OPERAÇÕES URBANAS CONSORCIADAS Instrumentos de viabilização de projetos urbanos integrados

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1 OPERAÇÕES URBANAS CONSORCIADAS Instrumentos de viabilização de projetos urbanos integrados DEAP/SNAPU/MCIDADES Maio/2015

2 Contexto brasileiro Necessidade de obras públicas para requalificação e reabilitação de espaços urbanos. Ausência de recursos públicos suficientes para implementação de um projeto urbanístico amplo. Realização de obras pontuais: alto custo e baixo efeito para melhoria urbana Eventual valorização imobiliária gerada pela intervenção pública integralmente apropriada por proprietários privados.

3 POTENCIAL ADICIONAL CEPAC / LEILÃO RECURSOS SÃO APLICADOS NA ÁREA DA OPERAÇÃO URBANA Fonte: Daniel Montandon RECURSO OBTIDO COM CONTRAPARTIDAS VAI PARA FUNDO DA OPERAÇÃO URBANA

4 O FGTS como investidor A prefeitura emite CEPACs e com eles compõe um Fundo de Investimento Imobiliário (público). 6 os FIIs podem ser compostos de CEPACs e/ou imóveis, desde que seu lastro seja em uma OUC. O operador do FII põe seus ativos em leilão público, em lote único ou em diversos lotes separados. 5 NÃO SE TRATA DE FINANCIAMENTO! Através da Caixa, o FGTS compra cotas do FII. 4 A prefeitura obtém recursos para iniciar as obras previstas sem comprometimento de $$ públicos. O FGTS será remunerado pelo investimento ao receber o valor investido mais a valorização. A Caixa revende os CEPACs e/ou imóveis para o setor privado que investe na área construindo seus empreendimentos.

5 VANTAGENS Para a Prefeitura: recursos em caixa para iniciar o programa de obras. Para o FGTS: quanto mais bem sucedida for a OUC, mais os CEPACs serão valorizados e maior será a remuneração do fundo. Para os investidores: ter a chancela do FGTS para a OUC, o que dará maior segurança jurídica e credibilidade na execução do projeto. Para a sociedade: melhorias urbanas e obras de cunho social.

6 IN 33/2014 CRITÉRIOS E PROCEDIMENTOS PARA A AQUISIÇÃO, PELO AGENTE OPERADOR DO FGTS, DE COTAS DE FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FIIs, DE FUNDOS DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS FIDCs, DE DEBÊNTURES E DE CERTIFICADOS DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRIs QUE POSSUAM LASTRO EM OPERAÇÕES URBANAS CONSORCIADAS.

7 ESTRUTURA Capítulo 1: Das Definições Esclarecimento de atores e conceitos gerais ligados ao tema Capitulo 2: Dos Aspectos Gerais Questões formais para contratação e remuneração dos serviços Capítulo 3: Das condições financeiras Taxa de retorno mínima e outras questões Capítulo 4: Dos requisitos básicos das propostas Que tipo de OUC pode receber recursos Capítulo 5: Das Condições de Enquadramento e da Qualificação Técnica da OUC Documentação a ser apresentada pelo tomador Capítulo 6: Das modalidades Quais intervenções podem ser custeadas com recursos do FGTS Capítulo 7: Do acompanhamento Monitoramento das operações contratadas Capítulo 8: Das Disposições transitórias Regras para novos aporte Operação Porto do Rio Capítulo 9: Das Disposições finais Proposta orçamentária e casos omissos

8 DEFINIÇÕES IMPORTANTES Os projetos apresentados para o FGTS devem ter como objetivo promover, na área da OUC, transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e valorização ambiental. Transformações urbanísticas estruturais: alterações no espaço físico e/ou em sua gestão através da modificações no desenho urbano e/ou nas condições de uso e ocupação do solo, para aproveitamento de áreas vazias e/ou subutilizadas; melhorias na circulação, acesso e fluxos; adequação e/ou aporte de infraestrutura; criação e/ou recuperação de espaços e equipamentos públicos; valorização do patrimônio cultural e da paisagem urbana e cumprimento da função social da propriedade. Melhorias sociais: Melhoria das condições de moradia, trabalho, saúde, educação, lazer e cidadania da população diretamente afetada pela OUC, notadamente àqueles de baixa renda; promoção da inclusão social e o uso e ocupação democráticos do espaço urbano. população diretamente afetada: proprietários, moradores e trabalhadores da área da OUC Valorização ambiental: Ações de recuperação, proteção e/ou melhoria do meio ambiente natural e urbano na área de intervenção e promoção de ações sustentáveis do ponto de vista ambiental, cultural, econômico e social.

