MBA EM DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO TURMA 8

Transcrição

1 2011 MBA EM DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO TURMA 8 Prof. Dr. Emílio Haddad Para que serve o governo: fundamentos da regulação do mercado imobiliário

2 Roteiro da apresentação Parte I Falhas de mercado Parte II Política imobiliária urbana Parte III Instrumentos de intervanção no mercado imobiliário

3 Parte I Fundamentos da política imobiliária urbana

4 Falhas de mercado Externalidades (efeitos de vizinhança, poluição, congestionamento) Bens públicos (sem possibilidade de serem comercializados, por exemplo iluminação pública, segurança)

5 Exemplos de falhas de mercado Externalidades Bens Públicos

6 Bens públicos O mercado não consegue produzir eficientemente bens públicos puros. Os bens públicos puros são bens cujo consumo é irrival e inexcluível. São bens públicos puros o bem defesa nacional, o bem iluminação pública,

7 Externalidades As externalidades impedem que o mercado produza eficientemente bens. Os bens que têm externalidades ou são produzidos de mais ou de menos. Existe uma externalidade quando os actos de uma pessoa ou empresa afectam outras pessoas ou empresas de forma positiva ou negativa.

8 Cont. São exemplos de externalidades negativas a poluição da água ou do ar São exemplos de externalidades positivas a formação profissional A existência de externalidades impede o mercado de ser eficiente

9 Mercados incompletos Existem mercados incompletos sempre que os mercados não forneçam um bem ou serviço, porquanto o seu fornecimento importa em custos maiores do que aquilo que os consumidores estão dispostos a pagar

10 Parte II Política Imobiliária Urbana

11 Papel do estado Intervir quando o mercado falha ou não opera eficientemente O mercado imobiliário apresenta externalidades e requer a produção de bens públicos (infraestrutura urbana)

12 Política Imobiliária Urbana A conjugação da Política Tributária Política de Uso de Solo Urbano

13 Bases Teóricas Teoria Economica do Bem Estar ( Welfare Economics ) Teoria da renda da terra

14 Formas de intervenção (níveis crescentes de interveção) Educação / informação Normatização Regulamentação Ação direta

15 Relação entre política de uso de solo e Exemplos política tributária IPTU progressivo Instrumentos de captura de mais valia (outorga onerosa, exações)

16 Parte III Instrumentos de Intervenção no mercado imobiliário

17 O Estatuto da Cidade Teve como objetivo instrumentalizar a intervenção pública, através: A) identificação e prevenção (mitigação) dos impactos não desejados B) captura da (ou parte da) mais valia produzida por investimento social

18 A experiência internacional Impact fees Exactions Special districts Public/private partnership

19 Estatuto da Cidade Dos Instrumentos em Geral Planejamento Municipal a) plano diretor; b) disciplina do parcelamento, do uso e da ocupação do solo; c) zoneamento ambiental; d) plano plurianual; e) diretrizes orçamentárias e orçamento anual; f) gestão orçamentária participativa; g) planos, programas e projetos setoriais; h) planos de desenvolvimento econômico e social.

20 Estatuto da Cidade Dos Instrumentos em Geral IV institutos tributários e financeiros: a) imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana IPTU; b) contribuição de melhoria; c) incentivos e benefícios fiscais e financeiros;

21 Estatuto da Cidade Dos Instrumentos em Geral V institutos jurídicos e políticos: a) desapropriação; b) servidão administrativa; c) limitações administrativas; d) tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano; e) instituição de unidades de conservação; f) instituição de zonas especiais de interesse social;

22 Estatuto da Cidade Dos Instrumentos em Geral g) concessão de direito real de uso; h) concessão de uso especial para fins de moradia; i) parcelamento, edificação ou utilização compulsórios; j) usucapião especial de imóvel urbano; l) direito de superfície; m) direito de preempção; n) outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso;

23 Estatuto da Cidade Dos Instrumentos em Geral o) transferência do direito de construir; p) operações urbanas consorciadas; q) regularização fundiária; r) assistência técnica e jurídica gratuita para as comunidades e grupos sociais menos favorecidos; s) referendo popular e plebiscito VI estudo prévio de impacto ambiental (EIA) e estudo prévio de impacto de vizinhança (EIV).

24 Instrumentos de Política Urbana I regularização fundiária; II execução de programas e projetos habitacionais de interesse social; III constituição de reserva fundiária; IV ordenamento e direcionamento da expansão urbana; V implantação de equipamentos urbanos e comunitários; VI criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes; VII criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental; VIII proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico;

25 Instrumentos de Política Urbana Seção IX Da outorga onerosa do direto de construir O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.

