EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 5 a VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO CAETANO DO SUL
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1 fls. 71 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 5 a VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO CAETANO DO SUL PROCESSO: RODRIGO SALTON LEITES, subscritor do presente, Engenheiro Civil, CREA n o /D, Pós-graduado em Avaliações e Perícias de Engenharia, Membro Titular do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, Perito Judicial nomeado nos autos da AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL proposta por ARLETE TEREZINHA BAZZO PACHECO DOS SANTOS em face de MARCELLO FORTE, tendo concluído vistorias, pesquisas e estudos que se fizeram necessários, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, apresentar suas conclusões consubstanciadas no seguinte: LAUDO DE AVALIAÇÃO Rua Itapicuru º andar - CEP São Paulo - Fone: (55 11) saltonleites@linksat.com.br
2 fls. 72 I. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES O presente Laudo de Avaliação refere-se aos apartamentos n os 07 e 08 localizados no térreo do Edifício All Park, situado na Alameda Conde de Porto Alegre, 411 Bairro Santa Maria - São Caetano do Sul SP. Referida avaliação tem como objetivo a determinação do valor de mercado do imóvel. De acordo com a Norma NBR Avaliação de Bens Parte 1: Procedimentos Gerais e com o glossário de Terminologia Básico aplicável à Engenharia de Avaliações e Perícias do Ibape/SP o valor de mercado é definido como: Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente. Serão atendidas as recomendações contidas nas normas NBR Avaliação de Bens Parte 1: Procedimentos Gerais e NBR Avaliação de Bens Parte 2: Imóveis Urbanos, ambas da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas. Qualquer transação envolvendo os imóveis deve ser precedida de eventual levantamento das áreas e de análise pelos interessados das titularidades, da ocupação e das condições de regularidade das construções. Os valores dos imóveis serão determinados para o mês de setembro de
3 fls. 73 II. VISTORIA A vistoria foi realizada no dia 29 de julho p.p. às 11:00 h, tendo sido os patronos do Autor e do Réu comunicados antecipadamente (anexo I). II.1. LOCALIZAÇÃO O Edifício All Park, onde se situam as unidades avaliandas, localiza-se na Alameda de Porto Alegre, 411 Bairro Santa Maria - São Caetano do Sul SP, como indicado no mapa abaixo. Este local é classificado como Z11 Zona de Uso Predominantemente Residencial Média / Alta Densidade Demográfica - de acordo com as Leis de Uso, Parcelamento e Ocupação do Solo (Zoneamento)
4 fls. 74 II.2. MELHORAMENTOS PÚBLICOS E CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO E DO MERCADO IMOBILIÁRIO Os imóveis em tela situam-se no Bairro Santa Maria, em local dotado de todos os melhoramentos usuais, tais como iluminação pública, redes de água, esgoto, energia elétrica e telefone, pavimentação com guias e sarjetas, transporte coletivo próximo e serviço de coleta de lixo. A região possui ocupação predominantemente residencial de padrão médio e apresenta infra-estrutura desenvolvida, sendo encontrados nas imediações comércio de âmbito local, escola, igreja, assistência médico-hospitalar e policiamento regular. Em decorrência da sua localização em relação à malha viária e das características supra, o local é bastante procurado pela classe média. Os imóveis avaliandos se inserem no contexto imobiliário predominante da região em estudo. Analisando-se a região, bem como os dados coletados em vistoria, é possível inferir que o mesmo apresenta liquidez moderada havendo número relativamente expressivo de ofertas com características semelhantes. II.3. TERRENO O terreno em que foi erigido o Edifício em que se situam os imóveis avaliandos apresenta testada no nível do logradouro para o qual entesta. Sua topografia acompanha a declividade natural do logradouro. Seu solo é aparentemente seco e de boa consistência
