboração da legislação municipal urbanística complementar, o que inclui a Lei de Uso e Ocupação do Solo Urbano Se for auto-aplicável, identificar se está definido o perímetro aonde a lei se aplica (se esta definição faz parte de mapa anexo ao plano e/ou descrição de perímetro). Não é auto-aplicável. Identificar se a utilização do instrumento está explicitamente vinculada a um objetivo/estratégia do plano ou a seu macrozoneamento. Qual? A utilização do instrumento está vinculada ao princípio de função social da cidade, explicitamente citado no Plano Diretor de Paracambi. Caso auto-aplicável, identificar se está previsto um prazo de transição entre a norma atual vigente e o novo plano. Não é auto-aplicável. Identificar se estão definidos prazos para o monitoramento do instrumento; Não estão definidos prazos para o monitoramento das AEIS. Identificar se estão definidos prazos para revisão dos instrumentos. Não estão definidos prazos para a revisão dos instrumentos. Identificar se está definido quem aprova a sua utilização. Segundo o PD (Art. 64), as Áreas Especiais de Interesse Social são aquelas declaradas e delimitadas por ato do Poder Executivo, destinadas primordialmente à produção e manutenção de Habitação de Interesse Social. No entanto, artigo posterior (Art. 68) define que as AEIS deverão ser identificadas na Lei de Uso e Ocupação do Solo Urbano, cujo prazo para elaboração é de 120 dias após a publicação da Lei do PD. Identificar se está definido o procedimento para sua utilização. O Plano Diretor define que podem ser compreendidos como AEIS: áreas ocupadas irregularmente por população de baixa renda ou carentes das condições mínimas de infra-estrutura urbana; loteamentos irregulares; e terrenos ociosos ou subutilizados. O Executivo Municipal deverá elaborar plano de urbanização para as áreas declaradas de especial interesse Social, definindo as formas de participação da iniciativa privada, em especial dos proprietários de terrenos, dos promotores imobiliários e das associações e cooperativas de moradores na viabilização do empreendimento; orçamento e forma de financiamento, transferência ou aquisição das unidades produzidas ou das melhorias implantadas; controle da transferência de titularidade; e as formas de acompanhamento, orientação técnica e jurídica após a implantação das ações do plano de urbanização. No Plano Urbanístico das AEIS é permitido o estabelecimento de padrões de parcelamento, uso e ocupação do solo diferenciados da Legislação em vigor, adequado às especificidades locais e que garantam condições adequadas de habitabilidade. O PD define ainda que o processo de elaboração dos Planos de Urbanização para AEIS deve ser participativo. 18

19 No caso de envolver pagamentos de contrapartida, identificar se estão definidos critérios de isenção. Identificar se está especificada a fórmula de cálculo da contrapartida. Identificar para onde vão os recursos. Identificar qual a destinação dos recursos e suas finalidades O Plano Diretor não versa sobre os recursos que serão aplicados nas AEIS. Pode-se prever que parte desses recursos será proveniente do Fundo Municipal de Habitação de Interesse Social, gerido pelo Conselho de Desenvolvimento Municipal, cujos recursos destinam-se a implementação dos projetos relativos à Habitação de Interesse Social. Identificar se o Plano diretor prevê ou define lei específica para o instrumento em questão. O PD remete a delimitação das AEIS para a lei de zoneamento. Identificar se estão definidos prazos. Foi definido prazo de 120 dias para elaboração da legislação municipal urbanística complementar, o que inclui a Lei de Uso e Ocupação do Solo Urbano, na qual deverão ser identificadas as AEIS. Insumos para o Quadro Resumo dos Instrumentos do Estatuto da Cidade (1) Como se aplica fazer uma descrição sucinta do funcionamento do instrumento. O Plano Diretor define que podem ser compreendidos como AEIS: áreas ocupadas irregularmente por população de baixa renda ou carentes das condições mínimas de infra-estrutura urbana; loteamentos irregulares; e terrenos ociosos ou subutilizados. O Executivo Municipal deverá elaborar plano de urbanização para as áreas declaradas de especial interesse Social, definindo as formas de participação da iniciativa privada (proprietários, promotores imobiliários) e das associações e cooperativas de moradores na viabilização do empreendimento; o orçamento e forma de financiamento, transferência ou aquisição das unidades produzidas ou das melhorias implantadas; o controle da transferência de titularidade; e as formas de acompanhamento, orientação técnica e jurídica após a implantação das ações do plano de urbanização. No Plano Urbanístico das AEIS é permitido o estabelecimento de padrões de parcelamento, uso e ocupação do solo diferenciados da Legislação em vigor, adequado às especificidades locais e que garantam condições adequadas de habitabilidade. O PD define ainda que o processo de elaboração dos Planos de Urbanização para AEIS deve ser participativo. (2) Onde se aplica identificar a relação com o zoneamento ou macrozoneamento. As Áreas de Especial Interesse Social serão delimitadas na Lei de Uso e Ocupação do Solo Urbano. (3) Quando se aplica verificar se a aplicação ocorre a partir da data de aprovação do plano; se há prazo para regulamentação; ou se há outras definições. No art. 64 consta que Áreas Especiais de Interesse Social são aquelas declaradas e delimitadas por ato do Poder Executivo. No entanto, artigo posterior (art. 68), define que as AEIS deverão ser 19