26 Instrumentos de Política Urbana Seção X Das operações urbanas consorciadas Lei municipal específica, baseada no plano diretor, poderá delimitar área para aplicação de operações consorciadas

27 Instrumentos de Política Urbana Operações urbanas consorciadas conjunto de intervenções e medidas coordenada pelo poder público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários e investidores privados, com o objetivo de alcançar, em uma área, transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental.

28 Instrumentos de Política Urbana Poderão ser previstas: modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e subsolo; alterações das normas edilícias; Regularização de construções, reformas e ampliações executadas irregularmente.

29 Instrumentos de Política Urbana Seção XI Da transferência do direito de construir Lei municipal baseada no plano diretor poderá autorizar o proprietário de imóvel urbano a exercer em outro local ou alienar o direito de construir previsto no plano diretor ou em legislação urbanística dele decorrente, desde que:

30 Instrumentos de Política Urbana O imóvel seja considerado necessário para fins de: Implantação de equipamentos urbanos e comunitários; Preservação de imóvel de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural; Servir a programa de regularização fundiário, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social.

31 Instrumentos de Política Urbana Seção XII Estudo de impacto de vizinhança Lei municipal definirá os empreendimentos que dependerão de elaboração de estudo prévio de impacto de vizinhança (EIV) para obter as licenças ou autorizações de construção, ampliação ou funcionamento a cargo do Poder Público municipal.

32 Instrumentos de Política Urbana Deve contemplar os efeitos positivos e negativos do empreendimento: Adensamento populacional; Equipamentos urbanos e comunitários; Uso e ocupação do solo; Valorização imobiliário;

33 Instrumentos de Política Urbana Geração de tráfego e demanda de transporte público Ventilação e iluminação; Paisagem urbana e patrimônio natural e cultural. Os documentos integrantes do EIV ficam disponíveis para consulta; O EIV não substitui o EIA, quando este também é requerido.

34 Política Ambiental Visa colocar o Meio Ambiente dentro do sistema econômico

35 Valor de não mercado Quando não existe um mercado ou este éimperfeito o valor não pode ser determinado através do mecanismo de preços. Neste caso o valor édado pela sociedade e pela sua disposição a pagar (DAP) por este bem ou serviço

36 Valor Econômico Total = Valor de Uso + Valor de Opção + Valor de Existência Valor de Uso (consumo direto) Lazer e consumo potenciais Exploração comercial Valor de Opção (consumo futuro) Valor de Existência (não relacionado ao consumo) Motivos culturais Motivos estéticos Motivos éticos, etc

37 Valor de uso, de existência e de opção No valor de uso estão associadas as possibilidades presentes de uso do bem. São determinados pelo mercado, e podem ser diretos ou indiretos. Os valores de opção e de existência, por outro lado, não são captados pelo mercado. O valor de existência pode ser entendido como o valor que éconferido a um bem pela sua existência, mesmo quando não haja intenção de apreciálos ou usá los de alguma forma. Estão ligados a motivos culturais, estéticos, éticos, etc. Éo caso do valor atribuído a santuários ecológicos que abrigam espécies ou ecossistemas raros. O valor de existência abstrai da valoração o caráter utilitarista presente na valoração através do mercado. Finalmente, no valor de opção está incorporado o conceito de sustentabilidade, exprimindo uma preocupação com as futuras gerações na medida em que procura manter a possibilidade de uso futuro e sustentável do recurso ambiental.

38 Métodos tradicionais de valoração de não mercado Método da valoração contingente Método de mercado de bens substitutos Método de preços hedônicos Método do custo de viagem Método da produtividade marginal

39 Pagamento de serviços ambientais Serviços ambientais mais típicos de uma propriedade: Proteção de manancial Estabilidade de encosta Santuário de flora e fauna Captura de monóxido de carbono (mercado de crédito carbono)

40 A norma NBR avaliação de bens. Parte 6. NBR Avaliação de bens Parte 1: Procedimentos gerais; NBR Avaliação de bens Parte 2: Imóveis urbanos; NBR Avaliação de bens Parte 3: Imóveis rurais; NBR Avaliação de bens Parte 4: Empreendimentos; NBR Avaliação de bens Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral; NBR Avaliação de bens Parte 6: Recursos naturais e ambientais; NBR Avaliação de bens Parte 7: Patrimônios históricos.

41 Enfim... Desenvolvimento imobiliário éum processo de geração e apropriação de valor imobiliário, do qual participam vários agentes. Traz profundas modificações no ambiente natural, construído e socioeconômico que necessitam ser mediados. É onde começa a política.

42 Para contacto Emílio Haddad Professor Livre Docente Faculdade de Arquitetura e Urbanismo Universidade de São Paulo E MAIL: emhaddad@usp.br