5 fls. 75 II.4. BENFEITORIAS Sobre o terreno em exame encontra-se erigido o Edifício All Park, sendo composto por: 2 subsolos, pavimento térreo e 7 pavimentos elevados. No andar térreo localizam-se 4 apartamentos. À partir do 1 o andar, situam-se 8 apartamentos por pavimento. No pavimento térreo, além do acesso ao edifício, situam-se: churrasqueira, playground, salão de festas e sala de ginástica. O edifício conta com sistema de interfones, porteiro eletrônico e portão com acionamento remoto, sendo servido por 2 elevadores. As unidades avaliandas situam-se no térreo e são identificadas pelos n os 07 e 08. Conforme informações extraídas das Matriculas n os e , cada unidade autônoma é composta por: sala com 2 ambientes e terraço, 2 dormitórios (sendo uma suíte), banheiro, cozinha e área de serviço. Na data e hora marcados para o início das diligências, os imóveis encontravam-se fechados. Visando não retardar o andamento do feito, a avaliação do mesmo foi elaborada com base em dados constantes nos autos e em vistoria geral, conforme preconiza o item da norma NBR Avaliação de Bens Parte 2: Imóveis Urbanos, da ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas. De acordo com a Matrícula n o do 1 o Cartório de Registro de Imóveis de São Caetano do Sul (fls. 17 / 18 dos autos), o apartamento avaliando possui área real privativa de 139,2300 m 2, a área real comum de divisão não proporcional de 9,9000 m 2 (incluído o direito de uso e guarda de 01 (um) veículo de passeio), a área real comum de divisão proporcional de 45,1210 m 2, a área total real construída de 194,2510 m
6 fls. 76 De acordo com a Matrícula n o do 1 o Cartório de Registro de Imóveis de São Caetano do Sul (fls. 19 / 20 dos autos), o apartamento avaliando possui área real privativa de 139,2300 m 2, a área real comum de divisão não proporcional de 9,9000 m 2 (incluído o direito de uso e guarda de 1 (um) veículo de passeio), a área real comum de divisão proporcional de 45,1210 m 2, a área total real construída de 194,2510 m 2. O Edifício, em que se localizam as unidades avaliandas, aparenta ter sido construído há 3 anos e apresenta estado entre novo e regular. Os materiais empregados na construção e suas características arquitetônicas gerais enquadram-no na classificação "Apartamentos Padrão Médio, com elevador, do Estudo "Edificações - Valores de Venda ". Apresentam-se a seguir fotos ilustrativas do Edifício All Park em que se situam as unidades avaliandas
7 1 Vista da Alameda Conde de Porto Alegre RODRIGO SALTON LEITES fls
8 2 Vista da Alameda Conde de Porto Alegre RODRIGO SALTON LEITES fls
9 3 Frente do Edifício RODRIGO SALTON LEITES fls. 79
10 4 Frente do Edifício RODRIGO SALTON LEITES fls. 80
11 5 Acesso ao Edifício RODRIGO SALTON LEITES fls. 81
12 6 Fachada RODRIGO SALTON LEITES fls. 82
13 fls. 83 III. DETERMINAÇÃO DOS VALORES DOS IMÓVEIS III.1. DESCRIÇÃO DA METODOLOGIA De acordo com as normas NBR Avaliação de Bens Parte 1: Procedimentos Gerais e NBR Avaliação de Bens Parte 2: Imóveis Urbanos, ambas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), os métodos que podem ser utilizados para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos são os seguintes: MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO: É aquele que identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis constituintes da amostra. Em termos gerais, permite que o valor do imóvel seja definido através da comparação do bem avaliando com dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas, tais como situação, destinação, forma, grau de aproveitamento, características físicas e adequação ao meio, entre outros. As características e os atributos dos dados pesquisados que exerçam influência na formação do valor, devem receber o necessário tratamento face aos dados homólogos do bem avaliado. Para aplicação deste método, é fundamental a existência de um conjunto de dados que possa ser tomado como amostra do mercado imobiliário. Por sua vez, para se coletar uma amostra significativa de dados, devem ser previstas as seguintes etapas: planejamento da pesquisa, identificação das variáveis do modelo, levantamento de dados de mercado e tratamento dos dados