9 Requisitos Básicos das Propostas (principais aspectos) Os recursos somente poderão ser aplicados em empreendimentos de habitação, saneamento básico e infraestrutura. Os empreendimentos propostos devem estar de acordo com as diretrizes da Lei nº , de 10 de julho de 2001, além de visarem o interesse público e o benefício social, o cumprimento da função social da cidade e da propriedade, a sustentabilidade econômica dos empreendimentos e promoverem a participação e o controle social. De modo a garantir o interesse público e o benefício social da OUC deverão ser apoiadas propostas que demonstrem, a partir dos dados mais atualizados fornecidos pelo IBGE e/ou da própria prefeitura, que a renda per capita média dos moradores dentro do perímetro da OUC, antes de sua implementação, é menor do que a renda per capita média do município. As propostas devem respeitar o disposto no Plano Diretor municipal, nas legislações urbanísticas, de patrimônio cultural, de meio ambiente, de acessibilidade, entre outras. Os empreendimentos propostos para a OUC, deverão apresentar plena funcionalidade após sua conclusão e garantir o imediato benefício à população. Deverá ser comprovada a viabilidade econômico-financeira para a OUC como um todo.

10 Das Condições de Enquadramento e da Qualificação Técnica PARA ENQUADRAMENTO A) Vinculação ao conceito de OUC (Estatuto da Cidade) promoção de transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e valorização ambiental B) Necessidade de previsão legal de Operação Urbana Consorciada no Plano Diretor Municipal e em lei específica na forma do artigo 32 do Estatuto da Cidade e de Plano de OUC com os itens mínimos do EC PARA QUALIFICAÇÃO A) Área de intervenção B) Finalidades de OUC C) Programa básico de Ocupação: parâmetros urbanísticos, programa de obras públicas, cálculos de potencial adicional, cronograma físico-financeiro, adequação do estoque imobiliário à infraestrutura. D) Detalhamento da viabilidade econômico-financeira: estimativa de valorização; compatibilização entre obras, expectativa de valorização e valor das contrapartidas; metodologia de conversão e equivalência de direitos de construir; forma de cobrança das contrapartidas; regulamentação CVM; estimativa de emissão de títulos e valor mínimo de cada título. E) Programa de atendimento econômico e social para a população diretamente afetada pela OUC (no mínimo 10% do valor arrecadado deve ser destinado à implementação desse programa) F) Forma de gestão e controle social da OUC G) Plano de gestão dos empreendimentos apoiados

11 Das Modalidades O recurso advindo da venda de cotas do FII ao FGTS pode ser investido nas seguintes modalidades: Habitação Saneamento básico Infraestrutura urbana Habitação Destina-se à produção de unidades habitacionais, à reabilitação de imóveis urbanos e à urbanização de assentamentos precários, destinadas à população com renda familiar mensal de até 6 s.m. Inclui: equipamentos comunitários, uso misto e imóveis para locação social (exceto bolsa aluguel)

12 Saneamento Destina-se à realização de obras e serviços de Saneamento Básico, incluindo abastecimento de água; esgotamento sanitário; coleta e manejo de resíduos sólidos e drenagem de águas pluviais, de acordo com a Instrução Normativa nº 11/2012 e com as Leis nº /2007 e nº /2010, quando for o caso. Infraestrutura Destina-se à realização de obras e serviços para implantação, ampliação, recuperação, modernização e/ou adequação de sistemas de transporte e mobilidade urbana, implementação de obras de adaptação de vias e espaços públicos urbanos à acessibilidade universal, bem como implantação, ampliação, recuperação, modernização e/ou adequação de infraestrutura urbana.

13 Questões relevantes Para todas as modalidades, a composição de custos engloba: Levantamentos e/ou estudos Projetos Serviços preliminares Imóveis (regularização, compra e/ou desapropriação) Indenização de benfeitorias Obras Trabalho social Comunicação Para as modalidades saneamento e infraestrutura: devem ser oferecidas soluções habitacionais alternativas dentro do perímetro da OUC para as famílias de baixa renda envolvidas em processos de remoção e/ou reassentamento

14 Programação financeira 2015: R$ 800 milhões Planejamento 2015: Caixa + MCidades Realização de capacitações específicas para regulamentação de OUCs formulação de proposta com municípios interessados. 4 oficinas de um dia: 1 região sul, 2 região sudeste/centro-oeste, 1 região nordeste (junho a setembro/15) Seleção de 2 projetos para ação direta de assistência técnica

15 OBRIGADO!