14 fls. 84 MÉTODO INVOLUTIVO: É aquele que se baseia em um modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica para apropriação do valor do terreno. Referido estudo é alicerçado no aproveitamento eficiente do imóvel avaliando, mediante hipotético empreendimento imobiliário compatível com as características do imóvel e com as condições do mercado local. A avaliação por este processo considera a receita provável da comercialização das unidades hipotéticas, com base em preços obtidos em pesquisas de mercado. Em termos mais específicos: (a) considera todas as despesas inerentes à transformação do terreno no empreendimento projetado; bem como (b) prevê a margem de lucro líquido do empreendedor, as despesas de comercialização, remuneração do capital-terreno, computados em prazos viáveis à realização do projeto, a sua execução e à comercialização das unidades, mediante taxas financeiras operacionais reais, expressamente justificadas. Referida metodologia pode ser empregada nos casos que não houver condições mínimas para a utilização adequada do método comparativo direto de dados de mercado. MÉTODO EVOLUTIVO: Trata-se daquele método que determina o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Desta forma, a composição do valor total do imóvel pode ser obtida através da conjugação de métodos a partir do valor do terreno e do custo de reprodução das benfeitorias depreciado. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado obrigatoriamente o fator de comercialização. Este método pode ser aplicado no caso de inexistência de dados efetivamente semelhantes aos do avaliando, o que, em outra palavras, impede a utilização adequada do método comparativo direto de dados de mercado
15 fls. 85 MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO: Por este método se identifica o custo de reedição das benfeitorias que compõe o bem avaliando, por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos, a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos. Devem ser justificados e quantificados os efeitos do desgaste físico e/ou do obsoletismo funcional das benfeitorias. O custo de reedição de benfeitoria é o resultado da subtração do custo de reprodução da parcela relativa à depreciação. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE CUSTO: Este método determina o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, a partir dos quais são elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de mercado. MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA: Trata-se daquele que apropria o valor do imóvel ou de suas partes construtivas, com base na capitalização presente da sua renda líquida, real ou prevista. Os aspectos fundamentais do método são: (a) a determinação das despesas necessárias para manutenção e operação, (b) receitas provenientes da exploração e (c) a taxa desconto a ser utilizada
16 fls. 86 A escolha da metodologia depende, principalmente: (a) da natureza do bem avaliando; (b) da finalidade da avaliação; (c) do prazo para execução dos trabalhos e (d) da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações obtidas no mercado. No presente caso será utilizado exclusivamente o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, em virtude de existir número suficiente de ofertas ou transações de imóveis que atendam aos requisitos determinados pelas normas, nas imediações do bem em tela. O item 7.5 Escolha da Metodologia da referida norma NBR recomenda que, sempre que possível, o valor de mercado seja determinado com o uso do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. Tal preferência é devida ao fato de que seus resultados espelham com maior fidelidade a situação do mercado imobiliário na época da avaliação, visto que são obtidos por comparação direta com outros eventos semelhantes de mercado. III.2. VALORES DOS IMÓVEIS Os Valores dos Imóveis serão determinados com base no Método Comparativo de Dados de Mercado, quando se buscou analisar os dados de ofertas e transações na mesma região geo-econômica em que se situa o imóvel avaliando, através dos elementos comparativos coletados, dos quais se extraiu a Média Aritmética Saneada. Estes elementos foram homogeneizados em relação à situação paradigma de acordo com as seguintes Condições Gerais: a) Todos os elementos situam-se na mesma região geoeconômica e referem-se aos imóveis com características, padrão e localização compatíveis com o imóvel avaliando; b) Fator elasticidade, aplicado sobre o valor total da oferta para compensar eventual superestimativa do mercado imobiliário
17 fls. 87 c) Admitidos percentuais de influência na formação do valor do imóvel de 25% referentes a terreno e 75% referentes a construção; d) Não foi realizada transposição de valores de terrenos pois todos os elementos situam-se na mesma região geoeconômica; Endereço: Alameda Conde de Porto Alegre, Aptos. 7 e 8 Setor: Quadra: IF: Fator Padrão: 1,926 e) Fator Padrão, aplicado sobre a parcela das benfeitorias para corrigir eventuais diferenças entre as características construtivas e de acabamentos entre o imóvel avaliando e os elementos comparativos, com base nos estudos Valores de Edificações de Imóveis Urbanos e Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - Conversão dos Coeficientes H82QN para R8N - Fevereiro/ f) Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação FOC, aplicado sobre a parcela das benfeitorias para corrigir eventuais diferenças entre o obsoletismo funcional e o desgaste físico do imóvel avaliando e dos elementos comparativos. Trata-se de uma adequação do método de Ross/Heidecke com base no estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos g) Valores unitários calculados para área utilizável de apartamento, entendida como a área privativa acrescida de 10 m 2 por vaga de garagem disponível. h) Aplicação dos fatores na forma somatória, após o ajuste do valor original de transação ou incidência de elasticidade de oferta. V u = V 0 x {1+[ (F 1-1) + (F 2-1) + (F 3-1)...+ (F n -1)]} Idade: Imóvel Avaliando Área útil (m²): 139,230 Tipo: 1,00 Apartamento Estado de Conservação: 3 anos B Entre novo e regular Vaga(s): 1 Padrão: FOC: Dorm.: Médio 0,977
18 fls. 88 Elemento Comparativo n 1 Endereço: Rua Guaporé, Apto Edifício Residencial Copenhagem Valor : R$ ,00 Fonte: Área útil (m²): No local - Sr. Camaro 78,300 Setor: Quadra: IF: Tipo: 1,00 Apartamento Fator Padrão: Idade: Estado de Conservação: 1, anos C Regular Tipo: Oferta 0,90 Vaga(s): Dorm.: 1 2 Padrão: Médio FOC: 0,858 Endereço: Rua General Humberto de Alencar Castelo Branco, 570 Fonte: Tipo: Apartamento Tipo: Oferta 0,90 Vaga(s): Padrão: Dorm.: 2 2 Médio Fator Padrão: Idade: Estado de Conservação: FOC: 1, anos C Regular 0,904 1,00 Valor: R$ ,00 Área útil (m²): Paulo Roberto Leardi Imóveis - (11) ,000 Setor: Quadra: IF: Elemento Comparativo n 2 Endereço: Valor : Tipo: Alameda Conde de Porto Alegre, R$ ,00 Oferta 0,90 Fonte: Imobiliária Lopes - (11) Setor: Quadra: IF: Elemento Comparativo n Área útil (m²): 68,000 Tipo: Apartamento Vaga(s): Padrão: Fator Padrão: Idade: Estado de Conservação: FOC: 1, anos D Entre reg e nec de rep simples 1,00 Dorm.: 1 2 Médio Endereço: Valor : Tipo: Rua Artur Rubens Del Cid, 97 R$ ,00 Oferta 0,90 Fonte: Área útil (m²): Giseli Imóveis Premium - (11) ,000 Setor: Quadra: IF: Elemento Comparativo n 4 Tipo: Apartamento Fator Padrão: Idade: Estado de Conservação: 1, anos D Entre reg e nec de rep simples Setor: Quadra: IF: 1,00 Elemento Comparativo n 5 Valor : Alameda Conde de Porto Alegre, 411 R$ ,00 Fonte: Área útil (m²): Brasil Brokers - (11) ,000 Vaga(s): Padrão: FOC: 0,772 Dorm.: 1 2 Médio 0,772 Tipo: Oferta 0,90 Vaga(s): Dorm.: 1 2 Fator Padrão: Idade: Estado de Conservação: FOC: 1,926 3 anos B Entre novo e regular 0,977 1,00 Tipo: Apartamento Padrão: Médio
19 fls. 89 homogeneizados. Apresenta-se a seguir tabela com os valores unitários % Terreno 0,25 % Construção = 0,75 Dados Fator Oferta Fator Padrão Elemento Comparativo Valor da Oferta (R$/m 2 ) Área Utilizável (Homog.) V.U. Valor Unitário (R$/m 2 ) Fator Oferta V.U. com Fator Oferta (R$/m 2 ) Tipo Coef. Padrão Fator Padrão Dif. Padrão - % benf. V.U.H. com Fator Padrão (R$/m 2 ) A B C D E F = DxE G H I = Padr.aval/ H J = %C.x(I-1)xF K= F+J ,00 88, ,01 0, ,01 Médio 1,926 1,000 0, , , ,86 0, ,08 Médio 1,746 1, , , , ,49 0, ,54 Médio 1,746 1, , , , ,33 0, ,00 Médio 1,746 1, , , , ,00 0, ,00 Médio 1,926 1,000 0, ,00 Elemento Comparativo Idade Estado Foc L M N Fator Foc Fator Foc O= Foc.aval/ N Dif. Foc - % benf. P = %conx(o-1)xf V.U.H. com Fator Foc (R$/mês/ m 2 ) Q= F+P IF R Fator Transposição Fator Transp. S = If.aval/ R Dif. Transp.- % terreno T = %T.x(S-1)xF V.U.H. com Fator Transp. (R$/mês/m 2 ) 1 15 C 0,858 1, , ,10 1,00 1,000 0, , C 0,904 1, , ,09 1,00 1,000 0, , D 0,772 1, , ,30 1,00 1,000 0, , D 0,772 1, , ,87 1,00 1,000 0, , B 0,977 1,000 0, ,00 1,00 1,000 0, ,00 U = F+T
20 fls. 90 RESULTADOS OBTIDOS Elemento Comparativo V.U.H. com Fator Oferta (R$/m 2 ) V.U.H. com Fator Transp. (R$/m 2 ) V.U.H. com Fator Padrão (R$/m 2 ) V.U.H. com Fator Foc (R$/m 2 ) V.U.H. com Fator Padrão e Transp. (R$/m 2 ) V.U.H. com Fator Foc e Transp. (R$/m 2 ) V.U.H. com Fator Foc e Padrão (R$/m 2 ) V.U.H. com Fator Foc + Padrão e Transp. (R$/m 2 ) F F+T F+J F+P F+J+T F+P+T F+J+ P F+J+P+T , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,00 Média (R$/m 2 ) 4.188, , , , , , , ,65 Desvio Pad. 399,88 399,88 393,62 635,06 393,62 635,06 661,23 661,23 Coef.Variação. 9,55 9,55 9,02 13,72 9,02 13,72 13,77 13,77 Inter.Conf(80%) 463,16 463,16 455,91 735,55 455,91 735,55 765,87 765,87 Interv. Inf , , , , , , , ,78 Interv. Sup , , , , , , , ,52 Amplitude 19,91 19,91 18,92 27,42 18,92 27,42 27,50 27,50 Lim. Sup. (+30%) 5.445, , , , , , , ,75 Lim. Inf. (+30%) 2.932, , , , , , , ,56 Comparando-se os resultados apresentados na tabela anterior, é possível concluir que a hipótese que apresenta menor coeficiente de variação, ou seja, menor discrepância, é aquela que apresenta a conjugação dos seguintes fatores: Fatores de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação FOC, Padrão e Transposição
21 fls. 91 Em função do exposto, resulta o seguinte valor unitário homogeneizado para os imóveis avaliandos: q = R$ 4.362,70 / m 2 (setembro/2016) seguinte expressão: Os valores dos imóveis em pauta serão calculados pela VI 07 = VI 08 = q x Au onde: VI 07 = valor do apartamento n o 07. VI 08 = valor do apartamento n o 08. q = valor unitário = R$ 4.362,70/m 2 Au = área utilizável de cada apto. Au = 139,2300 m 2 (área útil de cada apartamento) + 1 x 10,00 m 2 (área da vaga de cada apto.) = 149,2300m 2 Substituindo-se os valores, tem-se: VI 07 = VI 08 = R$ 4.362,70/ m 2 x 149,2300 m 2 VI 07 = VI 08 = R$ ,00 ou, em números redondos: VI 07 = VI 08 = R$ ,00 (setembro/2016)
22 fls. 92 IV. CONCLUSÃO Face ao exposto e justificado no corpo do presente Laudo, tem-se que os valores, para setembro/2016, dos apartamentos n os 07 e 08 localizados no andar térreo do Edifício All Park, situado na Alameda Conde de Porto Alegre, 411 Bairro Santa Maria - São Caetano do Sul SP, objetos da presente avaliação, desconsiderada eventual existência de quaisquer ônus ou impedimentos que porventura recaiam sobre os mesmos, são:! apartamento n o 07 localizado no térreo do Edifício All Park, situado na Alameda Conde de Porto Alegre, 411 Bairro Santa Maria - São Caetano do Sul SP VI 07 R$ ,00 (setembro/2016)! apartamento n o 08 localizado no térreo do Edifício All Park, situado na Alameda Conde de Porto Alegre, 411 Bairro Santa Maria - São Caetano do Sul SP VI 08 R$ ,00 (setembro/2016)
23 fls. 93 V. ENCERRAMENTO Encerrados os trabalhos, foi redigido, editado e impresso o presente Laudo de Avaliação, que se compõe de 23 (vinte e três) folhas escritas de um só lado, tendo sido então todas rubricadas, menos esta última que vai datada e assinada. Acompanha 1 (um) Anexo: Anexo I Avisos de Vistoria São Paulo, 13 de setembro de
24 ANEXO I AVISO DE VISTORIA fls. 94 RODRIGO SALTON LEITES Engen h eiro Civi l Ava liações e P erícias
25 fls. 95 RODRIGO SALTON LEITES Engen h eiro Civi l Ava liações e P erícias
26 Visualização de matrícula online disponibilizada pela ARISP ( - Data da Visualização: 18/10/ :30:07
27 Visualização de matrícula online disponibilizada pela ARISP ( - Data da Visualização: 18/10/ :30:07
28 Visualização de matrícula online disponibilizada pela ARISP ( - Data da Visualização: 18/10/ :29:08
29 Visualização de matrícula online disponibilizada pela ARISP ( - Data da Visualização: 18/10/ :29:08
RODRIGO SALTON LEITES
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